问：房地产企业一个项目中既建有商品房，又建有安置房，项目完工进行土地增值税清算时，是否需要同时清算，还是只清算商品房，如果同时清算，安置房的销售收入怎么计算?谢谢!

　　答复机构：河南省税务局

　　答复时间：2021-06-10

　　您好!您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下：

　　一、根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)规定，第一条土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

　　二、土地增值税的清算条件(一)符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

　　1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

　　2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

　　3.直接转让土地使用权的。

　　(二)符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

　　1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

　　2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

　　3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

　　4.省税务机关规定的其他情况。

　　三、非直接销售和自用房地产的收入确定(一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：

　　1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;

　　2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。……

　　二、根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发〔2009〕91号)第二十一条规定，……(五)纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用，采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。

　　三、根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)第一条规定，关于土地增值税清算时收入确认的问题土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。……

　　六、关于拆迁安置土地增值税计算问题(一)房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按……(国税发〔2006〕187号)第三条第(一)款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。(二)开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发〔2006〕187号第三条第(一)款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费;异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。(三)货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

　　因此，根据上述文件规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。如您单位安置房和商品房符合上述土地增值税的清算条件的，应进行土地增值税清算。关于拆迁安置土地增值税建议您参考国税函〔2010〕220号规定确认安置房收入。具体涉税事宜您可联系主管税务机关进一步确认。

　　感谢您的咨询!上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366纳税服务热线或主管税务机关。

近两年以来，随着房地产市场的深入调整，高杠杆的运营模式给企业埋下了重大的资金风险，一批民营房企纷纷暴雷陷入了流动性困境。税金是企业的刚性支出，而土增税是房地产企业的重要税种之一，在现阶段清算，不仅加大了企业的压力和困难，也对税务机关的征管和执法带来挑战，企业和税务机关应如何面对，笔者对此做粗略的探讨。

　　一、房地产企业的困扰

　　1、税务机关清算节奏加快，企业来不及票、款全清，影响清算成本扣除。现阶段部分房地产企业，由于资金受限，工程结算和款项支付迟迟不能解决，有的在走诉讼程序，供应商一般是不付款就不给票，若此时清算，相关无票成本大概率是不被认可，势必会使得清算结果失实，而大部分地方无二次清算机制，会实质性造成企业多补税或者少退税。

　　2、部分房企账面无足够的现金用来支付清算补缴税金。房地产企业经营需要资金高度集中，一般由集团在各个项目公司之间进行统一调拨使用，一旦产生流动性困境，就是整个集团的资金困境，项目公司清算需要的资金很难在短期内调配到位，企业不得不面临清算后即欠税的局面。

　　3、现有部分清算政策合理性有争议，影响纳税人的权益。土增税是人为的将开发项目按照不同分期、不同产品类型重新计算收入、扣除额及税金，不同的分期、分摊对税金的影响极大，经常会出现由于各期切分不均等而导致分摊成本差异较大的情况，也会出现同一清算单位内因不同产品类型成本分摊不匹配低毛利反而高增值的情况，造成这些问题的主要原因是政策制定和执行中未给予纳税人充分的权益争取空间，一刀切、单一化处理占多。

　　二、税务机关的困扰

　　1、上级任务要求，在规定时间内要完成，否则要面临考核和问责。近年来房地产开发项目激增，各地税务机关积累了一定的应清未清项目，部分地方要求集中快速清算。清算申报和审核时间受系统管控，而土增税又是较为复杂的税种，税企政策理解争议也会比较多，过程中还要花费大量的精力做沟通，基层人员时间紧任务重，是切切实实的苦差事。

　　2、部分企业清算后即欠税，税款无法及时入库，面临财政收入的压力。部分陷入流动性困境的房企，可动用流动资金几乎枯竭，而项目公司到清算阶段往往已经无资产可供处置，税务机关短期内较难将清算欠税追缴入库，影响地方的财政收入，也会直接影响到地方主官对税务局的考评。

　　3、土增税政策复杂，在执法风险和纳税人权益之间较难平衡，是造成税企争议的重要方面。政策执行简单化、一刀切，多注重外在形式的审核，少考虑内在本质，比如对售价低于同期价的一律调整、对清算单位划分一律以某个单一证照为准、对成本分摊一律以面积均分等，虽然此举实现了一定的公平、公正，能降低税务机关的执法风险，但是可能有企业是为了快速回笼资金而降价促销，有企业是为了快速审批、快速开发而人为将同一期的项目分为多个证照，有企业不同业态实际成本差异巨大等，若简单化、一刀切的执行政策势必会侵害纳税人的权益，引发征纳矛盾。

　　三、相关工作建议

　　1、税务机关在制定清算任务时充分调查，对纳税人成本结算、发票、付款等做重点评估，确实不影响清算结论的再发清算通知。对部分已经启动清算，但因资金困难而无法在审核期间内做到票、款全清的企业，可以凭双方协议、法院判决等作为成本认定的辅助依据，纳入纳税人承诺事项管理。

　　2、对于部分陷入流动性困境的清算后即欠税的企业，如符合总局2016年81号公告的，可以允许企业先申请所得税退税，用所得税应退金额抵减土增税欠税金额，以此降低纳税人滞纳金成本。陷入流动性困境的企业要主动、及时、诚实的与税务机关沟通，报备企业情况，让税务机关掌握企业动态，增进互信，共同配合完成好税收征纳工作。

　　3、税务机关可以将争议解决机制前置，维护纳税人权益，以减少征纳矛盾。一方面可以经常性组织房地产企业进行座谈或调研，了解纳税人对于当地土增清算反映强烈的政策诉求，及时制定执行口径或者向上级机关反映建议;另一方面可以对清算审核中出现的较大的税企争议点进行专项研判，可以邀请纳税人代表、中介服务机构、行业协会等与税务局内部专家一道开展，充分论证、化解争议。