关于某地产项目不同融资模式下发票开具问题的回复
发文时间:2021-07-21
作者:何晓
来源:德居正财税咨询
收藏
954

在国家“房主不炒”的大背景下,房地产调控政策层出不穷,新房、二手房交易频繁遭遇限售、售限、限价、限贷、三条红线等加码调控政策,其中笔者认为对地产影响最大的是限制资金流入楼市,因为资金链是房企的生命线,一旦资金链断裂对房企的影响可能是致命的,在银行贷款难的压力下,部分房企便寻求金融机构之外的其他融资模式,诸如:定融、可转债、私募基金等,但以上融资模式下发票应不应该开具、应该由谁来开、应该怎么开却成了实务中房企财务部门咨询最多的问题之一?近日与“某地产公司”财务总监就其公司项目不同融资模式下的发票开具问题给予了回复和指导意见,笔者认为对于存在以上融资方式的房地产企业均有借鉴和指导意义,特将交流回复内容整理成文,以供大家参考。


  某“地产项目”存在以下融资方式,利息支出均未取得发票,关于不同融资方式下发票应向何方主张以及主张发票开具的相关政策依据存在疑惑?我们一起来看一下:


  一、定融


  1.交易路径:


  ①资金路径:投资人→金交所→项目公司


  ②兑付路径:项目公司一金交所→投资人


  2.存在问题:


  利息无票,按照税费规定,应该由哪一方提供发票?


  3.主张


  是否可以由银交所全额开票,差征征税?税法依据是?


  回复:定融模式应界定为资管产品,“金交所”相当于资产管理平台,利息发票应由“金交所”全额开具,适用简易计税3%。税法依据为:(1)财税[2016]36号附件1、(2)财税〔2016〕140号、(3)财税〔2017〕2号、(4)财税〔2017〕56号、(5)财税〔2017〕90号。


  二、可转债


  1、交易路径:


  ①资金路径:投资人一股交所ー托管银行(项目公司募集户)一供应商


  ②兑付路径:项目公司—托管银行(项目公司偿债户)→股交所→投资人


  2、存在问题


  合同约定固定回报,利息无票,哪一方应该提供发票?


  3、主张


  股交所全额开票,差额征税?


  回复:此可转换债券,虽然形式上工商已做股权变更,实际上是一种给资金提供者的特殊的担保方式(质押),另外所附转股条件极可能无法实现,协议约定资金成本为固定回报,实质是“明股实债”,实际上合同双方为投资人和融资方直接签订,此种情形下,发票不应由股交所开具,而应由投资人全额开具,投资人若为自然人,贵公司支付利息时有代扣代缴个税义务。


  三、兑付可转债投资人差额利息


  1、交易路径


  发行人(项目公司)一投资人


  2、存在问题


  差额利息无票


  3、主张


  发行人代扣代缴个税,增值税由投资人自行缴纳?


  回复:可转债投资人差额利息兑付,实际为贵公司(融资方)按照固定比例(比方说:2%)给予投资人合同约定固定回报之外的利息支出,税务上的处理二者一致与可转债处理一致:发票应该由投资人提供,投资人若为自然人,贵公司支付利息时有代扣代缴个税义务。此处需要提醒贵公司注意问题是”差额利息兑付模式“是否符合金融市场相关规定。


  四、有限合伙基金(合伙人均为法人)


  1、交易路径


  ①资金路径:投资人→合伙企业→目标公司


  ②兑付路径:目标公司→合伙企业→投资人


  2、存在问题/主张


  利息无票,是否可以由合伙企业开票?


  回复:有限合伙企业(合伙人均为法人)类型的私募股权基金,利息支出发票应由合伙企业开具。


我要补充
0

推荐阅读

如何准确理解疫情免税与发票开具政策?得到官方回复!

我们一直在关注并宣传新冠疫情发生后,各级税务部门为应对疫情和服务经济发展而密集出台优惠政策和措施。


  最近有众多朋友交流探讨一个问题,那就是对国家税务总局2020年4号公告关于增值税专用发票开具规定不同的理解,会直接影响到纳税人享受财政部 税务总局2020年第8号公告规定的免税政策。一种观点认为:已经开具的专用发票无法收回或者红冲就整体不能享受免税政策。我们认为这类观点错误理解了国家关于疫情应对的政策初衷,是不妥当也不是正确的!


  其中有中小企业,也不乏全国门店达9000余家的连锁酒店。经过与他们反复交流,税海沉浮团队认为,相关疫情优惠政策不能因为发票管理措施而无法得到落实。财政部和国家税务总局疫情新政初衷应当就是:疫情期间,对纳税人提供公共交通运输服务、生活服务,以及为居民提供必需生活物资快递收派服务取得的收入,免征增值税。


  一、财政部 税务总局2020年2月6日发布《关于支持新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控有关税收政策的公告》(财税2020年第8号公告)第五条规定:对纳税人提供公共交通运输服务、生活服务,以及为居民提供必需生活物资快递收派服务取得的收入,免征增值税。自2020年1月1日起实施,截止日期视疫情情况另行公告。


  税海沉浮点评:公共交通运输服务、生活服务,以及为居民提供必需生活物资快递收派服务免征增值税是基本原则。


  二、国家税务总局2020年2月10日发布《关于支持新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2020年第4号),第三条规定:纳税人按照8号公告和9号公告有关规定适用免征增值税政策的,不得开具增值税专用发票;已开具增值税专用发票的,应当开具对应红字发票或者作废原发票,再按规定适用免征增值税政策并开具普通发票。


  税海沉浮理解:“纳税人按照8号公告和9号公告有关规定适用免征增值税政策的,不得开具增值税专用发票”,能否理解为:开具增值税专用发票的业务不适用免征增值税政策;推导得出:未开具增值税专用发票的业务适用免征增值税政策。


  税海沉浮点评:疫情相关行业收入免税是个基本原则!


  纳税人在疫情防控期间已经开具增值税专用发票,按照本公告规定应当开具对应红字发票而未及时开具的,可以先适用免征增值税政策,对应红字发票应当于相关免征增值税政策执行到期后1个月内完成开具。


  税海沉浮理解:已经开具增值税专用发票,按照本公告规定应当开具对应红字发票而未及时开具的,可以先适用免征增值税政策,对应红字发票应当于相关免征增值税政策执行到期后1个月内完成开具。是否可理解为:执行到期后1个月内未完成开具红字发票的业务按规定征税!


  税海沉浮点评:国家税务总局为应对疫情确实做了大量工作,包括这个临时政策的出台。值得广大纳税人点赞!但实际工作中,如前述全国门店达9000余家的连锁酒店,2020年1月1日至2月10日已经开具的增值税专用发票数量我们可以想像,部分客户可能无法沟通或无法有效沟通,如果仅仅因为纳税人在税收政策出台前已经开具的专用发票无法红冲或者收回而整体业务不能享受税收优惠政策,有悖于国家应对疫情的初衷。


  三、税海沉浮呼吁与建议:


  在没有明确规定之前,建议各级税务部门对财税2020年第8号公告和国家税务总局公告2020年第4号理解如下:


  1.对纳税人提供公共交通运输服务、生活服务,以及为居民提供必需生活物资快递收派服务取得的收入,免征增值税。自2020年1月1日起实施,截止日期视疫情情况另行公告。


  2.未开具增值税专用发票的业务适用免征增值税政策。已开具增值税专用发票,按照本公告规定应当开具对应红字发票而未及时开具的,可以先适用免征增值税政策,对应红字发票应当于相关免征增值税政策执行到期后1个月内完成开具。相关政策执行到期后1个月内未完成开具红字发票的业务按规定征税。

  3.提供公共交通运输服务、生活服务,以及为居民提供必需生活物资快递收派服务纳税人当期不得抵扣的进项税额=当月全部进项税额×(当月免税项目销售额+非应税项目销售额合计)÷当月全部销售额。

  因受水平和能力影响,本文对政策的理解和观点未必准确,不作为任何人执行税法的依据,仅供参考!如能得到回复,实属偶然!

  税海沉浮于2月18日呼吁,应准确理解国家税务总局公告2020年第4号,正确落实财税2020年第8号公告,引起了广泛回应。据未公开证实信息:我们的呼吁将于近日得到总局官方公开回复。!!!

  税海沉浮认为,财税2020年第8号公告增值税优惠政策不能因对财税[2007]127号文件及《全国纳税服务规范(3.0)》相关规定的简单理解而无法得到落实。财政部和国家税务总局疫情新政初衷就是:疫情期间,对纳税人提供公共交通运输服务、生活服务,以及为居民提供必需生活物资快递收派服务取得的收入,免征增值税。

  一、财政部、税务总局2020年2月6日发布《关于支持新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控有关税收政策的公告》(财税2020年第8号公告)第五条规定:对纳税人提供公共交通运输服务、生活服务,以及为居民提供必需生活物资快递收派服务取得的收入,免征增值税。自2020年1月1日起实施,截止日期视疫情情况另行公告。

  税海沉浮点评:公共交通运输服务、生活服务,以及为居民提供必需生活物资快递收派服务的收入免征增值税是基本原则。至于纳税人有除此之外的收入,按规定计算增值税销项税。

  二、国家税务总局2020年2月10日发布《关于支持新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2020年第4号),第三条规定:纳税人按照8号公告和9号公告有关规定适用免征增值税政策的,不得开具增值税专用发票;已开具增值税专用发票的,应当开具对应红字发票或者作废原发票,再按规定适用免征增值税政策并开具普通发票。

  税海沉浮理解:疫情免税新政出台前,即2020年1月1日至2020年2月10日期间,纳税人已开具增值税专用发票的业务,因确实无法收回或者红冲的,不适用免征增值税政策,按规定计算销项税额;

  税海沉浮点评:推导得出,未开具增值税专用发票的公共交通运输服务、生活服务,以及为居民提供必需生活物资快递收派服务收入均应适用免征增值税政策。

  三、国家税务总局公告2020年第4号第三条第二款规定:纳税人在疫情防控期间已经开具增值税专用发票,按照本公告规定应当开具对应红字发票而未及时开具的,可以先适用免征增值税政策,对应红字发票应当于相关免征增值税政策执行到期后1个月内完成开具。

  税海沉浮理解:执行到期后1个月内仍未完成开具红字发票的业务按规定征税!

  税海沉浮点评:国家税务总局为应对疫情确实做了大量工作,包括这个临时政策的出台,突破了财政部 国家税务总局《关于增值税纳税人放弃免税权有关问题的通知》(财税[2007]127号)第三条及《全国纳税服务规范(3.0)》的相关规定,即纳税人一经放弃免税权,其生产销售的全部增值税应税货物或劳务均应按照适用税率征税,不得选择某一免税项目放弃免税权,也不得根据不同的销售对象选择部分货物或劳务放弃免税权。这个为应对疫情支持经济发票的临时性政策确实值得广大纳税人点赞!否则,如上篇文章所述全国门店达9000余家的连锁酒店,2020年1月1日至2月10日已经开具的增值税专用发票,部分客户可能无法沟通或无法有效沟通。但如果仅仅因为纳税人在税收政策出台前已经开具的专用发票无法红冲或者收回,而导致纳税人整体相关业务收入不能享受税收优惠政策,则有悖于国家应对疫情的初衷。

  因此,我们再次呼吁相关政策明确如下:

  1、自2020年1月1日起,对纳税人提供公共交通运输服务、生活服务,以及为居民提供必需生活物资快递收派服务取得的收入,免征增值税。截止日期视疫情情况另行公告。

  2、自2020年1月1日起,对纳税人提供公共交通运输服务、生活服务,以及为居民提供必需生活物资快递收派服务,公告下发前已开具增值税专用发票的,可以先适用免征增值税政策。相关政策执行到期后1个月内未完成开具红字发票业务的那部分收入,应当按照规定征税。因确实无法收回或无法完成开具红字发票的,按规定缴纳增值税,但不影响纳税人未开具增值税专用发票和期限内已开具红字发票的相关业务适用免征增值税政策。

  3、提供公共交通运输服务、生活服务,以及为居民提供必需生活物资快递收派服务纳税人当期不得抵扣的进项税额=当月全部进项税额×(当月免税项目销售额+非应税项目销售额合计)÷当月全部销售额。


同样是免征增值税的收入,会计核算时是否要进行价税分离?发票开具时税率应如何选择?

 同样是免征增值税的收入,会计核算时是否应进行价税分离,将免征的增值税单独计入损益类相关科目进行核算,发票开具时税率应该如何选择,这一直是很多财务人员纠结的问题。


  对于该问题,光光哥的意见是:


  一、对于法规确定免征增值税的应税货物或者服务,是对应税行为免税,发票开具税率选择“免税”或者“0%”,会计核算不进行价税分离,一并记入业务收入。


  对于法规明确规定属于免征增值税的行为,譬如农产品生产者销售自产的农产品、商贸流通企业销售蔬菜及鲜活肉蛋、纳税人转让符合规定的专利技术、军转干部或随军家属在规定时间内提供的应税服务等,在行为发生的当时已经确定免征增值税,即销售环节不征收增值税。因此,发票开具时,税率直接选择“免税”,某些地方税局也认可税率选择“0%”(【实务】增值税零税率、免税、不征税,这几种行为在开具发票时如何选择税率?)。


  此类增值税免征,是对销售特定货物或者提供特定服务的应税行为免征增值税,相应的应税行为销售额不含增值税,因此会计核算时就不存在“价税分离”的概念,而是将收入总额一并记入业务收入。


  二、对于法规规定应当征收增值税的应税货物或者服务,因提供应税行为的纳税人符合小微企业普惠性税收政策免征增值税的,其应税行为开具发票时,应选择适用的“征收率”。同时,会计核算进行价税分离,免征的增值税计入损益类相关科目。


  法规规定的应当征收增值税的应税货物或者应税服务,纳税人发生应税行为时,其行为本身是应该征收增值税的,因此其应税销售额含有增值税,在开具发票时应就开具适用“征收率”的增值税发票,会计处理时亦应做价税分离。


  纳税人符合小微企业普惠性税收政策免征增值税,是税收政策对纳税人的税收优惠,而不是对应税项目的税收优惠,是应征而不征。因此,纳税人应当对此进行单独处理,体现出国恩浩荡。


  同时,根据此分析,我们也可以得出以下结论:


  小微企业普惠性税收优惠政策中规定的按月不超过10万(按季不超过30万)的免征增值税的销售额,指的是纳税人对应税行为进行价税分离后的不含税金额,而不是全部交易金额。


小程序 扫码进入小程序版