近期遇到很多财务人员在问一个问题,就是房地产企业什么时候可以抵减土地价款,顺带也就延伸出了一系列的时间顺序问题,即土地价款抵减、进项税抵扣、预缴税金抵减的触发条件。
我们知道房地产行业的特殊性,开发周期长,资金占用量大,且过程中成本归集和销售回款都是逐渐完成的,因此一般性项目,以住宅开发为典型基本均采用预售制。
因此,和其他生产企业相比,房开企业的整个经营周期中有特殊的预售期,也因为这个期间的存在,因此形成这个行业较为特殊的涉税处理模式。
1、土地价款抵减
土地价款是抵减增值税的销售额,因此形成增值税销售额是前提,那么项目什么时候形成销售额就是关键。因为预售模式的存在,房开企业实际是在产品(房屋)尚未建成前,像客户宣传项目的远景以及未来的规划等,并使客户预先缴纳购房款项。在客户交付预付房款时,因为尚未形成产品,也未实际转移产品的控制权,因此并不正式触发增值税纳税义务。
注意,这一点不能简单的套用财税2016年36号文中增值税纳税义务触发时点的表述,即:款项收讫。预收房款不触发增值税正式纳税义务,但是却需要按预售房款预缴增值税,此时不开具增值税销售不动产正式发票,开具602的不征税发票。
既然预售期不正式触发增值税纳税义务,只是根据预售房款(不含增值税)金额计算缴纳预缴税款,因此也就不能按交房比例计算可抵减土地价款。
这里需要提示的是房开企业预缴增值税时,第一列第二行“销售额”需要填写预售房款价税合计数,表单会自动计算出不含税价用于计算最终的预缴增值税税额。
详细查看填表说明,要求也是一致的。
2、进项税抵扣
根据以上分析,我们已经知道预售期增值税是按预缴而不是正式缴纳,那么自然也就不会正式形成销项税额。对于一般纳税人来说,只有存在销项税额时才能与进项税互抵,因此可以明确预售期会形成大量的留抵进项,但是却不能抵用。
那么等到企业项目建成交付后,正式开具增值税发票缴纳增值税时,是先抵减土地价款,还是先抵扣进项呢?
让我们回顾原理,土地价款抵减的是增值税销售额,而销售额是计算销项税额的基础,因此土地价款抵减的触发天然优先与进项税额抵扣。
3、预缴税金抵减
预缴增值税税款的抵减发生在土地价款抵减、进项税额抵扣之后,即企业计算“本期未缴税款”时可以抵减本期可以抵减的已缴纳的预缴增值税税款。如果结合《增值税及附加税费申报表》,全表一共分为四个部分,第一部分是销售额的计算,第二部分是税款计算,第三部分是税款缴纳额的计算,第四部分是附加税费的计算。预缴税款抵减填在第28行“分次预缴税款”行次。
小结:
综上我们可以得出以下时间排序。
注:销项税额在计算时已经考虑土地价款抵减。
因此,最终发生顺序为土地价款抵减、进项税抵扣、预缴税金抵减。
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