什么？企业停产、关闭后还要继续缴纳房产税和土地使用税？没有经营、没有取得收入，为什么要缴税？对！你没看错！从税收原理上讲，一般情况下企业停产停业和关闭后，不会再产生增值税等流转税，企业所得税也要视企业清算情况才能确定是否缴纳，但房产税和土地使用税则不然，不管企业是否经营或者盈利，只要企业实际占有和使用应税土地和房产，就会产生相关税收，在注销之前都要申报缴纳。回顾停产、关闭企业房产税和土地使用税政策，经历了以下几个阶段。

　　一、暂不征（免）税阶段

　　起初，对停产、关闭企业闲置不用的房产、土地，经省税务机关批准，可以暂不征（免）房产税和土地使用税。具体文件依据如下：

　　（一）房产税

　　《财政部、税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（（86）财税地字第8号）第二十条明确，企业停产、撤销后，对他们原有的房产闲置不用的，经省、自治区、直辖市税务局批准可暂不征收房产税。

　　（二）土地使用税

　　《国家税务总局关于印发〈关于土地使用税若干具体问题的补充规定〉的通知》（（89）国税地字第140号）第九条明确，企业关闭、撤销后，其占地未作他用的，经各省、自治区、直辖市税务局批准，可暂免征收土地使用税。

　　二、恢复征税阶段

　　后来，大概是认为对闲置不用的房产、土地，只要经批准就可以不缴房产税和土地使用税，税务机关的自由裁量权未免过大，影响了税收征管的严肃性，财政部和国家税务总局于2004年先后发文，取消了上述不征（免）税政策。具体文件依据如下：

　　（一）房产税

　　《财政部、国家税务总局关于调整房产税有关减免税政策的通知》（财税〔2004〕140号），自2004年8月19日起，废止“企业停产、撤消后，对他们原有的房产闲置不用的，经省、自治区、直辖市税务局批准可暂不征收房产税”的规定。

　　（二）土地使用税

　　《财政部、国家税务总局关于调整城镇土地使用税有关减免税政策的通知》（财税〔2004〕180号），自2004年7月1日起，取消（89）国税地字第140号第九条“企业关闭、撤销后，其占地未作他用的，经各省、自治区、直辖市税务局批准，可暂免征收土地使用税”的规定。

　　恢复征税以后，意味着企业即便已经停产停业和关闭，仍要按规定申报缴纳房产税和土地使用税。而这一税收风险极易被企业忽视！

　　但是，恢复征税后又会产生一个问题：停产、关闭企业也要履行纳税义务，但纳税确有困难怎么办？按照现行政策规定，企业可以申请困难减免税，即经税务机关审核，符合房产税、土地使用税困难减免税条件的，可以酌情给予减免税照顾。

　　三、特定税收优惠阶段

　　显然，在当前推动经济转型升级、加大创新创业投资支持力度的背景下，上述税收政策对于产能的退出形成了一定的制约，有关税收成了企业退出的重要成本之一。有的企业因为缴税困难而延迟退出，形成了事实上的僵尸企业；有的企业因缴税占用流动资金，从而对下一步的转型升级和再创业带来不利影响。

　　为此，财政部、税务总局日前联合发布《关于去产能和调结构房产税、城镇土地使用税政策的通知》（财税〔2018〕107号），对按照去产能和调结构政策要求停产停业、关闭的企业，自停产停业次月起，免征房产税、城镇土地使用税。相关政策要点如下：

　　按照去产能和调结构政策要求停产停业、关闭的企业名单要经有关主管部门认定后发布；

　　企业享受免税政策的期限累计不得超过两年；

　　文件自2018年10月1日至2020年12月31日执行。亮点在于对于之前涉及的房产税、城镇土地使用税尚未处理的，也可按本文件执行。

　　从不征（免）税，到恢复征税，再到特定税收优惠，此次出台去产能和调结构房产税、土地使用税政策，是针对供给侧结构性改革精准发力的重要体现，是紧贴市场需求出台的一项利好税收政策。

一、《民法典》中房产是不可以“交付”的

　　1、动产的物权才以“交付”为标准。

　　《民法典》：

　　“第二百二十四条动产物权的设立和转让,自交付时发生效力,但是法律另有规定的除外。”

　　2、不动产的物权以“登记”为标准。

　　《民法典》：

　　“第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。”

　　二、前面我们分析《民法典》下房产税纳税人的判断结论：

　　1、进行登记、有权属证书的，属于房产税条例规定的“产权所有人”，是纳税人。

　　2、房产没有登记、没有权属证书，属于房产税条例规定的“产权未确定”，应该由使用人缴纳。

　　三、房产税“交付”标准存在的问题。

　　1、具体规定

　　《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发[2003]89号)第二条第一项：

　　“(一)购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。”

　　2、出现的问题

　　按照以上规定，如果购置新建商品房已经登记、有权属证书，但没有“交付”，就不需要缴房产税。

　　这有可能被纳税人用于避税。

　　四、“交付”标准出现问题的根源分析

　　1、国税发[2003]89号文件的违法规定

　　“一、关于房地产开发企业开发的商品房征免房产税问题

　　鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。”

　　2、根源分析

　　房产税纳税人是按照“登记”和“权属证书”来确定：

　　已登记、有权属证书，产权人是纳税人。

　　未登记、无权属证书，使用人是纳税人。

　　但国税发[2003]89号给出的理由是，“商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品”

　　由此判断：“在售出前，不征收房产税”。

　　这个判断与房产税条例的规定抵触。

　　3、房产税条例第五条第五项(“下列房产免纳房产税：”)：“五、经财政部批准免税的其他房产。”

　　国税发[2003]89号文件，应该不是财政部的规定。

　　五、国税发[2003]89号的另一项不严谨规定

　　国税发[2003]89号第二条第三项：

　　“(三)出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。”

　　如果出租房产已经登记、有权属证书，则在出租前就应该缴纳房产税。

　　只是从出租开始，按照租金计征而已。

　　显然，这里，“交付出租”，才征收房产税的规定是不严谨的。

　　六、结论

　　房产的“交付”标准，与《物权法》抵触。

　　由于房产税不是以“交付”为判断标准，而是以是否登记、是否有权属证书为标准。

　　以“交付”作为判断标准的政策规定，就可能出现很多漏洞。

　　因此，房产税的“交付”标准，是一个有瑕疵的标准。