存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。存量房严格意义上来讲是存量资产，存量房主要包括开发商开发楼盘的尾盘、开发商抵押给银行的房屋、债权人手上的房屋、个人手上的房屋、法院查封的以及中介代理人手中的房屋等五大块，都是处于空置的房屋。

　　这个五大块存量房中，前两种属于新房销售(即开发商销售开发产品)，后三类属于二手房(即旧房)销售。房屋销售的情形不一样转让时计算土地增值税的扣除也是不一样。那么在实际操作过程中，对于后三种销售旧房时如何准确的掌握和控制将对于土地增值税的交纳影响非常重大，下面为大家整理了销售旧房土地增值税扣除项目确定的方法。

　　政策依据：

　　(一)财税字〔1995〕48号文规定关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题，转让旧房的应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。其中，旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋和建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。

　　(二)财税〔2006〕21号文规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《土地增值税暂行条例》第六条、第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%的计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不得作为加计5%的基数。

　　(三)财税字〔2006〕21号文规定，关于转让旧房准予扣除项目的计算问题：对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称《税收征管法》)第35条的规定，实行核定征收。

　　根据以上政策依据，纳税人计算转让二手房土地增值税的扣除项目的确定分为以下三种方法：

　　一、以旧房及建筑物的评估价作为扣除项目

　　1、取得土地使用权所支付的金额。包含取得土地使用权时缴纳的契税，同时要求必须取得土地出让票据且实际支付地价款。未支付地价款或不能提供支付凭据的，不允许扣除。

　　2、房屋的评估价格：

　　评估价格=房地产重新购建价格x成新度折扣率

　　房地产重新购建价格：指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。

　　3、与转让有关的税金：

　　城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税。

　　4、评估费。

　　因隐瞒、虚报成交价格等而按评估价格计税时的评估费不可扣。

　　案例：

　　2021年12月某企业转让5年前自建的一栋办公楼，合同注明不含税转让收入8000万元，当年购入土地支付地价款及税费2200万元，该办公楼的原值为4000万元，已提折旧1000万元，已知该办公楼重置成本5000万元，成新度为70%。缴纳与转让该办公楼相关税金444万元(不含增值税)该企业在计算土地增值税时允许扣除项目金额为多少?

　　解析扣除项目为：

　　(1)取得上地使用权支付的金额2200万元

　　(2)评估价格5000*70%=3500万元

　　(3)转让有关的税金444万元

　　(4)评估费0万元

　　扣除项目合计：2200+3500+444+0=6144(万元)

　　二、不能取得评估价格，能提供购房发票的，可以按发票法扣除。

　　1、不能取得评估价格，但能提供购房发票的，可按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除，作为地价和评估价。扣除金额=发票价(1+5%x年数)

　　友情提示(1)发票所载金额

　　营业税发票：发票所裁金额;

　　增值税普通发票：价税合计金额;

　　增值税专用发票：不含增值税金额加上不允许抵扣的进项税额。

　　友情提示(2)发票所载金额×[1+(转让年度-购买年度)×5%]

　　购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年;超过一年，未满12个月但超过6个月的，可视为一年。

　　例如8个月为零年，20个月即1年8个月为2年。13个月为1年;25个月为2年。

　　2、与转让有关的税金。

　　城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税、契税。

　　友情提示：购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

　　案例：

　　2021年12月，某公司销售自用厂房，不能取得评估价格，该公司提供的购房发票(营业税发票)所载购房款为1500万元，购房时缴纳契税45万，购买日期为2010年10月。允许扣除的转让环节相关税费100万元。该公司在计算土地增值税时允许扣除项目金额为多少?

　　解析：纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格但能够提供购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%加计扣除。

　　该公司在计算土地增值税允许扣除项目金额时的“每年”是指按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年;超过一年，未满12个月但超过6个月的，可视为一年。2010年10月至2021年12月共计11年2个月，按11年计算。

　　发票所载金额及加计金额为：1500x(1+11x5%)=2325(万元)

　　转让有关的税金：购买时的契税及转让环节的相关的税费45+100=145

　　该公司在计算土地增值税允许扣除项目金额为：2325+145=2470(万元)

　　三、既没有评估价格，又不能提供购房发票的由税务机关核定扣除项目。

　　《土地增值税暂行条例》规定，对于隐瞒、虚报房地产成交价格的、提供扣除项目金额不实的、转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。主管税务机关也可以按照房地产评估价格计算征收土地增值税。

　　所称的隐瞒，虚报房地产成交价格，是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。所称的提供扣除项目金额不实的，是指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为。所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。

　　隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。提供扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。

　在个人二手住房买卖交易中，往往有约定俗成的潜规则，那就是由买方承担交易中的全部税费包括卖方应当承担的增值税及附加税费、个人所得税等税费。实务中交易双方在中介的引导下都这么操作，但鲜有人去深究其背后的原因。本文中，笔者结合交易双方心理及税制原理，对这种现象进行深入分析。

　　笔者认为，在个人二手住房买卖交易中之所以造成由买方承担全部交易税费的交易习惯，主要是基于提升交易效率、过户效率的考虑，在个人所得税核定征收简易计税方式的帮助下，这种交易模式正好暗合了个人所得税代扣代缴制度，因此该交易习惯得到了市场的普遍认可与接受。具体展开如下：

　　一、房价多年来持续上涨的规律导致卖方更为强势，约定由买方承担全部税费有利于提升交易效率

　　根据税法默认的规定，在住房买卖交易中，买方只需要承担契税，其他交易税费包括增值税及附加税费、个人所得税均由卖方负担。按照正常交易规则，买卖双方应当各自负担自己的税费，这样一方面符合税法默认的规定，另一方面使得双方各自承担自己的税费风险，即因申报方式不当、计算错误等因素导致的多交“冤枉税”、漏税风险。在商业房买卖交易中，往往双方各自负担税费的交易方式居多。

　　然而，在个人住房买卖交易中，因房价多年来持续上涨的因素导致社会公众均达成了房价看涨不看跌的共识，由此导致作为房屋持有人的卖方产生“惜售心态”。在惜售心态下，卖方除非特别缺钱，比如急需资金还债或置换新住房而筹措购房资金，否则卖方没有任何动机出售自己的住房。由此可见，在住房买卖交易中卖方往往处于强势地位。

　　在考虑税费的情况下，房屋买卖交易的双方会存在合同交易价、买方购房净支出金额、卖方售房净到手金额三个参考金额。如按税法默认规则各自负担税费，会导致买卖双方均需详细核算自己的净支出价/净到手价与合同约定价之间的差异，双方均在考虑差异后决定如何协商合同交易价，由此造成双方在协商合同交易价时因考虑的税费因素过多而导致成交效率低下。此时，如双方约定合同的全部交易税费只由一方负担，另一方的净支出价/净到手价就是合同约定的交易价，这样的话只需要合同一方仔细计算交易税费而另一方则减轻了核算压力，有助于快速提升成交效率。

　　基于卖方的交易地位更为强势，让处于合同强势地位的卖方免除核算的压力将更进一步提升成交效率。故实务中的房产中介在与卖方沟通时谈的合同交易价往往就是卖方净到手价为的就是能快速说服卖方接收交易条件，快速签约。

　　话说回来，虽然合同约定的税费均由买方承担，但不代表买方会因此额外多支付购房款。羊毛出在羊身上，买方在预期自己承担交易税费的情况下自然会对交易价格“砍价”，最终的成交价往往也是市场价格的体现，并不存在买方额外支付交易对方购买房屋。只不过由买方单边承担全部交易税费的模式会减轻卖方的核算压力，使得卖方可以精准预期自己的交易利益。

　　二、由买方负责缴纳税费更有利于提升房屋过户的效率

　　如上文所述，在个人住房交易中因房价持续上涨的客观交易背景，使得卖方因房价上涨而具备违约的动机;结合卖方的强势交易地位因素，相比而言卖方违约的概率高于买方。

　　在卖方违约的情况下，卖方必定不会配合买方办理房屋过户相关手续，自然也不会配合申报纳税。此时，如买方已经将交易相关税款支付给卖方，将无力额外负担税款金额，继而影响交易过户。

　　另外，在办理房屋过户手续时涉及多次现场办理手续情形，如每次都需要买卖双方同时到场，可能因无法凑时间而导致过户时间迟延，客观上降低过户效率。

　　在买方负担税费的情况下，所有的税款均由买方直接支付至税务机关，由税务机关出具完税凭证、代开发票，买方可跳开卖方直接取得过户所需的完税资料。买方在已经付款的情况下，出于规避交易风险的动机，必定会比卖方更积极办理过户手续。因此，在卖方不愿配合的情况下或卖方因客观原因无法凑出时间的情况下，买方可自行办理纳税申报手续(由卖方实现出具委托书)并缴纳税款，这样过户的时间不至于拖延过久，大大提升了过户效率。

　　三、个人住房交易的核定征收制度使得卖方的税费比较容易计算，买方在交易前可以准确计算税费金额

　　在二手住房交易中，买方法定负担的契税直接按交易价乘以固定比例计算，卖方的增值税及附加税费也计算公式也相对简单，住房交易免征土地增值税，相比而言只有卖方负担的个人所得税相对较难计算。

　　个人所得税之所以难以计算是因为涉及成本核算问题。根据税法默认的规定，卖方需按房屋出售价格与购房成本之间的差价的20%征收，而个人买入成本中包含购房支出、装修支出、交易手续费等，其中最难核算的是装修支出。毕竟，个人没有保管全部装修凭证的习惯，也没有能力将装修支出准确核算、规范记账。如果卖方无法提供准确的购房成本资料，交易双方将无法的在交易前准确地计算税费金额，继而使得买方不敢轻易接受“税费负担条款”。

　　基于个人缺乏核算能力的现状，税法特别规定了个人所得税核定征收的制度以方便纳税人计算税费。根据核定征收制度，卖方只需按房屋出售价乘以一定比例(1%或2%)即可直接计算出个人所得税的金额，无需准确核算购房成本。这样使得卖方法定负担的税费计算起来方便很多，买方基于对未来潜在负担税款金额的准确预期从而敢于接受“税费负担条款”。

　　因此，个人住房交易的个人所得税核定征收制度从技术层面消除了买方的顾虑，从而成为个人住房交易中由买方负担全部税费交易习惯形成的关键因素。在没有核定征收的企业房屋买卖领域，因无法准确计算企业所得税的金额，故企业买卖房屋交易中往往约定各自负担各自的税费。

　　四、由买方负责缴纳税费更符合个人所得税法的代扣代缴制度，避免买方被罚款的风险

　　我国个人所得税法规定了代扣代缴的制度，即交易时买方不得直接将卖方应当的负担的个人所得税直接支付给卖方然后由卖方自行申报纳税，而是应当由买方直接将个人所得税款直接支付至税务机关。在代扣代缴税款后，买方将剩余的款项连同缴税凭证一同交付给卖方，算是履行付款义务。如买方没有履行代扣代缴义务而是直接将购房款连同税款支付给卖方，买方将构成“未依法代扣代缴”的违法行为，将会被税务机关按税款金额0.5倍-3倍的金额处以罚款，即使卖方已经自行申报纳税。

　　因此，基于个人所得税法的代扣代缴制度，在个人房屋交易领域由买方负担全部税费并直接将税款支付至税务机关的交易模式更符合税费的规定，也能有效地避免买方被罚款的风险。

　　五、总结

　　在个人二手住房买卖交易中之所以造成由买方承担全部交易税费的交易习惯，主要是基于提升交易效率、过户效率的考虑，在个人所得税核定征收简易计税方式的帮助下，这种交易模式正好暗合了个人所得税代扣代缴制度，因此该交易习惯得到了市场的普遍认可与接受。但如将来房价趋势发生重大变化、住房交易的个人所得税核定征收制度取消等因素，这种交易习惯可能会发生变化。故交易双方需结合自身实际情况，结合本文中提到的各种参考因素，谨慎选择适合自身实际情况的交易模式。