房地产企业而言，土地增值税清算是一个重要的节点，但很多企业都面临一个重要问题：土增清算前，未出售的商铺是否需要统一处置参与清算?这个问题看似简单，其实深入思考还是有很复杂的，根据我们实务中处理过的案例，下面尝试为大家分析分析：

　　一、商铺参与统一清算与尾盘销售交税有何区别?

　　统一清算是按照普通住宅、非普通住宅和其他商品房三个类别各自计算增值额、增值率和应缴土地增值税，商铺和写字楼、公寓、车位等一并被并入其他商品房，也就是说如果参与统一清算，商铺的增值率将会受到其他业态产品的影响，比如说如果其他业态产品卖得比较便宜，就意味着商铺增值率可以降低，甚至在特殊情况下增值额都有可能降低，比如车位出现收入成本倒挂情况时，车位会将整个其他商品房系列的增值额拉低，这对于最终清算交税当然都是有利的。

　　如果商铺不参与统一清算，未来销售将不再汇总清算，而是按照清算所计算出的各个类别产品单方扣除数字直接计算扣除，比如商铺清算后销售3万元/平方，其他商品房土增清算中单方扣除为9000元，那么商铺将直接按照21000元/平方计算增值额、增值率，失去汇总作用滞后，商铺尾盘销售显然会交更多的税。

　　二、土增清算前商铺如何处置的三个决策点

　　1、商铺未来销售和现在销售税负差异有多大?

　　按照上面的分析，参与土增统一清算和未来单独销售单独交税可能税负会有较大差异，因此企业在面临选择时应将这个差异计算出来，并作为重要决策点进行考虑。

　　2、是否存在关联方转售的可能?

　　为了参与统一清算，企业可以考虑先将商铺转让给关联方(包括关联方企业和关联方个人)，未来如需销售，通过关联方再次对外转让，这样操作能否少缴税呢?我们来看看转售关联方如何缴税：

　　这里需要注意的关键是房企将商铺转让给关联方的价格如何确定，因为是关联交易，企业有冲动将价格压低，而税务机关会按照税法审核交易价格是否公允，通常税务机关审核的次序是：

　　第一步先看企业自己同期同类商铺转让价格比较;如果企业自身没有价格比较，第二步再看其他企业同期同类商铺转让价格比较;如果前两个都无法比较，第三步最后由税务机关进行核定征收，核定通常按照组成计税价格计算：公允价格=成本*(1+利润率)。

　　3、未来商铺是否计划自持?

　　如果未来商铺企业计划自持或运营，当然也可以有不同的自持模式：

　　模式一：放在房地产公司名下，直接自持，但运营可能设立新的公司(如商业管理公司或酒店运营公司)，将资产租赁给新公司;这种模式就不需要作为销售处理，也不需要参与土地增值税统一清算。

　　模式二：转移给新的运营公司自持并运营，该部分商铺必须参与统一土增清算，但问题的关键在于转让价格设定。

　　模式三：转移给关联个人自持并运营，统一必须参与统一土增清算，关键仍在于转让价格设定。

　　总结：商铺是否参与统一土增清算，税的考虑是第一位，但运营需要、风险考虑、资金流考虑，甚至战略思考都可能影响最终的决定。

　　2008年9月的解答——

受让商铺后税务登记证应该怎样变更

　　咨询描述：几个月前接了一门面商铺，营业执照当时已经变更为我的，但税务登记证没有变更，一直用原来的缴纳国。地税，(新手不懂，经营内容没变)，刚听一朋友说这样不行，问怎样变更?需要哪些手续?以前缴纳过的不会不算吧，谢谢!

　　解答内容：根据国家税务总局《税务登记管理办法》(国家税务总局令第7号)第十八条和第十九条规定：纳税人税务登记内容发生变化的，应当向原税务登记机关申报办理变更税务登记。纳税人已在工商行政管理机关办理变更登记的，应当自工商行政管理机关变更登记之日起30日内，向原税务登记机关如实提供下列证件、资料，申报办理变更税务登记：(一)工商登记变更表及工商营业执照;(二)纳税人变更登记内容的有关证明文件;(三)税务机关发放的原税务登记证件(登记证正、副本和登记表等);(四)其他有关资料。

近两年以来，随着房地产市场的深入调整，高杠杆的运营模式给企业埋下了重大的资金风险，一批民营房企纷纷暴雷陷入了流动性困境。税金是企业的刚性支出，而土增税是房地产企业的重要税种之一，在现阶段清算，不仅加大了企业的压力和困难，也对税务机关的征管和执法带来挑战，企业和税务机关应如何面对，笔者对此做粗略的探讨。

　　一、房地产企业的困扰

　　1、税务机关清算节奏加快，企业来不及票、款全清，影响清算成本扣除。现阶段部分房地产企业，由于资金受限，工程结算和款项支付迟迟不能解决，有的在走诉讼程序，供应商一般是不付款就不给票，若此时清算，相关无票成本大概率是不被认可，势必会使得清算结果失实，而大部分地方无二次清算机制，会实质性造成企业多补税或者少退税。

　　2、部分房企账面无足够的现金用来支付清算补缴税金。房地产企业经营需要资金高度集中，一般由集团在各个项目公司之间进行统一调拨使用，一旦产生流动性困境，就是整个集团的资金困境，项目公司清算需要的资金很难在短期内调配到位，企业不得不面临清算后即欠税的局面。

　　3、现有部分清算政策合理性有争议，影响纳税人的权益。土增税是人为的将开发项目按照不同分期、不同产品类型重新计算收入、扣除额及税金，不同的分期、分摊对税金的影响极大，经常会出现由于各期切分不均等而导致分摊成本差异较大的情况，也会出现同一清算单位内因不同产品类型成本分摊不匹配低毛利反而高增值的情况，造成这些问题的主要原因是政策制定和执行中未给予纳税人充分的权益争取空间，一刀切、单一化处理占多。

　　二、税务机关的困扰

　　1、上级任务要求，在规定时间内要完成，否则要面临考核和问责。近年来房地产开发项目激增，各地税务机关积累了一定的应清未清项目，部分地方要求集中快速清算。清算申报和审核时间受系统管控，而土增税又是较为复杂的税种，税企政策理解争议也会比较多，过程中还要花费大量的精力做沟通，基层人员时间紧任务重，是切切实实的苦差事。

　　2、部分企业清算后即欠税，税款无法及时入库，面临财政收入的压力。部分陷入流动性困境的房企，可动用流动资金几乎枯竭，而项目公司到清算阶段往往已经无资产可供处置，税务机关短期内较难将清算欠税追缴入库，影响地方的财政收入，也会直接影响到地方主官对税务局的考评。

　　3、土增税政策复杂，在执法风险和纳税人权益之间较难平衡，是造成税企争议的重要方面。政策执行简单化、一刀切，多注重外在形式的审核，少考虑内在本质，比如对售价低于同期价的一律调整、对清算单位划分一律以某个单一证照为准、对成本分摊一律以面积均分等，虽然此举实现了一定的公平、公正，能降低税务机关的执法风险，但是可能有企业是为了快速回笼资金而降价促销，有企业是为了快速审批、快速开发而人为将同一期的项目分为多个证照，有企业不同业态实际成本差异巨大等，若简单化、一刀切的执行政策势必会侵害纳税人的权益，引发征纳矛盾。

　　三、相关工作建议

　　1、税务机关在制定清算任务时充分调查，对纳税人成本结算、发票、付款等做重点评估，确实不影响清算结论的再发清算通知。对部分已经启动清算，但因资金困难而无法在审核期间内做到票、款全清的企业，可以凭双方协议、法院判决等作为成本认定的辅助依据，纳入纳税人承诺事项管理。

　　2、对于部分陷入流动性困境的清算后即欠税的企业，如符合总局2016年81号公告的，可以允许企业先申请所得税退税，用所得税应退金额抵减土增税欠税金额，以此降低纳税人滞纳金成本。陷入流动性困境的企业要主动、及时、诚实的与税务机关沟通，报备企业情况，让税务机关掌握企业动态，增进互信，共同配合完成好税收征纳工作。

　　3、税务机关可以将争议解决机制前置，维护纳税人权益，以减少征纳矛盾。一方面可以经常性组织房地产企业进行座谈或调研，了解纳税人对于当地土增清算反映强烈的政策诉求，及时制定执行口径或者向上级机关反映建议;另一方面可以对清算审核中出现的较大的税企争议点进行专项研判，可以邀请纳税人代表、中介服务机构、行业协会等与税务局内部专家一道开展，充分论证、化解争议。