房地产企业在土地增值税清算时，很多情况下，楼盘不能全部销售完毕，不能做到全盘清算。经常是住宅全部销售，但商业和车位销售速度缓慢，所以在清算时，是将已经销售完毕住宅，销售的商业和车位一并进行土增清算。剩余未售部门的商业和车位的资产，待实际销售时，在按照要求再进行申报缴纳土地增值税。在尾盘销售的过程中，关于土增主要存在以下三点争议。

一、尾盘销售如何申报土地增值税？

很多财务经常存在疑问，清算后再销售的产品，是按照清算前的申报方式先进行预交土地增值税还是直接申报土地增值税呢？

1.直接陆续销售尾盘的情况

其实，在项目进行清算时，已经将项目所有可扣除成本进行了审核和确认，故在尾盘清算时，无需再预交土地增值税，直接在尾盘销售的申报表（下图所示）中，按照销售收入、清算时审核的可扣除单位成本*面积、销售产品产生的税金及附加据实填报，计算增值额、增值率和土地增值税，直接申报缴纳土地增值税即可。

2.房企出租再转让的情况

在目前的市场经济环境下，很多商铺情况不容乐观，所以房企为资金回笼，先将商铺进行出租，若干年后，根据市场情况和客户喜好，为完成销售，重新进行装修提升品质及形象，便于出售。在此情况下，房企的所有商业用房成本已经超过原来确认的成本，若还按照原来清算时审核的成本计算，企业后期实际发生的成本无法进行扣除，造成损失。企业可与主管税务沟通按照重置成本价，计算缴纳土地增值税。

二、尾盘销售增值过高怎么办？

通常在清算结束后，若当期仅仅销售商业，商业价格很高，但是成本已经确认，会造成增值率很高，土地增值税很重。其实，房企最后留下基本上是商业和车位，在计算土增税时，商业和车位均属于“其他商品房”类，且通常情况下，车位是负增值，商业是正增值。所以，在尾盘销售时，更应该注重尾盘的销售方案，将商业和车位销售最好规划，可将商业和车位进行同期销售。

三、不同期间的尾盘销售可以同时汇总申报吗？

很多房企在进行尾盘销售时，未做好销售方案，未做到商业和车位的同期销售。

例如：A公司2018年已经完成土增清算，2019年销售商铺，但由于增值额过高，一直未按要求申报缴纳土增；2020年销售车位，也未按要求申报。2021年经过计算，想将2019年及2020年销售的商铺及车位，一并进行汇总申报，是否可行？

根据税法要求：土地增值税是按照当月销售的实际情况，无论是否产生税费，须次月15日前进行申报。结合案例,A公司的做法是不可行的，还会带来滞纳金和罚款的风险。故在尾盘销售时，一定做好规划，避免风险。

自然人股权转让常见涉税误区

按照税法规定，个人转让股权应缴纳个人所得税和印花税，纳税人、扣缴义务人要及时履行有关纳税(扣缴)申报义务。

　　随着经济社会发展，自然人股东(以下简称个人)转让股权的情况越来越多，但不时有人因不了解政策等未及时申报缴纳股权转让个人所得税等税款。近期，国家税务总局深圳市罗湖区税务局开展以案说法，引导纳税人、扣缴义务人按规定办理股权转让纳税(扣缴)申报，以免被追究法律责任。

　　大数据筛查出一笔未申报交易

　　该案是罗湖区税务局工作人员去年3月在对辖区税源进行摸底排查时发现的。

　　利用大数据筛查辖区企业的股权转让记录，税务人员注意到一家企业(以下简称A公司)的投资方信息发生变动，由个人李兰(化名)变为一家上市公司(以下简称B公司)。进一步查询，发现B公司曾在其重大信息公告中披露，公司于2018年底约定以1.2亿元的对价收购A公司20%的股权。

　　税务人员立即在税收征管系统中查询B公司、A公司和李兰的纳税申报记录，但均未发现反映该笔交易的信息。

　　到底有没有发生这笔交易?如果发生了，为什么查询不到有关纳税申报记录?带着疑问，税务人员对有关股权转让事项展开核实，经查询B公司公告、A公司商事主体登记信息以及约谈B公司相关财务人员，了解到该股权交易事项确实存在，李兰将其所持A公司的20%股权转让给B公司，原始出资额为200万元。

　　经进一步查看有关公告、银行流水以及申报记录，税务人员初步确定，B公司向李兰支付股权转让款，但没有按照规定履行税款代扣代缴义务，之后李兰亦未就该笔交易进行纳税申报。

　　核查中，税务人员发现一个令人费解的情况：B公司的重大信息披露显示，这笔股权转让交易金额为1.2亿元，而B公司财务人员却表示实际交易金额仅为6600万元。B公司的银行流水记录显示，B公司的确仅向李兰支付6600万元。“为什么金额不一致?”面对提问，B公司财务人员含糊其辞，未能给出明确答案。

　　这笔股权转让款到底是1.2亿元还是6600万元?企业财务人员为什么难以作出解释?B公司支付的6600万元是不是对应这笔股权交易的款项?为什么未履行税款代扣代缴义务?税务人员脑子里冒出一连串问题。

　　发现对赌约定并找到股权转让人

　　李兰是这笔股权交易的转让方，接下来是找李兰进行核实，但税务人员根据B公司和A公司提供的信息联系李兰，怎么也联系不上。

　　经过研究，罗湖区税务局决定兵分两路，一队查阅并购资料，查找这笔转让交易金额差异的原因，另一队想办法联系上李兰。

　　第一队人员在查阅大量并购资料后，突然想到很可能是股权转让约定中的对赌协议造成转让价款变动。对赌协议，又称估值调整协议，是指在买卖股权的过程中，为了解决交易双方对目标企业未来发展的不确定性、信息不对称以及代理成本等问题而设计的一种协议，是一种在股权交易中规避风险、保障利益最大化的常见手段。通俗来理解，就是投资人与被投资企业围绕未来不确定的情况签订的协议，激励被投资企业发展达成约定的目标，从而实现双赢。如果被投资企业未能完成目标，则需要向投资人履行赔偿损失的义务。

　　“也许从公告信息中能发现蛛丝马迹。”带着这个想法，税务人员再次调取B公司的大量公告仔细阅读，终于发现有关A公司各年度业绩承诺实现情况的信息。公告中显示，因收购后的A公司未能达到对赌协议所承诺的净利润要求，B公司在后续约定付款阶段无须继续支付股权转让价款。与此同时，税务人员从A公司了解到，A公司在股权转让后遇到一些困难，业绩受到影响，与B公司公告反映的有关业绩承诺实现情况一致。这印证了税务人员“可能是对赌协议造成股权转让价款变动”的猜想。

　　带着收集到的相关资料，税务人员再次约谈B公司的财务人员。这次，财务人员确认，B公司与股权出让人李兰之间存在有关A公司业绩承诺的对赌协议，最终因A公司未能达到对赌协议中的业绩承诺要求，B公司未按照约定的1.2亿元进行股权收购，实际只支付6600万元。

　　另一边，税务人员通过多方查询，发现李兰名下还有一家公司，遂与该公司财务人员取得联系。财务人员告知，公司法定代表人早已移居国外，近些年没有回来过，公司业务相对简单，主要由经理负责运营，会尽快联系法定代表人。

　　很快，税务人员通过电话与在国外的李兰取得联系。李兰介绍了有关股权转让情况，确认当时的确是因为A公司未达到对赌协议中的业绩承诺要求，实际以6600万元的价格进行了股权转让交易，后因移居国外以及其他公司事项较多，疏忽了与B公司商议申报纳税事宜。

　　讲解税法规定明确补缴税款事宜

　　核查清楚事情的来龙去脉后，罗湖区税务局向B公司和李兰讲解了有关个人股权转让的税收政策规定。

　　一是《国家税务总局关于发布〈股权转让所得个人所得税管理办法(试行)〉的公告》(国家税务总局公告2014年第67号)第二条规定，本办法所称股权是指自然人股东(以下简称个人)投资于在中国境内成立的企业或组织(以下统称被投资企业，不包括个人独资企业和合伙企业)的股权或股份。第五条规定，个人股权转让所得个人所得税，以股权转让方为纳税人，以受让方为扣缴义务人。第七条规定，股权转让收入是指转让方因股权转让而获得的现金、实物、有价证券和其他形式的经济利益。第八条规定，转让方取得与股权转让相关的各种款项，包括违约金、补偿金以及其他名目的款项、资产、权益等，均应当并入股权转让收入。第九条规定，纳税人按照合同约定，在满足约定条件后取得的后续收入，应当作为股权转让收入。第二十条明确，具有“受让方已支付或部分支付股权转让价款的”“股权转让协议已签订生效的”等情形之一的，扣缴义务人、纳税人应当依法在次月15日内向主管税务机关申报纳税。

　　二是《中华人民共和国印花税法》第一条规定，在中华人民共和国境内书立应税凭证、进行证券交易的单位和个人，为印花税的纳税人，应当依照本法规定缴纳印花税。第二条规定，本法所称应税凭证，是指本法所附《印花税税目税率表》列明的合同、产权转移书据和营业账簿。而《印花税税目税率表》中包含股权转让数据(不包括应缴纳证券交易印花税的)。

　　听完税务人员列事实、摆证据以及详细的税法讲解，B公司财务负责人表示认识到了错误，虽然这件事是由于公司聘用的会计人员专业知识不足，未及时在完成股权交易后主动履行代扣代缴义务所致，但公司涉税风险意识不够强也是其中一个原因，经过此事，今后一定会加强税法学习，注意排查涉税风险。李兰也表示，这件事让自己很受教育，认识到遵守税法是不能马虎的事，不然最终吃亏的还是自己。

　　最终，有关交易双方积极配合税务机关，尽快按照规定补缴税款、滞纳金。近期，罗湖区税务局以此案为例进行有关股权转让的税收普法，提醒个人股权转让及时按规定申报缴纳税款。