个人在深圳购置房产契税的适用税率是多少?
发文时间:2020-08-26
来源: 国家税务总局深圳市税务局
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答案:根据[财政部国家税务总局住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知](财税[2016]23号)第一条第一款规定,对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。


对于个人购置的不符合上述条件的其他房产,按3%的税率征收契税。


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例解个人合伙人经营所得应纳税所得额的计算

案例:


  A合伙企业系自然人王某和李某2018年共同投资成立,王某出资100万元,占A合伙企业全部出资(370万元)的27.03%,李某出资270万元,占A合伙企业全部出资(370万元)的72.97%,合伙协议中约定王某在A合伙企业工作,每月取得固定工资8000元(不考虑专项扣除),剩余经营所得的王某和李某的分配比例分别为40%和60%。2019年,A合伙企业共实现销售收入5000000元,允许扣除的成本、费用4000000元(含王某工资),A合伙企业无其他收入及支付项目。


  假定王某2019年无综合所得,年度专项附加扣除金额30000元,2019年王某应纳个人所得税多少?


  凡人认为,计算王某个人所得税款,需要弄清楚四个方面的问题:


  一:合伙企业中谁是所得税纳税义务人


  合伙企业既不是企业所得税纳税人,也不是个人所得税纳税人,合伙企业本身不缴纳所得税。《合伙企业法》规定,合伙企业的生产经营所得和其他所得,按照国家有关税收规定,由合伙人分别缴纳所得税。《企业所得税法》也明确规定个人独资企业和合伙企业不是企业所得税纳税人。财政部、国家税务总局《关于合伙企业合伙人所得税问题的通知》(财税〔2008〕第159号)明确规定:合伙企业以每一个合伙人为纳税义务人。合伙企业合伙人是自然人的,缴纳个人所得税;合伙人是法人和其他组织的,缴纳企业所得税。新《个人所得税法实施条例》规定,合伙企业的个人合伙人来源于境内注册的个人独资企业、合伙企业生产、经营的所得;按照“经营所得”项目计算并征收个人所得税。


  案例中,王某和李某是A合伙企业的个人合伙人,应当就其从A企业取得的经营所得缴纳个人所得税。


  二:个人合伙人该如何计算个人所得税


  《关于个人独资企业和合伙企业投资者征收个人所得税的规定》(财税〔2000〕91号印发)规定:合伙企业每一纳税年度的收入总额减除成本、费用以及损失后的余额,作为自然人合伙人个人的生产经营所得,比照个人所得税法的“经营所得”应税项目,适用5%~35%的五级超额累进税率,计算征收个人所得税。因此,对于案例中的每一个合伙人,应当在取得年度利润分配时,就其全部所得按照《个人所得税法》规定的“经营所得”项目,计算并缴纳个人所得税。


  在税款计算时,合伙企业的自然人合伙人全部生产经营所得,包括企业分配给投资者个人的所得和企业当年留存的利润。《关于个人独资企业和合伙企业投资者征收个人所得税的规定》(财税〔2000〕91号印发)规定,合伙企业凡实行查账征税办法的,其个人合伙人生产经营所得比照《个体工商户个人所得税计税办法》(国家税务总局令第35号公布,第44号令修订)的规定确定。但“投资者的工资不得在税前扣除”,只允许扣除其他从业人员工资。


  新《个人所得税法》取消了原“个人工商户生产经营所得”中业主费用的扣除项目,《个人所得税法实施条例》规定,个体工商户业主、个人独资企业投资人、合伙企业个人合伙人,取得经营所得的纳税年度内没有综合所得的,在计算个人所得税应纳税所得额时,才可以扣除基本减除费用6万元。因此,案例中王某虽然在合伙协议中约定在A合伙企业工作,取得的工资也应当认定为王某从该企业取得的经营所得。该项所得金额为8000*12=96000元。


  三:王某年度应纳税所得额是多少


  《关于个人独资企业和合伙企业投资者征收个人所得税的规定》(财税〔2000〕91号印发)规定,个人独资企业的投资者以全部生产经营所得为应纳税所得额;合伙企业的投资者按照合伙企业的全部生产经营所得和合伙协议约定的分配比例确定应纳税所得额,合伙协议没有约定分配比例的,以全部生产经营所得和合伙人数量平均计算每个投资者的应纳税所得额。


  《财政部 国家税务总局关于合伙企业合伙人所得税问题的通知》(财税〔2008〕第159号)进一步规定,合伙企业生产经营所得和其他所得应“先分后税”,合伙人按照“协议约定、协商决定、出资比例、合伙人数”四个原则依序分配并确定应纳税所得额。案例中,王某、李某在合伙成立A合伙企业时,就有明确的约定“王某在A合伙企业工作,每月取得固定工资8000元(不考虑专项扣除),剩余经营所得的王某和李某的分配比例分别为40%和60%”,因此对于王某取得的经营所得,应包括两个方面:


  一是按照约定比例从A企业当年经营利润中分配的所得400000元。由于合伙企业存在多少合伙人的特点,如果在合伙协议中约定按照企业利润分配所得,则每个个人合伙人在计算企业利润前取得的符合会计准则核算的工资支出,尽管按照税法规定需要并入每个合伙人应纳税所得额,按照“经营所得”缴纳个人所得税,但是却不需要在计算企业利润时先行调整。待企业按照约定分配好“生产经营所得和其他所得”后,再对每个个人合伙人进行所得调整。


  二是按照约定从A企业取得的全年“工资”收入96000元。


  综上,案例中2019年王某从A企业取得的经营所得为:(500-400)*40%+9.6=49.6万元。因王某当年没有综合所得,年度专项附加扣除3万元,不考虑专项扣除,王某2019年个人所得税“经营所得”应纳税所得额=49.6-6-3=40.6万元,应纳税额=40.6*30%-4.05=8.13万元。


  四:王某该如何进行年度申报


  《个人所得税法》规定,纳税人取得经营所得,按年计算个人所得税,由纳税人在月度或者季度终了后十五日内向税务机关报送纳税申报表,并预缴税款;在取得所得的次年三月三十一日前办理汇算清缴。合伙企业个人合伙人申报年度税款时,应当使用《国家税务总局关于修订个人所得税申报表的公告》(国家税务总局公告2019年第7号)印发的修订后的《个人所得税经营所得纳税申报表(B表)》。


  案例中,由于王某、李某约定的合伙企业所得分配方式,由于申报表本身的缺陷,在填表时,需要依据税款计算方式进行相应的调整填报(以王某为例),其中:


  第1行“收入总额”:填写本年度从事生产经营以及与生产经营有关的活动取得的货币形式和非货币形式的各项收入总金额。包括:销售货物收入、提供劳务收入、转让财产收入、利息收入、租金收入、接受捐赠收入、其他收入。案例中,应填报500万元。


  第3~10行“成本费用”:填写本年度实际发生的成本、费用、税金、损失及其他支出的总额。案例中,第三行应填报400万元。第3~10行相应填写。


  第11行“利润总额”:根据相关行次计算填报。第11行=第1行-第2行-第3行。案例中,应当填列100万元。


  第12行“纳税调整增加额”:根据相关行次计算填报。第12行=第13行+第27行。案例中此处填报9.6万元。其中第27行“不允许扣除的项目金额”:填写按规定不允许扣除但被投资单位已将其扣除的各项成本、费用和损失,应予调增应纳税所得额的部分。案例中,需要填写9.6万元,此处需按照《关于个人独资企业和合伙企业投资者征收个人所得税的规定》(财税〔2000〕91号印发)规定,对“投资者的工资不得在税前扣除”,予以调整。


  第38行“纳税调整后所得”:根据相关行次计算填报。第38行=第11行+第12行-第37行。本案例中填写109.6万元。


  第40行“合伙企业个人合伙人分配比例”:纳税人为合伙企业个人合伙人的,填写本栏;其他则不填。分配比例按照合伙协议约定的比例填写;合伙协议未约定或不明确的,按合伙人协商决定的比例填写;协商不成的,按合伙人实缴出资比例填写;无法确定出资比例的,按合伙人平均分配。在本案例中,由于合伙人的约定包括利润分配比例和王某工资支出两个部分,需要按照王某实际应纳税所得占“纳税调整后所得”的比例填报,即49.6/109.6=45.36%


  第41行“允许扣除的个人费用及其他扣除”:填写按税法规定可以税前扣除的各项费用、支出,本案例中应填报9万元,包括:第42行“投资者减除费用”:填写按税法规定的减除费用金额,即王某纳税年度内没有综合所得而扣除的基本减除费用6万元。第48~54行“专项附加扣除”:分别填写本年度纳税人按规定可享受的子女教育、继续教育、大病医疗、住房贷款利息、住房租金、赡养老人等专项附加扣除的合计金额,本案例中应填报3万元。


  第62行“应纳税所得额”:根据相关行次计算填报。本案例为40.6万元。


  第63~64行“税率”“速算扣除数”:填写按规定适用的税率和速算扣除数。本案例中“税率”为30%,“速算扣除数”4.05万元。


  第65行“应纳税额”:根据相关行次计算填报。第65行=第62行×第63行-第64行。本案例为8.13万元。


企业为员工提供住房、宿舍,员工是否要交个人所得税?

实务中,企业为员工提供住房、宿舍的情况很常见。抛出两个问题,1、此部分房租是否需要并入工资薪金缴纳个人所得税?2、员工是否可以享受住房租金的专项附加扣除?

首先我们看第一个问题,首先我们看一下,《中华人民共和国个人所得税法实施条例》,第六条、个人所得税法规定的各项个人所得的范围:(一)工资、薪金所得,是指个人因任职或者受雇取得的工资、薪金、奖金、年终加薪、劳动分红、津贴、补贴以及与任职或者受雇有关的其他所得。

另外,我们看一下广州地税的具体规定:

“广州市地方税务局关于印发《个人所得税若干征税业务指引(2009年)》的通知(穗地税发[2009]148号),六、企业职工无偿使用企业自有或租赁的房产,应视为职工取得其他经济形式的应税所得, 在使用期内按月并入职工当期工资薪金所得依法计征个人所得税。其中使用房产属企业租入的,按照企业每月支付的租金计算确认工资薪金收入额;使用房产属企业自有的,应先以租金的公允价格确认工资薪金收入额,但对缺乏公允价格做参考的,应按照企业每月提取的折旧额计算确认工资薪金收入额。


职工合用上款所指房产,应自行协议约定收入的分配方案,纳税人拒不提供协议分配方案的,税务机关可按人数均分原则核定个人实际收入额。“

这种观点总结来说:“企业为什么给员工租房子免费住,那是因为基于“任职或受雇”的前提,因此免费住房子本身就是一种经济利益所得,因此此部分房租需要并入工资薪金缴纳个人所得税。“

上面的观点也不宜简单套用。比如企业为员工提供宿舍,有其存在的合理性,而且大多情况下金额都不可量化到每个人身上 。从实操上来说,员工在宿舍住与不住,房间大小很难界定核算。

笔者观点:实务中,如果房租是属于集体享受的、不可分割的、未向个人量化,非现金方式的福利,不宜认为是员工所得;否则,应该并入员工工资薪金所得,缴纳个人所得税。例如,给高管个人单独租赁住房就需要缴纳个人所得税。

另外,员工是否可以享受住房租金的专项附加扣除呢?根据总局官网答疑,问:“员工宿舍可以扣除租金支出吗?”;答:“如果个人不付租金,不得扣除。如果本人支付租金,可以扣除。”

    我们提出的两个问题有没有矛盾呢?其实并不矛盾,第一个问题,单位租房提供给员工使用的情形,这是界定为是不是员工所得的定性。而专项附加扣除中的住房租金,是员工自己花钱租房扣除的情形,如果员工没有支付房租,根据总局官网的答疑,是不能税前扣除住房租金这个专项附加扣除的。