没想到，土地增值税，竟然准备立法了。出乎意料。

　　在所有税种中，我感觉土地增值税政策的全国统一性是最低的。

　　今天网传的征求意见稿，粗读一遍，大体平移了条例的规定，感觉主要有以下几点重要的新东西：

　　1、关于集体土地。

　　把集体土地纳入征税范围。扩大了税基。

　　土地增值税新增应税行为：“出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物，或以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价出资、入股。”。

　　首先，对集体土地使用权，我们姑且认可“出让”这一词，但地上建筑物的“出让”又是什么东东呢？用词不细致啊。

　　其次，什么是集体土地的“出让”呢？

　　就是集体土地所有者将使用权出让给买受人的行为。即主体是所有者——比如村集体。出让完成后，应该进行土地使用权的变更登记。此时，村集体就要交土地增值税。

　　取得土地使用权者再将其转让，这不应再理解为“出让”了，那么还交不交土地增值税？看起来是不该交，土地增值税只由村集体交。

　　但是，如果买受人以土地使用权作价投资入股，却应该交土地增值税。就是说，直接卖使用权不征税，作价投资要征税。莫名其妙。

　　从这个意义上讲，买卖小产权房，只要销售主体不是村集体，依然不交土地增值税。

　　另外，如果不走土地使用权变更登记这一步，村集体直接把建设用地土租给别人，这算不算出让使用权呢？交不交土地增值税呢？

　　租赁的一般理解就是：所有权不变的情况下，对使用权的让渡。这样理解就是出让使用权，就要征土地增值税。租金如果年年收，这个税又该怎么计算呢？

　　如果对村集体出租集体土地按租赁理解，不按出让使用权理解，就不征土地增值税，那么，只要不登记，就能避税？

　　不少集体的土地归根到底是当年斗地主分来的，这个取得的成本如何确定？没法确定！所以，《征求意见稿》第十条进行了核定征收的授权，由省级政府规定一个征收率来征税。

　　《意见稿》同时规定：“土地承包经营权流转，不征收土地增值税”。

　　理解这一点，要首先理解集体土地。集体土地分为农业用地、非农用地。其中农业用地就是承包土地，非农用地包括了宅基地、经营用地、公共用地等，按现有政策，只有非农用地才能出让使用权。农民承包的土地进行流转，也用于农业，所以不应征土地增值税。

　　但如果真把农业用地违规占了流转给别人修房地产，如果构成“出让”还是该征，未来被查处再说，税先得收了。如果集体按租赁处理，收个50年租金，交不交呢？不好说。

　　国有土地所有人是政府，很规范，现在集体土地所有人是农民集体，不太规范啊。越是不规范，越应该把政策规定清晰。

　　2、扣除项目国务院确定

　　这个也好理解，立了法，原来由财政部确定的权力，上收到国务院，由国务院制定《实施条例》。总体的扣除项目，计算方式与原条例规定，基本一致。

　　同时，免税的权限，也上收到国务院。

　　重要的一项免税是对个人转让房产的免税，这个法一旦生效，以前财政部的免税就没有依据了，要免的话，国务院来定。炒房客挣了那么多钱，不征也对不起百姓。

　　3、土地增值税成为了登记的前置授权

　　土地不动产登记在税务上的前置授权，目前只有契税。这说得过去。

　　现在把土地增值税加上去，没有交土地增值税不给登记。让登记机关守门，自己管理倒是方便了，反正你要过户就得去打税。但是，法理上是有问题的。

　　契税的纳税人是登记人，所以，自己不交税自己就无法过户登记。

　　土地增值税纳税人是销售方，不是登记人，自己的登记利益竟然受制于对方是否纳税，这搞成“株连”了，万一对方没了，永远不能让登记？咋解决？让受让人交税？正常的商业经营倒无法进行了。

　　我是不赞成的。

　　没有交税，应该查、应该罚，岂能以不登记了事？

　　4、清算政策的权限

　　原条例的规定，清算的具体办法，由省级地税局来规定。

　　现在立法了，权限上收，清算办法规定为国家税务总局规定。但又聪明地加了一句“各省、自治区、直辖市人民政府可根据本地实际提出具体办法，并报同级人民代表大会常务委员会决定。”

　　不要小看这一句，如果没有这一句，各省就不能再自行制定自己的清算土政策了，土地增值税的清算就不会各地各政策了，实现了全国一盘棋。

　　有了这一句，各省人大可以制定“具体办法”，又可以实现各地政策不同了。

　　从已有实际情况来看，具体的清算政策，会直接影响到土地增值税的纳税义务，甚至可能在土地增值税法律、条例的规定之外，限制扣除项目、增加纳税义务。所以，下放到省一级制定，有违纳税法定思想。

老王从事税务服务行业十几年，最近在给一家房地产企业做纳税风险防控辅导时，财务人员小李向老王咨询起关于新项目土地价款在土地增值税清算时的成本扣除问题。

　　王老师，我有一个问题总是拿不准，您是专家，帮我分析下，小李非常客气的向王老师咨询着。房地产新项目，土地价款在计算增值税时扣除了，公司后期土增清算时，土地成本也得扣除相应的增值税金额吧？

　　老王听了小李的问题，接过话题答复到，小李，你提这个问题是非常有意义、有意思的一个问题。由于现有的土地增值税政策出台营改增前，营改增后未出台新政策，再加上财会[2016]22号的出台，导致很多人对此问题的处理容易走入误区，所以这是营改增后土增清算时出现的新问题。

　　但是，其实把事项的涉税原理捋请了，问题自然而然迎刃而解了。且听我的分析，老王提了提嗓子说到。

　　首先咱分析土地价款在计算增值税时的“作用”或者说“性质”

　　国家税务总局公告2016年第18号第四条规定：“房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

　　销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）”。当然税率从2018年5月1日起为10%，2019年4月1日起为9%，老王补充到。

　　讲税法原理，老王自然搬出政策条文分析。

　　小李，你看18号公告的规定，土地价款规定作为销售额的抵减项，比如你们公司A楼盘向业主收取5个亿，然而A楼盘土地价款1个亿，则计算A楼盘销项税时，含税销售额为5-1，也就是4个亿。所以说土地价款在计算增值税时，“作用、性质”是销售额的抵减项，销售额减少，则销项税减少，与进项税抵扣没关系。

　　换句话说，企业向国家交付的土地出让金与进项税没关系，土地本身不含进项税，国家不用交增值税，所以自然不用换算成不含税价。这个跟咱企业购入的产品货物不一样，咱从外购入的产品货物如果取得增值税专用发票并抵扣进项税，由于支付的价款除了货款本身外，还有上游企业应缴纳的增值税，增值税为价外税，所以对购入的产品货物成本核算时要按不含增值税的价款。

　　所以说，土地价款本身不含增值税，其“作用”是销售额的抵减项，目的减少企业销项税。老王最后做了一个总结。

　　明白增值税计算原理，回到土增计算土地扣除成本，自然为企业向国家缴纳的土地出让金全款。

　　小李听完老王的涉税分析，说道：“王老师，您分析的非常有道理，也符合税法规定，这点我听明白了，但是还有一点不明白，会计处理明明冲减的是成本呢”。

　　老王接着小李的话题，对会计处理又做了如下分析：

　　财会[2016]22号是财政部专对增值税会计处理作出的规定，针对税法上的差额征税，新设“销项税额抵减”科目，记录一般纳税人按照现行增值税制度规定因扣减销售额而减少的销项税额。回到土地成本扣除销售额账务处理，借记“应交税费——应交增值税(销项税额抵减)”，贷记“主营业务成本”。

　　但是，财会[2016]22号仅是会计处理规定，不能取代税法处理，否则国家每年发布那么多税收规定干啥。当会计处理与税法规定不一致时，税收处理按税法规定，这就是咱们经常提到的税会差异。

　　“王老师，国家出台的这个政策太好了，听您这么分析，对咱企业很有利，增值税少缴纳了，但成本没减少，土增计算还跟营改增前一样，没影响。”

　　老王听了小李的总结，连忙摇头说，不……不，其实对土增计算还是有影响的。

　　小李诧异的看着老王说到，不是对土地成本没影响吗？

　　老王说到，算土增时，土地成本确实没影响，但是却影响收入金额。

　　你看啊，老王接着给小李做详细分析。土地成本作为销售额的抵减项，销项税减少了，那么不含税收入就增加了嘛。就说我刚举的例子，A楼盘卖了5个亿，土地成本抵减了1个亿，根据18号公告算销项税时，是4个亿除以1.09，然后乘以9%，而不是5个亿。所以说，销项税少了，则不含税收入就增大了。