(2023)新28民终386号 新疆新恒华资产经营有限责任公司、新疆环宇建设工程(集团)有限责任公司建设工程施工合同纠纷民事二审民事判决书
发文时间:2023-07-22
来源:中国裁判文书网
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案  由 建设工程施工合同纠纷 

案  号 (2023)新28民终386号 

发布日期 2023-07-22

新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院

民 事 判 决 书

(2023)新28民终386号

上诉人(原审被告):新疆新恒华资产经营有限责任公司,住所地新疆生产建设兵团第二师铁门关市库西工业园纬五路1号河北创业服务大厦253号。

法定代表人:李某某,该公司执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人:袁某某,北京盈科(库尔勒)律师事务所律师。

被上诉人(原审原告):新疆环宇建设工程(集团)有限责任公司,住所地新疆生产建设兵团第二师铁门关市二十九团铁门关工业园中央大道1号河北创业服务大厦826号。

法定代表人:王某某,该公司董事长兼总经理。

委托诉讼代理人:李某,新疆天雪律师事务所律师。

委托诉讼代理人:马某某,新疆天雪律师事务所律师。

上诉人新疆新恒华资产经营有限责任公司(以下简称新恒华公司)因与被上诉人新疆环宇建设工程(集团)有限责任公司(以下简称环宇公司)建设工程施工合同纠纷一案,不服新疆维吾尔自治区库尔勒市人民法院(2022)新2801民初4499号民事判决,向本院提起上诉。本院于2023年4月24日立案后,依法组成合议庭,于2023年5月17日公开开庭进行了审理。上诉人新恒华公司的委托诉讼代理人袁某某,被上诉人环宇公司的委托诉讼代理人李某、马某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

新恒华公司上诉请求:1.撤销一审判决第一项、第二项、第三项,改判驳回新恒华公司的诉讼请求或将本案发回重审;2.一审、二审的诉讼费用由新恒华公司承担。事实和理由:1.一审判决认定案涉三个工程的总价款是错误的。案涉工程通过公开招标,中标金额与建设工程施工合同记载的金额一致,案涉建设工程施工合同采用固定总价,不能调整,案涉工程的总价款应为2925.73万元。一审判决以环宇公司、巴州名星纸业股份有限公司(以下简称名星公司)、新疆蓝天工程监理咨询有限公司(以下简称蓝天监理公司)签字的结算申请签署表(结算定案单)(以下简称结算定案单)作为认定案涉工程的主要证据是错误的,结算定案单不是案涉工程最终的工程款确认文件。环宇公司、名星公司、蓝天监理公司均为国有企业,根据相关法律规定国资项目应经审计定案才能确定工程款数额。2.环宇公司认为案涉建设工程施工合同属于可调价格,合同应当提交设计变更单、工程造价变更单、工程量变更单、工程签证单、变更工程价款报告等。根据环宇公司的陈述,新增加的工程款为4467589.34元,与案涉三份建设工程施工合同中金额最高的相比,系原中标金额的20.56%。根据相关规定,工程款变更的金额超过10%,应当依法招标。环宇公司未提交案涉三份建设工程施工合同之外的中标通知书等材料,依法不能获得支持。环宇公司要求支付案涉工程款应当提交竣工结算报告及完整的结算资料,不能仅凭结算定案单主张工程款。3.假定结算定案单能作为确定案涉工程款的证据,根据合同相对性原则,新恒华公司不是案涉结算定案单的当事人,该结算定案单对新恒华公司不具备法律效力。4.新恒华公司不是建设工程施工合同的相对方,不应当承担违约责任。新恒华公司系基于兵团改制划拨了名星公司的债权债务,新恒华公司与名星公司不是普通公司的吸收合并,而是兵团改制过程中划拨形成的历史遗留问题。新恒华公司未与环宇公司签订案涉建设工程施工合同,不存在违约问题。新恒华公司在收到划拨文件后积极与环宇公司联系,但双方未对案涉工程款达成一致意见。5.一审判决以结算定案单形成的时间起算利息是错误的。应当在案涉工程竣工验收后支付工程款,环宇公司未提交竣工验收的资料,无法确定工程何时竣工验收,无法计算利息。新恒华公司有能力履行生效的裁判文书,环宇公司主张的保全措施申请费不应得到支持。

环宇公司辩称,1.环宇公司、名星公司、蓝天监理公司三方签订的结算定案单系案涉工程竣工验收交付后的最终结算价格。结算定案单系案涉工程施工完毕,并向名星公司交付工程后形成,名星公司为建设单位兼委托单位,环宇公司为承包单位,蓝天监理公司为审查单位,三方共同审定,并加盖公章予以确认,三方对结算文件及结算金额负责。2.2019年名星公司被新恒华公司吸收合并后,于2019年11月28日注销,名星公司的债务依法应当由新恒华公司承继,新恒华公司认为其与环宇公司不存在建设工程施工合同关系,不应当承担责任于法相悖。3.案涉工程于2013年11月完工并交付,2013年12月名星公司将案涉工程纳入固定资产范畴,根据法律规定,欠付工程款的利息应当自应付工程款之日计付。环宇公司以案涉结算定案单形成的时间主张自2015年10月13日起计算利息符合法律规定。本案自2015年至今已经过多年,应适用5年以上长期利率标准,但一审判决认定按照年利率3.7%计息,环宇公司为避免损失扩大,未提出上诉。4.保全措施申请费属于环宇公司为实现本案债权发生的客观费用,新恒华公司吸收合并名星公司后,对名星公司的债务负有清偿责任,应支付该项费用。

环宇公司向一审法院起诉请求:1.判令新恒华公司支付工程款2820334.08元,逾期利息718621.12元(截止至2022年2月19日);2.判令新恒华公司以2820334.08元工程款本金为基数按同期银行贷款市场报价利率4.9%支付自2022年2月20日起至款项付清之日止的逾期利息;3.保全措施申请费5000元、保全保险费4600元由新恒华公司承担。

一审法院认定事实:2012年4月25日,环宇公司与名星公司签订建设工程施工合同,工程名称为名星公司围墙工程(以下简称围墙合同),合同价款34万元;2012年6月10日,环宇公司与名星公司签订建设工程施工合同,工程名称为名星公司办公楼工程(以下简称办公楼合同),合同价款为7187300元;2012年7月3日,环宇公司与名星公司签订建设工程施工合同,工程名称为名星公司科研楼、后加工车间、生活用纸生产线、传达室(1)(2)工程(以下简称科研楼等合同),合同价款为2173万元。2015年10月13日,经名星公司、环宇公司及造价审查单位蓝天监理公司共同签署结算审定签署表(结算定案单),确认环宇公司承建的上述三个工程结算总造价为33724889.34元。2018年8月1日,名星公司与环宇公司对账,双方会计确认截至2018年8月1日名星公司已支付工程款30970196.09元。2019年8月26日,新疆生产建设兵团第二师国资委同意名星公司吸收合并至新疆恒华资产经营有限责任公司,2019年11月28日,名星公司被库尔勒市经济技术开发区工商行政管理局予以注销。

一审法院认为,环宇公司与名星公司签订的建设工程施工合同系双方真实意思表示,双方均应按约定全面履行各自的义务。名星公司、环宇公司及蓝天监理公司共同签署结算定案单,确认环宇公司承建的案涉三个工程结算总造价为33724889.34元,名星公司与环宇公司双方会计确认截至2018年8月1日名星公司已支付工程款30970196.09元,故名星公司尚欠环宇公司工程款2754693.25元。新恒华公司吸收合并名星公司,应承担名星公司的相关责任及义务。故新恒华公司应当向环宇公司支付剩余工程款2754693.25元。环宇主张2015年10月14日至2022年2月19日的逾期付款利息,应当以剩余工程款2754693.25元为基数,参照本案起诉时当月的同期贷款市场报价利率3.7%计算,计得656841.30元。且新恒华公司应自2022年2月20日起以2754693.25元为基数按年利率3.7%向环宇公司支付逾期付款利息直至清偿之日止。环宇公司要求新恒华公司支付保全措施申请费5000元合法有据,予以支持。保全保险费并非必需支出,对环宇公司要求新恒华公司支付保全保险费4600元的诉讼请求,不予支持。判决:一、新疆新恒华资产经营有限责任公司于判决生效之日起十日内向新疆环宇建设工程(集团)有限责任公司支付工程款2754693.25元、逾期付款利息656841.30元;二、新疆新恒华资产经营有限责任公司自2022年2月20日起以2754693.25元为基数,按年利率3.7%向新疆环宇建设工程(集团)有限责任公司支付逾期付款利息至全部清偿之日止;三、新疆新恒华资产经营有限责任公司于判决生效之日起十日内向新疆环宇建设工程(集团)有限责任公司支付保全措施申请费5000元;四、驳回新疆环宇建设工程(集团)有限责任公司的其他诉讼请求。

本院二审期间,当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。新恒华公司提交证据:库尔勒市人民法院(2019)新2801民初6882号民事裁定书、名星公司企业信用报告、《市场监管总局关于印发〈企业登记申请文书规范〉〈企业登记提交材料规范〉的通知》(以下简称市场监管总局通知),用以证明市场监管总局通知要求公司合并需要提交合并协议,新恒华公司与名星公司没有达成书面协议,不存在吸收合并的基础,名星公司不是被新恒华公司吸收合并,而是申请注销,一审判决认定新恒华公司吸收合并名星公司系适用法律错误。环宇公司质证,库尔勒市人民法院(2019)新2801民初6882号民事裁定书不属于二审新证据,不予质证,企业信用报告属于网络查询信息,对于真实性不予认可,市场监管总局通知属于规范性文件与本案没有关联性,不予认可,新恒华公司上诉主张新恒华公司与名星公司不属于普通的吸收合并,现又证明新恒华公司与名星公司不属于吸收合并,新恒华公司的主张与其提交的证据相互矛盾。对当事人二审争议的证据,本院认定如下:库尔勒市人民法院(2019)新2801民初6882号民事裁定书一审由环宇公司提交,名星公司企业信用报告与网络查询的基本信息相符,市场监管总局通知系规范性文件,本院对该组证据的真实性予以确认,但该组证据不能直接证明新恒华公司的待证问题,本院对该组证据与本案的关联性不予确认。环宇公司提交证据:蓝天监理公司出具的建筑工程预/结算书、三份建设工程施工合同,用以证明案涉工程虽然约定了固定总价,但是也约定了相应的可调整价格的条件,蓝天监理公司可以证明案涉项目在合同价款的基础上存在增加的工程款,与案涉结算定案单记载的相关数据可以相互印证。新恒华公司质证,该证据只是在excel表格的复印件上加盖了蓝天监理公司的印章,该证据未显示工程名称,2014年名星公司的名称已变更,该证据写的还是以前的名称,该证据上没有确定是预算书还是结算书,加盖的三个印章有效期并不一致。对当事人二审争议的证据,本院认定如下:该证据加盖蓝天监理公司的印章,本院对该证据的真实性予以确认,对证明的问题综合全案予以确认。

二审期间,环宇公司向本院提交调取证据申请书,请求本院向蓝天监理公司调取案涉工程变更签证项目结算的变更签证项目结算定案单、资料、签证单等信息、资料、文件,向新疆巴州孔雀有限责任会计师事务所(以下简称孔雀会计师事务所)调取孔会审字(2019)91号报告书中“固定资产”及“附表2划转前后固定资产明细表”对应的核算审计依据及附属相关文件资料等。2023年6月6日本院依申请向环宇公司出具律师调查令,调取上述证据材料。在指定期限内,环宇公司未在蓝天监理公司、孔雀会计师事务所调取到相关有效证据。

二审查明,办公楼合同专用条款第八项工程变更,载明:“以发包方批准的设计部门出具的书面设计变更,经签证及甲方认可的材料价格进行决算。”科研楼等合同专用条款第八项工程变更,载明:“发包方批准的设计部门出具的书面设计变更为准。”围墙合同专用条款第八项工程变更,载明:“实际发生变更进入决算。”

另查明,2015年10月13日结算定案单载明的工程名称为科研楼、后加工车间、生活用纸生产线、传达室1、2、办公楼、围墙等,审定日期为2015年10月2日,报送结算造价为8608710元,调整金额为-4141120.66元,变更审定结算造价4467589.34元,合同价21730000元+7187300元+340000元(三份),工程结算总造价33724889.34元。蓝天监理公司出具的建筑工程预/结算书载明的项目名称为:一、科研楼;二、后加工车间;三、新增项目:锅炉房、污水处理间及设备基础、清水、消防、回收池、收集池、室外道路场坪、室外零星土建项目、锅炉房至污水处理间暖气管道、新增绿化工程、新增喷泉、厂区消防工程、室外安装工程;四、办公楼;五、原纸车间;变更签证;设备基础。每一项分列结算总造价及施工单为报审造价。合计结算总造价为4467589.34元,施工单位报审造价为8608710元。

2018年8月1日名星公司与环宇公司对账情况说明,载明:“环宇公司承建的名星公司的项目,经双方对账情况说明如下:名星公司围墙工程、名星公司办公楼工程、名星公司科研楼、后加工车间、生活用纸生产线、传达室(1)(2)工程三个项目。在2013年11月已完工。合同价29257300元,截至2018年8月1日名星公司已支付工程款30970196.09元,双方对账无误。”名星公司与环宇公司财务人员在落款处签名。

2019年5月21日孔雀会计师事务所出具孔会审字(2019)91号报告书,即名星公司2019年4月30日资产负债划转情况专项审计报告,该报告第五项第六条应付账款中列明的环宇公司为债权人的划转金额为1032883.58元。

本案查明的事实与一审一致,本院二审对一审查明的事实予以确认。

本院认为,本案的焦点问题为:一、新恒华公司是否为案涉工程款的支付主体;二、案涉工程的工程款及逾期付款利息如何认定;三、新恒华公司是否应当支付保全措施申请费。

一、关于新恒华公司是否为案涉工程款的支付主体的问题。《中华人民共和国公司法》第一百七十四条规定:“公司合并时,合并各方的债权、债务,应当由合并后存续的公司或者新设的公司承继。”根据查明的事实,2019年8月26日新疆生产建设兵团第二师国资委出具师国资发[2019]59号文件明确载明,同意名星公司吸收合并至新恒华资产公司。名星公司工商登记资料显示的注销原因系因合并或分立。一审中,新恒华公司自认其接收了名星公司的相关财产。新恒华公司吸收合并名星公司,应当对名星公司的债权债务进行承继。新恒华公司主张名星公司虽相关财产被划拨至新恒华公司,但双方未签订合并协议,不属于公司法意义上的公司合并。名星公司因吸收合并至新恒华公司而注销已成事实,新恒华公司不能以其与名星公司未签订合并协议对抗环宇公司,新恒华公司的该主张缺乏法律依据,本院不予支持。一审判决认定新恒华公司系案涉工程款的支付主体,并无不当,本院予以确认。

二、关于案涉工程的工程款及逾期付款利息如何认定的问题。双方对案涉应付工程款产生争议,新恒华公司认为案涉建设工程施工合同为固定总价合同,应付工程款为三份建设工程施工合同中约定的合同价款总合29257300元(21730000元+7187300元+340000元);环宇公司认为案涉工程存在增加工程量的部分,应付工程款为结算定案单确定的工程结算总造价33724889.34元。根据查明的事实,案涉三份建设工程施工合同在约定工程价款的同时也约定了工程变更的条件,环宇公司、名星公司、蓝天监理公司三方确认的结算定案单与蓝天监理公司出具的建设工程预/结算书载明的报审结算价、结算总造价一致,可以证明案涉工程增加工程款为4467589.34元,应付工程款为33724889.34元(合同总价款29257300元+增加工程款4467589.34元)。新恒华公司主张案涉建设工程施工合同为固定总价合同,不存在工程变更、增加工程款,本院不予支持。新恒华公司主张案涉工程款变更20%,未另行招投标,违反法律规定。如上所述,案涉工程的工程款已增加,新恒华公司不能以此理由拒付工程款。新恒华公司认为结算定案单不是最终工程款的确认文件,应以经过审计定案的竣工结算报告为准认定应付工程款,本案中新恒华公司、环宇公司均无法提交竣工结算报告,结算定案单经各方盖章确认,且与其他证据相印证,一审判决以结算定案单作为认定应付工程款的依据,并无不当,本院予以确认。二审中,双方均认可案涉已付工程款为30970196.09元,本院予以确认。综上,一审判决认定新恒华公司应支付工程款2754693.25元(33724889.34元-30970196.09元),并无不当,本院予以确认。新恒华公司认为环宇公司未提交竣工验收相关资料,不能证明竣工验收时间,无法计算逾期付款利息。根据查明的事实,环宇公司与名星公司于2018年8月1日对案涉工程进行对账,双方均认可案涉工程于2013年11月完工,名星公司对工程交付问题未提出异议。一审中,环宇公司主张自结算定案单签订之日起第二日即2015年10月14日开始计算逾期付款利息,并不违反法律规定。一审判决认定的逾期付款利息的计算方式及金额,并无不当,本院予以确认。

三、关于新恒华公司是否应当支付保全措施申请费的问题。因案涉纠纷,环宇公司支付保全措施申请费5000元,该费用为环宇公司为实现债权发生的合理费用,一审判决认定由新恒华公司承担,并无不当,本院予以确认。新恒华公司主张其不应支付保全措施申请费,缺乏事实和法律依据,本院不予支持。

综上所述,新疆新恒华资产经营有限责任公司的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费34132.28元,由新疆新恒华资产经营有限责任公司负担。

本判决为终审判决。

审判长 吕 晨

审判员 董 攀

审判员 庞 龙

二〇二三年七月二十一日

书记员 蒋祎伊


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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。