(2019)鄂28民终1921号 湖北盛发房地产开发有限公司、国家税务总局来凤县税务局合同纠纷二审民事判决书
发文时间:2019-10-31
来源:中国裁判文书网
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湖北盛发房地产开发有限公司、国家税务总局来凤县税务局合同纠纷二审民事判决书


案由:合同纠纷


案号:(2019)鄂28民终1921号


发布日期:2019-10-31


湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院


民 事 判 决 书


(2019)鄂28民终1921号


上诉人(原审原告):湖北XX房地产开发有限公司,住所地XX县翔凤镇金盆山18号,统一社会信用代码:91422827673684603P。


法定代表人:田XX,该公司总经理。


委托诉讼代理人:贾X南,男,该公司员工(经济顾问)。


被上诉人(原审被告):国家税务总局XX县税务局,住所地来凤县翔凤镇武汉大道。


法定代表人:张X伟,该局局长。


委托诉讼代理人:严X祥,湖北XX律师事务所律师。


委托诉讼代理人:李X琴,湖北XX律师事务所实习律师。


上诉人湖北XX房地产开发有限公司(以下简称盛发公司)因与被上诉人国家税务总局XX县税务局(以下简称来凤县税务局)合同纠纷一案,不服湖北省XX县人民法院(2019)鄂2827民初364号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年8月9日立案后,依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人盛发公司的法定代表人田洪涛及其委托诉讼代理人贾绍南,被上诉人的委托诉讼代理人严奉祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。


盛发公司上诉请求:撤销一审判决,改判来凤县税务局赔偿未依约拆除“栖凤公寓”周边旧危房而给盛发公司造成的各项损失15560237.49元,由来凤县税务局承担一、二审诉讼费用。事实和理由:1.“栖凤公寓”是来凤县税务局操盘控制的职工宿舍,而不是盛发公司自主开发的商品房,盛发公司只是邀标为其建设的施工方。2.依据建设图纸,盛发公司承建的建筑面积是1312平方米,超过该面积之外的任何建筑或以外的任何因素造成延期交房,都与盛发公司无关。而事实上正是因1312平方米以外的地面绿地和非市政道路影响了房屋综合验收,导致延迟交房。盛发公司与来凤县税务局职工签订的《商品房买卖合同(预售)》已经约定由“团购方”承担地面绿化和非市政道路建设义务,来凤县税务局未依约履行该义务,拆除“栖凤公寓”周边旧危房,造成“栖凤公寓”无法通过综合验收,理应赔偿盛发公司因此造成的各项损失。3.造成交房延期的原因一是来凤县税务局中途加层,二是来凤县税务局未依法拆除“栖凤公寓”周边旧危房,三是盛发公司为购房户人身安全考虑多次督促来凤县税务局打通消防通道。4.参与“栖凤公寓”团购几乎囊括了来凤县税务局当时任职的所有班子成员,包括九位正副局长、各科室股长、科长、主任,当然还有全体普通职工。难道这些人的利益不能等同于来凤县税务局?《商品房买卖合同(预售)》、《商品房团购协议书》能够约束来凤县税务局。


来凤县税务局辩称,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。


盛发公司向一审法院起诉请求:1.判令来凤县税务局赔付“栖凤公寓”中途增加两层盛发公司垫资费用1300476元及来凤县税务局没有依约拆除“栖凤公寓”周边旧危房致使迟迟不能通过综合验收,造成购房职工起诉索赔所产生的各项经济损失总计16305017.15元。2.为维护“栖凤公寓”购房职工的生命安全,请求法院依约依法责令来凤县税务局限期拆除“栖凤公寓”周边旧危房、完成地面绿化和市政道路建设。3.判令来凤县税务局承担本案诉讼费用。


一审法院认定事实:2011年5月27日,来凤县地税局基建委员会(甲方)与盛发公司(乙方)签订《来凤县地税局职工开发房修建工程前期相关事项的协议》,约定,一、乙方取得来凤县地税局原办公住宿大院土地1312平方米后,保证将此宗地用于为甲方开发修建职工住房。二、住房套数、单价。三、乙方按图施工,工期。四、乙方按照甲方与来凤县地税局原办公住宿大院住宿楼居住的24户签订的搬迁补偿协议将相关费用及还建房补偿落实到位,甲方负责协调工作。五、乙方负责原办公楼、住宿楼的拆除,发生的安全事故及费用由乙方负责。六、施工过程中发生的各项费用由乙方自行承担,不向甲方提任何要求。……2011年8月18日盛发公司通过湖北楚灿拍卖有限公司以竞拍的方式获得了原地税局院内的1312平方米的土地。2011年11月8日来凤县地税局职工住房修建委员会(甲方)与盛发公司(乙方)签订《来凤县地方税务局原办公楼院区栖凤公寓开发建设项目协议书》约定,一、甲方同意将地税局原办公楼及院场地,竞拍给乙方修建职工住宅;二、乙方保证此地块用于甲方开发修建职工住宅楼118套;三、乙方在拆除旧房期间,甲方将办公楼所有场内人、物全部清除场,将地下的预埋管线及古物指明地点及用途;……八、原大院住宅楼居住的24户签订的搬迁补偿协议,相关费用及还建房的补偿由甲方负责落实,其费用由乙方支付;十、前期工程时间要求1、协议签订后十天内甲方将办公楼全部清场财物,以便拆迁顺利进行,进入地勘程序。一个半月内甲方负责大院内住户全部迁除。4、修建方案、土地容积率问题在规划委员会变化的,由甲方负责协调主管部门办理。十二、其他事宜:……3、因单位职工和场内住户引起的纠纷由甲方负责协调。……2012年2月28日,盛发公司与来凤县国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》,取得了拍卖土地的使用权。2012年11月19日,盛发公司、来凤县税务局签订了《商品房团购协议书》,约定:一、团购商品房的概况;二、价款;三、付款方式;四、工程期限;五、交房标准;六、拆迁还建户和搬迁户补偿:1、还建户12户。每户还建面积、价款、搬迁费的补偿。若还建户不接受还建补偿方案,由甲方(盛发公司)负责采取其他方式解决,补偿费用由甲方负担;2、未参加房改的搬迁户12户,甲方(盛发公司)负责补偿每一户搬迁费600元。七、其他约定:1、原地税局院内宿舍楼的处置和院内停车位的修建及管理问题待主体工程完工后由甲乙双方共同商议后签订补偿协议。…八、违约责任,本协议签订后,任何一方不得擅自变更或毁约,否则违约方需承担本团购商品房总标的5%的违约金。…十一、本协议双方签字盖章后生效。原来凤县地税局职工修建委员会与甲方签订的各项协议同时废止。2011年10月18日,盛发公司与来凤县税务局职工王永鸿签订《来凤县地方税务局职工商品房认购意向书》,2012年11月29日,盛发公司与来凤县税务局职工陈武治签订了《团购商住房认购协议书》。2012年12月25日盛发公司正式放线施工。2014年1月,盛发公司与来凤县税务局单位职工签订《商品房买卖合同(预售)》,约定了商品房的基本状况、价款、交付条件与交付手续、包括交付时间2014年10月31日和逾期交付盛发公司应当承担违约金,面积差异处理方式、规划设计变更、商品房质量及保修责任、合同备案与房屋登记、其他事项。2014年3月至9月间,盛发公司、来凤县税务局给来凤县税务局住宿楼的住户梁厚国发出通知要求其搬出住房,梁厚国拒绝搬出。后经盛发公司做工作,梁厚国已经搬出。因要求减免栖凤公寓的新型材料专项基金费用、减免人防费、规划调整等来凤县税务局与盛发公司一道共同向来凤县人民政府申请解决。目前为止,地税局尚有三户职工拒绝搬出住宿楼。双方就原地税局宿舍楼的处置和停车位的修建未再签订协议。


2014年10月31日交房期限已到,因该商住房未获验收通过,盛发公司没有交房,2016年8月原地税局的购房职工邹金超、邓金中、段静锋等遂起诉盛发公司,要求其承担逾期交房的违约责任。经一审法院作出判决,责令盛发公司支付邹金超、邓金中、段静锋违约金40911.15元、48566.17元、41134.53元,盛发公司不服,向恩施州中级人民法院提出上诉,恩施州中院作出判决,维持原判,驳回上诉。


另查明,盛发公司主张赔偿费用16305017.15元中,包括其主张的来凤县税务局违约致使栖凤公寓未能通过验收应承担逾期交房的损失9569232.54元、来凤县税务局单位职工下欠盛发公司购房款1929611.58元、违反《商品房团购协议书》的违约损失1745150元、来凤县税务局修改图纸加层费用本金及利息2003171.28元、人防费614841.6元、变更规划许可手续费443010.15元。盛发公司主张的加层费用13000476元已经包含在上述损失中。


一审法院认为,本案争议焦点为:一、盛发公司、来凤县税务局签订的《商品房团购协议书》是否有效;二、来凤县税务局是否存在违约行为?即原地税局周边的旧危房是否应由来凤县税务局拆除?三、盛发公司诉称的损失是否应由来凤县税务局承担?四、来凤县税务局是否应当履行拆除危房及完成绿化、非市政道路建设的义务?


针对争议焦点一,盛发公司通过拍卖程序获得了来凤县税务局原办公、住宿楼院内其中的1312平方米的土地,并与来凤县国土资源局签订了《国有土地出让合同》,取得了该1312平方米国有土地的土地使用权,盛发公司办理了相关手续,在此土地上建造商品房是合法的。来凤县税务局作为原来土地的使用权人为了单位职工的利益与盛发公司签订《商品房团购协议书》,其合同内容和形式都没有违反《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十四条的规定,该合同是合法有效的。针对争议焦点二、2012年11月19日盛发公司、来凤县税务局签订《商品房团购协议书》,约定解除了原《来凤县地税局职工开发房修建工程前期相关事项的协议》、《来凤县地方税务局原办公楼院区栖凤公寓开发建设项目协议书》,依照《中华人民共和国合同法》第九十三条规定:“当事人协商一致,可以解除合同。”该解除行为是盛发公司、来凤县税务局双方的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,其解除行为是合法有效的。《商品房团购协议书》签订前后,来凤县税务局按约定对原地税局院内办公楼进行清场搬迁,腾出了办公大楼;对原地税局院内的家属宿舍楼的搬迁来凤县税务局做了协调工作。从双方提供的证据来看,来凤县税务局多次催促家属楼内的住户搬迁,和盛发公司一道向政府主管部门申请减免相关费用等,尽到了协调的义务。《商品房团购协议书》中双方约定原地税局院内宿舍楼的处置和院内停车位的修建待主体工程完工后双方商议签订补充协议。但是盛发公司、来凤县税务局双方没有再行签订协议。盛发公司主张来凤县税务局未拆除栖凤公寓周边旧危房属于违约行为,没有事实依据,不予支持。盛发公司诉称在与购房户签订《商品房买卖合同(预售)》中约定,“公共绿地和非市政道路由被告团购方2014年10月31日达到使用条件,非市政道路包含栖凤公寓必备的消防通道。”根据合同相对性原则,盛发公司与购房户签订的《商品房买卖合同(预售)》约定的权利义务不能及于《商品房团购协议书》的另一方即来凤县税务局,因为盛发公司与购房户签订的《商品房买卖合同(预售)》与盛发公司、来凤县税务局之间的《商品房团购协议书》主体不同、内容不同、责任不同,盛发公司与购房户之间的约定不能约束来凤县税务局。因此,盛发公司主张来凤县税务局违约应当承担违约责任的请求,不予支持。针对焦点三、盛发公司主张来凤县税务局没有依约拆除栖凤公寓周边旧危房(原职工住宿楼)致使迟迟不能验收造成职工起诉索赔的经济损失16305017.15元,其计算明细中包含赔偿职工下欠原告购房款本金及利息1929611.58元,因本案的《商品房团购协议》不是商品房买卖合同,职工购房欠款系盛发公司与购房职工之间的买卖关系,与本案不属同一法律关系,盛发公司的此项主张不予支持,盛发公司可通过其他合法途径另行主张权利;盛发公司主张其中来凤县税务局修改图纸,要求赔偿加层垫资本金及利息2003171.28元的请求,盛发公司垫资加修两层房屋,盛发公司已出售给来凤县税务局单位职工,并收取了购房款,盛发公司主张赔偿加层垫资的费用,没有事实及法律依据,不予支持;盛发公司主张依照《商品房团购协议书》第八条要求赔偿盛发公司损失1745150元的请求,因盛发公司没有证据证实来凤县税务局存在违约行为,不予支持;盛发公司主张赔偿人防费614841.6元的请求,因双方协议中已经约定商品房团购的总价包含了这个项目,盛发公司的该项请求,没有事实依据,不予支持;盛发公司主张变更规划许可手续费443010.15元,盛发公司没有提交相关证据证实,不予支持。盛发公司主张要求来凤县税务局赔偿因《栖凤公寓》未能通过综合验收,盛发公司已经给购房户赔偿的延期交房损失9569232.54元,盛发公司没有证据证明未能通过综合验收是由于来凤县税务局违约造成,因此,对盛发公司的该项请求,不予支持。针对争议焦点四、根据双方签订的《商品房团购协议书》中,没有约定来凤县税务局有履行拆除危房及完成绿化、非市政道路建设的义务,故盛发公司主张要求来凤县税务局完成上述义务,没有事实依据,不予支持。判决:驳回湖北盛发房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费63716元,由湖北盛发房地产开发有限公司负担。


本院二审期间,当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实,认定如下:盛发公司向本院提交以下证据,《协议书》复印件21份,拟证明“栖凤公寓”是来凤县税务局自主建设的职工住房,不是商品房;转卖后的“栖凤公寓”座次表,拟证明“栖凤公寓”转卖给社会上的人员后产生许多纠纷,局面无法掌控;《起诉状》两份,拟证明在该起诉状中起诉人声称“延迟交房的原因是来凤县税务局造成的”,这两个人都是来凤县税务局的职工;(2016)鄂2827民初845号判决书,拟证明拆除“栖凤公寓”周边旧危房及平整地面、绿化非市政道路建设不是盛发公司的义务和责任;《华夏早报》报纸一份,拟证明盛发公司履行了自己的义务,来凤县税务局应考虑一下事情发展下去对来凤县税务局是不利的。本院认为,盛发公司提交的上述证据均不能达到其证明目的,本院不予采信。


本院经审理查明,一审判决认定的事实属实,本院予以确认。


本案二审审理期间,盛发公司当庭陈述,“栖凤公寓”建设工程施工许可证上载明的业主是盛发公司。


本院认为,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利的后果。本案中,盛发公司诉称案涉“栖凤公寓”是来凤县税务局操盘控制的职工宿舍,但该主张与盛发公司在二审庭审中的陈述相互矛盾,亦缺乏直接、有效的证据予以证实,故本院对盛发公司的该上诉主张不予支持。从本案审理查明的事实来看,来凤县税务局并未在盛发公司与购房户签订的《商品房买卖合同(预售)》上签章,亦未明确表示愿意接受该合同为其设定的义务,来凤县税务局不是盛发公司与购房户签订的《商品房买卖合同(预售)》的当事人,该合同不能约束来凤县税务局。盛发公司与来凤县税务局签订的《商品房团购协议书》第六条约定拆迁还建和搬迁补偿由甲方即盛发公司负责,并约定“原地税局院内宿舍楼的处置和院内停车位的修建及管理问题待主体工程完工后由甲乙双方共同商议后签订补偿协议,”但直至本案判决时止,盛发公司与来凤县税务局并未签订补充协议。另《专班协调会议纪要》中并无“旧危房由我局负责拆除”的记录,盛发公司也未提交相应证据证实来凤县税务局张宏伟局长作出过“旧危房由我局负责拆除”的口头承诺。由此可见,盛发公司主张拆除“栖凤公寓”周边旧危房的责任或义务在来凤县税务局,依据并不充足,其应承担举证不利的法律后果。鉴于此,本院对盛发公司要求来凤县税务局赔偿各项损失15560237.49元的主张不予支持。


综上,盛发公司的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:


驳回上诉,维持原判。


二审案件受理费115161元,由上诉人湖北盛发房地产开发有限公司负担。


本判决为终审判决。


审判长  聂XX


审判员  谭 X


审判员  李XX


二〇一九年十月二十一日


书记员  吴XX


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什么时候需要进行资产减值损失的会计处理?

什么时候需要进行资产减值损失的会计处理?


解答:


资产减值损失的会计处理通常发生在以下几个情况下:


1. 资产减值的确定


当企业的实物资产价值低于账面价值时,需要进行资产减值损失的会计处理。这可能是由于市场变动、报废、失效等原因导致的。企业首先需要通过实际价值测算(鉴证)方法,确定企业实物资产的实际价值,并与其账面价值比较,以确定减值损失的数额。


2. 资产减值准备、存货跌价准备或坏账准备的计提


企业根据资产减值等准则确定资产发生的减值的,应按应减记的金额,借记“资产减值损失”“信用减值损失”科目,贷记相关的资产减值准备科目,如坏账准备、存货跌价准备、长期股权投资减值准备等。


借:资产减值损失/信用减值损失


贷:存货跌价准备/坏账准备/固定资产减资准备/长期股权投资减值准备等


3. 资产减值准备的转回


如果相关资产的价值恢复,应在原已计提的减值准备金额内,按恢复增加的金额,借记相关的资产减值准备科目,贷记“资产减值损失”科目。该转回仅限于流动资产,对于长期资产计提的减值准备不得转回。


借:存货跌价准备/坏账准备


贷:资产减值损失/信用减值损失


4. 资产减值损失的结转


期末时,应将“资产减值损失”科目的余额转入“本年利润”科目,结转后本科目无余额。


5. 资产减值损失的影响


长期资产减值损失一经确认,在以后会计期间不得转回。但对以摊余成本计量的金融资产确认减值损失后,如有客观证据表明该金融资产价值已恢复,原确认的减值损失应当予以转回,记入当期损益。


总的来说,资产减值损失的会计处理是一项复杂的过程,需要企业在确定资产减值损失时,充分考虑资产的实际价值和账面价值,并根据实际情况进行相应的会计处理。


职工福利费科目稽查,会计容易出错的问题有哪些?


职工福利费科目稽查,会计容易出错的问题有哪些?


解答:


在职工福利费科目稽查过程中,会计容易出错的问题主要包括以下几个方面:


一、忽视职工福利费税前扣除方式的改变


在2008年之前,企业可以在税前扣除工资总额的14%作为职工福利费。但从2008年起,新的企业所得税法及其实施条例开始实施,职工福利费的税前扣除政策改为按实际发生额在不超过工资薪金总额14%的部分据实扣除。这意味着,即使企业计提了职工福利费,但如果实际发生的福利费支出超过计提的数额,超出的部分也不能在税前扣除。


二、擅自扩大职工福利费扣除范围


企业在计算职工福利费时,不能随意扩大扣除范围。根据《国家税务总局关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知》(国税函[2009]3号),职工福利费主要包括企业为职工卫生保健所发放的各项补贴和非货币性福利,以及按照其他规定发生的其他职工福利费,如丧葬补助费、抚恤费、安家费、探亲假路费等。企业不能将其他费用,如健身费、旅游费等,都计入职工福利费的扣除范围。


三、科目列支错误


这也是会计在处理职工福利费时容易犯的错误。例如,有些企业在职工食堂招待客户用餐或购买运动服装用于工会活动时,错误地将这些费用计入了职工福利费科目。实际上,这些费用应该分别计入管理费用-业务招待费和工会经费。


四、未取得合规的凭证


在支付福利费时,必须取得发票或其他合规的支付凭证。如果支付的福利费属于应征增值税的应税劳务或货物等应税项目支出,就需要取得发票作为支付凭证。而对于一些小额零星支出,可以凭商贩出具的收款凭证入账,并依法扣除。


五、将不应计入职工福利费的费用计入


例如,公司办公室购买的桶装水和茶叶,不应该计入职工福利费,而应该计入办公费或其他相关的科目。如果不正确地计入职工福利费,可能会导致企业在税务稽查时出现问题。


这些问题都需要会计人员在处理职工福利费时格外注意,以避免在税务稽查时出现错误。


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