财税[2010]105号 财政部国家税务总局关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知
发文时间:2010-11-15
文号:财税[2010]105号
时效性:全文有效
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各省、自治区、直辖市,计划单列市财政厅(局)、地方税务局,新疆生产建设兵团财务局:

《财政部国家税务总局关于开展应用房地产评税技术核定交易环节计税价格工作的通知》(财税[2009]100号)下发以来,大部分地区财税机关认真开展了应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作,但各地工作进展不平衡,少部分地区认识上存在误区,工作进展不快。为了统一认识,加快推进此项工作,现通知如下:

一、应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管,堵塞税收漏洞

当前,在存量房交易过程中,纳税人低报成交价格偷逃税款的现象较为普遍,形成了明显的税收漏洞,影响了税法的严肃性,也削弱了房地产市场调控的政策效果。应用房地产评估技术加强存量房交易税收征营,是财税征收机关在征管实践中探索出的行之有效的税收风险防范机制,具有重要意义。同时,此项工作也可为推进房地产税制改革做好思想、技术和人才方面的储备,具有长远意义。因此,各级财税机关要充分认识此项工作的艰巨性和紧迫性,克服困难,抓紧推进。  

二、建立存量房交易申报价格比对系统,规范工作流程

评估存量房交易申报价格是应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管的核心内容。各级财税征收机关要应用房地产评估技术建立存量房交易申报价格比对系统,对各类存量房地产进行评估;以评估值的一定比例作为计税参考值;申报价格高于计税参考值的,以申报价格作为计税价格;申报价格低于计税参考值的,如果纳税人不能按要求陈述、举证正当理由,以计税参考值作为计税价格。各级财税征收机关必须尽快建立和完善工作制度,规范工作流程。

三、全面推行直接征税,奠定存量房交易税收征管工作基础

目前还在委托其他单位代征存量房交易税收的,要尽快直接征收。财税征收机关只有直接征税,才能掌握征管工作的主动权,及时发现、解决申报价格比对过程中遇到的问题。多年的征管实践表明,存量房交易税收征管采取委托代征方式,在机制上存在难以克服的缺陷。

四、认真解决重点难点问题,改进完善试点办法

(一)合理选择工作模式,确定评估技术方案

各地财税征收机关应选择适合本地实际情况的工作模式,确定具体评估技术方案,包括评估方法确定,流程设计,计算机系统模型设计,软件开发、应用、管理等。

工作模式有三种:一是全部技术工作由财税征收机关承担;二是由财税征收机关与相关部门、单位合作完成;三是将部分或全部技术工作委托相关部门、单位或专业机构承担。采用委托方式的,财税征收机关提供技术需求,受托单位须严格按照需求完成所承担的技术工作,并需要得到财税征收机关的认可。

(二)改进信息采集方法,建立有效的信息取得机制

根据当地实际情况和需要,财税征收机关要多渠道采集信息,可以采取自主采集、合作采集、委托采集等多种形式;要梳理、整合、加工财税征收机关现有的信息,建立房地产信息数据库;要完善房地产交易环节税收申报制度,在申报环节自主采集信息;要主动联系相关部门,建立规范、稳固的信息来源渠道。

(三>因地制宜,建立软件系统

为了方便各地掌握评估价格申报工作流程和技术方案,财政部、税务总局推荐了杭州版、丹东版软件,两种软件在技术方面均具有一定的通用性,各地应根据自身特点选用并做本地化修改,也可参考其需求分析和技术路线自主开发。为尽快建立软件系统,评估技术软件的设计可暂不考虑与通用税收征营系统联网,在试点过程中逐步研究联网方案。

五、加强领导,建立健全部门合作机制

各级财税机关领导要高度重视,认真落实财税[2009]100号文件的各项要求。各级税务机关主要领导要谋划全局,统一部署,掌握要点,主动协调,做好必要的人员和经费保障。省级税务机关要指定和安排处级领导、业务骨干联系试点地区,跟踪指导试点工作。试点要地区要合理配置人力,保持业务人员稳定。

各地财政或税务机关要牵头建立在政府领导下的部门合作机制,吸收土地、房屋管理等相关部门及院校,评估机构共同参与应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作,以提高征管效率、评估的社会公信力和纳税遵从度。

六,抓紧试点,全面推进加强存置房交易税收征管工作

2011年7月1日前,各地应完成试点,7月1日后要逐步推开应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作。试点期阔,省财税机关应组织试点地区和非试点地区着手研究推广工作。适时组织非试点地区考察了解试点地区工作,研究非试点地区工作需求和评估技术方案;开展宣传,取得纳税人和社会各界的理解和支持;注重在试点工作中培养技术人才;及时总结经验,为全面推行做好各项准备。

自2012年7月1日起全面推行应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作。

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涉税专业服务机构开票巨变!《规范开具发票操作指南》和《协议要素信息采集指引》

近期,众多涉税专业服务机构(如代理记账公司、税务师事务所等)在开具发票时,系统频繁提示“系统未检测到您与购买方存在有效的《涉税专业服务协议要素信息采集表》,请报送后开具”或询问“是否开具涉税专业服务发票品目?”。这并非系统故障,而是国家税务总局系统11月底升级,加强涉税专业服务监管、推行信用评价体系而实施的重要举措。

  为何会出现这些开票阻断和提示?

  根本原因在于政策落地和信用体系建设。

  政策依据+税务技术升级:

  根据《涉税专业服务管理办法(试行)》国家税务总局令第58号)第十七条规定:涉税专业服务机构及涉税服务人员为委托人提供涉税专业服务,应当如实准确按照涉税专业服务类别对应的商品和服务税收分类编码开具发票。

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政策落地,技术封堵漏洞:

       11月底税务系统升级后,系统建立了硬性的“前馈控制”机制:在开具特定品目发票前,系统会强制校验是否存在已报送的对应服务协议。没有协议,就无法开票,从技术上杜绝了不规范行为。

  《涉税专业服务管理办法(试行)》所称的涉税专业服务是指接受委托,利用专业知识和技能,就涉税事项向委托人提供的税务代理等服务,包括:

  (一)纳税申报代办。对纳税人、扣缴义务人提供的资料进行归集和专业判断,代理纳税人、扣缴义务人进行纳税申报准备和签署纳税申报表、扣缴税款报告表以及相关文件。

  (二)一般税务咨询。对纳税人、扣缴义务人的日常办税事项提供税务咨询服务。

  (三)专业税务顾问。对纳税人、扣缴义务人的涉税事项提供长期的专业税务顾问服务。

  (四)税务合规计划。对纳税人、扣缴义务人的经营和投资活动提供符合税收法律法规及相关规定的纳税计划、纳税方案。

  (五)涉税鉴证。按照法律、法规以及依据法律、法规制定的相关规定要求,对涉税事项真实性和合法性出具鉴定和证明。

  (六)纳税情况审查。接受行政机关、司法机关委托,依法对企业纳税情况进行审查,作出专业结论。

  (七)其他税务事项代办。接受纳税人、扣缴义务人的委托,代理建账记账、发票领用、减免退税申请等税务事项。

  (八)其他税务代理。

  注意:不具备税务师事务所、会计师事务所、律师事务所资质的涉税专业服务机构,不能违规从事专业税务顾问、税务合规计划、涉税鉴证、纳税情况审查四类特定涉税专业服务。

3、电子税务局开具发票的具体操作如下:

  (1)登录电子税务局

  涉税专业服务机构进入电子税务局页面,选择【企业业务】,输入纳税人识别号、身份证号/手机号、密码,点击“登录”。

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(2)进入发票开具页面

  登录后,进入【我要办税】模块,选择【发票使用】,点击【蓝字发票开具】;

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(3)开具涉税专业服务发票

  进入蓝字发票开具页面后,点击【立即开具】,可选择开具“电子发票”或“纸质发票”,“选择票类”可选择“增值税专用发票”或“普通发票,选择后点击【确定】,跳转至提示选择【是】;

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(4)选择开票单位

  选择已采集的涉税专业服务协议的单位;

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(5)填写开票信息

  填写购买方信息、销售方信息;

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 (6)开具发票

  根据实际业务,按照涉税专业服务类别对应的商品和服务税收分类编码,输入开票信息中的【项目名称】等内容。填写完整开票信息后,点击【发票开具】,即可完成。

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涉税专业服务协议要素信息采集操作指引

  01如何报送协议要素信息

  规定要求

  涉税专业服务机构应当于首次为委托人提供业务委托协议约定的涉税服务前,向主管税务机关报送《涉税专业服务协议要素信息采集表》。

  操作指引

  报送协议要素信息有涉税专业服务机构发起和委托方发起两种方式。

  (1)若由涉税专业服务机构发起信息报送

  第一步:登录新电子税局。

  选择“企业业务”,输入涉税专业服务机构统一社会信用代码(纳税人识别号)、代理人员身份证号(手机号码或用户名)、代理人员个人新电子税局密码,拖动滑块,点击“登录”。

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第二步:报送协议信息。

  点击“我要办税”-“涉税专业服务”-“涉税专业服务机构管理” (如为税务师事务所,请在该界面选择“税务师事务所管理”进入)。点击“协议要素信息”下方“管理”,点击“新增”,录入相关信息,点击“确定”新增一条协议信息。点击“导入”,下载模板,按照模板要求填写完整后再选择文件进行清单导入,可批量导入协议信息。勾选需提交的协议,点击“提交”完成协议报送。

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注意:若服务项目包含“纳税申报代理”或“其他税务事项代理”,还需委托方确认才能完成协议采集。委托方登录新电子税局后,依次点击“我的待办”-“其他”-“办理”,确认信息无误,点击“同意”,协议采集成功。

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温馨提示:涉税专业服务机构最多可同时报送30条涉税专业服务协议要素信息。

  (2)若由委托方发起信息报送

  第一步:登录新电子税局。

  选择“企业业务”,输入委托方统一社会信用代码(纳税人识别号)、实名身份证号(手机号码或用户名)、实名个人新电子税局密码,拖动滑块,点击“登录”。

image.png

第二步:报送协议信息。

  点击“我要办税”-“涉税专业服务”-“我的代理机构”-“新增”。再次点击“新增”,根据业务实际填写委托服务项目,如“纳税申报代理”“其他税务事项代理”等,对应添加服务大类、服务中类、功能权限及服务人员,点击“确定”。

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第三步:涉税专业服务机构确认。

  涉税专业服务机构通过“企业业务”登录新电子税局,依次点击“我的待办”-“其他”-“办理”,确认信息无误,点击“同意”,协议采集成功。

image.pngimage.png

02变更或终止协议要素信息

  规定要求

  业务委托协议发生变更或者终止的,应当自变更或终止之日起30日内向主管税务机关重新报送《涉税专业服务协议要素信息采集表》。

  操作指引

  第一步:登录新电子税局。

  选择“企业业务”,输入涉税专业服务机构统一社会信用代码(纳税人识别号)、代理人员身份证号(手机号码或用户名)、代理人员个人新电子税局密码,拖动滑块,点击“登录”。

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第二步:变更或终止协议。点击“我要办税”-“涉税专业服务”-“涉税专业服务机构管理”(如为税务师事务所,请在该界面选择“税务师事务所管理”进入)。点击“协议要素信息”下方“管理”。点击“编辑”变更协议信息。勾选想终止企业信息,点击“终止”终止协议。image.pngimage.pngimage.png

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重点提醒

  涉税专业服务机构及其涉税服务人员未按照业务信息采集要求报送从事涉税专业服务有关情况的,主管税务机关责令限期改正或予以约谈。

  逾期不改正的,由税务机关降低信用等级或纳入信用记录,暂停受理所代理的涉税业务(暂停时间不超过六个月)。

  情节严重的,由税务机关纳入涉税服务失信名录,予以公告并向社会信用平台推送,其所代理的涉税业务,税务机关不予受理。

  热点问答

  Q:在批量采集协议要素模块提交导入的清册后,显示“部分信息导入失败”,是什么原因?

  A:提交清册后出现该提示是因为在表格中填写信息时更改了表格的格式,如粘贴复制时带格式粘贴,改变单元格下拉选项里的内容等,因此填写该表格时务必注意不得改变原有表格的格式及选项内容。

  Q:报送协议后在办税进度查询里显示导入失败并提示“与其他涉税专业服务机构存在有效的服务协议”,是什么原因?

  A:出现该提示是因为导入的新协议服务时间与以往导入的旧协议服务时间存在重叠,即新导入的协议服务时间起应在旧协议服务时间止之后,如旧协议服务时间为“2022-01-01至2023-01-01”,新协议服务时间起应为“2023-01-02”或之后。

  Q:之前报送了协议要素信息,但是有一些客户我已经不做了,协议要素怎么取消?

  A:协议要素信息在协议的服务期限到期后会自动终止,无需额外操作,若在未到期前停止服务,可在【涉税专业服务协议信息变更及终止】中选择相应协议要素信息进行终止操作。

税务是如何通过资金回流判断企业虚开发票的?

资金回流是指一笔资金以“货款”名义从受票方支付给开票方后,经过一个或多个中间账户的掩饰,最终又全部或大部分返回到受票方或其关联人员手中的过程。这暴露了“有票无货”或“有票少货”的虚假交易本质。

  以下是税务部门通过资金回流判断企业虚开的具体方法和步骤:

  一、核心逻辑与调查起点

  税务稽查通常从受票企业入手,检查其取得的发票是否真实、业务是否真实。

  1. 发现疑点:通过大数据分析,发现企业存在“进销项不符”(如大量采购煤炭但销售电子产品)、购销地分离、税负异常、法定代表人关联多家高风险企业等初步疑点。

  2. 锁定资金流:一旦发票和合同(票流、物流)存在疑点,资金流的穿透检查就成为关键突破口。稽查人员会调取涉案企业、法定代表人、实际控制人、财务人员、主要经办人等人的所有相关银行账户流水。

  二、识别资金回流的典型模式与特征

  税务和银行系统会利用大数据模型追踪资金路径,常见的回流模式有:

  1. 直接回流(低级手法):

  受票方公户付款给开票方公户 → 开票方在短时间内(如当天、次日)将相近金额转回至受票方法定代表人、股东或指定人员的个人账户。其特征是路径短、时间快、金额相近。这是最明显的证据。

  2. 间接回流、环流(常见手法):

  受票方付款 → 开票方公户 → 开票方法人个人账户 → 多个无关的中间账户(“过桥账户”,用于切断追踪) → 最终回到受票方法人或其关联人账户,甚至可能形成“闭环”:A付给B,B付给C,C付给……最终回到A。其特征是路径复杂,涉及多个个人卡,但通过图谱分析仍能清晰还原路径。

  3. 差额回流(有真实交易但虚增部分):

  交易有真实部分,但发票金额远大于真实交易额。例如,真实交易100万,却开了500万的发票。那么,受票方支付的500万“货款”中,对应真实货款的100万被开票方留下,而虚增的400万则会通过上述方式回流,其特征是回流金额约等于发票价税合计金额减去一个合理利润/成本后的数额。

  4. 关联方回流:

  资金不是直接回到原公司或个人,而是流向受票方的关联公司、兄弟公司、母公司或其它受控实体,用于其他用途。其特征是资金最终受同一控制人支配,实现了“资金回流”的实质。

  三、税务稽查的具体分析手段

  1. “四流一致”比对:

  核查发票流、资金流、合同流、货物流是否一致。虚开案件中,资金流与其他“三流”必然脱节。

  2. 时间与金额匹配分析:

  时间紧密性:支付“货款”与收到“回流款”的时间间隔异常短,不符合正常商业逻辑。

  金额对应性:回流金额与发票金额、支付金额存在固定比例关系(如扣除约定好的开票费后的余额)。

  3. 账户性质分析:

  (1)大量使用个人银行卡进行大额公对私、私对私转账,是典型的掩饰手段。

  (2)频繁新开立账户,并在业务完成后迅速销户。

  4. 资金路径图谱:

  利用现代数据技术,将海量银行流水数据可视化,绘制出清晰的资金流向网络图。回流路径在图上会呈现出清晰的“起点-终点重合”的闭环或特征路径。

  5. 人员关联分析:

  追踪资金最终收款人,发现其与受票企业法定代表人、员工或亲属的关系,坐实资金实际控制人未变。

  6. 审讯突破与证据固定:

  在资金流水铁证面前,对企业负责人、财务、中间人进行询问,结合其他证据(虚假运输单据、虚假入库单、虚假产能等),形成完整的证据链。

  【案例】

  受票企业A(需要进项发票抵扣) -> 支付“货款”117万(含税) -> 开票企业B(空壳公司),受票企业A的老板个人卡 <- 经过中间人C的个人卡倒手 <- 收到“货款”后,B企业老板个人卡,(实际收到回流款约113万,扣除4万“开票费”)。税务判断:资金从A出发,最终回到了A的实际控制人手中。证明这117万的交易是虚假的,B公司为A公司虚开了发票,并收取了约3.4%的开票费。

  在“金税四期”系统和大数据深度应用的背景下,税务部门与人民银行、商业银行的信息共享机制日益完善,资金流转的透明度极高。试图通过复杂账户网络掩盖资金回流的做法,在专业的税务稽查和大数据图谱分析面前几乎无所遁形。资金回流是证明虚开违法行为最直接、最有力的铁证之一,也是企业绝对不能触碰的法律红线。合法经营、真实交易才是企业长久发展的根本。