某房地产开发企业（母公司）以招拍挂方式，摘得一块住宅项目的土地地（300亩、老项目）,已整体完成了土地立项、土地出让合同签订、出让金发票开具以及契税缴纳，后因为融资、开发节奏的需要，通过发改委立项审批，将整体土地拆分成立了四块地,且分别单独取得土地证，其他资料未发生改变，其中三块地已基本开发完成（占整体土地开发投资总额的百分之二十五75%左右），剩余最后一块土地以商业为主,该公司计划将该块土地先投入到下属的一家全资子公司，之后通过股权转让方式出售给一家上市公司。

备注： 该地块原始取得价款8000万元，前期发生费用4000万左右，计划整体转让对价为3个亿，其中：土地价款2个亿（评估公允价值），股权转让溢价1个亿。

此方式，在实务中是否可以操作呢？

此操作存在的涉税问题有哪些？

此操作有节税的筹划空间吗？

城市管理办法关于25%的规定，对上述操作影响大吗？

实务中可以操作，依据相关税收政策，此操作模式主要涉及到增值税，土地增值税，企业所得税，契税四个方面。

一、增值税方面：

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）、《营业税改征增值税试点实施办法》中销售服务、无形资产、不动产注释，转让土地使用权属于销售无形资产--自然资源使用权范围。转让方应按规定缴纳增值税、城建税及教育费附加、印花税、土地增值税，受让方应按规定缴纳印花税、契税。

根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》财税[2016]36号第一条第（三）项第10点规定：房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

根据《财政部、国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》(财税[2016]47号) 第三条规定，纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

根据以上规定，增值税是必须要交的，那么按城市管理办法关于25%的规定，如果达到25%的标准，需要按不动产转让来处理；如果达不到25%标准，就需要按转让土地使用权来处理。本案例中，该公司为房地产开发企业，实际目的并非投资而是出售土地，从出售土地层面讲，达不到城市管理办法25%的标准，应该按照转让土地使用权来处理，且该公司为老项目，应以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额并适用简易计税办法缴纳增值税。

二、土地增值税方面：

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第二条 规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。     

根据《财政部  国家税务总局关于关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税[2018]57号 ）第三项规定，按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。

第四项规定，单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

第五项规定，上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。

第九项规定，本通知执行期限为2018年1月1日至2020年12月31日。

综上所述，按税法规定，单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。且改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。该公司为房地产开发企业，而且实际目的并非投资而是出售土地，并不适用该条款。企业分立方式也是一样，并且相关部门一般不会批准这类业务。目前该公司以土地投入全资子公司的方式进行操作是比较好的选择。需以土地转让收入2亿元减除相关扣除项目（原始地价、前期开发费用等）后的增值额缴纳土地增值税。 

三、契税方面

根据《财政部 税务总局关于继续支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》（财税[2018]17号）第六项规定，资产划转同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转，免征契税。

根据《财政部 税务总局关于继续支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》（财税[2018]17号）第九项规定，公司在股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。

本通知自2018年1月1日起至2020年12月31日执行。

根据规定，契税方面，贵公司可以享受免征政策。

四、企业所得税方面

根据《国家税务总局关于企业取得财产转让等所得企业所得税处理问题的公告》（国家税务总局公告2010年第19号）第一项规定，企业取得财产（包括各类资产、股权、债权等）转让收入、债务重组收入、接受捐赠收入、无法偿付的应付款收入等，不论是以货币形式、还是非货币形式体现，除另有规定外，均应一次性计入确认收入的年度计算缴纳企业所得税。

根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号）第三项规定，企业转让股权收入，应于转让协议生效、且完成股权变更手续时，确认收入的实现。转让股权收入扣除为取得该股权所发生的成本后，为股权转让所得。企业在计算股权转让所得时，不得扣除被投资企业未分配利润等股东留存收益中按该项股权所可能分配的金额。

综上所述，根据企业所得税相关政策，对于企业取得的财产转让收入，除另有特殊规定以外（如符合条件的债务重组等），均应一次性计入确认收入的年度计算缴纳企业所得税。因此，该公司一方面在土地投入全资子公司时，土地转让收入需计入企业所得税应纳税所得额，缴纳企业所得税。另一方面，待股权转让时，股权转让溢价收入需计入企业所得税应纳税所得额，缴纳企业所得税。

五、城市管理办法方面

答：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》(2009年修正) 第三十九条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

实务中，很多企业采取将土地投资全资子公司的方式进行变通处理，针对全资子公司，很多地方土地管理部门认定为同一控制人，在投资额未超过25%情况下也允许过户。需要重点注意的是，由于此类业务相关处理比较复杂，建议聘请专业的财税咨询公司协助相关工作的开展，来进行专业、精准的筹划，避免不必要风险和麻烦。

企业所有的支出都需要取得发票才能够在所得税前扣除吗？答案当然是否定的，但究竟哪些支出可以没有发票？现整理如下，帮助大家在实务中的判断和决策。

一、工资薪金

工资总额指的是各单位在一定时期内直接支付给本单位全部职工的劳动报酬总额。其中包括计时工资﹑计件工资﹑与生产有关的各种经常性奖金以及根据法令规定的各种工资性质的津贴等。

实务中应注意工资薪金与三种特殊情况的区分：

1、工资薪金与劳务报酬

需要注意的是工资薪金与劳务报酬的区别，只有支付对象是公司员工才能够计入工资薪金，如果是外部人员，只能作为劳务报酬，而且需要取得个人代开的增值税发票才能够入账；

2、工资薪金与劳务派遣支出

劳务派遣是一种特殊的劳动用工模式，员工同劳务派遣公司签署协议，企业支付给劳务派遣公司的不再是工资，而是成本费用，应取得劳务派遣公司提供的发票入账；

3、工资薪金与劳务外包支出

劳务外包同劳务派遣有一点是相同的，就是工作人员是同劳务外包公司签署协议，并不属于实际用工单位的员工，但同劳务派遣有一个最大的区别，劳务派遣员工是接收用工单位统一管理，而劳务外包公司通常独立工作，最终以工作结果接收评判，实施结算。

实务中劳务外包同劳务派遣经常被混用，这是企业特别需要关注的一点，避免因为交易行为界定混乱导致风险。

二、职工福利中的货币补贴津贴

企业有一部分货币补贴或者津贴可能以福利的形式发放，如困难补贴、交通通讯补贴、住房补贴、高温补贴、医疗补贴、午餐补贴等。实务中这部分支出应计入工资薪金还是福利费用颇有争议，税务机关的规定给了企业灵活选择的一定空间：如果随工资一起发放，且工资薪金制度中有规定的津贴补贴可以计入工资薪金。

无论财务人员选择是计入工资薪金还是计入职工福利费，都可以直接以发放记录和相关证据入账，不需要提供发票。

三、企业固定资产折旧支出

固定资产折旧不需要发票入账，这其实是个伪命题，因为固定资产在购买入账的时候必须提供发票，否则后面的折旧支出合理性从何而来？

四、支付给政府、相关职能部门或特殊半官方组织的相关支出

这里面要区分两种情况：

1、支付给政府等相关单位的非增值税应税行为收费

这里面可能包括土地出让金、政府相关收费、工会经费、社保费用等收费，但都不属于增值税应税行为。取得政府或官方组织的相关票据入账即可。需要关注的是，政府和职能部门的收费应提供专用的“行政事业性单位收费专用票据”，而非“行政事业性单位往来结算票据”。

2、支付给政府等相关单位的增值税应税行为收费

在《企业所得税税前扣除凭证管理办法》中，有这样一段文字：“企业在境内发生的支出项目属于增值税应税项目（以下简称“应税项目”）的，对方为已办理税务登记的增值税纳税人，其支出以发票（包括按照规定由税务机关代开的发票）作为税前扣除凭证；对方为依法无需办理税务登记的单位或者从事小额零星经营业务的个人，其支出以税务机关代开的发票或者收款凭证及内部凭证作为税前扣除凭证，收款凭证应载明收款单位名称、个人姓名及身份证号、支出项目、收款金额等相关信息。”

很显然对于政府机构和一些行政事业单位而言，通常无需办理税务登记，如果偶然发生增值税应税行为，可以有两个选择，一个是代开发票，另一个是直接提供收据给支付方企业，支付方企业可以以收款凭证入账并在企业所得税前扣除。

五、违约金

由于经济合同的纠纷，企业之间常常支付违约金，是否需要取得发票入账呢？关键还是要看取得违约金的一方是否需要缴纳增值税，如果不需要则收据入账；如果必须缴纳增值税，支付方企业必须取得发票入账。

违约金是否缴纳增值税的判断关键点在于价外费用的判断。我们通常用两个标准界定价外费用：

第一个标准是合同正常履行，交易正常发生，主价款正常；

第二个标准是价外费用支付方向应同主价款保持一致。

用这两个标准来判断价外费用会非常清晰的将违约金性质界定清楚。如购货方因付款滞后而向供货方支付的违约金就属于价外费用，购货方必须取得发票计入营业外支出；反过来，供货方由于供货滞后而向购货方支付的违约金就不属于价外费用，供货方只能取得收据入账，也可以在所得税前扣除。

六、拆迁补偿支出

企业在获取土地过程中如果属于现状出让，需要向原土地使用人支付相关拆迁补偿支出，对于原土地使用人而言，因政府收储土地而将土地使用权交还土地所有人——国家，因此取得的补偿，无论是来自于政府还是来自于获地企业，依据2016年36号文均免征增值税。那么收取拆迁补偿费的一方是否需要开具免税发票？还是提供收款收据就可以？

实务中这个问题的确存在争议，理论上即使是免税也应当提供免税发票，实际操作中绝大多数被拆迁个人和企业都是开具了收据，支付方企业取得收据在税前扣除，税务机关基本都表示了认可。

七、小额零星支出

这是非常特殊的支出形式，税法文件的界定如下：“对方为依法无需办理税务登记的单位或者从事小额零星经营业务的个人，其支出以税务机关代开的发票或者收款凭证及内部凭证作为税前扣除凭证，收款凭证应载明收款单位名称、个人姓名及身份证号、支出项目、收款金额等相关信息。小额零星经营业务的判断标准是个人从事应税项目经营业务的销售额不超过增值税相关政策规定的起征点。”

意思就是小额零星支出可以取得收据入账，但如何界定小额零星支出一直存在争议，税务机关就此问题虽然专门出过答疑，但实务中的理解依然争议很大，有兴趣的可以查看我的另一篇文章《千古难题——小额零星业务究竟如何判断？》

这里我只说我的判断结论：

1、小额零星支出仅仅针对自然人；

2、自然人发生应税行为，只能选择按次纳税；

3、自然人发生小额零星指出的标准为每次500元。

也就是说自然人每次支付不超过500元的，可以以收据入账即可税前扣除。

八、资产损失

资产是指企业拥有或者控制的、用于经营管理活动相关的资产，包括现金、银行存款、应收及预付款项（包括应收票据、各类垫款、企业之间往来款项）等货币性资产，存货、固定资产、无形资产、在建工程、生产性生物资产等非货币性资产，以及债权性投资和股权（权益）性投资。

资产损失，是指企业在实际处置、转让上述资产过程中发生的合理损失（以下简称实际资产损失），以及企业虽未实际处置、转让上述资产，但符合税法规定条件计算确认的损失。

损失在所的税前扣除当然要符合相关政策要求，每种不同的损失也有不同的损失判断标注和要求，但总体来讲，损失扣除不需要提供发票，只需要提供损失的相关证据。因为这不是一种直接的交易行为，而是一种极为特殊的事项。需要提示大家的是，资产损失的以前是要根据情况不同向税务机关报送手续，从2018年以后不在需要事先报送资料，只需要按照税法要求将相关资产损失资料准备好备查即可。