财税[2010]105号 财政部国家税务总局关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知
发文时间:2010-11-15
文号:财税[2010]105号
时效性:全文有效
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各省、自治区、直辖市,计划单列市财政厅(局)、地方税务局,新疆生产建设兵团财务局:

《财政部国家税务总局关于开展应用房地产评税技术核定交易环节计税价格工作的通知》(财税[2009]100号)下发以来,大部分地区财税机关认真开展了应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作,但各地工作进展不平衡,少部分地区认识上存在误区,工作进展不快。为了统一认识,加快推进此项工作,现通知如下:

一、应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管,堵塞税收漏洞

当前,在存量房交易过程中,纳税人低报成交价格偷逃税款的现象较为普遍,形成了明显的税收漏洞,影响了税法的严肃性,也削弱了房地产市场调控的政策效果。应用房地产评估技术加强存量房交易税收征营,是财税征收机关在征管实践中探索出的行之有效的税收风险防范机制,具有重要意义。同时,此项工作也可为推进房地产税制改革做好思想、技术和人才方面的储备,具有长远意义。因此,各级财税机关要充分认识此项工作的艰巨性和紧迫性,克服困难,抓紧推进。  

二、建立存量房交易申报价格比对系统,规范工作流程

评估存量房交易申报价格是应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管的核心内容。各级财税征收机关要应用房地产评估技术建立存量房交易申报价格比对系统,对各类存量房地产进行评估;以评估值的一定比例作为计税参考值;申报价格高于计税参考值的,以申报价格作为计税价格;申报价格低于计税参考值的,如果纳税人不能按要求陈述、举证正当理由,以计税参考值作为计税价格。各级财税征收机关必须尽快建立和完善工作制度,规范工作流程。

三、全面推行直接征税,奠定存量房交易税收征管工作基础

目前还在委托其他单位代征存量房交易税收的,要尽快直接征收。财税征收机关只有直接征税,才能掌握征管工作的主动权,及时发现、解决申报价格比对过程中遇到的问题。多年的征管实践表明,存量房交易税收征管采取委托代征方式,在机制上存在难以克服的缺陷。

四、认真解决重点难点问题,改进完善试点办法

(一)合理选择工作模式,确定评估技术方案

各地财税征收机关应选择适合本地实际情况的工作模式,确定具体评估技术方案,包括评估方法确定,流程设计,计算机系统模型设计,软件开发、应用、管理等。

工作模式有三种:一是全部技术工作由财税征收机关承担;二是由财税征收机关与相关部门、单位合作完成;三是将部分或全部技术工作委托相关部门、单位或专业机构承担。采用委托方式的,财税征收机关提供技术需求,受托单位须严格按照需求完成所承担的技术工作,并需要得到财税征收机关的认可。

(二)改进信息采集方法,建立有效的信息取得机制

根据当地实际情况和需要,财税征收机关要多渠道采集信息,可以采取自主采集、合作采集、委托采集等多种形式;要梳理、整合、加工财税征收机关现有的信息,建立房地产信息数据库;要完善房地产交易环节税收申报制度,在申报环节自主采集信息;要主动联系相关部门,建立规范、稳固的信息来源渠道。

(三>因地制宜,建立软件系统

为了方便各地掌握评估价格申报工作流程和技术方案,财政部、税务总局推荐了杭州版、丹东版软件,两种软件在技术方面均具有一定的通用性,各地应根据自身特点选用并做本地化修改,也可参考其需求分析和技术路线自主开发。为尽快建立软件系统,评估技术软件的设计可暂不考虑与通用税收征营系统联网,在试点过程中逐步研究联网方案。

五、加强领导,建立健全部门合作机制

各级财税机关领导要高度重视,认真落实财税[2009]100号文件的各项要求。各级税务机关主要领导要谋划全局,统一部署,掌握要点,主动协调,做好必要的人员和经费保障。省级税务机关要指定和安排处级领导、业务骨干联系试点地区,跟踪指导试点工作。试点要地区要合理配置人力,保持业务人员稳定。

各地财政或税务机关要牵头建立在政府领导下的部门合作机制,吸收土地、房屋管理等相关部门及院校,评估机构共同参与应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作,以提高征管效率、评估的社会公信力和纳税遵从度。

六,抓紧试点,全面推进加强存置房交易税收征管工作

2011年7月1日前,各地应完成试点,7月1日后要逐步推开应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作。试点期阔,省财税机关应组织试点地区和非试点地区着手研究推广工作。适时组织非试点地区考察了解试点地区工作,研究非试点地区工作需求和评估技术方案;开展宣传,取得纳税人和社会各界的理解和支持;注重在试点工作中培养技术人才;及时总结经验,为全面推行做好各项准备。

自2012年7月1日起全面推行应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作。

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出口转内销,增值税进销项如何处理

出口转内销,是因受多种因素影响,本应出口或者已经出口境外的产品改变销售途径,由国际市场转向国内市场,通过转内销的方式获得商品出售的新渠道。据统计,2024年我国有出口实绩的数十万家企业中,接近85%的企业同时开展内销业务,内销金额占销售总额的近75%。在出口转内销的过程中,出口企业增值税进项税额、销项税额的处理尤其值得关注。

  一般情况下,应先补缴已退税款

  出口转内销,涉及两项业务——出口和内销。根据现行政策规定,一般来说,企业出口货物劳务,可以适用出口退(免)税政策,退还出口货物劳务在国内已缴纳的增值税、消费税,具体涉及增值税免抵退税办法(生产企业)、免退税办法(外贸企业或其他单位)两种。在出口转内销过程中,出口企业需要先补缴已退(免)税款,再按规定进行国内市场销售的增值税处理。

  具体来说,增值税暂行条例第二十五条规定,出口货物办理退税后发生退货或者退关的,纳税人应当依法补缴已退的税款。《国家税务总局关于〈出口货物劳务增值税和消费税管理办法〉有关问题的公告》(国家税务总局公告2013年第12号)进一步明确,已申报免抵退税的出口货物发生退运,及需改为免税或征税的,应在上述情形发生的次月,在增值税纳税申报期内,用负数申报冲减原免抵退税申报数据,并按现行会计制度的有关规定进行相应调整。

  出口企业报关离境的货物发生退运,应按规定申请开具《出口货物已补税/未退税证明》。未申报退税的,无须特别处理。已申报但尚未办理退(免)税的,出口企业应按规定撤销退(免)税申报。已办理退(免)税的,适用免抵退税方式的,出口企业在本月或次月申报免抵退税时,以负数冲减原申报数据;适用免退税方式的,出口企业应按规定补缴已退税款。发生内销时,按内销实际不含税销售额计提增值税销项税额。

  例如,2025年1月,A外贸企业出口一批集成电路产品,适用增值税征税率、退税率均为13%,该批货物实际离岸价(FOB)折合人民币660万元,采购货物的增值税专用发票上注明的金额为500万元,其应退税额=采购货物的增值税专用发票金额×出口货物退税率=500×13%=65(万元),A企业已按规定申报办理出口退税。2025年3月,因国外客户破产无法收货,货物退运至国内销售,内销价为620万元(含税)。这种情况,就属于已申报办理退税的出口货物发生退运,A企业需要补缴已退税款65万元;在内销时,按规定计提增值税销项税额620÷(1+13%)×13%=71.33(万元)。

  实务中,一些特定情形的出口货物劳务,不适用增值税退(免)税和免税政策,应按规定适用增值税征税政策。根据《财政部 国家税务总局关于出口货物劳务增值税和消费税政策的通知》(财税[2012]39号)第七条第(一)项,适用增值税征税政策的出口货物劳务具体可归纳为以下三类:一是出口已被取消出口退(免)税的货物,如出口铝材、铜材等部分钢铁产品,化学改性的动、植物或微生物油、脂等货物。二是通过提供虚假备案单证、伪造增值税退(免)税凭证等方式出口的货物,如出口企业或其他单位在申报退税时提供的备案单证(如出口合同、运输单据、报关单等)存在虚假或伪造的情况等。三是其他特殊情形,如企业因骗税被税务机关暂停退税期间的所有出口货物等。

  根据《出口货物劳务增值税和消费税管理办法》(国家税务总局公告2012年第24号)规定,适用增值税征税政策的出口货物劳务,出口企业或其他单位申报缴纳增值税,按内销货物缴纳增值税的统一规定执行。

  免抵退税办法下,进项税额仍可抵扣

  增值税免抵退税、免退税办法两种退税办法的进项税额抵扣机制截然不同。其中,在免抵退税办法下,生产企业所取得的增值税进项税额参与出口和内销业务的抵扣,在发生出口转内销时,不需要对进项税额的抵扣用途进行单独处理。

  在免抵退税办法下,进项税额的处理涉及“抵”和“退”两个环节,其核心逻辑是通过抵减内销应纳税额和退还未抵完税额,实现出口货物的零税率。出口货物对应的进项税额优先用于抵减内销货物的销项税额,当“抵”后仍有未抵完的进项税额,按规定计算应退税额。也就是说,出口对应的进项税额准予参与内销应纳税额抵扣。

  例如,B家电生产企业为增值税一般纳税人,适用免抵退税政策,出口一批空气炸锅至美国,出口离岸价折合人民币700万元,退税率为13%。由于美国加征关税,客户取消订单,B企业决定将这批货物转为内销,含税售价565万元(增值税率13%)。当期进项税额合计为50万元,上期留抵税额为0。假设企业当月无其他业务发生。

  出口时,由于当月无内销业务,B企业当期应纳税额=0-50=-50(万元);免抵退税额=700×13%=91(万元);因当期期末留抵税额≤当期免抵退税额,当期应退税额=当期期末留抵税额,均为50万元,B企业当期免抵税额=当期免抵退税额-当期应退税额=91-50=41(万元)。

  出口转内销时,B企业应冲回原出口收入700万元;计算内销销项税额565÷(1+13%)×13%=65(万元);调整免抵退税额,因出口货物已转内销,免抵退税额=出口销售额×退税率=0;当期应纳税额=65-50=15(万元)。

  免退税办法下,进货凭证可转为抵扣用途

  与免抵退税办法相比,免退税办法的退税计算更直接,进项税额的处理仅涉及“退”,即退还其采购环节已缴纳的增值税(出口货物所含的进项税额)。适用免退税办法的外贸企业,国内购进的货物与出口货物相比,物理形态保持一致,数量对应关系清晰,在出口环节免税,并退还采购环节的已纳税额,符合出口退税零税率原则。外贸企业出口业务对应购货发票上注明的增值税额用于退税用途,不作为进项税额抵扣,但在出口转内销时,需将相应购货发票的进项税额,转入允许抵扣范围。

  外贸企业发生出口货物转内销,取得的增值税专用发票、进口增值税专用缴款书等合法扣税凭证,在取得《出口货物转内销证明》的下一个增值税纳税申报期内,将对应的进货凭证转为抵扣用途。

  例如,C外贸企业于2025年1月购入一批货物,取得增值税专用发票注明的金额为10万元,税额为1.3万元。该货物原计划出口,但因市场变化,企业决定转为内销。货物转为内销后,C企业应在发生内销货物的当月向主管税务机关申请开具《出口货物转内销证明》,在下一个增值税纳税申报期内,将对应的进项税额1.3万元转入允许抵扣范围,作为进项税额抵扣内销业务的销项税额。

  需要提醒的是,企业在处理出口转内销业务时,进项税额管理需关注抵扣特殊规定、单证管理、涉税处理时效性等风险。抵扣规范方面,企业需按规定申请开具《出口货物转内销证明》,并关注进项抵扣凭证是否合法、异常凭证处理是否合规等。单证管理方面,企业需关注退运相关的协议、质检报告、退运货物的报关单等单据是否真实。涉税事项处理时效性方面,企业需关注转内销证明的申请、证明对应进项税额抵扣申报等涉税事项办理是否符合政策规定的时效性要求等。


合伙制创投企业单一投资基金核算方式仅适用于计算个人合伙人的应纳税额

中国证券投资基金业协会公布数据显示,截至2025年4月末,存续私募证券投资基金84673只,存续规模5.51万亿元;存续私募股权投资基金30205只,存续规模10.96万亿元;存续创业投资基金25830只,存续规模3.41万亿元。为支持创业投资企业(含创投基金)发展,现行税收政策下,合伙制创业投资企业可以选择按单一投资基金核算,也可以选择按年度所得整体核算。需要提醒的是,单一投资基金核算方式仅适用于计算个人合伙人应纳税额。

  案例介绍

  A创业投资合伙企业(有限合伙)是一家私募股权投资基金,2020年12月21日在我国境内G省注册成立,符合《私募投资基金监督管理暂行办法》(证监会令第105号)有关规定,并已按照规定完成备案且规范运作。

  A合伙企业的基金管理人为资产管理有限公司C公司,合伙人为自然人投资者甲某和有限责任公司B公司。甲某实缴出资为5000万元,B公司实缴出资为5000万元。A合伙企业的合伙协议约定:C公司按照一定比例提取管理费后,以甲某和B公司的实缴出资比例确定各自的应纳税所得额。A合伙企业作为一家创业投资合伙企业,在规定时间内向其主管税务机关进行了单一投资基金核算方式的备案。

  2022年1月,A合伙企业采取股权投资方式,直接投资于初创科技型企业H公司和初创科技型企业M公司,投资额均为1000万元,持股比例均为40%。H公司和M公司接受A合伙企业投资后,于2024年2月在境内证券交易所上市。2024年11月,A合伙企业所持H公司和M公司的股份解禁流通,A合伙企业以市场价格分别对外转让其所持H公司和M公司的股权,转让其所持股权的比例均为50%,取得转让收入分别为400万元和2500万元。2024年,H公司向A合伙企业分配股息红利100万元,C公司提取管理费和业绩报酬200万元。除上述交易事项外,A合伙企业2024年未发生其他交易。

  政策分析

  根据《财政部 税务总局 发展改革委 证监会关于创业投资企业个人合伙人所得税政策问题的通知》(财税[2019]8号)规定,创投企业选择按单一投资基金核算的,其个人合伙人从该基金应分得的股权转让所得和股息红利所得,按照20%税率计算缴纳个人所得税。

  《财政部 税务总局 国家发展改革委 中国证监会关于延续实施创业投资企业个人合伙人所得税政策的公告》(财政部 税务总局 国家发展改革委 中国证监会公告2023年第24号,以下简称24号公告)规定,对于股权转让所得,单一投资基金核算的第一步,应计算单个投资项目的股权转让所得,按年度股权转让收入扣除对应股权原值和转让环节合理费用后的余额计算,股权原值和转让环节合理费用的确定方法,参照股权转让所得个人所得税有关政策规定执行。第二步,应将一个纳税年度内不同投资项目的所得和损失相互抵减,抵减后的余额大于零的,即确认为该基金的年度股权转让所得;余额等于零或小于零的,该基金年度股权转让所得按零计算且不能跨年结转。个人合伙人按照其应从基金年度股权转让所得中分得的份额计算其应纳税额,并由创投企业在次年3月31日前代扣代缴个人所得税。

  对于股息红利所得,采用单一投资基金核算的创投企业以其来源于所投资项目分配的股息、红利收入以及其他固定收益类证券等收入的全额计算。个人合伙人按照其应从基金股息红利所得中分得的份额计算其应纳税额,并由创投企业按次代扣代缴个人所得税。除前述可以扣除的成本、费用之外,单一投资基金发生的包括投资基金管理人的管理费和业绩报酬在内的其他支出,不得在核算时扣除。上述规定的单一投资基金核算方法,仅适用于计算创投企业个人合伙人的应纳税额。

  据此,A合伙企业的法人合伙人B公司,不能适用单一投资基金核算方式,基金管理人C公司提取的管理费和业绩报酬200万元,也不得在核算时扣除。

  实操建议

  案例中,A合伙企业的合伙协议约定,基金管理人按照一定的比例提取管理费后,以合伙人的实缴出资比例来确定合伙人的应纳税所得额。

  A合伙企业2024年度来源于所投资项目H公司和M公司分配的股息、红利收入以及其他固定收益类证券等收入合计为100万元,自然人合伙人甲某应以其从基金股息红利所得中分得的份额=100×50%=50(万元),按照20%税率计算其应纳税额=50×20%=10(万元),并由创投企业按次代扣代缴个人所得税。

  24号公告规定,个人合伙人按照其应从基金年度股权转让所得中分得的份额计算其应纳税额,并由创投企业在次年3月31日前代扣代缴个人所得税,如符合《财政部 税务总局关于创业投资企业和天使投资个人有关税收政策的通知》(财税[2018]55号)规定条件的,创投企业个人合伙人可以按照被转让项目对应投资额的70%,抵扣其应从基金年度股权转让所得中分得的份额后再计算其应纳税额;当期不足抵扣的,不得向以后年度结转。

  案例中,A合伙企业以合理的对价对外转让H公司和M公司股权取得的转让收入,分别为400万元和2500万元,在暂不考虑交易过程中其他合理税费的情况下,A合伙企业2024年度投资H公司和M公司取得的股权转让所得,分别为-100万元和2000万元,抵减后的余额为1900万元,确认为该基金的年度股权转让所得。

  A合伙企业投资的H公司和M公司,符合财税[2018]55号文件规定的条件,自然人合伙人甲某可按照被转让项目对应投资额的70%,抵扣其应从基金年度股权转让所得中分得的份额。即可抵扣额=1000×50%×70%+1000×50%×70%=700(万元),甲某应从基金年度股权转让所得中分得的份额=1900×50%=950(万元),抵减后的余额=950-700=250(万元),按照20%税率计算其应纳税额=250×20%=50(万元),并由创投企业在次年3月31日前代扣代缴个人所得税。如果当期不足抵扣的,不得向以后年度结转。