房地产企业有A、B、C三个项目,A项目达到纳税义务发生时间,BC未达到,A项目可以抵减BC项目预缴的增值税吗?另外A项目抵减A项目已预缴增值税是否只可以抵减A项目内已达到纳税义务时间房源预缴的增值税?
发文时间:2019-05-01
来源:三丰智汇
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根据国家税务总局公告2016年第18号国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告
第十四条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的,应按照《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号文件印发,以下简称《试点实施办法》)第四十五条规定的纳税义务发生时间,以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额,抵减已预缴税款后,向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
第十五条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的,应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间,以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额,抵减已预缴税款后,向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
第二十二条 小规模纳税人销售自行开发的房地产项目,应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间,以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额,抵减已预缴税款后,向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
 
所以按照政策规定,是纳税义务发生时,方可抵减对应的预缴增值税。

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随着近年来土地价格的不断上涨,房地产企业利润受到持续挤压,项目毛利率下降甚至出现亏损,从而引发超实际税负预缴增值税以及多预缴的税款如何退回等问题。

  根据财税[2016]18号的规定,一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。后续房地产企业实际结转收入时,按照转让不动产的适用税率缴纳增值税(5%或9%),前期已预缴的增值税可以在实际缴纳增值税时进行抵减。但若房地产项目实际增值税税负率小于预征率,将会造成预缴大于实际应缴的情况,且多交税款目前并无明确退税机制。所以为了避免多缴税的情形,行业内一般采用如下方法:

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  根据财税[2016]36号的规定,增值税纳税义务的发生时点为纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的,为开具发票的当天。在收取预售款时直接开具发票,以提前触发增值税的纳税义务发生时间。但需注意实操中各地对该操作的认可程度不同,建议提前与税务机关沟通。另外,即便税务机关认可该操作,也应注意交房后退面积差等需要红冲发票的情形造成的潜在税务风险。

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  增量留抵

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