财库[2022]41号 财政部关于印发《财政总会计制度》的通知
发文时间:2022-11-18
文号:财库[2022]41号
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财政部关于印发《财政总会计制度》的通知

财库[2022]41号             2022-11-18

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局),新疆生产建设兵团财政局:

  为加强财政预算管理,提升国家财政治理效能,进一步规范各级政府财政总会计核算,保证会计信息质量,充分发挥财政总会计职能作用,财政部根据深化预算管理制度改革、政府会计改革工作要求,研究制定了《财政总会计制度》,现印发给你们,请遵照执行。

  新制度自2023年1月1日起施行,我部2015年制定的《财政总预算会计制度》(财库〔2015〕192号)同时废止,执行中如有问题,请及时向财政部反馈。

  附件:

  1.《财政总会计制度》

  2.《财政总会计制度》与《财政总预算会计制度》有关衔接问题的处理规定

财政部

2022年11月18日

  附件2

《财政总会计制度》与《财政总预算会计制度》有关衔接问题的处理规定

  《财政总会计制度》印发施行后,目前执行的《财政总预算会计制度》(财库〔2015〕192号,以下简称原制度)不再执行。为了确保试点期间新旧制度顺利过渡,现对财政总会计(以下简称总会计)执行新制度的有关衔接问题规定如下:

  一、新旧制度衔接总要求

  (一)2022年年终结账采用按原制度办理年终转账和结账,按新制度记入新账的办法。自2023年1月1日起,各级总会计应当严格按照新制度的规定进行会计核算、编制财务报表和预算会计报表。

  (二)各级总会计应当按照本规定做好新旧制度的衔接。相关工作包括以下几个方面:

  1.根据原账编制2022年年终结账后的科目余额表。

  2.按照新制度设立2023年1月1日的新账。

  3.按照本规定要求,登记新账的财务会计科目余额和预算结余科目余额,包括将原账科目余额转入到新账财务会计科目、按照原账科目余额登记新账预算结余科目,将未入账事项登记新账科目,并对相关新账科目余额进行调整。原账科目是指原制度规定的会计科目。

  新旧制度转账、登记新账科目对照关系参见本规定附表。

  4.根据新账各会计科目期初余额,按照新制度编制2023年1月1日的科目余额表,作为新账各会计科目的期初余额。

  5.根据新账各会计科目期初余额,按照新制度编制2023年1月1日资产负债表。

  (三)各级总会计应当按照新制度规定,及时与非税收入管理部门、股权管理部门、债务管理部门沟通,获取应收非税收入、应收股利、股权、债权和债务等相关事项核算资料,确保登记新账准确完整。

  (四)及时改造会计信息系统。各级总会计应当对原有会计信息系统及时进行升级改造,实现数据正确转换,确保新旧账务有序衔接及新制度有效贯彻落实。

  二、财务会计科目的新旧衔接

  (一)将2022年12月31日原账会计科目余额转入新账财务会计科目

  1.资产类

  (1)“国库存款”、“其他财政存款”、“有价证券”、“应收股利”、“借出款项”、“与下级往来”、“预拨经费”、“在途款”、“其他应收款”和“应收主权外债转贷款”科目

  新制度设置了“国库存款”、“其他财政存款”、“有价证券”、“应收股利”、“借出款项”、“与下级往来”、“预拨经费”、“在途款”、“其他应收款”和“应收主权外债转贷款”科目,其核算内容与原账的上述相应科目的核算内容基本相同。转账时,总会计应当将原账的上述相应科目余额直接转入到新账的相应科目。

  总会计在转账前应对“应收股利”科目进行确认。财政股权管理部门应当于2023年4月30日前完成对应收股利的梳理,并将梳理后相关信息资料转总会计。总会计应当按照股权管理部门提供的相关资料,在上年度原账中确认“应收股利”科目余额。

  (2)“国库现金管理存款”科目

  新制度设置了“国库现金管理资产”科目,下设“商业银行定期存款”和“其他国库现金管理资产”明细科目。转账时,总会计应当将原账“国库现金管理存款”科目余额转入到新账“国库现金管理资产—商业银行定期存款”科目。

  (3)“应收地方政府债券转贷款”科目

  新制度设置了“应收地方政府债券转贷款”科目,下设“应收本金”、“应收利息”明细科目。原制度设置了“应收地方政府债券转贷款”科目及“应收地方政府一般债券转贷款”、“应收地方政府专项债券转贷款”一级明细科目,在一级明细科目下分别设置“应收本金”、“应收利息”二级明细科目。

  转账时,总会计应当将原账“应收地方政府债券转贷款”各一级明细科目下“应收本金”明细科目余额汇总转入到新账“应收地方政府债券转贷款—应收本金”科目;将原账“应收地方政府债券转贷款”各一级明细科目下“应收利息”明细科目余额汇总转入到新账“应收地方政府债券转贷款—应收利息”科目。

  (4)“股权投资”科目

  总会计在转账前应对“股权投资”科目进行确认。财政股权管理部门应当于2022年4月30日前完成对政府持有的股权投资的梳理,并将梳理后股权信息资料转总会计。总会计按照股权管理部门提供的相关资料,在上年度原账中分别确认“股权投资—-投资成本/损益调整/其他权益变动”。

  新制度设置了“股权投资”科目,下设“国际金融组织股权投资”、“政府投资基金股权投资”、“企业股权投资”一级明细科目。与原制度“股权投资”科目及其一级明细科目的核算内容基本相同。

  新账采用权益法对“股权投资”进行核算的,新制度要求按照“投资成本”、“损益调整”、“其他权益变动”二级明细科目核算。转账时,总会计应当将原账股权投资科目“投资成本”、“损益调整”、“其他权益变动”明细科目余额分别转入到新账的相应明细科目中;将原账股权投资科目“收益转增投资”明细科目余额转入到新账“股权投资—投资成本”科目。

  新账采用成本法对股权投资进行核算的,转账时,总会计应当将原账科目股权投资“投资成本”、“损益调整”、“收益转增投资”、“其他权益变动”明细科目余额全部转入到新账“股权投资—投资成本”科目。

  (5)“待发国债”科目

  根据新制度,财务会计无需对原制度中“待发国债”科目对应的内容进行核算。转账时,总会计应当将“待发国债”科目借方余额全部转入到新账“累计盈余—预算管理资金累计盈余”科目借方。

  2.负债类

  (1)“与上级往来”、“其他应付款”、“应付代管资金”、“应付主权外债转贷款”、“其他负债”科目。

  新制度设置了“与上级往来”、“其他应付款”、“应付代管资金”、“应付主权外债转贷款”、“其他负债”科目,其核算内容与原账的上述相应科目的核算内容基本相同。转账时,总会计应当将原账的上述相应科目余额直接转入到新账的相应科目。

  (2)“应付国库集中支付结余”科目

  新制度设置了“应付国库集中支付结余”科目,其核算内容与原账的上述相应科目的核算内容基本相同。转账时,总会计应当将原账的上述相应科目余额直接转入到新账的相应科目。省级以下财政部门,以后年度不能新增“应付国库集中支付结余”发生额。

  (3)“应付短期政府债券”科目

  新制度设置了“应付短期政府债券”科目,下设“应付国债”、“应付地方政府一般债券”、“应付地方政府专项债券”一级明细科目,原制度设置了相同的一级明细科目,在一级明细科目下分别设置“应付本金”、“应付利息”二级明细科目。转账时,总会计应当将原账“应付短期政府债券”各一级明细科目下“应付本金”明细科目余额转入到新账“应付短期政府债券”科目下的相应明细科目。

  新制度设置了“应付利息”科目。转账时,总会计应当将原账“应付短期政府债券—应付国债”下“应付利息”明细科目余额转入到新账“应付利息—应付国债利息”科目;将原账“应付短期政府债券”下的“应付地方政府一般债券”、“应付地方政府专项债券”中的“应付利息”明细科目余额汇总转入到新账“应付利息—应付地方政府债券利息”科目。

  (4)“应付长期政府债券”科目

  新制度设置了“应付长期政府债券”科目,下设“应付国债”、“应付地方政府一般债券”、“应付地方政府专项债券”一级明细科目,原制度设置了相同的一级明细科目,在一级明细科目下分别设置“应付本金”、“应付利息”二级明细科目。转账时,总会计应当将原账“应付长期政府债券”各一级明细科目下“应付本金”明细科目余额转入到新账“应付长期政府债券”科目下的相应明细科目。

  新制度设置了“应付利息”科目。转账时,总会计应当将原账“应付长期政府债券—应付国债”下“应付利息”明细科目余额转入到新账“应付利息—应付国债利息”科目;将原账“应付长期政府债券”下的“应付地方政府一般债券”、“应付地方政府专项债券”中的“应付利息”明细科目余额汇总转入到新账“应付利息—应付地方政府债券利息”科目。

  (5)“借入款项”科目

  新制度设置了“借入款项”科目,原制度设置了“借入款项”科目,下设“应付本金”、“应付利息”明细科目。转账时,总会计应当将原账“借入款项—应付本金”明细科目余额转入到新账“借入款项”科目。

  新制度设置了“应付利息”科目。转账时,总会计应当将原账“借入款项—应付利息”明细科目余额转入到新账“应付利息—应付主权外债利息”科目。

  (6)“应付地方政府债券转贷款”科目

  新制度设置了“应付地方政府债券转贷款”科目,下设“应付本金”、“应付利息”一级明细科目。原制度设置了“应付地方政府债券转贷款”科目,下设“应付地方政府一般债券转贷款”、“应付地方政府专项债券转贷款”一级明细科目,在一级明细科目下分别设置“应付本金”、“应付利息”二级明细科目。

  转账时,总会计应当将原账“应付地方政府债券转贷款”各一级明细科目下“应付本金”明细科目余额汇总转入到新账“应付地方政府债券转贷款—应付本金”科目;将原账“应付地方政府债券转贷款”各一级明细科目下“应付利息”明细科目余额汇总转入到新账“应付地方政府债券转贷款—应付利息”科目。

  3.净资产类

  (1)“预算稳定调节基金”、“预算周转金”科目

  新制度设置了“预算稳定调节基金”、“预算周转金”科目,其核算内容与原账的上述相应科目的核算内容基本相同。转账时,总会计应当将原账的上述相应科目余额直接转入到新账的相应科目。

  (2)“一般公共预算结转结余”、“政府性基金预算结转结余”、“国有资本经营预算结转结余”、“财政专户管理资金结余”、“专用基金结余”科目

  新制度设置了“累计盈余”科目,下设“预算管理资金累计盈余”、“财政专户管理资金累计盈余”、“专用基金累计盈余”明细科目。转账时,总会计应当将原账的“一般公共预算结转结余”、“政府性基金预算结转结余”、“国有资本经营预算结转结余”余额汇总转入到新账“累计盈余—预算管理资金累计盈余”科目;将原账“财政专户管理资金结余”科目余额转入到新账“累计盈余—财政专户管理资金累计盈余”科目;将原账“专用基金结余”科目余额转入到新账“累计盈余—专用基金累计盈余”科目。

  (3)“资产基金”、“待偿债净资产”科目

  根据新制度,总会计无需对原制度中“资产基金”、“待偿债净资产”科目对应的内容进行核算。转账时,总会计应当根据股权管理部门提供的资料,将原账“资产基金”贷方科目余额中属于“股权投资—其他权益变动”的金额转入到新账“权益法调整”科目,其余科目贷方余额转入到新账“累计盈余—预算管理资金累计盈余”科目贷方;将原账“待偿债净资产”科目借方余额转入到新账“累计盈余—预算管理资金累计盈余”科目借方。

  4.收入类、支出类

  由于原账中收入类、支出类科目年末无余额,总会计无需进行转账处理。自2022年1月1日起,总会计应当按照新制度设置收入类、费用类科目并进行账务处理。

  5.各级政府财政如存在其他本规定未列举的原账科目余额的,总会计应当按照新制度要求,比照本规定将原账科目余额转入新账的相应科目。新账中科目设有明细科目的,总会计应当对原账中对应科目的余额加以分析,分别转入新账中相应科目的相关明细科目。

  6.总会计在进行新旧衔接的转账时,应当编制转账的工作分录,作为转账的工作底稿,并将转入新账的对应原账户余额及拆分原账户余额的依据作为原始凭证。

  (二)将原未入账事项登记新账财务会计科目

  1.关于原未入账的应收非税收入

  在新旧制度转换时,各级政府财政非税收入管理部门能够提供上年末已开具非税收入缴款票据、尚未缴入本级国库的应收非税收入数据的,总会计应当根据非税收入征收管理部门提供的相关资料,确认记入新账“应收非税收入”科目的期初余额。具体会计处理如下:借记“应收非税收入”科目,贷记“累计盈余—预算管理资金累计盈余”科目。

  2.关于原未入账的主权外债事项

  在新旧制度转换时,各级政府财政存在未将主权外债纳入总会计核算的,债务管理部门应对政府财政承担直接偿还责任的主权外债本金、利息进行梳理,并将相关资料提供总会计进行账务处理。

  (1)属于本级政府承担债务本金部分,借记“累计盈余—预算管理资金累计盈余”科目,贷记“借入款项/应付主权外债转贷款—应付本金”科目。

  (2)属于本级政府承担债务利息部分,借记“累计盈余—预算管理资金累计盈余”科目,贷记“应付利息—应付主权外债利息/应付主权外债转贷款—应付利息”科目。

  (3)属于本级政府享有的主权外债债权部分,借记“应收主权外债转贷款”科目,贷记“累计盈余—预算管理资金累计盈余”科目。

  三、预算会计科目的新旧衔接

  (一)原制度结余科目与新制度预算结余科目对应。

  新制度设置了“一般公共预算结转结余”、“政府性基金预算结转结余”、“国有资本经营预算结转结余”、“财政专户管理资金结余”、“专用基金结余”科目,与原制度“一般公共预算结转结余”、“政府性基金预算结转结余”、“国有资本经营预算结转结余”、“财政专户管理资金结余”、“专用基金结余”科目对应。

  转账时,总会计应当将原账的“一般公共预算结转结余”、“政府性基金预算结转结余”、“国有资本经营预算结转结余”、“财政专户管理资金结余”、“专用基金结余”科目余额直接转入新账的相应科目。

  (二)原制度“预算稳定调节基金”、“预算周转金”科目与新制度预算结余科目对应。

  新制度设置了“预算稳定调节基金”、“预算周转金”科目,其核算内容与原账的上述相应科目的核算内容基本相同。转账时,总会计应当将原账的上述相应科目余额直接转入到新账的相应科目。

  (三)原制度结转结余科目及相关资产负债科目与新制度“资金结存”科目对应。

  1.原制度“在途款”科目与新制度“资金结存—在途款资金结存”科目对应。

  转账时,总会计应当将原账的“在途款”科目借方余额转入到新账“资金结存—在途款资金结存”科目借方。

  2.原制度“应付国库集中支付结余”科目与新制度“资金结存—集中支付结余结存”科目对应。

  转账时,总会计应当将原账的“应付国库集中支付结余”科目贷方余额转入到新账“资金结存—集中支付结余结存”科目贷方。

  3.原制度“与上级往来”、“与下级往来”科目金额与新制度“资金结存—上下级调拨结存”科目对应。

  转账时,总会计应当将原账的“与下级往来”科目借方余额转入到新账“资金结存—上下级调拨结存”科目借方,“与上级往来”科目贷方余额转入到新账“资金结存—上下级调拨结存”科目贷方。

  4.原制度“预拨经费”科目与新制度“资金结存—待处理结存”科目对应。

  转账时,总会计应当将原账中“预拨经费”科目借方余额转入新账“资金结存—待处理结存”科目借方。

  5.原制度“其他应付款”科目与新制度“资金结存—待处理结存”科目对应。

  转账时,总会计应当对“其他应付款”科目余额加以分析,属于收回以前年度结转结余资金的部分转入“资金结存—待处理结存”科目贷方。

  6.原制度“待发国债”科目与新制度“资金结存—待发国债结存”科目对应。

  转账时,总会计应当将原账“待发国债”科目借方余额转入新账“资金结存—待发国债结存”科目借方。

  7.原制度“财政专户管理资金结余”、“专用基金结余”科目与新制度“资金结存—专户资金结存”科目对应。

  转账时,总会计应当将原账“财政专户管理资金结余”、“专用基金结余”科目贷方余额,分别转入到新账“资金结存—专户资金结存”科目借方。

  8.原制度结转结余与新制度“资金结存—库款资金结存”科目对应。

  转账时,原账“一般公共预算结转结余”、“政府性基金预算结转结余”、“国有资本经营预算结转结余”、“预算稳定调节基金”、“预算周转金”科目贷方余额,减去“资金结存—在途款资金结存”、“资金结存—集中支付结余结存”、“资金结存—上下级调拨结存”、“资金结存—待处理结存”、“资金结存—待发国债结存”、“资金结存—专户资金结存”科目后的余额转入到新账“资金结存—库款资金结存”科目借方。

  以上转账完成后,新账“资金结存”科目借方余额与“一般公共预算结转结余”、“政府性基金预算结转结余”、“国有资本经营预算结转结余”、“财政专户管理资金结余”、“专用基金结余”、“预算稳定调节基金”、“预算周转金”科目贷方余额的合计数相等。

  (四)预算收入类、预算支出类会计科目。

  由于原账中收入类、支出类科目年末无余额,总会计无需进行转账处理。自2023年1月1日起,总会计应当按照新制度设置预算收入类、预算支出类科目并进行账务处理。

  四、财务会计报表与预算会计报表的新旧衔接

  (一)编制2023年1月1日资产负债表

  总会计应当根据2023年1月1日新账的财务会计科目余额,按照新制度编制2023年1月1日资产负债表(仅要求填报各项目“年初余额”)。

  (二)2023年度财务会计报表和预算会计报表的编制

  总会计应当按照新制度规定编制2022年度财务会计报表和预算会计报表。在编制2022年度收入费用表、现金流量表时,不要求填列上年比较数。

  五、其他事项

  (一)省级以下各级政府财政“应付国库集中支付结余”科目和“资金结存—集中支付结余结存”科目余额要逐渐消化为零,以后年度这两个科目不得有新增发生额。

  (二)2023年1月1日后执行新制度的各级政府财政部门,应当按照本规定做好新旧制度衔接工作。


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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。