租赁费按承租方利润固定比例收取的合同约定要点
发文时间:2024-05-31
作者:刘金涛
来源:法税先锋刘金涛
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在有些租赁合同中,租赁双方会约定,租赁费按承租方项目公司利润的百分比计算收取。这类合同本质上属于合作合同,和通常的租赁合同有区别,也因此导致合同的约定内容有特殊之处。

  一、要点1:费用计算期间应与会计期间保持一致

  在本人代理的某测试场地租赁合同中,没对利润计算期间做出约定,只规定了测试场地的使用期间(每年的10月至次年4月)。后因故涉诉,法院在委托审计时就以“每年的10月至次年4月”作为利润计算期间,在此之外的专有固定设备、设施折旧摊销费用金额,就没归集、计算会计利润。这导致承租方多支付费用300余万元。

  笔者认为,既然是计算利润,一定要知道费用的归集期间,而归集期间最好与租赁期的会计利润计算期间保持一致。不然,就可能出现如上例中的纠纷。建议:1、以1月1日至12月31日为一个租赁费用计算期间。2、年初至合同终止时间和合同开始时间到年末,各算作一个租赁费用计算期间。

  二、要点2:费用标准中的“利润”最好是税前利润

  笔者见过,有合同将这类合同中的利润约定为“净利润”。我们知道,所谓的“净利润”是指企业当期利润总额减去所得税后的金额,即企业的税后利润。如果按“净利润”计算租赁费,那么出租方是否需要给承租方开具发票?不开具,出租方怎么拿走费用?开具,租赁费放在哪里列支?

  假设,某租赁合同约定按项目公司净利润的30%收取租赁费,项目公司租赁年度收入5000万元,成本3000万元,除租赁费外发生费用1000万元,则在次年5月底前计算年度所得税时,企业所得税所得额=1000万元,应缴纳企业所得税250万元。则:1、如果出租方不给项目公司开具发票,则出租方可分取的租赁费为:225万元(750×30%),但项目公司分去的费用金额将无发票可供做账;2、如果出租方开具发票,则出租方可分取的租赁费就是:225万元?不一定!这取决于分取租赁费时,项目公司是否已经缴纳了企业所得税。如果缴纳了,出租方可分取的租赁费是:225万元,但出租方照样会遇到无发票可供做账的难题;如果没缴纳,则出租方可能认为他可以分取租赁费250万元,而不是225万元。这就为未来的可能纠纷埋下伏笔。

  其实,如果将租赁费改为“税前利润的30%收取”,就没有这类烦恼了。还是上例,将租赁费改为“税前利润的30%收取”。则在缴纳企业所得税前,出租方可分取300万元(1000×30%)作为租赁费,在出租方开具相应金额的发票后,承租方就700万元的利润缴纳企业所得税。该租赁年度的1000万元税前利润,由出租方、承租方分别缴纳了相应的企业所得税,既不重复、也不遗漏,更不需要递延到未来出来。

  三、要点3:如实记载、依法缴税

  部分出租方到了要收取租赁费时发现金额较大,可能需要缴纳非常多的所得税,就开始想所谓的“税收筹划”问题了。比如让承租方与其指定的第三方签订个人劳务、咨询合同等(其实并没有发生实际的业务),甚至通过虚开发票套取项目公司应支付的租赁费。这有两个危害后果:1、项目公司的账务将严重失真,涉偷税。2、涉嫌虚开发票违法犯罪。

  本来国家是你租赁业务不请自来的合伙人。你们两个赚了钱,就想撇开国家这个合伙人,自己分钱。你觉得合适吗?账务失真、偷税,有可能在双方起纠纷时,被暴露出来。虚开发票违法犯罪,可能使得租赁双方都有牢狱之灾风险。

  四、要点4:费用标准及收入控制要说清

  既然是本质上的合作,还把租赁费标准限定在利润上,那么就要把收入的入账程序说清楚,把费用的列支标准讲明白。不然发生了一方不认可的费用,一方认为该计入没计入的收入,就会为以后的费用结算纠纷,留下极大的隐患。本来一起发财的,最后落得个“吵起来”、“打起来”的结果,就不太好了。

  虽然笔者不赞成以承租方的利润为计算租赁费的标准,但实务中确实出现了这种情况,且不违法。所以,应接受这种租赁费约定方式。因为其有些与众不同,建议至少应注意上述4点要求。


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税务机关拍卖纳税人财产抵缴欠税的行为是否应交税的讨论

田野在其公众号《新田野财税》中有一个四川学员质疑其观点:政府罚款3亿,企业没钱支付,便以房产抵罚款,田野认为不应交税,该学员认为应交。田野进一步举例:纳税人欠税,税务机关查封、依法拍卖或者变卖其价值相当于应纳税款的商品、货物或者其他财产,以拍卖或者变卖所得抵缴税款,纳税人以物抵税的行为也不交税。

  本文认为田野老师大错特错了。

  先看三个案例,以是否应交增值税论证行为是否是应税行为:

  1、A公司私自印制发票,税务机关根据《发票管理办法》没收印制发票的设备,拍卖或申请法院拍卖,A公司是否应交增值税?

  2、B公司欠税100万,税务机关拍卖或申请法院拍卖B公司设备,以拍卖款抵缴欠税。 B公司是否应交增值税?

  3、C公司欠D公司100万,D公司申请法院拍卖C公司设备,以拍卖款偿债,C公司是否应交增值税?

  答案是:A公司不应交增值税,B、C公司应交增值税,分析如下:

  《增值税暂行条例》第一条规定:

  在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务,销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人,为增值税的纳税人,应当依照本条例缴纳增值税。结合《增值税暂行条例》其他规定,增值税纳税义务发生应具备四个条件:(1)在境内,(2)发生应税行为,(3)有偿,(4)不是自我服务。

  案例1中税务机关根据《发票管理办法》没收A公司案涉设备的行为是行政处罚行为,自罚没行为生效时,该设备所有权即归国家所有,罚没行为生效时罚没物品所有权已变更这一点是与案例2、3的重要区别。罚没行为对A公司是行政处罚,当然不是应税行为,其后因设备所有权已不属于A,拍卖行为也与A无关。所以A公司就该行为而言不是增值税纳税义务人。

  税务机关是否应交增值税?根据《罚没财物管理办法》(财税[2020]54号)的规定:

  执罚部门应拍卖或变卖罚没物品并上缴国库,纳入一般公共预算管理,罚没收入属于政府非税收入;或者将罚没物品交由同级财政部门统一管理。

《财政部 国家税务总局关于罚没物品征免增值税问题的通知》(财税字[1995]69号)特别规定:

  行政机关就罚没物品取得的罚没收入不交增值税。所以一般情况下执罚部门拍卖或变卖罚没物品是不交增值税的。但是若执罚部门罚没物品后拍卖或变卖收入未上缴国库,或未交由同级财政部门统一管理而留下自用,则不符合财税字[1995]69号文的规定,执罚部门即应交增值税。

  《国家税务总局关于罚没的竹木变价收入是否征收增值税问题的批复》(国税函[1998]460号)中明确:

  未上缴国库,不属于财税字[1995]69号文件规定的不予征收增值税的范围。

  若执罚部门根据财税[2020]54号文的规定将罚没物品如红旗轿车交由同级财政部门统一管理,之后财政部门根据需要又将该红旗轿车拨付该执罚部门。该执罚部门将来处置该红旗轿车时是否应交增值税?行政机关发生应税行为譬如销售货物是否应交增值税?当然应交。此时是行政机关正常销售货物的行为,与财税字[1995]69号文件规定的就罚没物品取得的罚没收入不交增值税的情形截然不同。

  案例2中税务机关拍卖或申请法院拍卖B公司设备时,该设备所有权仍属B公司所有,所有权归属是分析是否为应税行为的关键。包括税务机关在内的执罚部门无权没收与违法行为无关的财产,其拍卖行为对于B公司而言不是行政处罚,而是强制其履行纳税义务的行政措施,采取扣押、查封措施后依法拍卖,以拍卖所得抵缴3亿罚款是同样的道理。B公司在境内发生了转让财产所有权的销售行为并取得了对价,是增值税的纳税义务人,并不需要考虑B公司是自愿拍卖履行纳税义务还是被强制履行纳税义务。如果立法精神是B公司自愿拍卖,就其所得履行纳税义务,其拍卖行为是应税行为,而行政机关依法拍卖从而强制其履行纳税义务就不是应税行为,且不说不符合增值税的相关规定,更会助长纳税人的另一种恶行,并增加行政成本:在欠税又无纳税必要资金的情况下,绝不主动变卖财产以其所得抵交欠税,而是坐等行政机关强制执行从而就财产的转让行为不交增值税,岂不荒唐!《国家税务总局关于人民法院强制执行被执行人财产有关税收问题的复函》(国税函[2005]869号)也明确:法院的强制执行活动即拍卖、变卖行为属司法活动,不具有经营性质,不属于应税行为,税务机关不应向法院的强制执行活动征税。但无论是纳税人的自主行为,还是法院强制执行,纳税人均应就拍卖、变卖财产的全部收入依法缴税,法院应当协助。

  案例3应交增值税,朋友们不会错,不再赘述。

  作者单位:河南正平税务师事务所(普通合伙)


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