浅议房企配建保障性住房无偿移交政府业务涉税处理
发文时间:2019-03-01
作者:郝书坤
来源:智慧源地产财税
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房地产开发企业配建保障房交政府部门的方式有两种,一是建成后由政府部门回购,二是建成后无偿移交政府部门,以此作为土地出让条件。第一种方式属于市场行为,涉税处理相对简单,但第二种方式的涉税处理就相对复杂多了,会涉及到视同销售、红线外支出等一系列问题,这无疑对广大财务人员带来困扰。


  为此,智慧源作为17年来从事房地产财税研究的地产财税专家,对该问题进行梳理,希望对您有所帮助。


  一、增值税的涉税处理


  1、无偿移交是否做视同销售处理?


  根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)附件1第14条规定:下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产:……(二)单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。


  因为保障房建成后无偿移交政府部门,其后续本身不存在公益属性。所以,配建保障房无偿移交政府视同属于向其他单位无偿转让不动产,应做视同销售处理。


  2、无偿移交的代价能否作为土地价款在新项目中进行差额计税?


  根据《财政部 国家税务总局关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税[2016]140号)文件的规定,房地产开发企业中的一般纳税人以一般计税方式销售的项目,其扣除“土地价款”还包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费、前期开发费和土地出让收益等,以及向其他单位或个人支付的货币性拆迁补偿费。


  从道理上讲,无偿移交的配建属于其他配置方式取得土地价款支付的一部分,不同的是从货币转为了非货币支付,应该符合上述规定,房企在新项目中作为差额计税的组成部分。


  但在实操上,由于各地执行口径参差不齐,建议操作之前与当地税局进行充分沟通。


  二、土地增值税涉税处理


  1、配建保障房无偿移交政府是否视同销售处理?


  这点规定时明确的,需要做视同销售处理。


  国税发[2006]187号第三条第(一)款规定,房地产开发企业将开发产品用于抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为,发生所有权转移时应视同销售房地产。


  2、配建保障房视同销售同时能否以相等金额增加土地成本?


  各地执行标准不一,存在两种观点,一种观点认为我国目前的土地出让制度并不支持实物土地出让金,本着“税收法定原则”,不能在视同销售的同时增加房企的土地成本;第二种观点认为,按照“实质重于形式原则”,房企以非货币形式支付了土地成本,配建保障房支出作为获取国有建设用地的成本是符合经济原理的,即配建保障房视同销售同时以相等金额增加土地成本是合理的。建议操作之前与当地税局进行沟通。


  3、配建保障房成本能否在清算时允许扣除?


  (1)要看是否是项目内配件保障房


  项目内配建保障房,按照国税发[2006]187号第三条第(四)款规定,可以扣除;


  非项目内配建保障房,因为土地增值税属于“项目所得税”,即土地增值税是以项目、业态增值额为征税对象的税种,以项目为主体的存在,在要求按照立项、规划等文件执行,如果按照立项、规划文件不属于项目内配建,则配建保障房的成本即为“红线外支出”,而部分地区明确红线外的成本支出不得作为土地增值税清算的扣除对象。建议操作之前与当地税务机关沟通。


  三、企业所得税涉税处理


  1、是否视同销售?


  根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2009]31号)第7条的规定,无偿移交作为土地取得的交换条件之一,属于换取其他货币性资产的行为,应该视同销售征收所得税,同时其相关成本可作为成本税前扣除。


  2、非项目内配建保障房的红线外支出能否在税前扣除?


  所得税属于以企业一定期间内的所得额为征税对象的税种,红线内外的支出并不影响其作为扣除项目的存在,只要符合“真实性、合理性、关联性”原则就可以在税前扣除。


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破产重整是指对于已经具备破产原因但又有维持价值和再生希望的企业,通过债权人让步和出资人权益调整等措施,使得企业避免破产清算、获得新生的司法挽救制度。部分企业在破产重整过程中用其持有的上市公司股票抵偿债务,以及上市公司在破产重整中以资本公积转增的股票清偿债务,不可避免地会涉及金融商品转让缴纳增值税以及股票卖出价的金额确定问题。

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  同时,增值税的课税对象是商品或者服务流转的增值额。而在甲公司的重组方案中,其抵债价格是按照公司剩余的股票资产价值和数量,为了方便执行债权分配而倒算出的数额。案例中,甲公司剩余债权金额为7200万元,剩余股票数量为800万股,因此确定每股股票抵债价格为9元。但如果假设剩余股票数量为1600万股,则每股抵债价格为4.5元;如果剩余股票数量为2400万股,则每股抵债价格为3元。可见,甲公司的每股抵债价格不是市场交易结果的体现,而是人为确定的推算金额,无法正确衡量该股票抵债交易的实际增值情况,违背了增值税以增值额为课税对象的基本逻辑。

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税务机关拍卖纳税人财产抵缴欠税的行为是否应交税的讨论

田野在其公众号《新田野财税》中有一个四川学员质疑其观点:政府罚款3亿,企业没钱支付,便以房产抵罚款,田野认为不应交税,该学员认为应交。田野进一步举例:纳税人欠税,税务机关查封、依法拍卖或者变卖其价值相当于应纳税款的商品、货物或者其他财产,以拍卖或者变卖所得抵缴税款,纳税人以物抵税的行为也不交税。

  本文认为田野老师大错特错了。

  先看三个案例,以是否应交增值税论证行为是否是应税行为:

  1、A公司私自印制发票,税务机关根据《发票管理办法》没收印制发票的设备,拍卖或申请法院拍卖,A公司是否应交增值税?

  2、B公司欠税100万,税务机关拍卖或申请法院拍卖B公司设备,以拍卖款抵缴欠税。 B公司是否应交增值税?

  3、C公司欠D公司100万,D公司申请法院拍卖C公司设备,以拍卖款偿债,C公司是否应交增值税?

  答案是:A公司不应交增值税,B、C公司应交增值税,分析如下:

  《增值税暂行条例》第一条规定:

  在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务,销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人,为增值税的纳税人,应当依照本条例缴纳增值税。结合《增值税暂行条例》其他规定,增值税纳税义务发生应具备四个条件:(1)在境内,(2)发生应税行为,(3)有偿,(4)不是自我服务。

  案例1中税务机关根据《发票管理办法》没收A公司案涉设备的行为是行政处罚行为,自罚没行为生效时,该设备所有权即归国家所有,罚没行为生效时罚没物品所有权已变更这一点是与案例2、3的重要区别。罚没行为对A公司是行政处罚,当然不是应税行为,其后因设备所有权已不属于A,拍卖行为也与A无关。所以A公司就该行为而言不是增值税纳税义务人。

  税务机关是否应交增值税?根据《罚没财物管理办法》(财税[2020]54号)的规定:

  执罚部门应拍卖或变卖罚没物品并上缴国库,纳入一般公共预算管理,罚没收入属于政府非税收入;或者将罚没物品交由同级财政部门统一管理。

《财政部 国家税务总局关于罚没物品征免增值税问题的通知》(财税字[1995]69号)特别规定:

  行政机关就罚没物品取得的罚没收入不交增值税。所以一般情况下执罚部门拍卖或变卖罚没物品是不交增值税的。但是若执罚部门罚没物品后拍卖或变卖收入未上缴国库,或未交由同级财政部门统一管理而留下自用,则不符合财税字[1995]69号文的规定,执罚部门即应交增值税。

  《国家税务总局关于罚没的竹木变价收入是否征收增值税问题的批复》(国税函[1998]460号)中明确:

  未上缴国库,不属于财税字[1995]69号文件规定的不予征收增值税的范围。

  若执罚部门根据财税[2020]54号文的规定将罚没物品如红旗轿车交由同级财政部门统一管理,之后财政部门根据需要又将该红旗轿车拨付该执罚部门。该执罚部门将来处置该红旗轿车时是否应交增值税?行政机关发生应税行为譬如销售货物是否应交增值税?当然应交。此时是行政机关正常销售货物的行为,与财税字[1995]69号文件规定的就罚没物品取得的罚没收入不交增值税的情形截然不同。

  案例2中税务机关拍卖或申请法院拍卖B公司设备时,该设备所有权仍属B公司所有,所有权归属是分析是否为应税行为的关键。包括税务机关在内的执罚部门无权没收与违法行为无关的财产,其拍卖行为对于B公司而言不是行政处罚,而是强制其履行纳税义务的行政措施,采取扣押、查封措施后依法拍卖,以拍卖所得抵缴3亿罚款是同样的道理。B公司在境内发生了转让财产所有权的销售行为并取得了对价,是增值税的纳税义务人,并不需要考虑B公司是自愿拍卖履行纳税义务还是被强制履行纳税义务。如果立法精神是B公司自愿拍卖,就其所得履行纳税义务,其拍卖行为是应税行为,而行政机关依法拍卖从而强制其履行纳税义务就不是应税行为,且不说不符合增值税的相关规定,更会助长纳税人的另一种恶行,并增加行政成本:在欠税又无纳税必要资金的情况下,绝不主动变卖财产以其所得抵交欠税,而是坐等行政机关强制执行从而就财产的转让行为不交增值税,岂不荒唐!《国家税务总局关于人民法院强制执行被执行人财产有关税收问题的复函》(国税函[2005]869号)也明确:法院的强制执行活动即拍卖、变卖行为属司法活动,不具有经营性质,不属于应税行为,税务机关不应向法院的强制执行活动征税。但无论是纳税人的自主行为,还是法院强制执行,纳税人均应就拍卖、变卖财产的全部收入依法缴税,法院应当协助。

  案例3应交增值税,朋友们不会错,不再赘述。

  作者单位:河南正平税务师事务所(普通合伙)


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