140号文:房地产企业合资开发项目土地价款扣除增值税风险特殊化解办法
发文时间:2019-09-26
作者:徐子辉
来源:税屋
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2022

 自财税2016年140号文出台后,房地产企业通过招拍挂竞得土地成立合资项目公司合作开发,其向政府支付的土地价款在项目公司扣除的增值税风险一直困扰着各房地产开发企业财税人员。因市场合作模式的限制,多数房地产开发企业成立合资项目公司无法完全满足140号文第八条规定的第三个条件,即项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有,从而为合资项目公司的土地价款增值税扣除埋下了风险。有无既能满足现有市场合作模式,又较为简便的化解该风险的办法,笔者认为该问题的答案是有的。


  首先我们来看一下目前房地产开发企业竞拍土地的主要模式。


  第一种:以母公司作为竞买人,竞得土地后在当地设立开发项目公司,该种模式是房地产开发企业到外地拍地的常用模式;


  第二种:在参拍报名前在当地先设立项目公司,以项目公司的名义作为竞买人,竞得土地后直接由项目公司开发。因竞拍土地不确定性较大,据统计,房地产企业总体竞拍成功率在1%左右,若房地产企业每一次竞拍都要先在当地设立一家项目公司,其公司管理成本将极高,且有的地方设立公司时间较长,操作可行性较差,该种模式极少被采用。


  若是独资开发,上述两种竞拍模式都能满足140号文土地价款增值税扣除的要求。但若为合资开发,合作方分别出资作为股东身份共同开发土地,现时的市场环境使得较难在竞拍前确定合作方及合资比例,所以一般是在竞买人竞得土地后再洽谈确定合作方,最直接的处理方式是由竞买人竞得土地后成立项目公司,后续合作方入股项目公司共同开发。该合作方式与140号文第八条所列的股权比例要求不一致,产生税务风险。


  有些筹划方案建议合作方入股竞买人,通过竞买人间接持股项目公司。该操作方式确实能满足140号文的要求,只要竞买人的壳身份比较干净,一般情况下壳身份为SPV公司无实质生产经营业务,但随着房地产企业融资政策收紧,项目公司前融需满足“432”的政策要求,需要该操作方式下的竞买人的具有二级开发资质,这个条件限制了大多数房地产开发企业使用该操作方式。


  房地产开发企业发展难度越来越大,经营发展需求和税务风险把控的矛盾越来越突出,如何有效平衡,这个课题让房地产企业财税人员心力憔悴。


  不过,笔者注意到,140号文本身已经给出了解决方案。140号文第八条:房地产开发企业(包括多个房地产开发企业组成的联合体)受让土地向政府部门支付土地价款后,设立项目公司对该受让土地进行开发,同时符合下列条件的,可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。不知大家有无注意到“房地产开发企业受让土地向政府部门支付土地价款后”该句的隐含意义,笔者理解是竞买人竞得土地后支付全部土地价款再设立项目公司,该种情况下,全部的土地出让金是由竞买人支付的,土地出让金收据是开给竞买人的,这种情形才受文件所列三个条件的限制,否则不适用该文件。


  那么只要竞买人与项目公司分清付款主体和取得票据主体,并按规定签订土地出让补充协议即可规避项目公司土地价款增值税扣除的税务风险。操作流程如下:


  第一种方式:竞买人支付保证金竞得土地——与国土部门协商付款及合同义务由项目公司承担——成立项目公司——项目公司签订土地出让合同——项目公司支付剩余土地出让金——项目公司取得土地财政收据。


  第二种方式:竞买人支付保证金竞得土地——竞买人与国土部门签订土地出让合同——成立项目公司——签订土地出让合同三方补充协议——项目公司支付剩余土地出让金——项目公司取得土地财政收据。


  上述两种操作方式都会出现竞买保证金收据开给竞买人的情况,在签订土地出让合同三方补充协议时,项目公司可要求国土部门更换保证金收据或者更改保证金收据抬头为项目公司名称(更改抬头的票据上需加盖国土部门公章)。


  该办法是不得已而为之的办法,140号文的本质是配合国土部门防止企业直接倒卖土地所设置的税务限制政策。越来越多的地方国土部门已经将变更竞得土地权属所对应的项目公司限制为竞买人的全资独立法人子公司;对于联合竞买的,要求新成立的项目公司为按联合竞买协议所约定的各方出资比例所成立的独立法人公司,此规则要求与140号文的要求趋同。土地竞买规则的改变势必会推动市场合作模式的改变,最终会推动企业经营方式的改变,该推动力量远大于税务的推动力量,相信不久之后,房地产企业合资开发项目向政府支付的土地价款扣除的增值税风险不再困扰我们。


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税务机关不认“实质开工日期”早于合同签订日?三类交叉证据链+复议攻略(附真实翻盘案例)

  在税务实务中,尤其是涉及税收政策过渡期(如税率调整、扣除项目变更等)时,实质开工日期是否早于合同签订日,直接决定企业能否适用更优惠的旧政策。然而,税务机关往往以“合同签订日为准”否定企业主张的实质开工日期。遇到这种情况怎么办?

  一、核心应对策略:构建三类交叉验证的证据链

  不要仅凭一张开工报告或内部会议纪要。税务机关要求可追溯、无篡改、相互印证的客观证据。请立即收集以下三类证据,形成闭环:

  1. 人员证据:锁定“人在场”

  施工人员考勤记录(纸质或电子打卡原始数据)

  安全技术交底记录(带所有人员签名及日期)

  现场管理人员工作日志(手写版最佳)

  关键点:记录日期必须早于合同签订日,且能对应具体施工活动。

  2. 物料证据:锁定“料已动”

  甲方供材交接单(需有甲方代表签字及签收日期)

  材料进场验收记录(带规格、数量、验收人及日期)

  设备租赁合同或进场单(如塔吊、挖掘机等大型设备)

  关键点:物料交接日期是证明“实质性施工”的硬核指标。

  3. 第三方证据:锁定“客观性”

  监理单位出具的开工预审记录(监理盖章及日期)

  现场带日期水印的照片/视频(务必保留EXIF时间戳原始文件)

  气象局当日的天气报告(佐证施工条件,间接印证现场记录)

  关键点:第三方证据的证明力最高。特别是监理日志,法院和税务机关普遍采信。

  二、若税务机关仍不认可:启动税务行政复议

  在提交上述三类证据后,若税务机关依然否定,企业有权在收到税务处理决定书之日起60日内,向上一级税务机关申请行政复议。复议申请书中应重点论证:

  “实质重于形式”原则:税收政策旨在调节经济行为,而非单纯形式上的合同签订。

  《税收征收管理法》 及其实施细则中关于“实际经营开始时间”的认定规则。附上完整的证据链清单及时间轴对比图。

  三、真实翻盘案例

  某建筑施工企业在政策生效日后2个月才与业主补签正式合同。税务机关认为合同签订日晚于政策生效日,要求适用新税率(较高)。企业随即提供了6份带EXIF时间戳的现场施工照片(拍摄日期均在政策生效日前)以及连续15天的监理日志(详细记录了政策生效日前的基槽开挖、钢筋绑扎等工序)。经过税务行政复议,复议机关认定:实质开工日期确在政策生效日之前,企业有权适用过渡期旧税率,最终为企业挽回税款损失约470万元。

  以下是学员问题及肖太寿博士解答:

  问题1:什么是“实质开工日期”?它与“合同签订日”在法律上哪个优先?

  肖太寿博士回答:

  “实质开工日期”是指施工单位正式开始进行永久性工程的施工活动(如场地平整、基坑开挖、打桩等)的日期。而合同签订日仅是双方签署书面协议的法律时点。

  在税务实践中,当税法政策以“开工日期”作为适用条件时,实质开工日期通常优先于合同签订日,前提是企业能提供充分证据。这是因为税收政策鼓励真实的经济活动发生时间,而非纸面签约时间。例如,某项目在合同签订前已完成场地清理和材料进场,只要证据确凿,税务机关应认定实质开工日。

  (案例参照上文某建筑企业通过现场照片和监理日志成功翻盘的事例)

  问题2:如果我只收集到人员考勤记录和物料单,但缺少监理日志,还能被认可吗?

  肖太寿博士回答:

  可以,但证明力会下降。交叉证据链的核心是“三类证据至少覆盖两类,且彼此无矛盾”。

  若缺少第三方证据(如监理日志),你需要确保人员证据和物料证据高度吻合且无法伪造。例如:考勤记录显示政策生效日前已有10名工人连续出勤;同时甲方供材交接单显示同一天水泥、钢筋已进场验收。

  建议补充替代性第三方证据:如当地住建局的质量监督记录、第三方检测机构的材料试块报告、甚至是工地附近的监控录像(可申请调取)。

  若只有单一人证或物证,税务机关大概率不认可。因此尽可能补齐“监理单位开工预审记录”或“现场带EXIF的照片”。

  问题3:申请税务行政复议的流程是怎样的?需要准备哪些核心材料?

  肖太寿博士回答:

  1、流程:

  (1)收到税务机关的《税务处理决定书》或《不予认可通知书》后,在60日内向该机关的上一级税务机关提交复议申请书。

  (2)复议机关在5日内决定是否受理。

  (3)受理后60日内作出复议决定(情况复杂可延长30日)。

  2、核心材料清单:

  复议申请书(写明事实、理由及诉求,重点论证实质开工日期早于合同签订日)

  原税务处理决定书(复印件)

  三类交叉证据链的完整复印件及原件备查:

  人员证据(考勤、交底记录)

  物料证据(交接单、进场验收记录)

  第三方证据(监理日志、带EXIF的现场照片)

  证据时间轴对照表(将每个证据的日期与政策生效日、合同签订日做对比图)

  企业营业执照、法人身份证明、授权委托书

  注意:若复议失败,还可以在收到复议决定书之日起15日内向人民法院提起行政诉讼。

  问题4:所谓的“过渡期政策”是什么意思?为什么实质开工日期早于合同签订日那么重要?

  肖太寿博士回答:

  过渡期政策常见于税法调整时,例如增值税税率从10%降到9%、企业所得税优惠到期、环保税征收标准变化等。政策通常会规定:“对于政策生效日前已实质开工的项目,允许继续按原税率或原优惠条件执行一段时间(如3-12个月)”。

  重要性举例:

  假设旧税率为10%,新税率为9%,但旧政策允许进项税加计抵扣——实质开工日若在政策生效日前,项目整体税负可能低5%以上。

  若合同签订日比实质开工日晚了2个月,税务机关仅看合同就会认定适用新政策,导致企业多缴数百万元税款。

  因此,证明实质开工日期早于合同签订日,就等于拿到了适用过渡期优惠的“钥匙”。

  (案例中的建筑企业正是因为证明了实质开工日在政策生效日前2个月,才被允许按旧税率结算,否则将多缴470万元。)

  问题5:除了监理日志和现场照片,还有哪些第三方证据具有高证明力?

  肖太寿博士回答:

  以下第三方证据在税务复议或诉讼中采信率很高,建议优先获取:

  1. 住建部门的安全监督或质量监督记录:政府监管部门在政策生效日前到工地检查的原始记录或系统上传时间。

  2. 银行对公账户的付款流水:政策生效日前支付给施工队、材料商的转账记录(备注栏写明“XX项目基础工程款”)。

  3. 保险公司出具的工程一切险保单:投保日期早于合同签订日,且保单载明“保险期间自XX(政策生效日前)起”。

  4. 供电局或供水公司的临时用电/用水记录:工地电表、水表的开户日期及首次使用记录(精确到日)。

  5. 气象局出具的气象证明:若政策生效日前有连续晴天,可佐证现场日志中“当天进行混凝土浇筑”的真实性。

  最佳组合: 监理日志(工序记录)+ 供电局用电记录(设备运行)+ 带EXIF的照片(视觉证据)。三者结合,税务机关几乎无法推翻。

  若您已遇到类似争议,建议立即收集上述证据并咨询专业税务律师,避免错过60天复议时效。

山东省人力资源和社会保障厅 山东省高级人民法院 山东省人民检察院 山东省公安厅关于发布拒不支付劳动报酬罪典型案例的公告

山东省人力资源和社会保障厅 山东省高级人民法院 山东省人民检察院 山东省公安厅关于发布拒不支付劳动报酬罪典型案例的公告

  为切实保障劳动者工资报酬权益,全省各级人力资源社会保障部门、人民法院、人民检察院、公安机关持续深化行政执法与刑事司法衔接,多渠道追讨、实质性解决欠薪纠纷,积极构建劳动权益全方位保障体系。为进一步加大欠薪整治力度,强化以案释法,震慑恶意欠薪行为,现向社会公告一批拒不支付劳动报酬罪典型案例。

  附件:拒不支付劳动报酬罪典型案例

  山东省人力资源和社会保障厅

  山东省高级人民法院

  山东省人民检察院

  山东省公安厅

  2026年4月20日

  附件

拒不支付劳动报酬罪典型案例

  一、徐某拒不支付劳动报酬案

  济南市莱芜区人力资源和社会保障局接到投诉,徐某拖欠多名工人工资。经查,徐某在承揽工程项目过程中,拖欠多名工人工资25.83万余元。

  莱芜区人力资源和社会保障局通知徐某在指定的时间内到指定的地点配合解决问题,其未予配合。经莱芜区人力资源和社会保障局下达《劳动保障监察限期改正指令书》,徐某在规定期限内仍不支付,亦未书面报送整改情况。莱芜区人力资源和社会保障局以徐某涉嫌拒不支付劳动报酬犯罪移交济南市公安局莱芜区分局立案侦查,后莱芜区人民检察院提起公诉。经审理,莱芜区人民法院认定徐某犯拒不支付劳动报酬罪,判处有期徒刑一年,并处罚金三万元;责令徐某支付拖欠的工人工资。宣判后,徐某提出上诉。二审审理期间,徐某支付了拖欠的部分工人工资,取得部分工人谅解;徐某同意将具备可支付条件的项目质保金4.65万元专门用于支付拖欠的工人工资,且向莱芜区人民法院账户转账1万元,用于支付拖欠的工人工资。济南市中级人民法院认定徐某犯拒不支付劳动报酬罪,判处有期徒刑九个月,并处罚金三万元;责令徐某支付拖欠的工人工资。

  二、相某某拒不支付劳动报酬案

  东营市利津县人力资源和社会保障局接到投诉,利津某产业园项目拖欠工人工资。经查,东营某建筑安装工程有限公司承揽该项目部分劳务工程,相某某系该公司实际控制人,拖欠多名工人工资97.32万余元。

  经利津县人力资源和社会保障局下达《劳动保障监察责令改正指令书》,相某某在规定期限内仍不支付。利津县人力资源和社会保障局以相某某涉嫌拒不支付劳动报酬犯罪移交利津县公安局立案侦查,其间相某某支付了拖欠的部分工资。后利津县人民检察院提起公诉。利津县人民法院审理期间,相某某亲友代其与工人代表协商还款事宜,取得工人谅解。经审理,利津县人民法院认定相某某犯拒不支付劳动报酬罪,判处有期徒刑十个月,缓刑一年,并处罚金一万元。一审判决后,本案在法定期限内没有上诉、抗诉,判决已发生法律效力。

  三、刘某某拒不支付劳动报酬案

  临沂市费县人力资源和社会保障局接到投诉,临沂某木业有限公司拖欠多名工人工资。经查,刘某某系该公司实际控制人,拖欠多名工人工资104.9万余元。

  经费县人力资源和社会保障局下达《劳动保障监察责令改正指令书》,刘某某在规定期限内仍不支付。费县人力资源和社会保障局以刘某某涉嫌拒不支付劳动报酬犯罪移交费县公安局立案侦查,其间刘某某之父与工人达成还款协议,刘某某支付部分工资并承诺支付剩余的工资。后刘某某仅支付部分工资,费县人民检察院提起公诉。经审理,费县人民法院认定刘某某犯拒不支付劳动报酬罪,判处有期徒刑一年十个月,并处罚金五万元;责令刘某某支付拖欠的工人工资。宣判后,刘某某提出上诉。临沂市中级人民法院经审理,裁定驳回上诉,维持原判。

  四、周某某拒不支付劳动报酬案

  聊城市临清市人力资源和社会保障局接到投诉,临清市某纺织有限公司拖欠多名工人工资。经查,周某某系临清市某纺织有限公司实际经营人,拖欠多名工人工资38.97万余元。

  经临清市人力资源和社会保障局下达《劳动保障监察责令改正指令书》,临清市某纺织有限公司、周某某在规定期限内仍不支付且周某某逃匿。临清市人力资源和社会保障局以周某某涉嫌拒不支付劳动报酬犯罪移交临清市公安局立案侦查,后临清市人民检察院提起公诉。临清市人民法院审理期间,临清市人民检察院追加起诉临清市某纺织有限公司涉嫌拒不支付劳动报酬犯罪,后临清市某纺织有限公司、周某某与工人达成调解协议,支付了拖欠的部分工资,取得工人谅解。经审理,临清市人民法院认定临清市某纺织有限公司犯拒不支付劳动报酬罪,判处罚金二万元;周某某犯拒不支付劳动报酬罪,判处有期徒刑六个月,并处罚金一万元。一审判决后,本案在法定期限内没有上诉、抗诉,判决已发生法律效力。