根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）的规定：对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。

　　所以，纳税人不能因为预测项目清算后，土地增值税缴不到或少缴从而不预缴。目前没有规定纳税人可以申请不预缴。

　　税务师事务所审核纳税人的土地增值税清算，须对纳税人预缴土地增值税的情况进行审核，按纳税义务时间要求纳税人补缴土地增值税和滞纳金。

　　税务部门应审查纳税人是否已按规定全额预缴土地增值税。对未按规定全额预缴土地增值税的，应责令纳税人限期补缴，并按规定加收滞纳金，否则，不可以受理纳税人土地增值税清算。

　　《云南省地方税务局贯彻国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知的意见》（云南省地方税务局公告2010年第3号）(根据国家税务总局云南省税务局公告2020年第7号 国家税务总局云南省税务局关于土地增值税征管若干事项的公告自2020年12月11日起本文废止)

　　(五)房地产开发企业土地增值税实行按月预征，开发企业取得房地产转让收入(包括预收房款)，应在次月15日内向房地产所在地主管地方税务机关申报缴纳土地增值税。

　　《国家税务总局云南省税务局关于土地增值税征管若干事项的公告》（国家税务总局云南省税务局公告2020年第7号）自2020年12月11日起实施

　　房地产开发项目土地增值税实行先预征后清算的征管模式。按月预征土地增值税的纳税人，须于次月15日内向房地产所在地主管税务机关申报缴纳土地增值税。

前言 以股权转让的方式实现土地使用权已经数见不鲜，但国税函[2000]687号、国税函[2009]387号、国税函[2011]415号，都强调对股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，利用股权转让方式让渡土地使用权，实质定义为房地产交易行为，应征收土地增值税。各地税务机关对于利用股权转让方式转让土地使用权是否应当“穿透”被认定为土地使用权转让而征收土地增值税，执行口径并不一致。

　　然而，2020年6月27日发布的《626苏州翡翠国际社区置业有限公司与国家税务总局苏州工业园区税务局、苏州工业园区管理委员会再审行政裁定书》，二审裁定结果仍是判定翡翠公司(股权转让方)将其持有的星隆公司20%股权转让并获得股权溢价款的行为，属于转让股权给以股权转让的名义进行了国有土地使用权转让，应交土地增值税。

　　小必从法院判决结果总结，之所以一审二审认为翡翠公司的行为实质上构成国有土地使用权转让，主要是以下几个方面的原因：1、从“股权溢价款”的计算来看，翡翠公司获得的“股权溢价款”是根据涉案地块的土地面积和容积率等进行计算;2、翡翠公司转让股权之前，星隆公司实际上并未经营;3、翡翠公司虽未办理涉案地块的国有土地使用证，但其实际占有并处分了该土地使用权，并取得了经济利益。

　　接下来小必将根据述判例总结，并结合八戒公司的案例背景，来为大家讨论一下股权转让行为如何避免争议被认定为土地使用权转让，进行风险防范。

　　案例分析

　　八戒公司近来就准备将其100%控股的高老庄公司的全部股权转让给悟空公司，股权转让价格1个亿，股权转让成本3500万。高老庄公司名下主要资产为一处3万多平的土地，系出让取得，土地成本价格为3000万，目前因为资金问题暂停开发。

　　如果八戒公司直接转让高老庄公司100%股权，根据高老庄公司的股权溢价主要来源于名下的土地，八戒公司很有可能被认为是利用股权转让让渡土地使用权，进而要求其缴纳土地增值税。

　　那么，八戒公司转让高老庄公司股权该如何进行税收风险防范，不被认定为需要缴纳土地增值税呢?

　　小必认为八戒公司通过以下方面进行风险防范：

　　一、八戒公司转让高老庄公司前，高老庄公司可先签订总包协议等，进行一定程度的实质开发。

　　二、八戒公司转让股权建议不直接以土地作为股权转让价格的计价依据，可以采用市场法、公允价值法、收益法等股权估值方法，合理确定股权的转让价格。

　　三、八戒公司股权转让时点定于悟空公司(投资方)增资后，且高老庄公司经营后再转让股权，具体操作如下：八戒公司可与悟空公司提前沟通，由悟空公司先以500万元(经营资金)向高老庄公司增资，取得高老庄公司12.5%的股权。增资后高老庄公司正常开展业务。一段时间后，八戒公司再寻求合理商业目的将其持有的高老庄公司87.5%的股权再以1个亿转让给悟空公司。这样操作后，悟空公司取得高老庄公司100%的股权，股权成本为1.5亿元，而八戒公司转让高老庄公司股权不符合上述反避税条款规定的情形，不会被认定为利用股权转让让渡土地使用权。

　　小必提醒

　　1、国税函是国家税务总局对本系统下属单位工作请示的批复函件。国税函[2000]687号、国税函[2009]387号、国税函[2011]415号都只是针对特定案例的批复，非税收规范性文件，且并未抄送全国其他各级税务机关，不具有普遍适用性。

　　2、对于八戒公司的上述建议仅是考虑土地增值税的影响，但八戒公司直接转让高老庄公司股权并获得1个亿的对价，应确认所得6500(10000-3500)万元，明显八戒公司直接转让高老庄公司股权的企业所得税税负也很重。所以从企业所得税考虑，小必建议八戒公司可以尽量利用交易形式(如股权收购)满足特殊性税务处理条件，缓解税收压力;当然也要考虑交易双方适用特殊性税务处理后后续税收成本的问题。