国家税务总局公告2025年第3号 国家税务总局关于支持跨境电商出口海外仓发展出口退(免)税有关事项的公告
发文时间:2025-01-27
文号:国家税务总局公告2025年第3号
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国家税务总局关于支持跨境电商出口海外仓发展出口退(免)税有关事项的公告

国家税务总局公告2025年第3号        2025-01-27

  为深入贯彻落实党中央、国务院决策部署,支持跨境电商出口海外仓等新业态新模式发展,国家税务总局决定对纳税人以跨境电商出口海外仓(以下简称出口海外仓)方式出口的货物实行“离境即退税”。现将有关出口退(免)税事项公告如下:

  一、纳税人以出口海外仓方式(海关监管方式代码“9810”,下同)出口的货物,在货物报关离境后,即可申报办理出口退(免)税。纳税人在办理出口退(免)税申报时,货物已实现销售的,按照现行规定申报办理出口退(免)税;货物尚未实现销售的,按照“离境即退税、销售再核算”方式申报办理出口退(免)税,即:在货物报关离境后,即可预先申报办理出口退(免)税(以下简称出口预退税),后续再根据货物销售情况进行税款核算。

  二、纳税人应当凭出口货物报关单及相关材料信息,向主管税务机关申报办理出口预退税,同时应当按照以下要求申报:

  (一)在申报明细表的“退(免)税业务类型”栏内填写“海外仓预退”标识(业务类型代码为:HWC-YT)。

  (二)区分未实现销售的货物和已实现销售的货物,分别进行出口预退税申报和出口退(免)税申报;未作区分的,均视为货物未实现销售,统一进行出口预退税申报。

  出口货物报关单上同一项号下的货物,未全部实现销售的,纳税人可按照上款规定进行区分申报,也可将该项号下的全部货物视为未实现销售,统一进行出口预退税申报。

  (三)生产企业应当使用单独的申报序号、外贸企业应当使用单独的关联号申报出口预退税。

  三、已申报办理出口预退税的纳税人,应当在核算期截止日前的各增值税纳税申报期内,办理出口预退税核算。经主管税务机关同意,外贸企业在核算期截止日前增值税纳税申报期以外的其他时间也可办理出口预退税核算。上述核算期是指,税务机关办结出口预退税的次月1日至次年4月30日。

  纳税人未在核算期截止日前办理核算的,税务机关应当追回已办理的出口预退税;待货物实现销售后,纳税人再按照现行规定申报办理出口退(免)税。

  四、纳税人办理出口预退税核算时,应当根据实际销售情况,区分以下不同情形进行处理:

  (一)核算时货物已实现销售的,应当对按照实际销售情况计算的应退(免)税额与出口预退税额的差异情况进行确认。不存在差异的,纳税人确认“无需调整申报”,办结核算手续;存在差异的,纳税人确认“需要调整申报”并进行调整申报后,办结核算手续。

  (二)核算时货物仍未实现销售的,纳税人确认“需要调整申报”并全额缴回出口预退税后,办结核算手续。后续待该笔货物实现销售后,纳税人可按照现行规定重新申报办理出口退(免)税。

  上述调整申报及缴回出口预退税的具体操作方式为:纳税人在核算当期申报出口退(免)税时,应当先用负数全额冲减前期出口预退税申报数据,再根据货物实际销售情况,按照现行规定重新申报出口退(免)税。核算当期,纳税人的应退(免)税额为负数的,生产企业应当结转下期继续抵减,外贸企业应当补缴税款;应退(免)税额为正数的,税务机关按照现行规定办理出口退(免)税。

  五、已申报办理出口预退税、但尚未办理核算的纳税人,需要变更退(免)税办法、撤回出口退(免)税备案的,应当先行办理出口预退税核算。待其办结核算手续并结清出口退(免)税款后,税务机关再按照现行规定办理。

  六、纳税人以出口海外仓方式出口货物的,除按照现行出口退(免)税备案单证管理规定要求进行单证备案外,还应按照以下规定执行:

  (一)无法取得出口合同的,纳税人可选择使用海外仓订仓单、自营海外仓所有权文件、租赁海外仓租赁协议或其他可佐证海外仓使用的相关资料等进行单证备案。

  (二)纳税人应将销售记账凭证、销售明细账等可以佐证货物已实现销售的资料(以下称销售佐证资料),作为出口退(免)税备案单证。纳税人申报办理出口预退税的,应当在货物实现销售后15日内,完成销售佐证资料的留存工作以备税务机关核查;按照现行规定申报办理出口退(免)税的,应当在申报出口退(免)税后15日内,完成销售佐证资料的留存工作以备税务机关核查。

  纳税人可以自行选择纸质化、影像化或者数字化方式,留存保管上述备案单证。

  七、纳税人应当依法如实申报办理出口预退税及核算。税务机关应当按照现行规定审核办理出口预退税及核算,发现存在涉嫌骗取出口退税等疑点的,核查排除疑点后再行办理。税务机关在开展核查时,应当一并对实际销售情况进行核查,发现未按规定留存销售佐证资料或销售佐证资料为伪造、虚假的,应追回已退(免)税款,并按现行规定进行处理;查实属于骗取出口退税的,按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定处理。

  八、本公告未尽事宜,按照现行出口退(免)税相关规定执行。

  九、本公告自发布之日起施行。本公告施行前,纳税人以出口海外仓方式出口货物、但尚未申报出口退(免)税的,按照本公告规定执行。

  特此公告。

国家税务总局

2025年1月27日

关于《国家税务总局关于支持跨境电商出口海外仓发展出口退(免)税有关事项的公告》的解读

  为更好发挥出口退税支持跨境电商出口海外仓(以下简称出口海外仓)发展的积极作用,国家税务总局制发了《国家税务总局关于支持跨境电商出口海外仓发展出口退(免)税有关事项的公告》(以下称《公告》),就纳税人以出口海外仓方式(海关监管方式代码“9810”,下同)出口货物的出口退(免)税相关事宜予以明确。现就有关内容解读如下:

  一、纳税人以出口海外仓方式出口货物,应当如何申报办理出口退(免)税?

  纳税人以出口海外仓方式出口货物,在货物报关离境后,即可凭出口货物报关单等相关材料信息,申报办理出口退(免)税。纳税人在具体操作时,应根据货物销售的情况,确定具体的申报办理方式:申报出口退(免)税时,货物已实现销售的,按现行规定申报办理出口退(免)税;货物尚未实现销售的,按照“离境即退税、销售再核算”方式,申报办理出口退(免)税,即:先凭出口货物报关单等材料信息,预先申报办理出口退(免)税(以下简称出口预退税),后续再根据货物销售情况进行税款核算。

  二、纳税人应当如何申报办理出口预退税?

  纳税人应当凭海关监管方式代码为“9810”的出口货物报关单等相关材料信息,向税务机关申报办理出口预退税。申报时应当注意:一是填报申报明细表时,应当在“退(免)税业务类型”栏内填写“海外仓预退”标识,业务类型代码为:HWC-YT。二是对未实现销售的货物和已实现销售的货物进行区分,并分别进行出口预退税申报和出口退(免)税申报;未作区分的,全部视为未实现销售,统一申报出口预退税。三是纳税人为生产企业的,应当使用单独的申报序号申报出口预退税;纳税人为外贸企业的,应当使用单独的关联号申报出口预退税。

  三、出口货物报关单上同一项号下的货物,未全部实现销售时,纳税人应当如何申报办理出口预退税?

  出口货物报关单上同一项号下的货物,纳税人可对已销售部分和未销售部分进行区分,已实现销售的部分,按照现行规定申报办理出口退(免)税;未实现销售的部分,申报办理出口预退税。纳税人未作区分的,可全部视为未销售,统一申报办理出口预退税。

  举例说明:某生产企业通过同一出口货物报关单的同一项号报关出口100个茶杯。海关出具的出口货物报关单上注明的出口日期为2025年2月25日。该企业拟于2025年3月10日就该笔货物办理出口退(免)税申报。

  情形一:2025年3月10日,该企业已出口的100个茶杯中,有20个茶杯已实现销售,其余80个尚未实现销售。该企业于3月10日申报办理出口退(免)税时,对已实现销售的20个茶杯,按照现行规定申报办理免抵退税;对未实现销售的80个茶杯,按照“离境即退税、销售再核算”办法,申报办理出口预退税。该企业在填报申报明细表时,应当注意:一是在办理80个未销售茶杯的出口预退税申报时,应当在申报明细表的“退(免)税业务类型”栏内填写“HWC-YT”标识。二是对已销售的20个茶杯和未销售的80个茶杯,分别使用不同的申报序号。

  情形二:该企业于3月10日申报办理出口退(免)税时,未区分出口的100个茶杯中哪些已实现销售、哪些尚未实现销售。此时,该企业可将100个茶杯统一按照“离境即退税、销售再核算”办法,申报办理出口预退税。申报时,企业应当在申报明细表的“退(免)税业务类型”栏内填写“HWC-YT”标识,并对上述100个茶杯使用同一申报序号。

  四、纳税人已申报办理出口预退税的,应当何时办理核算?

  纳税人已申报办理出口预退税的,应当在核算期截止日前的各个增值税纳税申报期内办理核算。上述核算期具体是指,税务机关办结出口预退税的次月1日至次年4月30日。实际操作时,纳税人可在核算期内的任一增值税纳税申报期办理核算,但最迟不得晚于税务机关办结出口预退税次年4月的增值税纳税申报期截止日。经税务机关同意后,外贸企业可在核算期内的任意时间办理核算,不受增值税纳税申报期的限制。

  举例说明:

  情形一:某生产企业于2025年2月10日申报出口预退税。税务机关按照现行规定对该企业申报的出口预退税进行审核。经审核,该笔业务无问题,税务机关于2025年2月13日为企业办结出口预退税。此时,该生产企业可以在2025年3月至2026年4月间的任一增值税纳税申报期内办理核算,但最迟不得晚于2026年4月的增值税纳税申报期截止日办理核算。

  情形二:某外贸企业于2025年12月31日申报出口预退税。税务机关按照现行规定对该企业申报的出口预退税进行审核。经审核,该笔业务无问题,税务机关于2026年1月2日为企业办结出口预退税。此时,该外贸企业可以在2026年2月至2027年4月间的任一增值税纳税申报期办理核算,但最迟不得晚于2027年4月的增值税纳税申报期截止日。经税务机关同意,该企业可在2026年2月至2027年4月间的任意时间办理核算,不受增值税纳税申报期的限制。

  五、纳税人如何办理出口预退税核算?

  为帮助纳税人精准高效办理核算,税务机关通过电子税务局、国际贸易“单一窗口”等信息系统,向纳税人推送税务机关已办结、但纳税人尚未核算的出口预退税数据清单。

  纳税人应当根据实际销售情况,对货物是否已实现销售、出口预退税是否需要调整等情况进行确认,并区分以下不同情形进行处理:

  (一)货物已实现销售,且按照实际销售情况计算的出口应退(免)税额与出口预退税额无差异的,纳税人在信息系统中勾选提交“无需调整申报”的选项进行确认后,即办结核算手续;

  (二)货物已实现销售、但按照实际销售情况计算的出口应退(免)税额与出口预退税额存在差异的,纳税人在信息系统中勾选提交“需要调整申报”的选项进行确认,并进行调整申报后,即办结核算手续;

  (三)货物仍未实现销售的,纳税人在信息系统中勾选提交“需要调整申报”的选项进行确认,并全额缴回出口预退税后,即办结核算手续。待该笔货物后续实现销售后,纳税人再按照现行规定重新申报办理出口退(免)税,不再适用“离境即退税、销售再核算”办法。

  举例说明:某生产企业以出口海外仓方式出口的100个茶杯,于2025年3月10日申报出口预退税,出口预退税额1300元。经审核,该笔业务无问题,税务机关于2025年3月14日为企业办结出口预退税1300元。该企业拟于2025年12月12日办理出口预退税核算。

  情形一:2025年12月12日,企业核算时,已办理出口预退税的100个茶杯均已实现销售。企业按照实际销售情况计算的出口退(免)税额为1300元,与此前已办理的出口预退税并无差异。此时,纳税人在信息系统中勾选提交“无需调整申报”的选项进行确认后,即办结核算手续。

  情形二:2025年12月12日,企业核算时,已办理出口预退税的100个茶杯均已实现销售。企业按照实际销售情况计算的出口退(免)税额为1235元,与此前已办理的1300元出口预退税存在差异。此时,纳税人应当在信息系统中勾选提交“需要调整申报”的选项进行确认,并进行调整申报。调整申报时,企业应当先提交一笔出口退(免)税额为-1300元的免抵退税申报数据,将此前提交的出口预退税申报数据全额冲减;再根据实际销售情况,重新提交一笔出口退(免)税额为1235元的免抵退税申报数据。在不考虑其他影响因素的情况下,企业在2025年12月当期申报的应退(免)税额为-65元(-65元=-1300元+1235元)。待税务机关审核通过后,该企业应当将这-65元的应退(免)税额,结转下期参与出口退(免)税计算。

  情形三 :2025年12月12日,企业核算时,已办理出口预退税的100个茶杯均已实现销售。企业按照实际销售情况计算的出口退(免)税额为1365元,与此前已办理的1300元出口预退税存在差异。此时,纳税人应当在信息系统中勾选提交“需要调整申报”的选项进行确认,并进行调整申报。调整申报时,企业应当先提交一笔出口退(免)税额为-1300元的免抵退税申报数据,将此前提交的出口预退税申报数据全额冲减;再根据实际销售情况,重新提交一笔出口退(免)税额为1365元的免抵退税申报数据。在不考虑其他影响因素的情况下,企业在2025年12月当期的应退(免)税额为65元(65元=-1300元+1365元)。税务机关审核通过后应当按照现行规定为该企业办理出口退(免)税65元。

  情形四:2025年12月12日,企业核算时,已办理出口预退税的100个茶杯中,30个已实现销售,70个未实现销售。企业30个已实现销售的茶杯,按照实际销售情况计算的出口退(免)税额为390元,与此前已办理的1300元出口预退税存在差异。此时,纳税人应当在信息系统中勾选提交“需要调整申报”的选项进行确认,并进行调整申报。调整申报时,企业应当先提交一笔出口退(免)税额为-1300元的免抵退税申报数据,将此前提交的出口预退税申报数据全额冲减;再根据实际销售情况,重新提交一笔出口退(免)税额为390元的免抵退税申报数据。在不考虑其他影响因素的情况下,企业在2025年12月当期的应退(免)税额为-910元(-910元=-1300元+390元)。待税务机关审核通过后,该企业应当将这-910元的应退(免)税额,结转下期参与出口退(免)税计算。70个未实现销售的茶杯,企业待其实现销售后,再按照现行规定申报办理出口退(免)税。

  六、纳税人未在规定期限内办理出口预退税核算的,应当如何处理?

  纳税人未在规定期限内办理出口预退税核算的,税务机关应当追回已办理的出口预退税;纳税人待货物实现销售后,再按照现行规定申报办理出口退(免)税。

  七、纳税人就出口海外仓的货物申报办理出口退(免)税的,需要留存哪些备案单证?

  纳税人应当留存的出口退(免)税备案单证包括:

  (一)出口企业的购销合同(包括:出口合同、外贸综合服务合同、外贸企业购货合同、生产企业收购非自产货物出口的购货合同等)。

  (二)出口货物的运输单据(包括:海运提单、航空运单、铁路运单、货物承运单据、邮政收据等承运人出具的货物单据,出口企业承付运费的国内运输发票,出口企业承付费用的国际货物运输代理服务费发票等)。

  (三)出口企业委托其他单位报关的单据(包括:委托报关协议、受托报关单位为其开具的代理报关服务费发票等)。

  (四)出口企业的销售记账凭证、销售明细账等可以佐证货物已实现销售的资料(以下称销售佐证资料)。

  应当注意的是:纳税人出口海外仓业务无法取得出口合同的,可选择使用海外仓订仓单、自营海外仓所有权文件、租赁海外仓租赁协议或其他可佐证海外仓使用的相关资料等进行单证备案。纳税人无法取得其他单证的,可用具有相似内容或作用的其他资料进行单证备案。

  八、纳税人以出口海外仓方式出口的货物,在申报办理出口退(免)税时,是否需要报送销售佐证资料?

  纳税人申报办理出口退(免)税时,无需报送销售佐证资料。根据《公告》,纳税人按照“离境即退税、销售再核算”办法申报办理出口预退税的,应当在货物实现销售后15日内,完成销售佐证资料的留存工作以备税务机关核查;按照现行规定申报办理出口退(免)税的,应当在申报出口退(免)税后15日内,完成销售佐证资料的留存工作以备税务机关核查。

  九、纳税人申报办理出口预退税的,未按照规定留存销售佐证资料的,应当如何处理?

  纳税人未按照规定留存销售佐证资料的,应当按照纳税人未按规定进行单证备案处理,即:按照《国家税务总局关于〈出口货物劳务增值税和消费税管理办法〉有关问题的公告》(2013年第12号)第五条第(八)项规定,该笔出口业务不再适用出口退(免)税政策,改为适用免税政策。已申报退(免)税的,应当用负数申报冲减原申报。

  十、对于纳税人已申报出口预退税的出口海外仓业务,税务机关核查发现,纳税人留存的销售佐证资料为伪造、虚假的,应当如何处理?

  按照《公告》规定,纳税人对于申报出口预退税的出口海外仓业务,应当将销售佐证资料作为出口退(免)税备案单证留存备查。经核查发现,纳税人留存的销售佐证资料为伪造、虚假的,税务机关应当按照纳税人提供虚假备案单证进行处理,即:按照《财政部 国家税务总局关于出口货物劳务增值税和消费税政策的通知》(财税[2012]39号)第七条第(一)项,以及《国家税务总局关于〈出口货物劳务增值税和消费税管理办法〉有关问题的公告》(2013年第12号)第五条第(九)项规定,该笔出口业务不再适用出口退(免)税政策,改为适用征税政策。查实属于偷骗税的,应当按照相应的规定处理。

  十一、纳税人以出口海外仓方式出口的货物,在申报办理出口退(免)税时,是否需要报送收汇材料?

  纳税人以出口海外仓方式出口的,在申报办理出口退(免)税时,除存在《国家税务总局关于进一步便利出口退税办理 促进外贸平稳发展有关事项的公告》(2022年第9号)第八条第(二)项第一款至第三款规定的特殊情形外,均无需报送收汇材料。

  十二、纳税人在《公告》施行前出口的货物,能否实行“离境即退税”?

  《公告》自2025年1月27日起施行。纳税人在《公告》施行前以出口海外仓方式出口、但尚未申报出口退(免)税的货物,均应按照“离境即退税”办法申报办理出口退(免)税。

  举例说明:某出口企业以出口海外仓方式出口货物。海关出具的出口货物报关单上注明的出口日期为2024年12月20日。截至2025年1月27日(即《公告》施行之日),该企业尚未就该笔出口货物进行过出口退(免)税申报。该企业于2025年2月20日申报出口退(免)税时,应当按照“离境即退税”方式办理。具体办理申报时,对于已实现销售的货物,企业按照现行规定申报办理出口退(免)税;对于未实现销售的货物,企业按照“离境即退税、销售再核算”办法,先行申报出口预退税,后续再根据实际销售情况进行税款核算。


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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。