财税[2010]105号 财政部国家税务总局关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知
发文时间:2010-11-15
文号:财税[2010]105号
时效性:全文有效
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各省、自治区、直辖市,计划单列市财政厅(局)、地方税务局,新疆生产建设兵团财务局:

《财政部国家税务总局关于开展应用房地产评税技术核定交易环节计税价格工作的通知》(财税[2009]100号)下发以来,大部分地区财税机关认真开展了应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作,但各地工作进展不平衡,少部分地区认识上存在误区,工作进展不快。为了统一认识,加快推进此项工作,现通知如下:

一、应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管,堵塞税收漏洞

当前,在存量房交易过程中,纳税人低报成交价格偷逃税款的现象较为普遍,形成了明显的税收漏洞,影响了税法的严肃性,也削弱了房地产市场调控的政策效果。应用房地产评估技术加强存量房交易税收征营,是财税征收机关在征管实践中探索出的行之有效的税收风险防范机制,具有重要意义。同时,此项工作也可为推进房地产税制改革做好思想、技术和人才方面的储备,具有长远意义。因此,各级财税机关要充分认识此项工作的艰巨性和紧迫性,克服困难,抓紧推进。  

二、建立存量房交易申报价格比对系统,规范工作流程

评估存量房交易申报价格是应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管的核心内容。各级财税征收机关要应用房地产评估技术建立存量房交易申报价格比对系统,对各类存量房地产进行评估;以评估值的一定比例作为计税参考值;申报价格高于计税参考值的,以申报价格作为计税价格;申报价格低于计税参考值的,如果纳税人不能按要求陈述、举证正当理由,以计税参考值作为计税价格。各级财税征收机关必须尽快建立和完善工作制度,规范工作流程。

三、全面推行直接征税,奠定存量房交易税收征管工作基础

目前还在委托其他单位代征存量房交易税收的,要尽快直接征收。财税征收机关只有直接征税,才能掌握征管工作的主动权,及时发现、解决申报价格比对过程中遇到的问题。多年的征管实践表明,存量房交易税收征管采取委托代征方式,在机制上存在难以克服的缺陷。

四、认真解决重点难点问题,改进完善试点办法

(一)合理选择工作模式,确定评估技术方案

各地财税征收机关应选择适合本地实际情况的工作模式,确定具体评估技术方案,包括评估方法确定,流程设计,计算机系统模型设计,软件开发、应用、管理等。

工作模式有三种:一是全部技术工作由财税征收机关承担;二是由财税征收机关与相关部门、单位合作完成;三是将部分或全部技术工作委托相关部门、单位或专业机构承担。采用委托方式的,财税征收机关提供技术需求,受托单位须严格按照需求完成所承担的技术工作,并需要得到财税征收机关的认可。

(二)改进信息采集方法,建立有效的信息取得机制

根据当地实际情况和需要,财税征收机关要多渠道采集信息,可以采取自主采集、合作采集、委托采集等多种形式;要梳理、整合、加工财税征收机关现有的信息,建立房地产信息数据库;要完善房地产交易环节税收申报制度,在申报环节自主采集信息;要主动联系相关部门,建立规范、稳固的信息来源渠道。

(三>因地制宜,建立软件系统

为了方便各地掌握评估价格申报工作流程和技术方案,财政部、税务总局推荐了杭州版、丹东版软件,两种软件在技术方面均具有一定的通用性,各地应根据自身特点选用并做本地化修改,也可参考其需求分析和技术路线自主开发。为尽快建立软件系统,评估技术软件的设计可暂不考虑与通用税收征营系统联网,在试点过程中逐步研究联网方案。

五、加强领导,建立健全部门合作机制

各级财税机关领导要高度重视,认真落实财税[2009]100号文件的各项要求。各级税务机关主要领导要谋划全局,统一部署,掌握要点,主动协调,做好必要的人员和经费保障。省级税务机关要指定和安排处级领导、业务骨干联系试点地区,跟踪指导试点工作。试点要地区要合理配置人力,保持业务人员稳定。

各地财政或税务机关要牵头建立在政府领导下的部门合作机制,吸收土地、房屋管理等相关部门及院校,评估机构共同参与应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作,以提高征管效率、评估的社会公信力和纳税遵从度。

六,抓紧试点,全面推进加强存置房交易税收征管工作

2011年7月1日前,各地应完成试点,7月1日后要逐步推开应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作。试点期阔,省财税机关应组织试点地区和非试点地区着手研究推广工作。适时组织非试点地区考察了解试点地区工作,研究非试点地区工作需求和评估技术方案;开展宣传,取得纳税人和社会各界的理解和支持;注重在试点工作中培养技术人才;及时总结经验,为全面推行做好各项准备。

自2012年7月1日起全面推行应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作。

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增值税的计税期间

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  一、一般规定

  按期纳税的计税期间最短为10日,最长为一个季度。《增值税法》第三十条规定,增值税的计税期间分别为十日、十五日、一个月或者一个季度。纳税人的具体计税期间,由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定。

  按次纳税的是不经常发生应税交易的纳税人,《增值税法》规定,这种纳税人可以按次纳税。

  二、特殊规定

  但税法也对一些特殊的不经常发生应税交易的纳税人,以及从事特定应税交易的自然人,也确定按月计税。《国家税务总局关于起征点标准等增值税征管事项的公告》(国家税务总局公告2026年第4号)第二条规定,自然人发生下列情形,适用10号公告第一条规定的以一个月为一个计税期间的起征点标准:

  一是自然人取得2025年8月8日起(含当日)新发行国债、地方政府债券、金融债券的利息。一次性收取利息的,以对应计息期月均分摊的利息,确定月销售额。

  二是自然人出租不动产。一次性收取多月租金的,以对应租赁期月均分摊的租金,确定月销售额。

  三是互联网平台内从业人员自互联网平台企业取得服务收入,并由互联网平台企业按照规定办理增值税等税费代办申报。从业人员自互联网平台企业取得的服务收入按月确定销售额,计算缴纳增值税。

  四是自然人报废产品出售者通过“反向开票”销售报废产品,并由资源回收企业按照规定办理增值税等税费代办申报。资源回收企业按月为出售者代办增值税及附加税费、个人所得税的申报事项,按规定缴纳代办税费。

  五是保险代理人为保险企业提供保险代理服务,并由保险企业按照规定办理增值税等税费代办申报。保险企业按月为个人代理人代办增值税及附加税费、个人所得税申报报,按规定缴纳代办税款。证券经纪人、信用卡和旅游行业代理人比照执行。

  三、选择规定

  由于小规模纳税人可以根据自身经营特点,选择适用按月10万元起征点,也可以选择适用按季30万元起征点。因此小规模纳税人可以自行选择以一个月或一个季度为计税期间。一经选择,一个会计年度内不得变更。《增值税法实施条例》第四十三条规定,小规模纳税人可以适用增值税法第三十条规定的以一个季度为一个计税期间。

       政策依据:

      《财政部 税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》(财政部 税务总局公告2026年第10号)

增值税的申报纳税期限

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  《增值税法》对增值税纳税人申报纳税期限对应不同的计税期间分别规定。

  一、按期纳税的申报纳税期限

  纳税人以一个月或者一个季度为一个计税期间的,自期满之日起十五日内申报纳税。

  纳税人以十日或者十五日为一个计税期间的,应当自期满之日起五日内预缴税款,自次月一日起十五日内申报纳税。

  纳税人进口货物,应当按照海关规定的期限申报并缴纳税款。

  二、按次纳税的申报纳税期限

  《增值税法实施条例》第四十四条规定,按次纳税的纳税人,销售额达到起征点的,应当自纳税义务发生之日起至次年6月30日前申报纳税。

  三、预缴税款的申报纳税期限

  《增值税预缴税款管理办法》(财政部 税务总局公告2026年第14号),对五种预缴增值税情形规定了不同的申报纳税期限。

  一是纳税人跨地区提供建筑服务,应当自纳税义务发生之日起至次月(按季纳税的,为季度结束后的次月,下同)纳税申报期结束前预缴税款。

  二是纳税人采取预收款方式提供建筑服务,以及跨地区提供建筑服务收取预收款,应当自收到预收款之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  三是房地产开发企业采取预售方式销售自行开发的房地产项目,应当在收到预收款的次月纳税申报期内预缴税款。

  四是纳税人转让或者出租与机构所在地不在同一县内的不动产,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  五是油气田企业跨省销售与生产原油、天然气相关的服务,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。