税总发[2013]129号 国家税务总局关于进一步加强存量房交易税收征管工作的通知
发文时间:2013-12-09
文号:税总发[2013]129号
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各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局: 

  自应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作(以下简称存量房评估工作)开展以来,各地税务机关高度重视,积极推动工作进展,健全工作机制,强化审核把关,降低了存量房交易“阴阳合同”引发的税收风险,提升了税收征管的质量和效率。但是,随着存量房评估工作的全面推开,在征管过程中又出现了一些新情况新问题,需要从制度和技术等方面加以完善和解决。为进一步加强存量房交易税收征管,现就有关要求通知如下:

  一、完善评估机制,提升存量房评估工作水平

  存量房评估工作的持续稳定运行,是一个长期的、不断完善的过程。各地要在实现全面推广的基础上,不断健全工作制度,完善技术标准,着力提升存量房评估工作水平。

  (一)健全评估工作制度

  要建立健全数据管理制度,评估技术标准专家会审制度,评估结果检验制度,确保税源基础数据完整与准确,技术标准符合当地实际情况,评估结果准确并具有公信力。要完善评估争议解决机制,妥善处理涉税争议,保证存量房评估工作持续稳定运行。

  (二)完善评估技术标准

  要根据市场变化情况,完善评估技术标准,保证评估结果符合市场实际情况。要采取多种方式监测房地产市场价格情况,根据市场变化情况,及时修正评估模型(当本地房地产价格指数连续3个月环比变动幅度累计超过5%时,应对评估模型进行调整);要分析本地评估分区情况,原分区较粗或情况发生变化的,要重新调整分区,以保证同一分区内房地产具有较强的同质性和评估结果的准确性。

  (三)严格评估值管理

  要严格评估结果管理,明确管理权限。除征管工作需要外,严禁以任何理由、任何方式向纳税人及其代理人公开或透露存量房评估值。要逐步缩小评估值与市场价格之间的差距,在条件允许时应取消下浮比例。自2015年1月1日起,各地下浮比例不得超过10%。

  二、加强内部管理,防范存量房交易税收征管风险

  要按照《国家税务总局关于印发〈房地产税收一体化管理业务规程〉的通知》(国税发[2007]114号)的要求,优化存量房交易税收征管流程,完善岗责体系,对工作中遇到的新情况新问题,及时研究解决办法,进一步强化存量房交易税收征管工作。

  (一)查找征管风险点

  要组织人员全面评估存量房税收征管流程,查找征管风险点,提出优化的途径和办法。对于多数纳税人申报的交易价格低于评估值或与评估值基本相等的,要认真分析产生的原因;对存在虚假申报风险的,要及时采取措施加以防范。在具备条件的地区,要将税收征管模块嵌入住建部门和国土部门的办证流程当中,实现税务机关办税流程和住建部门、国土部门办证流程的无缝衔接,通过信息化手段落实“先税后证”制度。

  (二)完善岗责体系

  要按照既方便纳税人,又强化内部管理的原则,实行一个窗口受理、不同岗位分工负责的方式,加强存量房交易税收管理。要根据征管流程,相应设立申报受理、评估比对、税款征收、争议处理等岗位,明确岗位职责,实施岗位交流,建立监督制约和责任追究制度,避免和防范失职渎职等违法违纪行为的发生。

  (三)密切部门协作

  要主动与当地住建、国土等部门进行沟通协商,进一步完善部门协作机制,实现信息联网与数据共享,使产权信息、完税信息等相关信息能够在部门间进行实时查询和比对,共同加强存量房交易税收的征收管理。要与当地住建部门、工商管理部门密切配合,加强对房地产中介机构的管理,整顿和规范房地产中介市场秩序。对于在存量房税收征管中发现的涉嫌违法违纪的房地产中介机构和经纪人名单,及时向住建部门和工商部门通报,并将其列入不诚信名单,在其代理办税时予以严格审核。

  三、加强考核和宣传,营造依法纳税社会环境

  要跟踪了解存量房交易税收征管工作开展情况。上级地方税务机关要加强对下级地方税务机关的指导和考核。要加强对纳税人的宣传和引导,形成依法诚信纳税的良好社会氛围。

  (一)加强对下级地方税务机关的指导和考核

  要根据本地存量房交易税收征管工作开展情况,定期组织开展风险排查工作。要进一步加强对风险防控机制的检查指导及对一线征管人员的廉政教育。上级地方税务机关要将存量房评估工作列入对下级地方税务机关的绩效考核工作重点内容,从完善机制、健全制度、细化评估分区、修正评估模型、严格评估值管理等方面建立绩效考核指标,加强监管,提高工作效能。

  (二)加强对纳税人的宣传和引导

  要加大对存量房交易税收政策和征管措施的宣传力度,通过在公共场所张贴公告、在媒体刊登解读等形式,向纳税人进行广泛宣传,使纳税人了解相关工作的法律依据和现实意义,以及虚假申报交易价格将带来的风险和应承担的法律责任,引导纳税人依法诚信纳税。

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增值税的计税期间

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  一、一般规定

  按期纳税的计税期间最短为10日,最长为一个季度。《增值税法》第三十条规定,增值税的计税期间分别为十日、十五日、一个月或者一个季度。纳税人的具体计税期间,由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定。

  按次纳税的是不经常发生应税交易的纳税人,《增值税法》规定,这种纳税人可以按次纳税。

  二、特殊规定

  但税法也对一些特殊的不经常发生应税交易的纳税人,以及从事特定应税交易的自然人,也确定按月计税。《国家税务总局关于起征点标准等增值税征管事项的公告》(国家税务总局公告2026年第4号)第二条规定,自然人发生下列情形,适用10号公告第一条规定的以一个月为一个计税期间的起征点标准:

  一是自然人取得2025年8月8日起(含当日)新发行国债、地方政府债券、金融债券的利息。一次性收取利息的,以对应计息期月均分摊的利息,确定月销售额。

  二是自然人出租不动产。一次性收取多月租金的,以对应租赁期月均分摊的租金,确定月销售额。

  三是互联网平台内从业人员自互联网平台企业取得服务收入,并由互联网平台企业按照规定办理增值税等税费代办申报。从业人员自互联网平台企业取得的服务收入按月确定销售额,计算缴纳增值税。

  四是自然人报废产品出售者通过“反向开票”销售报废产品,并由资源回收企业按照规定办理增值税等税费代办申报。资源回收企业按月为出售者代办增值税及附加税费、个人所得税的申报事项,按规定缴纳代办税费。

  五是保险代理人为保险企业提供保险代理服务,并由保险企业按照规定办理增值税等税费代办申报。保险企业按月为个人代理人代办增值税及附加税费、个人所得税申报报,按规定缴纳代办税款。证券经纪人、信用卡和旅游行业代理人比照执行。

  三、选择规定

  由于小规模纳税人可以根据自身经营特点,选择适用按月10万元起征点,也可以选择适用按季30万元起征点。因此小规模纳税人可以自行选择以一个月或一个季度为计税期间。一经选择,一个会计年度内不得变更。《增值税法实施条例》第四十三条规定,小规模纳税人可以适用增值税法第三十条规定的以一个季度为一个计税期间。

       政策依据:

      《财政部 税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》(财政部 税务总局公告2026年第10号)

增值税的申报纳税期限

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  《增值税法》对增值税纳税人申报纳税期限对应不同的计税期间分别规定。

  一、按期纳税的申报纳税期限

  纳税人以一个月或者一个季度为一个计税期间的,自期满之日起十五日内申报纳税。

  纳税人以十日或者十五日为一个计税期间的,应当自期满之日起五日内预缴税款,自次月一日起十五日内申报纳税。

  纳税人进口货物,应当按照海关规定的期限申报并缴纳税款。

  二、按次纳税的申报纳税期限

  《增值税法实施条例》第四十四条规定,按次纳税的纳税人,销售额达到起征点的,应当自纳税义务发生之日起至次年6月30日前申报纳税。

  三、预缴税款的申报纳税期限

  《增值税预缴税款管理办法》(财政部 税务总局公告2026年第14号),对五种预缴增值税情形规定了不同的申报纳税期限。

  一是纳税人跨地区提供建筑服务,应当自纳税义务发生之日起至次月(按季纳税的,为季度结束后的次月,下同)纳税申报期结束前预缴税款。

  二是纳税人采取预收款方式提供建筑服务,以及跨地区提供建筑服务收取预收款,应当自收到预收款之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  三是房地产开发企业采取预售方式销售自行开发的房地产项目,应当在收到预收款的次月纳税申报期内预缴税款。

  四是纳税人转让或者出租与机构所在地不在同一县内的不动产,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  五是油气田企业跨省销售与生产原油、天然气相关的服务,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。