建房[2016]168号 住房城乡建设部等部门关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见
发文时间:2016-07-29
文号:建房[2016]168号
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各省、自治区、直辖市住房城乡建设厅(建委、房地局)、发展改革委、物价局、通信管理局、工商局(市场监督管理部门)、银监局,中国人民银行上海总部、各分行、营业管理部、省会(首府)城市中心支行、副省级城市中心支行,各省、自治区、直辖市、计划单列市国家税务局、地方税务局:

  房地产中介行业是房地产业的重要组成部分。近年来,房地产中介行业发展较快,在活跃市场、促进交易等方面发挥了重要作用。但部分中介机构和从业人员存在着经营行为不规范、侵害群众合法权益、扰乱市场秩序等问题。为加强房地产中介管理,保护群众合法权益,促进行业健康发展,现提出以下意见:

  一、规范中介服务行为

  (一)规范中介机构承接业务。中介机构在接受业务委托时,应当与委托人签订书面房地产中介服务合同并归档备查,房地产中介服务合同中应当约定进行房源信息核验的内容。中介机构不得为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供中介服务。

  (二)加强房源信息尽职调查。中介机构对外发布房源信息前,应当核对房屋产权信息和委托人身份证明等材料,经委托人同意后到房地产主管部门进行房源信息核验,并编制房屋状况说明书。房屋状况说明书要标明房源信息核验情况、房地产中介服务合同编号、房屋坐落、面积、产权状况、挂牌价格、物业服务费、房屋图片等,以及其它应当说明的重要事项。

  (三)加强房源信息发布管理。中介机构发布的房源信息应当内容真实、全面、准确,在门店、网站等不同渠道发布的同一房源信息应当一致。房地产中介从业人员应当实名在网站等渠道上发布房源信息。中介机构不得发布未经产权人书面委托的房源信息,不得隐瞒抵押等影响房屋交易的信息。对已出售或出租的房屋,促成交易的中介机构要在房屋买卖或租赁合同签订之日起2个工作日内,将房源信息从门店、网站等发布渠道上撤除;对委托人已取消委托的房屋,中介机构要在2个工作日内将房源信息从各类渠道上撤除。

  (四)规范中介服务价格行为。房地产中介服务收费由当事人依据服务内容、服务成本、服务质量和市场供求状况协商确定。中介机构应当严格遵守《中华人民共和国价格法》、《关于商品和服务实行明码标价的规定》及《商品房销售明码标价规定》等法律法规,在经营场所醒目位置标识全部服务项目、服务内容、计费方式和收费标准,各项服务均须单独标价。提供代办产权过户、贷款等服务的,应当由委托人自愿选择,并在房地产中介服务合同中约定。中介机构不得实施违反《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国反垄断法》规定的价格违法行为。

  (五)规范中介机构与金融机构业务合作。中介机构提供住房贷款代办服务的,应当由委托人自主选择金融机构,并提供当地的贷款条件、最低首付比例和利率等房地产信贷政策,供委托人参考。中介机构不得强迫委托人选择其指定的金融机构,不得将金融服务与其他服务捆绑,不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务,不得向金融机构收取或变相收取返佣等费用。金融机构不得与未在房地产主管部门备案的中介机构合作提供金融服务。

  (六)规范中介机构涉税服务。中介机构和从业人员在协助房地产交易当事人办理纳税申报等涉税事项时,应当如实告知税收规定和优惠政策,协助交易当事人依法诚信纳税。税务机关对在房地产主管部门备案的中介机构和取得职业资格的从业人员,其协助房地产交易当事人办理申报纳税事项诚信记录良好的,应当提供方便快捷的服务。从业人员在办理涉税业务时,应当主动出示标明姓名、机构名称、国家职业资格等信息的工作牌。中介机构和从业人员不得诱导、唆使、协助交易当事人签订“阴阳合同”,低报成交价格;不得帮助或唆使交易当事人伪造虚假证明,骗取税收优惠;不得倒卖纳税预约号码。

  二、完善行业管理制度

  (七)提供便捷的房源核验服务。市、县房地产主管部门要对房屋产权人、备案的中介机构提供房源核验服务,发放房源核验二维码,并实时更新产权状况。积极推行房地产中介服务合同网签和统一编号管理制度。房地产中介服务合同编号应当与房源核验二维码关联,确保真实房源、真实委托。中介机构应当在发布的房源信息中明确标识房源核验二维码。

  (八)全面推行交易合同网签制度。市、县房地产主管部门应当按照《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发[2010]4号)要求,全面推进存量房交易合同网签系统建设。备案的中介机构可进行存量房交易合同网上签约。已建立存量房交易合同网签系统的市、县,要进一步完善系统,实现行政区域的全覆盖和交易产权档案的数字化;尚未建立系统的,要按规定完成系统建设并投入使用。住房城乡建设部将开展存量房交易合同网签系统建设和使用情况的专项督查。

  (九)健全交易资金监管制度。市、县房地产主管部门要建立健全存量房交易资金监管制度。中介机构及其从业人员不得通过监管账户以外的账户代收代付交易资金,不得侵占、挪用交易资金。已建立存量房交易资金监管制度的市、县,要对制度执行情况进行评估,不断优化监管方式;尚未建立存量房交易资金监管制度的,要在2016年12月31日前出台监管办法,明确监管制度并组织实施。省级住房城乡建设部门要对所辖市、县交易资金监管制度落实情况进行督促检查,并于2016年12月31日前将落实情况报住房城乡建设部。

  (十)建立房屋成交价格和租金定期发布制度。市、县房地产主管部门要会同价格主管部门加强房屋成交价格和租金的监测分析工作,指导房屋交易机构、价格监测机构等建立分区域房屋成交价格和租金定期发布制度,合理引导市场预期。

  三、加强中介市场监管

  (十一)严格落实中介机构备案制度。中介机构及其分支机构应当按规定到房地产主管部门备案。通过互联网提供房地产中介服务的机构,应当到机构所在地省级通信主管部门办理网站备案,并到服务覆盖地的市、县房地产主管部门备案。房地产、通信、工商行政主管部门要建立联动机制,定期交换中介机构工商登记和备案信息,并在政府网站等媒体上公示备案、未备案的中介机构名单,提醒群众防范交易风险,审慎选择中介机构。

  (十二)积极推行从业人员实名服务制度。中介机构备案时,要提供本机构所有从事经纪业务的人员信息。市、县房地产主管部门要对中介从业人员实名登记。中介从业人员服务时应当佩戴标明姓名、机构名称、国家职业资格等信息的工作牌。各地房地产主管部门要积极落实房地产经纪专业人员职业资格制度,鼓励中介从业人员参加职业资格考试、接受继续教育和培训,不断提升职业能力和服务水平。

  (十三)加强行业信用管理。市、县房地产主管部门要会同价格、通信、金融、税务、工商行政等主管部门加快建设房地产中介行业信用管理平台,定期交换中介机构及从业人员的诚信记录,及时将中介机构及从业人员的基本情况、良好行为以及不良行为记入信用管理平台,并向社会公示。有关部门要不断完善诚信典型“红名单”制度和严重失信主体“黑名单”制度,建立健全守信联合激励和失信联合惩戒制度。对诚实守信的中介机构和从业人员,在办理房源核验、合同网签、代办贷款等业务时,可根据实际情况实施“绿色通道”等便利服务措施;在日常检查、专项检查中优化检查频次;在选择中介机构运营管理政府投资的公租房时,优先考虑诚信中介机构。对违法违规的中介机构和从业人员,有关部门要在依法依规对失信行为作出处理和评价的基础上,通过信息共享,对严重失信行为采取联合惩戒措施,将严重失信主体列为重点监管对象,限制其从事各类房地产中介服务。有关部门对中介机构作出的违法违规决定和“黑名单”情况,要通过企业信用信息公示系统依法公示。对严重失信中介机构及其法定代表人、主要负责人和对失信行为负有直接责任的从业人员等,要联合实施市场和行业禁入措施。逐步建立全国房地产中介行业信用管理平台,并纳入全国社会信用体系。

  (十四)强化行业自律管理。充分发挥行业协会作用,建立健全地方行业协会组织。行业协会要建立健全行规行约、职业道德准则、争议处理规则,推行行业质量检查,公开检查和处分的信息,增强行业协会在行业自律、监督、协调、服务等方面的功能。各级行业协会要积极开展行业诚信服务承诺活动,督促房地产中介从业人员遵守职业道德准则,保护消费者权益,及时向主管部门提出行业发展的意见和建议。

  (十五)建立多部门联动机制。省级房地产、价格、通信、金融、税务、工商行政等主管部门要加强对市、县工作的监督和指导,建立联动监管机制。市、县房地产主管部门负责房地产中介行业管理和组织协调,加强中介机构和从业人员管理;价格主管部门负责中介价格行为监管,充分发挥12358价格监管平台作用,及时处理投诉举报,依法查处价格违法行为;通信主管部门负责房地产中介网站管理,依法处置违法违规房地产中介网站;工商行政主管部门负责中介机构工商登记,依法查处未办理营业执照从事中介业务的机构;金融、税务等监管部门按照职责分工,配合做好房地产中介行业管理工作。

  (十六)强化行业监督检查。市、县房地产主管部门要加强房地产中介行业管理队伍建设,会同有关部门建立健全日常巡查、投诉受理等制度,大力推广随机抽查监管,建立“双随机”抽查机制,开展联合抽查。对存在违法违规行为的中介机构和从业人员,应当责令限期改正,依法给予罚款等行政处罚,记入信用档案;对违法违规的中介机构,应按规定取消其网上签约资格。对严重侵害群众权益、扰乱市场秩序的中介机构,工商行政主管部门要依法将其清出市场。


中华人民共和国住房和城乡建设部

中华人民共和国国家发展和改革委员会

中华人民共和国工业和信息化部

中国人民银行

国家税务总局

中华人民共和国国家工商行政管理总局

中国银行业监督管理委员会

2016年7月29日

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入职4天因“不胜任工作”被辞退?法院:用人单位违法解除劳动合同,应赔偿

  入职仅短短四天,员工就被公司以“不胜任工作”为由辞退,用人单位所谓的“考核期”,是否能成为随意“炒鱿鱼”的“免罚金牌”?近日,广州市白云区人民法院发布这起案例。

  钟某入职逸某公司担任行政专员,入职当天签署了一份《常规制度(告知书)》,但双方并未签订书面劳动合同。

  但工作仅仅4天后,逸某公司便以钟某无法胜任工作为由,单方面将其辞退。钟某实际出勤4天,公司仅向其支付了400元工资。

  钟某随后申请劳动仲裁,要求逸某公司支付工资差额、解除劳动合同赔偿金等,仲裁裁决驳回了钟某的仲裁请求,钟某不服,遂诉至法院。

  法院经审理认为,关于劳动关系,在法律上仅有试用期的规定,并无考核期的规定,双方在明确约定了试用期及试用期工资标准的情况下,逸某公司另外设置10天的考核期不具有合法性,故该考核期应认定为试用期。逸某公司应按试用期工资标准向钟某支付工资差额。

  关于解除劳动合同赔偿金。双方约定了试用期,但试用期不等同于随意解除期,逸某公司主张系因钟某不能胜任工作而解除劳动关系,对此应承担相应的举证责任。逸某公司未能提交有关试用期内考核的相关规章制度、考核标准,且在钟某入职时已将录用条件明确告知钟某,无法证实逸某公司对钟某的评价符合客观以及认定钟某未能胜任岗位要求。故逸某公司解除劳动关系的情形不符合《中华人民共和国劳动合同法》第三十九条之规定,应认定为违法解除,依法应当向钟某支付解除劳动合同赔偿金。结合双方约定的工资标准、工作时长,具体金额为10000元(10000元×0.5个月×2倍)。

  白云法院一审判决,逸某公司需向钟某支付工作期间的工资差额1439.08元;逸某公司需向钟某支付解除劳动关系赔偿金10000元。目前,该判决已生效。

  【法官说法】

  法官表示,劳动关系建立初期,为促进劳动者与用人单位双方考察、双向选择,可在劳动合同期限内特别约定的一个供双方互相考察的适应期,即试用期。试用期制度的设立有其积极意义,但绝不可被滥用。

  法官在此提醒,用人单位需明确,法律上并无“考核期”等自创概念,试用期内的工资标准不得随意降低,更不能将试用期视为可以随意、无责解雇员工的时期。若要以“不符合录用条件”为由在试用期解除劳动合同,用人单位必须制定明确、合法、已向劳动者公示的考核标准,并保留相关证据。否则,将可能被认定为违法解除,需承担相应的法律责任。

  同时,广大劳动者面对用人单位设立的各类不规范的“试岗期”“考核期”等,应提高警惕,当自身权益受到侵害时,勇于通过法律途径寻求保护。

  【法条链接】

  《中华人民共和国劳动合同法》

  第十九条 劳动合同期限三个月以上不满一年的,试用期不得超过一个月;劳动合同期限一年以下不满三年的,试用期不得超过二个月;三年以上固定期限和无固定期限的劳动合同,试用期不得超过六个月。

  第四十七条 经济补偿按劳动者在本单位工作的年限,每满一年支付一个月工资的标准向劳动者支付。六个月以上不满一年的,按一年计算;不满六个月的,向劳动者支付半个月工资的经济补偿。

  劳动者月工资高于用人单位所在直辖市、设区的市级人民政府公布的本地区上年度职工月平均工资三倍的,向其支付经济补偿的标准按职工月平均工资三倍的数额支付,向其支付经济补偿的年限最高不超过十二年。

  本条所称月工资是指劳动者在劳动合同解除或者终止前十二个月的平均工资。

  第四十八条 用人单位违反本法规定解除或者终止劳动合同,劳动者要求继续履行劳动合同的,用人单位应当继续履行;劳动者不要求继续履行劳动合同或劳动合同已经不能继续履行的,用人单位应当依照本法第八十七条规定支付赔偿金。

  (来源:南方工报 作者:全媒体记者林婷玉 通讯员杨烈石 殷芷翘) 

股权转让竞业限制,必须符合四个条件才合法有效

最高院:股权转让竞业限制,必须符合四个条件才合法有效

作者:唐青林 赵佳星(北京云亭律师事务所*)

  股权转让后,原股东的竞业限制义务,怎么约定才有效?针对股权转让后,原股东的竞业限制义务怎么约定才有效的问题,结合民法典、公司法及最高院的裁判规则,核心要点如下:第一,股权转让里的竞业限制不是法定的,必须双方提前约定,你不约定,原股东转股后就可以自由去竞争对手公司上班,你管不了。第二,约定的竞业限制必须合法合理,期限、范围、地域都不能太夸张,否则法院会认定约定无效。第三,必须给原股东对应的竞业限制补偿,不能只让他承担义务不给钱,否则权利义务不对等,约定会被法院认定无效。第四,还要明确约定违反竞业限制的违约责任,才能真正约束原股东,避免他违反义务你却没办法追责。

  一、首先,股权转让的竞业限制,不是法定的,必须约定

  很多老板都会有这个误区:我把公司的股权卖给你了,那原来的股东,就不能去竞争对手那上班了,这不是理所当然的吗?不对!这完全是错的!和劳动合同里的竞业限制不一样,股权转让里,法律根本没有规定,原股东转股之后,就不能去竞争对手那,这个义务,不是法定的,必须你们双方,提前在股权转让协议里,明确约定!

  你不约定,那原股东转股之后,就可以随便去,哪怕他去了竞争对手的公司,把你的客户都带走,把你的技术都带走,你也没办法,因为法律没有规定他不能这么做,你没约定,就视为你放弃了这个权利。

  二、约定的竞业限制,要合法合理,不然无效

  不是说你只要写了竞业限制,就一定有效,法院会审查,你的约定是不是合理,太过分的约定,会被法院直接认定无效:

  1.期限不能太长:一般来说,股权转让的竞业限制,合理的期限是2-3年,如果你约定,原股东一辈子都不能从事这个行业,或者约定10年、20年,那法院肯定会认定,这个太过分了,限制了别人的就业自由、经营自由,超过合理范围的部分,直接无效。

  2.范围不能太广:你不能约定,原股东不能从事任何行业,那肯定不行,你只能约定,他不能从事和你公司有竞争关系的、具体的业务,而且要明确,不能太模糊,比如不能说“不能从事任何和公司相关的业务”,要具体到,比如“不能从事XX行业的XX产品的生产和销售”,这样才合理。

  3.地域不能太大:你也不能约定,全国范围内,都不能让他从事这个业务,要结合你公司的实际业务范围,比如你公司只在华东地区做业务,那你约定华东地区不能让他做,就合理,如果你公司只是个小地方的公司,你约定全国都不能让他做,那法院会认定,这个太夸张了,超出了合理的范围,无效。

  三、必须给补偿,不然约定无效

  这个是90%的当事人都会踩坑的点!你不能只约定,原股东不能去竞争对手那,但是不给人家任何补偿,这是绝对不行的!

  因为,原股东承担了竞业限制的义务,就意味着,他不能在自己最熟悉的行业里工作了,他的收入、他的就业机会,都会受到影响,你不能只让他承担义务,不让他拿到对应的补偿,这是权利义务不对等,法院会直接认定,这个竞业限制的约定,是无效的。

  那补偿怎么给?你可以在股权转让协议里,单独约定,比如,你给原股东多少的竞业限制补偿款,比如,股权转让款的10%、20%,作为他承担竞业限制义务的补偿,或者,你可以约定,每年给他多少的钱,连续给2年,这样,权利义务对等,约定才有效。而且,这个补偿,最好单独约定,不能说“股权转让款里已经包含了”,不然,事后对方说,股权转让款里没有这个,你就拿不出证据,很被动。

  四、违约责任要约定清楚,才能约束他

  约定了竞业限制,约定了补偿,还不够,你还要约定清楚,如果原股东违反了这个义务,要承担什么违约责任,不然,他违反了,你没办法追责。你可以在协议里,明确约定:如果原股东违反了竞业限制的义务,要向你支付多少的违约金,比如,你可以约定,违约金是股权转让款的20%,或者,约定,如果他违反了,要赔偿你的全部损失,包括客户流失的损失、业务减少的损失,这些都可以。

  当然,违约金也要合理,不能太夸张,比如,股权转让款1000万,你约定违约金1个亿,那法院也会调整的,要结合可能的损失,合理约定。结合20余年公司法领域的办案实践,唐青林律师认为,股权转让后的竞业限制,是很多当事人最容易踩坑的问题,很多人以为,我只要在协议里写一句,原股东不能去竞争对手那,就完事了,结果,最后法院认定这个约定无效,白约定了。他曾代理过一起标的额数亿的案件,某老板把公司的股权卖给了别人,然后,他就去了竞争对手的公司,还带走了很多客户,原来的老板就起诉,说我们协议里约定了竞业限制,但是,他们的协议里,只约定了原股东不能去竞争对手那,没约定补偿,最后,法院认定,这个竞业限制的约定,因为没有补偿,权利义务不对等,是无效的,原来的老板没办法,只能吃了这个亏,损失了好几千万。还有一个当事人,约定了10年的竞业限制,最后法院认定,期限太长了,超过了合理的范围,超过2年的部分无效。所以他提醒,约定竞业限制,一定要合法合理,要给补偿,不然,白约定了。

  比如在下列典型案例中:某实业公司的老板张某,因为要退休,就把自己持有的公司100%的股权,以5000万的价格,卖给了投资人李某。签协议的时候,李某担心,张某退休了,去竞争对手那上班,把公司的客户都带走,所以,就在协议里加了一句:“张某转让股权后,5年内,不得在全国范围内,从事和本公司有竞争关系的业务,也不得挖走公司的客户。”但是,他们没约定,李某要给张某什么补偿,张某也没提,觉得都是朋友,就签字了。

  后来,过了1年,张某没事干,在家待着无聊,就去了隔壁的竞争对手的公司,当技术顾问,还把原来的几个大客户,都介绍给了竞争对手,李某的公司,一下子少了很多大客户,损失了上千万。李某就起诉了张某,要求他承担违约责任,但是,法院审理认为,这个竞业限制的约定,只约定了张某的义务,没有约定李某要给张某任何的补偿,权利义务不对等,而且,期限5年太长了,地域全国也太大了,超出了合理的范围,所以,这个约定是无效的,李某没办法,只能自己承担了损失,后悔都来不及了。

  总的来说,股权转让后的竞业限制,不是你随便写一句就有效的,要合法合理,期限、范围、地域都不能太过分,还要给原股东对应的补偿,不然,约定了也是白约定,没用。如果您在股权转让、竞业限制约定方面遇到类似的疑难问题,可联系专业律师进行咨询,以保障您的合法权益。

  *此处北京云亭律师事务所,为作者完成文章写作时所在工作单位。