国家税务总局南京市税务局关于印发《推动经济运行率先整体好转服务高质量发展的政策措施和服务举措》的通知
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国家税务总局南京市税务局关于印发《推动经济运行率先整体好转服务高质量发展的政策措施和服务举措》的通知

国家税务总局南京市各区税务局,市局各处室、派出机构、事业单位:

  现将市局制定的《推动经济运行率先整体好转服务高质量发展的政策措施和服务举措》印发给你们,请认真贯彻落实。

国家税务总局南京市税务局

2023年2月15日

推动经济运行率先整体好转服务高质量发展的政策措施和服务举措

  为深入贯彻党的二十大精神,全面落实省政府《关于推动经济运行率先整体好转的若干政策措施》、市政府《南京市关于推动经济运行率先整体好转若干政策措施》,更好发挥税收职能作用,在狠抓政策落实、狠抓政策服务、狠抓政策跟踪、狠抓政策储备上下功夫,确保政策直达快享,为推动经济运行整体好转服务高质量发展贡献税务力量,现结合实际提出如下举措:

  一、十项政策措施

  (一)扶持小微市场主体

  1.自2023年1月1日至12月31日,对月销售额10万元以下(含本数)的增值税小规模纳税人,免征增值税。(财政部 税务总局公告2023年第1号)

  2.自2023年1月1日至12月31日,增值税小规模纳税人适用3%征收率的应税销售收入,减按1%征收率征收增值税;适用3%预征率的预缴增值税项目,减按1%预征率预缴增值税。(财政部 税务总局公告2023年第1号)

  3.对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户,按照税额的50%减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税(不含证券交易印花税)、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加,执行期限至2024年12月31日。(财政部 税务总局公告2022年第10号、苏财税〔2022〕6号)

  4.符合条件的小型微利企业年应纳税所得额不超过300万元的部分,按规定减按一定比例计入应纳税所得额,按20%的税率缴纳企业所得税。(《中华人民共和国企业所得税法》第二十八条、财政部 税务总局公告2022年第13号)

  (二)恢复提振消费

  5.对购置日期在2023年1月1日至2023年12月31日期间内的新能源汽车,免征车辆购置税。(财政部 税务总局 工业和信息化部公告2022年第27号)

  6.对节能汽车,减半征收车船税。对新能源车船,免征车船税。(财税〔2018〕74号)

  7.自2022年10月1日至2023年12月31日,对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人,对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。(财政部 税务总局公告2022年第30号)

  (三)支持纾困发展

  8.对住宿餐饮、文体娱乐、交通运输、旅游、零售、仓储行业纳税人和增值税小规模纳税人,暂免征收2023年上半年房产税、城镇土地使用税。其他行业纳税人生产经营确有困难的,可申请减免房产税、城镇土地使用税。(苏政规〔2023〕1号)

  9.自2023年1月1日至2023年12月31日,允许生产性服务业纳税人按照当期可抵扣进项税额加计5%抵减应纳税额;允许生活性服务业纳税人按照当期可抵扣进项税额加计10%抵减应纳税额。(财政部 税务总局公告2023年第1号)

  10.对提供广告和娱乐服务的单位和个人,按应缴费额的50%减征归属地方收入的文化事业建设费,执行期限至2024年12月31日。(苏政规〔2023〕1号、苏财综〔2019〕32号)

  (四)支持稳企援岗

  11.符合条件的重点群体人员,从事个体经营的,自办理个体工商户登记当月起,在3年(36个月)内按每户每年14400元为限额依次扣减当年实际应缴纳的增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和个人所得税。企业招用符合条件的重点群体人员,在3年(36个月)内按规定予以定额依次扣减增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和企业所得税,定额标准为每人每年7800元。执行期限至2025年12月31日。(苏财税〔2022〕7号、苏财税〔2019〕24号)

  12.军队转业干部从事个体经营的,自领取税务登记证之日起,其提供的应税服务3年内免征增值税。为安置自主择业的军队转业干部就业而新开办的企业,安置自主择业的军队转业干部占企业总人数60%(含)以上的,自领取税务登记证之日起,其提供的应税服务3年内免征增值税。自主择业的军队转业干部从事个体经营,自领取税务登记证之日起,3年内免征个人所得税。(财税〔2016〕36号附件3第一条、财税〔2003〕26号)

  13.随军家属从事个体经营的,自办理税务登记事项之日起,其提供的应税服务3年内免征增值税。为安置随军家属就业而新开办的企业,随军家属占企业总人数的60%(含)以上的,自领取税务登记证之日起,其提供的应税服务3年内免征增值税。随军家属从事个体经营,自领取税务登记证之日起,3年内免征个人所得税。(财税〔2016〕36号附件3第一条、财税〔2000〕84号)

  14.自主就业退役士兵从事个体经营的,自办理个体工商户登记当月起,在3年(36个月)内按每户每年14400元为限额依次扣减当年实际应缴纳的增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和个人所得税。企业招用自主就业退役士兵,在3年(36个月)内按规定予以定额依次扣减增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和企业所得税,定额标准为每人每年9000元。执行期限至2023年12月31日。(苏财税〔2022〕7号、苏财税〔2019〕25号)

  15.根据国家统一部署,继续实施社保降费政策。对灵活就业人员参加职工基本医疗保险的,缴费比例在市职工基本医疗保险用人单位缴费率(不含生育保险缴费率)和个人缴费率之和基础上,降低1个百分点。按照上级部署,继续执行阶段性降低失业保险费率政策。(苏政规〔2023〕1号)

  16.对在职职工总数30人(含)以下的企业,暂免征收残保金。(发改价格规〔2019〕2015号)

  (五)鼓励创新发展

  17.符合条件的制造业企业、科技型中小企业开展研发活动中实际发生的研发费用,未形成无形资产计入当期损益的,在按规定据实扣除的基础上,再按照实际发生额的100%在税前加计扣除;形成无形资产的,按照无形资产成本的200%在税前摊销。(财政部 税务总局公告2021年第13号、财政部 税务总局 科技部公告2022年第16号)

  18.对企业出资给非营利性科学技术研究开发机构(科学技术研究开发机构以下简称科研机构)、高等学校和政府性自然科学基金用于基础研究的支出,在计算应纳税所得额时可按实际发生额在税前扣除,并可按100%在税前加计扣除。对非营利性科研机构、高等学校接收企业、个人和其他组织机构基础研究资金收入,免征企业所得税。(财政部 税务总局公告2022年第32号)

  19.对纳税人提供技术转让、技术开发和与之相关的技术咨询、技术服务免征增值税。一个纳税年度内,居民企业技术转让所得不超过500万元的部分,免征企业所得税;超过500万元的部分,减半征收企业所得税。(财税〔2016〕36号附件3第一条、《中华人民共和国企业所得税法》第二十七条、《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第九十条)

  20.企业新购进的设备、器具,单位价值不超过500万元的,允许一次性计入当期成本费用在计算应纳税所得额时扣除,不再分年度计算折旧,执行期限至2023年12月31日。(财税〔2018〕54号、财政部 税务总局公告2021年第6号)

  (六)促进科技企业培育

  21.免征符合条件的科技企业孵化器、大学科技园和众创空间孵化服务增值税,对其自用及提供给在孵对象使用的房产、土地免征房产税和城镇土地使用税。执行期限至2023年12月31日。(财税〔2018〕120号、财政部 税务总局公告2022年第4号)

  22.创业投资企业和天使投资个人采取股权投资方式直接投资于初创科技型企业,符合条件的,可按投资额70%抵扣应纳税所得额。(财税〔2018〕55号、财政部 税务总局公告2022年第6号)

  23.国家需要重点扶持的高新技术企业减按15%的税率征收企业所得税。(《中华人民共和国企业所得税法》第二十八条、《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第九十三条)

  24.当年具备高新技术企业或科技型中小企业资格(以下统称资格)的企业,其具备资格年度之前5个年度发生的尚未弥补完的亏损,准予结转以后年度弥补,最长结转年限由5年延长至10年。(财税〔2018〕76号)

  (七)支持科技人才培养

  25.科研机构、高等学校转化职务科技成果以股份或出资比例等股权形式给予个人奖励,获奖人在取得股份、出资比例时,暂不缴纳个人所得税。(财税字〔1999〕45号)

  26.高新技术企业转化科技成果,给予本企业相关技术人员的股权奖励,个人一次缴纳税款有困难的,可根据实际情况自行制定分期缴税计划,在不超过5个公历年度内(含)分期缴纳,并将有关资料报主管税务机关备案。(财税〔2015〕116号)

  27.依法批准设立的非营利性研究开发机构和高等学校根据《中华人民共和国促进科技成果转化法》规定,从职务科技成果转化收入中给予科技人员的现金奖励,可减按50%计入科技人员当月“工资、薪金所得”,依法缴纳个人所得税。(财税〔2018〕58号)

  28.企业或个人以技术成果投资入股到境内居民企业,被投资企业支付的对价全部为股票(权)的,企业或个人可选择继续按现行有关税收政策执行,也可选择适用递延纳税优惠政策。(财税〔2016〕101号、财税〔2014〕116号)

  29.非上市公司授予本公司员工的股票期权、股权期权、限制性股票和股权奖励,符合规定条件的,经向主管税务机关备案,可实行递延纳税政策,即:员工在取得股权激励时可暂不纳税,递延至转让该股权时纳税。上市公司授予个人的股票期权、限制性股票和股权奖励,经向主管税务机关备案,个人可自股票期权行权、限制性股票解禁或取得股权奖励之日起,在不超过12个月的期限内缴纳个人所得税。(财税〔2016〕101号)

  (八)鼓励产业升级发展

  30.符合条件的制造业等十三个行业企业按月全额退还增值税增量留抵税额,并一次性退还存量留抵税额;符合条件的小微企业一次性退还增值税存量留抵税额;除上述纳税人以外的其他纳税人继续按照财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号规定申请退还增量留抵税额。(财政部 税务总局公告2022年第14号、财政部 税务总局公告2022年第21号、财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号)

  31.增值税一般纳税人销售其自行开发生产的软件产品,对其增值税实际税负超过3%的部分实行即征即退政策。国家鼓励的软件企业,按规定享受“两免三减半”优惠;国家鼓励的重点软件企业,自获利年度起,第一年至第五年免征企业所得税,接续年度减按10%的税率征收企业所得税。(财税〔2011〕100号、财税〔2012〕27号、财政部 税务总局 发展改革委 工业和信息化部公告2020年第45号)

  32.国家鼓励的集成电路生产企业或项目,根据线宽及经营期按规定分别享受“十免”“五免五减半”“两免三减半”等企业所得税优惠政策。国家鼓励的集成电路设计、装备、材料、封装、测试企业按规定享受“两免三减半”优惠。国家鼓励的重点集成电路设计企业,自获利年度起,第一年至第五年免征企业所得税,接续年度减按10%的税率征收企业所得税。(财税〔2012〕27号、财税〔2018〕27号、财政部 税务总局 发展改革委 工业和信息化部公告2020年第45号)

  33.对境外投资者从中国境内居民企业分配的利润,用于境内直接投资暂不征收预提所得税。(财税〔2018〕102号)

  (九)支持绿色发展

  34.资源综合利用产品及劳务按照规定享受增值税即征即退政策。企业综合利用资源,生产符合国家产业政策规定的产品所取得的收入,在计算应纳税所得额时减按90%计入收入总额。(财税〔2008〕47号、财政部 税务总局公告2021年第40号)

  35.企业从事符合条件的环境保护、节能节水项目的所得,自项目取得第一笔生产经营收入所属纳税年度起,第一年至第三年免征企业所得税,第四年至第六年减半征收企业所得税。购置用于环境保护、节能节水、安全生产等专用设备的投资额按一定比例实行税额抵免。(《中华人民共和国企业所得税法》第二十七条、《中华人民共和国企业所得税法实施条例》八十八条、《中华人民共和国企业所得税法》第三十四条)

  36.对符合条件的从事污染防治的第三方企业减按15%的税率征收企业所得税,执行期限至2023年12月31日。(财政部 税务总局 国家发展改革委 生态环境部公告2019年第60号、财政部 税务总局公告2022年第4号)

  37.纳税人排放应税大气污染物或者水污染物的浓度值低于国家和地方规定的污染物排放标准百分之三十的,减按百分之七十五征收环境保护税。纳税人排放应税大气污染物或者水污染物的浓度值低于国家和地方规定的污染物排放标准百分之五十的,减按百分之五十征收环境保护税。(《中华人民共和国环境保护税法》第十三条)

  (十)支持乡村振兴

  38.对农产品批发市场、农贸市场(包括自有和承租)专门用于经营农产品的房产、土地,暂免征收房产税和城镇土地使用税。执行期限至2023年12月31日。(财税〔2019〕12号、财政部 税务总局公告2022年第4号)

  39.对金融机构向农户发放小额贷款取得的利息收入免征增值税,执行期限至2023年12月31日。(财税〔2017〕77号、财政部 税务总局公告2020年第22号)

  40.农民、家庭农场、农民专业合作社、农村集体经济组织、村民委员会购买农业生产资料或者销售农产品书立的买卖合同和农业保险合同,免征印花税。(《中华人民共和国印花税法》第十二条)

  二、十项服务举措

  (一)政策主动找人

  1.运用大数据工具强化纳税人需求分析,实现更加精准的税费优惠政策画像和点对点推送。

  2.通过供应链数据分析,积极为企业牵线搭桥,助力企业复工复产。

  (二)辅导精准滴灌

  3.在南京税务微信公众号设立“推动经济率先整体好转”专栏,分行业分类型发布政策,便于社会各界查询政策信息。推出“优惠政策系列云直播”“办税新手训练营”等分类辅导培训。

  4.畅通12366和12345热线互联渠道,建立咨询专家和政策专员团队,实现简单问题“直接答”、复杂业务“连线答”、疑难问题“工单答”。

  5.建立咨询问题解决回访跟踪协办机制,大力推进智能(在线)咨询、可视化咨询、远程帮办、问办协同服务,为市场主体提供更加便捷、高效、实用的咨询和办税辅导服务。

  (三)办税智能提速

  6.在全市办税服务厅推行税费服务全项、全时、全域通办,税费服务事项无差别受理、同标准办理。

  7.简化变更登记操作流程,自2023年4月1日起,纳税人在市场监管部门依法办理变更登记后,无需向税务机关报告登记变更信息,由税务机关通过信息共享自动同步予以变更。

  8.推广全面数字化电子发票,便利纳税人自动归集、高效使用发票数据,有效降低纳税人发票使用和管理成本。

  9.简化发票领用流程,推广代开发票线上约谈,及时做好发票风险提示提醒。

  10.依托区块链技术,与多部门联动,通过“我的南京E办证”推行商品房全程不见面办理;施行税务证明事项告知承诺制,减少证明材料报送,进一步优化升级房地产交易服务。

  (四)缴费便捷高效

  11.稳定缴费渠道,加强对征收缴费系统稳定性监控,确保各缴费渠道畅通、高效。

  12.完善“一厅联办”“一网通办”工作机制,优化自然人社保费“掌上办”缴费体验。

  (五)提醒贴心无忧

  13.加强数据分析比对,对应享未享优惠政策的纳税人及时提醒。

  14.对享受社保费缓缴政策到期的企业单位及时做好恢复缴费提醒;对未及时缴纳社会保险费的灵活就业人员按月做好分类提醒。

  (六)退税快享速达

  15.优化退税流程,实行汇算清缴多缴退税等自动提醒、在线办理。强化与人民银行业务流程衔接,提高退库环节办理效率,确保应退税费及时退付。

  16.实行出口退税“网上办”“同城办”“全速办”“容缺办”,办理正常出口退税的平均时间压缩至3个工作日以内。

  (七)执法彰显温度

  17.严格落实总局和长三角“首违不罚”清单,推广“首违不罚”线上办理;编制涉企轻罚免罚清单,对违法行为情节显著轻微或者无明显危害后果的,依法从轻或者减轻处罚。

  18.被处罚对象确有经济困难,需要延期或者分期缴纳罚款的,经被处罚对象(当事人)申请,作出处罚决定的税务机关批准,可以暂缓或者分期缴纳罚款。

  (八)信用修复加力

  19.优化新设立纳税人纳税信用复评机制,纳入纳税信用管理时间不满一个评价年度但已满12个月的纳税人可在2023年3月或9月提出纳税信用复评申请。税务机关于4月或10月依据其近12个月的纳税信用状况,确定其纳税信用评价结果,并提供自我查询服务。

  (九)信息集成共享

  20.纳税人可以通过“个人所得税APP”查询本人的申报记录,下载、打印和查验电子纳税记录。

  21.房产交易与登记业务的涉税电子票证可通过“我的南京”APP推送至纳税人手机端,同时电子票证信息纳入电子证照库,供有关部门办理登簿制证、贷款审批、提取公积金等业务时调用验证。

  22.持续推进“银税互动”,合作推出“无担保、纯信用”信贷产品,受惠企业在纳税信用A级、B级基础上扩大至M级。

  (十)护航重大项目

  23.组建专家服务团队,为重大投资项目以及金恰会、房展会等重要经济交流活动提供事前税费政策支持服务,强化项目落地后的税费跟踪服务,全力支持地方经济发展。

  24.分类编写税费政策指引,为重点企业提供定制性服务。

  三、工作要求

  (一)提升思想认识。各单位要充分认识贯彻落实推动经济率先整体好转一系列政策措施和服务举措的重要意义,大力弘扬敢为善为、敢闯敢试、敢干实干、敢想敢首创导向,狠抓政策落实、狠抓政策服务、狠抓政策储备、狠抓政策跟踪,为完成全年经济社会发展预期目标经济高质量发展贡献税务力量。

  (二)压实工作责任。各单位要把政策落实责任扛在肩上,守土有责、守土尽责,扎扎实实做好每项工作。坚持高位统筹,主要领导要亲自部署,强力推进。坚持责任到人,确保事事有人抓、件件有人管。坚持做好政策服务,精准推送、精细辅导、便民办税三位一体推进,切实提升纳税人缴费人满意度、获得感、体验感。

  (三)强化跟踪管理。各单位要抓好政策跟踪,算清算细减税降费红利账。利用税收大数据加强过程管理,做好风险提醒,确保各项税费优惠政策、服务举措落实到位、取得实效。要加强政策研究储备,立足全市中心工作,预判分析税收政策影响,加强向地方党委、政府的汇报和与其他相关部门的沟通,促进税收工作融入地方发展大局。

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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。