异地不动产如何就地预缴增值税
发文时间:2021-09-13
作者:
来源:
收藏
584

我国是“分灶吃饭”的财政体制,营改增之前,不论是销售不动产,还是不动产租赁,均在不动产所在地缴纳营业税。营改增之后,为平衡地方利益,仍实行就地预缴增值税的方式。具体就地预缴增值税区分以下情况:


  一、房地产开发企业跨区域开发房地产项目。因房地产开发企业通常会跨区开发地产项目(未成立法人公司或分公司),所以经常存在项目所在地和机构所在地不一致的情况。房地产开发企业跨区域开发房地产项目,应以取得的全部价款和价外费用,按照3%的预征率在不动产所在地主管税务机关预缴增值税。应预缴增值税=销售含税收入÷(1适用税率或征收率)×3%。适用一般计税方法的,按照适用税率9%计算;适用简易计税方法的,按照5%的征收率计算。房地产企业预收房款即应当预缴增值税。


  二、纳税人出租与机构所在地不在同一县(市)的房地产,应当在房地产所在地预缴增值税。预缴增值税具体计算方法如下:纳税人出租房地产,适用一般计税方法,预缴增值税=销售含税收入÷(1 9%)×3%;纳税人出租房地产适用简易计税方法的,应纳税额为=销售含税收入÷(1 5%)×5%。


  三、单位转让异地持有的房产应当就地预缴增值税:


  1、一般纳税人转让2016年4月30日前取得的房地产(不含自建),可以选择适用简易计税方法计税。扣除房地产购买原价或取得房地产时的价格后所得的总价和额外费用的余额为销售额,按照5%的征收率向房地产所在地主管税务机关预缴增值税;


  2、一般纳税人转让2016年4月30日前建成的房地产,可以选择适用简易计税方法计税。取得的总价和额外费用为销售金额,按照5%的征收率向房地产所在地主管税务机关预缴增值税;


  3、一般纳税人转让2016年4月30日前取得的房地产(不含自建),选择适用一般计税方法的,以取得的总价和额外费用作为销售额计算应纳税额。纳税人从总价和价外收入中扣除购买房地产的原价或取得房地产时定价后的余额按5%的预征税率向房地产所在地主管税务机关预缴增值税;


  4、一般纳税人在2016年4月30日前转让其自建房地产,选择适用一般计税方法的,以取得的总价和额外费用作为销售额计算应纳税额。纳税人应按取得的总价和额外费用的5%的预征税率向房地产所在地主管税务机关预缴增值税;


  5、一般纳税人转让2016年5月1日后取得的房地产(不含自建)时,适用一般计税方法,以取得的总价和额外费用作为销售额计算应纳税额。纳税人从总价和价外收入中扣除购买房地产的原价或取得房地产时定价后的余额,并按5%的预征税率向房地产所在地主管税务机关预缴增值税;


  6、一般纳税人在2016年5月1日后转让其自建房地产时,适用一般计税方法,以取得的总价和额外费用作为销售额计算应纳税额。纳税人应按取得的总价和额外费用的5%的预征税率向房地产所在地主管税务机关预缴增值税;


  7、小规模纳税人转让其取得的(不含自建)房地产,扣除房地产购买原价或取得房地产时的价格后的余额为销售额,按5%的征收率向房地产所在地主管税务机关预缴增值税;


  8、小规模纳税人转让其自建房地产,以取得的总价和额外费用作为销售额,按照5%的征收率向房地产所在地主管税务机关预缴增值税。


  应当注意:1、就地预缴不仅仅指增值税,还有随预征增值税附征城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加,另外还包括城镇土地使用税以及房屋出租所涉及的房产税等;2、对市州范围内跨县(市、区),有的地方税务机关规定可以统一在机构所在地统一缴纳,具体要视市州税务局的具体规定;3、纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用,按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。因此,跨区域土地租赁也应当比照不动产租赁就地预缴增值税。


我要补充
0

推荐阅读

小规模纳税人跨期预缴增值税,降率优惠该如何执行

【案例】:A公司是从事建筑安装的增值税小规模纳税人,2019年以来仅承接了其他地级行政区的一项建安工程。合同约定工程完工后一次性开具发票结算款项,施工期间按照工程进度,建设方按月预付工程款。该项工程总造价150万元(不含税),2019年预收工程款100万元,A公司按照《纳税人跨县(市、区)提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第17号发布)规定,预收工程款按照3%的预征率预缴增值税3万元,未开具发票。


  2020年2月底,财政部、税务总局为支持广大个体工商户在做好新冠肺炎疫情防控同时加快复工复业,印发《关于支持个体工商户复工复业增值税政策的公告》(财政部 税务总局公告2020年第13号),自3月1日起至12月31日(25号公告调整),除湖北省外,其他省、自治区、直辖市的增值税小规模纳税人,适用3%征收率的应税销售收入,减按1%征收率征收增值税;适用3%预征率的预缴增值税项目,减按1%预征率预缴增值税。


  A公司该项工程2020年5月结束后,按照合同规定全额一次性开票结算全部工程款,A公司该如何缴纳增值税?


  一:双方观点


  A公司认为:2020年降低小规模纳税人增值税征收率,是国家对于小微企业的扶持政策,该项工程应全额按照1%征收率计算并缴纳增值税,合计纳税150*1%=1.5万元,税务机关应当退还2019年多预缴的税款1.5万元。


  税务机关认为:A公司的工程款计税应当分段计算,即2019年预收工程款100万元按3%预征率,缴纳100*3%=3万元,2020年5月按照结算收款50万元以1%征收率缴纳增值税50*1%=0.5万元,分段合计应缴纳增值税3.5万元,公司应在6月份申报缴纳0.5万元增值税款。


  二:问题关键


  A公司和税务机关似乎都有道理,究竟谁对谁错?


  凡人以为:问题的关键在于该项工程的纳税义务发生时间的确定上。


  2017年7月,财政部、国家税务总局印发《关于建筑服务等营改增试点政策的通知》(财税〔2017〕58号),修改了《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号印发)第四十五中,取消了纳税人提供建筑服务采取预收款方式的,以收到预收款的当天作为纳税义务发生时间的规定。修改后,建筑服务的纳税义务发生时间,按照第四十五条第(一)款的规定执行,即:纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的,为开具发票的当天。收讫销售款项,是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天,是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的,为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。


  从上述条款可以看出:


  1.A公司此项工程采取预收款的方式,预收款时不需要同步开具发票,因此其在2019年取得预收款时,虽然按照《纳税人跨县(市、区)提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第17号发布)规定,需要按照预收工程款的3%预征率预缴增值税3万元,但却并没有发生纳税义务,缴纳的增值税,也只是“预缴”的性质。


  2.A公司与建设方签订的合同中约定,在2020年5月工程完工后,一次性开具发票结清款项,因此可以确定,A公司该项工程全部收入的纳税义务时间为2020年5月,应当依法计算并结清税款。总局2016年第17号公告规定,“纳税人跨县(市、区)提供建筑服务,向建筑服务发生地主管税务机关预缴的增值税税款,可以在当期增值税应纳税额中抵减,抵减不完的,结转下期继续抵减”。


  三:政策适用


  纳税义务发生时间确认为2020年5月后,A公司应当如何适用征收率呢?


  《关于支持个体工商户复工复业增值税政策的公告》(财政部 税务总局公告2020年第13号),国家税务总局就该文件的施行,专门发布了《关于支持个体工商户复工复业等税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2020年第5号),其中第一条明确规定“增值税小规模纳税人取得应税销售收入,纳税义务发生时间在2020年2月底以前,适用3%征收率征收增值税的,按照3%征收率开具增值税发票;纳税义务发生时间在2020年3月1日至5月31日,适用减按1%征收率征收增值税的,按照1%征收率开具增值税发票”。


  A公司的该项工程纳税义务发生时间在2020年5月,按照总局2020年5号公告规定,应当全额适用减按1%征收率征收增值税,并开具增值税发票。预缴税款不是实际的纳税义务!对于A公司2019年预缴的增值税,应当按照规定予以结算,多退少补。本案例中,A公司工程应纳增值税1.5万元,2019年已预缴3万元,多缴增值税1.5万元,应当按照总局2016年第17号公告规定“结转下期继续抵减”,也可以按照《税收征管法》的规定,予以退还。


建筑企业不用预缴增值税的情形有哪些

大家都知道,建筑企业在异地提供建筑服务时应当在项目地预缴增值税,但是国家税务总局又陆续下发了异地项目不用预缴增值税的情形。具体有哪些呢?今天就让我们一起来关注一下这方面的规定。


  一、建筑企业异地项目预缴增值税的相关规定


  在财税〔2016〕36号文件附件2以及国家税务总局公告2016年第17号文件中,都对建筑企业跨县市区提供建筑服务需要在项目地预缴增值税做出具体规定。如总局公告2016年第17号文件第三条规定:纳税人跨县(市、区)提供建筑服务,应按照财税〔2016〕36号文件规定的纳税义务发生时间和计税方法,向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税。


  这也是营改增时对于建筑企业异地项目预缴增值税的基本规定。


  下面我们再来看不用预缴的相关规定有哪些。


  二、不用预缴增值税的相关规定


  国家税务总局公告2017年第11号规定,三、纳税人在同一地级行政区范围内跨县(市、区)提供建筑服务,不适用《纳税人跨县(市、区)提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第17号印发)。


  也就是说,建筑企业在同一地级市范围内提供建筑服务,不适用总局公告2016年17号文件中规定的预缴政策。这里的“在同一地级行政区范围内”是指地级城市行政区范围内,介于省级行政区与县级行政区之间,为省、自治区的行政分区。按照常规理解包括四种类型的地级行政区,也就是地级市、地区、自治州、盟。


  另外还有一种不用预缴的情形,也就是国家税务总局公告2021年第5号规定,五、按照现行规定应当预缴增值税税款的小规模纳税人,凡在预缴地实现的月销售额未超过15万元的,当期无需预缴税款。


  本条规定是针对小规模纳税人月份销售额或季度销售额低于一定标准时免增值税的一项优惠政策。是从原来的月10万元提高到月15万元,从2021年4月1日起执行。


  三、总结


  从上面的规定可以看出,建筑企业异地提供建筑服务时有两种情形下不用预缴增值税:


  一是在同一地级市范围内跨县市区提供建筑服务业。对于此项优惠不限纳税人主体身份,只对施工区域有具体要求,也就是应当在同一地级市范围内。


  二是在预缴地实现的月销售额未超过15万元时,当期无需预缴税款。此项政策有主体要求,只适用于小规模纳税人,并不限区域,即使跨地级市提供建筑服务也可以享受。提醒注意的是,享受此项优惠时,纳税人如果有分包情形的,在确定月15万元,或者季度45万元销售额标准时,应当按照差额后的销售额来确认是否符合免予预缴的条件。


小程序 扫码进入小程序版