房地产企业售房签订工程款抵债协议销售的,商品房买卖合同还没签订也没交钥匙,只是抵房单位把扣除工程款的差额房款打给了我们。这种情形达到增值税收入确认条件了吗?
发文时间:2017-07-01
来源:国家税务总局
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《河北省国家税务局  关于全面推开营改增有关政策问题的解答(之二)》


  九、关于房地产开发企业销售自行开发的不动产纳税义务发生时间问题《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定,增值税纳税义务发生时间为:“纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的,为开具发票的当天。”


  可见,纳税人发生应税行为是纳税义务发生的前提。房地产公司销售不动产,以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。


  交付时间,以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准;若实际交房时间早于合同约定时间的,以实际交付时间为准。


  《北京房地产业营改增税收指引 4月1日》纳税义务发生时间


  一、纳税人销售、出租不动产,为发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天。


  先开具发票的,为开具发票的当天。


  收讫销售款项,是指纳税人销售、出租不动产过程中或者完成后收到款项。


  取得索取销售款项凭据的当天,是指书面合同确定的付款日期。


  未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的,为不动产权属变更的当天。


  二、纳税人提供租赁服务采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。


  财税「2016」36号:附件1第四十五条 增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为:


  (一)纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;


  先开具发票的,为开具发票的当天。


  收讫销售款项,是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。


  取得索取销售款项凭据的当天,是指书面合同确定的付款日期。


  未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的,为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。


  根据以上文件,房地产企业 商品房买卖合同还没签订也没交钥匙的情况下,没有发生增值税应税行为,收到的款项确认为预收款。


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不存在的税收争议:房地产开发企业土地增值税清算收入确认困惑解析

  众所周知,营改增之后房地产一般计税项目土增税清算收入的确认一直存在争议,税企各执一词,税务机关内部意见也不统一,截止目前,除了个别省市税务机关在系统内部做了统一要求外,大部分地区仍未有明确的意见,不仅给纳税人造成了困惑,也给基层税务机关增加了执法风险。经过对两种争议口径的分析,个人认为该问题不应存在争议,税法本身已经给出了明确的意见,这也是国家税务总局一直未出面解释的原因。


  口径之一:因土地成本抵减销售收入而减少的销项税额要作为清算收入的一部分,该口径最早由广州市地税局公开发布(见穂地税函[2016]188号)。该口径受到多地税务机关及部分业内人士的认可,目前已在多地实操中执行。


  该口径主要依据国家税务总局2016年第70号公告,文件规定营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额。按照国家税务总局2016年第18号公告规定,一般计税房地产开发企业销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)。根据增值税计算方法,销项税额=销售额×适用税率,据此推论,房地产开发企业的销项税额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+适用税率)×适用税率,所以土地增值税应税收入=全部价款和价外费用-(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+适用税率)×适用税率。


  笔者认为该口径是错误的,70号公告虽然明确土地增值税清算收入不含增值税销项税额,但是对如何计算不含增值税销项税额并未列示,这不是文件制定的疏漏,而是因为不含增值税销项税额来源于增值税体系,增值税税法早已经对不含增值税销项税额的计算做出了明确。所以我认为土地增值税清算收入应为增值税不含税销售额,即按含税销售额(转让房地产收到的全部价款和价外费用)÷(1+适用税率)确认。主要理由如下:


  《财政部 国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》(财税[2016]43号)第三条规定,土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。国家税务总局后续2016年第70号公告中进一步解释,一般计税项目土地增值税应税收入不含增值税销项税额。《增值税实施条例》及其实施细则对不含增值税销项税额做出了规定,具体为:销售额为纳税人销售货物或者应税劳务向购买方收取的全部价款和价外费用,但是不包括收取的销项税额。一般纳税人销售货物或者应税劳务,采用销售额和销项税额合并定价方法的,销售额=含税销售额÷(1+税率)。所以根据上述文件规定,一般计税项目土地增值税应税收入=含税销售额(转让房地产收到的全部价款和价外费用)÷(1+税率)。


  其次,房地产开发企业销售开发产品通过增值税发票管理系统开票,以取得的全部价款和价外费用全额开具,即对土地出让金抵减销售额不采用差额征税开票功能,票面不含税金额=含税销售额(转让房地产收到的全部价款和价外费用)÷(1+税率),该票面不含税金额是企业确认销售收入的金额,是税款计算的计税依据,这与营改增之前房地产企业按开具营业税发票金额确认销售收入和计算缴纳土地增值税一致。


  目前已有省份采用以含税销售额(转让房地产收到的全部价款和价外费用)÷(1+税率)作为土地增值税清算收入的口径,如江苏省已在内部文件中予以明确。我们希望更多的税务机关能够理解文件内涵,勇于担当,正确执法。


  与清算收入确认相对应的土地扣除成本问题也受到广泛关注,实践表明按土地价款全额扣除没有疑义。


  (作者为东原集团税务总监)


新收入准则下高新技术企业的收入确认

高新技术企业是以企业主要产品(服务)发挥核心支持作用的技术属于《国家重点支持的高新技术领域》(以下“简称《领域》”)规定的范围。主要产品的技术涉及领域为电子信息、生物与新医药、航空航天、新材料、高技术服务、新能源与节能、资源与环境、先进制造与自动化等八大领域。


  在收入确认上,高新技术企业会计销售收入、企业所得税法和高新技术产品对销售收入的界定并不完全一致,不少参与高企认定的相关人员反映对销售收入确认比较难理解、把握。


  既然问题涉及到了收入确认,就得回到确认销售收入的交易实质上——合同。(本篇会计收入确认采用企业会计准则)


  高新技术企业销售收入确认的三种形态


  合同是指双方或多方之间订立有法律约束力的权利义务的协议,包括书面形式、口头形式以及其他可验证的形式。依据合同法,合同生效之时,交易双方才具有对等的权利和义务,比方,一方交货,一方付钱。赊销和分期收款等合同生效后的收款模式——交易的约定时间对准则收入确认有影响,也成为相关涉税纳税义务的参照点。由合同生效后权利享受和义务履行的形成差异是税会等差异主要原因。


  按照收入确认依据不同,高新技术企业销售收入确认有三种形态:


  (一)会计对销售收入的确认


  收入准则适用于所有与客户之间的合同,但下列各项除外,具体包括金融工具、租赁合同、保险合同等。企业以存货换取客户的存货、固定资产、无形资产以及长期股权投资等,按照收入准则进行会计处理;其他非货币性资产交换,按照非货币性资产交换的规定进行会计处理。


  16版《高新技术企业认定管理办法》(以下简称“《认定办法》”)《高新技术企业认定管理工作指引》(以下简称“《工作指引》”)修订时正是老收入准则施行时期,收入包括了销售商品收入、提供劳务收入和让渡资产使用。收入准则修订之后,让渡资产使用的租赁部分被单独分出作为租赁准则。高新技术企业群体是高精尖产业知识产权的所有者,这类产业提供的商品(服务)很大程度仰赖技术进步。企业在向客户销售产品时,通常表现为销售产品同时授予客户对附着在有形载体之上的知识产权实施许可,比如销售嵌入式软件产品、机电一体化设备。这类知识产权,常见的包括软件著作权、专利权等,由这类知识产权实施许可产生的收入有另外一个不陌生的名词——“特许权使用费”,这类销售产品连带许可使用知识产权的情况被归入收入准则的特殊交易。另外,租赁准则也规定,出租人授予知识产权许可的,同样适用14号收入准则。


  企业应当在履行了合同中的履约义务,即在客户取得相关商品控制权时确认收入——指能够主导该商品的使用并从中获得几乎全部的经济利益。企业与客户之间的合同需要同时满足的五个条件时表明客户取得相关控制权,这五个条件分别为:


  合同各方已批准该合同并承诺将履行各自义务;


  该合同明确了合同各方与所转让的商品(或提供的服务)相关的权利和义务;


  该合同有明确的与所转让的商品相关的支付条款;


  该合同有明确的与所转让的商品相关的支付条款该合同具有商业实质;


  企业因向客户转让商品而有权取得的对价很可能收回。


  (二)企业所得税法对销售收入确认


  企业所得税法对企业销售商品确认销售收入实现的,须同时满足下列条件:


  1.商品销售合同已经签订,企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方;


  2.企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权,也没有实施有效控制;


  3.收入的金额能够可靠地计量;


  4.已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算。


  (三)认定办法对销售收入的确认


  高新技术产品(服务)是指对其发挥核心支持作用的技术属于《领域》规定范围的产品(服务)。高新技术产品(服务)收入为取得的产品(服务)收入与技术性收入的总和。


  会计准则与企业所得税法对销售收入确认差异


  新收入准则以控制权转移替代老准则“主要风险和报酬的转移”,并秉承相关经济利益很可能流入(对价很可能收回)的谨慎性原则。


  企业所得税法亦是基于权责发生制原则确认收入。这种确认原则偏向老收入准则的主要风险与报酬转移,但由于其不以相关经济利益很可能流入企业作为必要条件,更注重完成交易的实质,以致于该条原则成为自收入准则制定、修订,在收入确认上一直存在的最显著的税会差异——税法不认可会计的谨慎性原则。企业所得税法收入确认反映的是货物的权属发生转移,而会计对发生权属转移情况因对价很可能收不回为由不确认收入实现——这就是我们常提的企业所得税法上的“视同销售”。


  国税函〔2008〕828号提及了企业将资产移送他人,即资产所有权属发生改变,需按照“视同销售”处理的几种情况:将资产用于市场推广或销售,用于交际应酬,用于职工奖励或福利,用于股息分配,用于对外捐赠,其他改变资产所有权属的用途。


  对于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变,除将资产转移至境外以外,可作为内部处置资产,不视同销售确认收入,相关资产的计税基础延续计算。比如,将资产用于生产、制造、加工另一产品,将资产在总机构及其分支机构之间转移,等等。


  认定办法与会计准则对销售收入确认差异


  高新技术企业销售收入为主营业务收入与其他业务收入之和,主营业务收入与其他业务收入按照企业所得税年度纳税申报表的口径计算,高企销售收入不含企业所得税法的视同销售收入。对于高新技术产品收入的界定,《认定办法》侧重的是技术对产品的影响程度,即对产品发挥核心支持作用的技术属于《领域》的范围。


  认定办法与企业所得税法对销售收入确认差异


  企业所得税法的销售收入确认是按照国家统一会计制度确认的主营业务收入和其他业务收入,及根据企业所得税法规定确认的视同销售收入。《认定办法》的销售收入不完全等同税法确认的销售收入,还需要扣除与使用《领域》技术无关的企业产品收入。


  会计准则、企业所得税法和认定办法对销售收入的协调


  会计销售收入确认以控制权转移为标志,税法收入确认以风险报酬的权属转移为准,高新技术产品收入则以对产品发挥核心支持作用的技术属于《领域》规定范围。由此,三者之间产生差异。


  对于三者的差异,我们认为可以进行以下协调:


  企业会计核算收入确认以控制权转移为基础,按照统一的会计准则和相关会计制度框架进行核算,真实、完整地反映生产经营业务状况;年度企业所得税汇算清缴时,按照税法规定要求,对会计核算没有记载的情况(比如视同销售)予以调整;编制高新技术产品(服务)收入明细表,也应当以会计准则和相关会计制度规定为前提,同时按照《认定办法》《工作指引》规定要求编制和列报高新技术产品。比如,企业财报按照“营业收入”项目分类,高企认定的高新技术产品(服务)则须按照《领域》技术转化的高新技术产品(PS)进行分类。


  案例


  果果软件开发公司为菠萝果信息公司提供金额为200万软件开发业务,时间为2020年3月1日至2020年11月30日。当年,果果公司还取得了软件使用费80万,软件维护收入30万,电脑设备出租收入15万。果果公司提供的服务拥有相关软著权。


  请问,会计收入、税法确认收入和高新技术产品收入分别是多少。


  【分析】


  会计核算将软件开发所得200万,软件使用80万元,以及维护收入30万元,作为主营业务收入;电脑设备出租收入15万元,一般企业可根据自身业务特点对租赁收入核算科目指定为“其他业务收入”。


  软件开发收入200万元作为受托研究开发收入,软件使用费、软件维护费共110万可作为技术性服务收入,电脑设备出租与企业提供高新技术产品无关,不计入高新技术产品收入。


  所以,会计销售收入、税法确认收入为325万元,高新技术产品收入为310万元.