鄂建[2017]5号 湖北省关于进一步开展房地产开发和中介市场专项整治的通知
发文时间:2017-05-15
文号:鄂建[2017]5号
时效性:全文有效
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各市、州、直管市、神农架林区房管局、住建委、宣传部、教育局、公安局、人社局、地税局、工商局、物价局、人民银行、通信管理局:


  为进一步贯彻落实住房城乡建设部等部门《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》(建房[2016]168号)和今年3月29日住房城乡建设部关于整顿规范房地产开发销售中介行为电视电话会议精神,经省人民政府同意,决定今年5月至10月,在全省开展房地产开发和中介市场专项整治工作。现将有关事项通知如下:


  一、整治内容


  (一)房地产开发企业违法违规行为


  1、发布虚假房源信息和广告;


  2、通过捏造或者散布涨价信息等方式恶意炒作、哄抬房价;


  3、未取得预售许可证销售商品房,以订购、预订、排号、发卡等方式向买受人收取或者变相收取订金、预订款等费用;


  4、以精装修房价格办理商品房预售许可方案备案,以毛坯房向市场销售,逃避监管,诱骗消费者;


  5、取得预售许可的商品房项目,未在10日内一次性公开全部准售房源;


  6、商品房销售不按《湖北省商品房销售明码标价规定实施细则》的规定明码标价,在标价之外加价出售商品房;


  7、将已作为商品房销售合同标的物的商品房再销售给他人;


  8、受房地产开发企业委托销售商品房的中介公司(电商、服务公司、管理公司、销售公司等)收取超出商品房销售价格以外的费用(电商费、管理费、服务费、网签费);


  9、其他不正当经营行为。


  (二)房地产中介机构违法违规行为


  1、发布虚假房源、不实价格信息招揽业务,诱骗消费者;


  2、捏造散布涨价信息、赚取房屋交易差价;


  3、中介机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同,未查看房屋及权属证书、委托人身份证明材料;


  4、未将房屋抵押、查封等限制交易信息告知购房人,为不符合交易条件的房屋提供中介服务;


  5、未在经营场所醒目位置公示房地产中介机构备案证、服务项目、服务内容、收费标准,强制提供代办服务、捆绑收费;


  6、侵占或挪用房地产交易资金;


  7、中介机构及其分支机构未按规定到所在市、县房管部门备案;


  8、非法向他人提供或泄露个人信息;


  9、其他不正当经营行为。


  二、职责分工


  (一)房管(住建)部门是房地产开发和中介行为专项整治的牵头部门,负责整治房地产开发企业违法违规开展商品房预(销)售的行为和房地产中介机构违法违规开展居间、代理的行为;定期向同级工商、通信部门通报商品房预售许可信息、房地产中介机构的备案信息。


  (二)工商部门负责整治房地产开发企业、房地产中介机构违法违规发布商品房销售宣传广告行为;实时通过“湖北省市场主体信用信息共享交换平台”向同级房管(住建)、通信部门通报房地产中介机构的工商登记信息,依法查处房地产开发企业、房地产中介机构无照经营行为。


  (三)通信部门负责依法处置未获得互联网增值业务许可、未履行备案程序的房地产网站,依法规范其经营行为,将有关情况向房管(住建)、工商部门通报。


  (四)物价部门负责整治房地产开发企业、房地产中介机构在房地产交易中的价格违法违规行为。


  (五)公安部门负责对房地产交易中涉嫌诈骗、危害社会治安等犯罪行为依法进行查处,积极化解社会矛盾,维护社会和谐稳定。


  (六)人社部门与房管(住建)部门按职责分工对房地产经纪专业人员职业资格制度的实施进行指导、监督和检查。


  (七)地税部门对在房管(住建)部门备案的中介机构和取得职业资格的从业人员,其协助房地产交易当事人办理申报纳税事项诚信记录良好的,提供方便快捷的服务。


  (八)人民银行负责督促辖内金融机构不得与未在房管(住建)部门备案的中介机构提供金融服务。


  (九)教育部门负责发布解读中小学招生入学政策,加强社会引导。


  (十)宣传部门负责房地产开发和中介行为专项整治的新闻宣传和舆论引导工作。


  三、实施步骤


  (一)动员部署阶段(5月15日至5月30日)。各市、州要按照整治内容,结合当地房地产开发、中介违法违规行为的实际,研究制定本地区的专项整治方案,加强对所辖县(市)的动员部署和指导。引导房地产开发企业、中介机构加强行业自律,规范自身经营行为。积极宣传房屋交易政策法规,增强群众风险防范意识。


  (二)全面检查阶段(6月1日至8月31日)。各市、州要对房地产开发企业在售楼盘和房地产中介机构门店进行全面巡查,设立投诉举报电话和信箱,对巡查发现、群众投诉、媒体曝光的违法违规行为,要建立台账、迅速处置、及时反馈。对本地区房地产中介机构和从业人员情况进行全面调查摸底,督促未备案的机构限期完善备案手续。


  (三)查处整治阶段(9月1日至9月30日)。各市、州对违法违规的房地产开发企业、中介机构和从业人员,要加大查处力度,按规定程序及时采取责令限期改正、记入信用档案等措施。对拒不改正或情节严重的,应按照有关规定取消网上签约权限,并依法进行行政处罚。对未按限期要求完善备案手续的中介机构,要将其名单向社会公开,发布交易风险提示,提醒群众审慎选择中介机构。对严重侵害群众权益、扰乱市场秩序、危害社会治安的企业,要依法查处并将其清出市场。


  (四)总结巩固阶段(10月1日至10月31日)。各市、州要针对专项整治中发现的问题,进一步完善商品房预售许可、商品房广告发布、交易合同网签备案、交易资金监管、交易场所明码标价、中介机构备案、企业信用管理等房地产市场监管措施,从源头上遏制违法违规行为的发生。


  四、工作要求


  (一)切实加强组织领导。各市、州房管(住建)、工商、通信、物价、公安、人社、地税、金融、教育、宣传等主管部门要完善工作机制,落实部门职责,制定整治方案,确保整治工作取得实效。加强对所辖县(市)专项整治工作进行部署、指导、监督和检查,对群众反映强烈、问题突出的典型案例要挂牌督办。我厅将适时组织专班对各地的专项整治工作进行督查督办。


  (二)建立联动监管机制。各市、州房管(住建)、工商、通信、物价、公安、人社等主管部门要建立联动监管机制,形成高压态势,共同做好房地产开发企业在售楼盘、房地产中介机构门店的巡查和查处工作。各市、州房管(住建)要与工商、通信、物价、公安、人社、地税、金融、教育、宣传等主管部门定期交换房地产开发企业、房地产中介机构信用信息,对存在不良信用信息的企业,要加大日常检查的频次;对严重失信的企业和个人,要采取联合惩戒措施,并公开曝光报道。


  (三)按期报送整治总结。市、州房管部门要会同工商、通信、物价、公安、人社、地税、金融、教育、宣传等主管部门对本级及所辖县(市)专项整治工作情况进行全面总结,分析房地产开发和中介市场存在的问题和典型案例,研究提出加强房地产市场监管的意见和建议。2017年10月31日前,将整治工作报告、典型案例(2件)、整治汇总表(见附件1)报送省住建厅。


  省住房和城乡建设厅联系人:王南、沈迎辉,联系电话:027-68873068,027-68873429,传真:027-68873057,电子邮箱:1722642987@qq.com。


  附件:房地产开发和中介市场专项整治汇总表。doc


  湖北省住房和城乡建设厅

  中共湖北省委宣传部

  湖北省教育厅

  湖北省公安厅

  湖北省人力资源和社会保障厅

  湖北省地方税务局

  湖北省工商行政管理局

  湖北省物价局

  中国人民银行武汉分行

  湖北省通信管理局

  2017年5月15日


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  关于解除劳动合同赔偿金。双方约定了试用期,但试用期不等同于随意解除期,逸某公司主张系因钟某不能胜任工作而解除劳动关系,对此应承担相应的举证责任。逸某公司未能提交有关试用期内考核的相关规章制度、考核标准,且在钟某入职时已将录用条件明确告知钟某,无法证实逸某公司对钟某的评价符合客观以及认定钟某未能胜任岗位要求。故逸某公司解除劳动关系的情形不符合《中华人民共和国劳动合同法》第三十九条之规定,应认定为违法解除,依法应当向钟某支付解除劳动合同赔偿金。结合双方约定的工资标准、工作时长,具体金额为10000元(10000元×0.5个月×2倍)。

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  【法官说法】

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  【法条链接】

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股权转让竞业限制,必须符合四个条件才合法有效

最高院:股权转让竞业限制,必须符合四个条件才合法有效

作者:唐青林 赵佳星(北京云亭律师事务所*)

  股权转让后,原股东的竞业限制义务,怎么约定才有效?针对股权转让后,原股东的竞业限制义务怎么约定才有效的问题,结合民法典、公司法及最高院的裁判规则,核心要点如下:第一,股权转让里的竞业限制不是法定的,必须双方提前约定,你不约定,原股东转股后就可以自由去竞争对手公司上班,你管不了。第二,约定的竞业限制必须合法合理,期限、范围、地域都不能太夸张,否则法院会认定约定无效。第三,必须给原股东对应的竞业限制补偿,不能只让他承担义务不给钱,否则权利义务不对等,约定会被法院认定无效。第四,还要明确约定违反竞业限制的违约责任,才能真正约束原股东,避免他违反义务你却没办法追责。

  一、首先,股权转让的竞业限制,不是法定的,必须约定

  很多老板都会有这个误区:我把公司的股权卖给你了,那原来的股东,就不能去竞争对手那上班了,这不是理所当然的吗?不对!这完全是错的!和劳动合同里的竞业限制不一样,股权转让里,法律根本没有规定,原股东转股之后,就不能去竞争对手那,这个义务,不是法定的,必须你们双方,提前在股权转让协议里,明确约定!

  你不约定,那原股东转股之后,就可以随便去,哪怕他去了竞争对手的公司,把你的客户都带走,把你的技术都带走,你也没办法,因为法律没有规定他不能这么做,你没约定,就视为你放弃了这个权利。

  二、约定的竞业限制,要合法合理,不然无效

  不是说你只要写了竞业限制,就一定有效,法院会审查,你的约定是不是合理,太过分的约定,会被法院直接认定无效:

  1.期限不能太长:一般来说,股权转让的竞业限制,合理的期限是2-3年,如果你约定,原股东一辈子都不能从事这个行业,或者约定10年、20年,那法院肯定会认定,这个太过分了,限制了别人的就业自由、经营自由,超过合理范围的部分,直接无效。

  2.范围不能太广:你不能约定,原股东不能从事任何行业,那肯定不行,你只能约定,他不能从事和你公司有竞争关系的、具体的业务,而且要明确,不能太模糊,比如不能说“不能从事任何和公司相关的业务”,要具体到,比如“不能从事XX行业的XX产品的生产和销售”,这样才合理。

  3.地域不能太大:你也不能约定,全国范围内,都不能让他从事这个业务,要结合你公司的实际业务范围,比如你公司只在华东地区做业务,那你约定华东地区不能让他做,就合理,如果你公司只是个小地方的公司,你约定全国都不能让他做,那法院会认定,这个太夸张了,超出了合理的范围,无效。

  三、必须给补偿,不然约定无效

  这个是90%的当事人都会踩坑的点!你不能只约定,原股东不能去竞争对手那,但是不给人家任何补偿,这是绝对不行的!

  因为,原股东承担了竞业限制的义务,就意味着,他不能在自己最熟悉的行业里工作了,他的收入、他的就业机会,都会受到影响,你不能只让他承担义务,不让他拿到对应的补偿,这是权利义务不对等,法院会直接认定,这个竞业限制的约定,是无效的。

  那补偿怎么给?你可以在股权转让协议里,单独约定,比如,你给原股东多少的竞业限制补偿款,比如,股权转让款的10%、20%,作为他承担竞业限制义务的补偿,或者,你可以约定,每年给他多少的钱,连续给2年,这样,权利义务对等,约定才有效。而且,这个补偿,最好单独约定,不能说“股权转让款里已经包含了”,不然,事后对方说,股权转让款里没有这个,你就拿不出证据,很被动。

  四、违约责任要约定清楚,才能约束他

  约定了竞业限制,约定了补偿,还不够,你还要约定清楚,如果原股东违反了这个义务,要承担什么违约责任,不然,他违反了,你没办法追责。你可以在协议里,明确约定:如果原股东违反了竞业限制的义务,要向你支付多少的违约金,比如,你可以约定,违约金是股权转让款的20%,或者,约定,如果他违反了,要赔偿你的全部损失,包括客户流失的损失、业务减少的损失,这些都可以。

  当然,违约金也要合理,不能太夸张,比如,股权转让款1000万,你约定违约金1个亿,那法院也会调整的,要结合可能的损失,合理约定。结合20余年公司法领域的办案实践,唐青林律师认为,股权转让后的竞业限制,是很多当事人最容易踩坑的问题,很多人以为,我只要在协议里写一句,原股东不能去竞争对手那,就完事了,结果,最后法院认定这个约定无效,白约定了。他曾代理过一起标的额数亿的案件,某老板把公司的股权卖给了别人,然后,他就去了竞争对手的公司,还带走了很多客户,原来的老板就起诉,说我们协议里约定了竞业限制,但是,他们的协议里,只约定了原股东不能去竞争对手那,没约定补偿,最后,法院认定,这个竞业限制的约定,因为没有补偿,权利义务不对等,是无效的,原来的老板没办法,只能吃了这个亏,损失了好几千万。还有一个当事人,约定了10年的竞业限制,最后法院认定,期限太长了,超过了合理的范围,超过2年的部分无效。所以他提醒,约定竞业限制,一定要合法合理,要给补偿,不然,白约定了。

  比如在下列典型案例中:某实业公司的老板张某,因为要退休,就把自己持有的公司100%的股权,以5000万的价格,卖给了投资人李某。签协议的时候,李某担心,张某退休了,去竞争对手那上班,把公司的客户都带走,所以,就在协议里加了一句:“张某转让股权后,5年内,不得在全国范围内,从事和本公司有竞争关系的业务,也不得挖走公司的客户。”但是,他们没约定,李某要给张某什么补偿,张某也没提,觉得都是朋友,就签字了。

  后来,过了1年,张某没事干,在家待着无聊,就去了隔壁的竞争对手的公司,当技术顾问,还把原来的几个大客户,都介绍给了竞争对手,李某的公司,一下子少了很多大客户,损失了上千万。李某就起诉了张某,要求他承担违约责任,但是,法院审理认为,这个竞业限制的约定,只约定了张某的义务,没有约定李某要给张某任何的补偿,权利义务不对等,而且,期限5年太长了,地域全国也太大了,超出了合理的范围,所以,这个约定是无效的,李某没办法,只能自己承担了损失,后悔都来不及了。

  总的来说,股权转让后的竞业限制,不是你随便写一句就有效的,要合法合理,期限、范围、地域都不能太过分,还要给原股东对应的补偿,不然,约定了也是白约定,没用。如果您在股权转让、竞业限制约定方面遇到类似的疑难问题,可联系专业律师进行咨询,以保障您的合法权益。

  *此处北京云亭律师事务所,为作者完成文章写作时所在工作单位。