房企“以房抵债”的财税处理!
发文时间:2024-01-19
作者:焦宗欣
来源:中道财税
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以房抵债是老生常谈的财税问题,小编梳理出以房抵债的各种类别情况,进行财税分析!供大家参考!


一、以房抵债的协议如何签订


伴随房地产整体市场经济的发展,目前很多地产企业拖欠施工方的工程款情况越来越多,很多地产企业最终采用以房抵工程款的形式来缓解压力。在实际操作中一般存在双方抵债(地产企业与施工方)和三方抵债(地产企业、施工方、分包方/其他企业)。若是双方签订抵债协议,一般情况下,不存在争议,在协议中注明债权债务金额、房屋价值及交付、产权办理等内容;若是三方抵债协议、需特别注意债权方、债务方的权利义务及房屋的交付及产权办理,一般情况下可约定由地产企业给最终债权方办理产证、开具发票。


二、房企以房抵债的账务处理


“以房抵债”属于债务重组行为。根据《新会计准则规定》“需将所清偿债务账面价值与转让资产账面价值之间的差额,记入“其他收益--债务重组收益”科目。新会计准则会计上不确认收入,只需用货物账面价值加上增值税之和,与负债账面价值之差作损益确认。


新准则下“以货抵债”会计处理如下:


借:应付账款


贷:开发产品


应交税费——应交增值税(销项税额)


其他收益一债务重组收益(按差额确认,借方/贷方)


三、房企“以房抵债”的涉税处理


 1、增值税处理


根据财税[2016]36号文,所抵偿的债务可以理解为以房产换取了其他经济利益,故应按“销售不动产”缴纳增值税。一般情况下,抵债协议签订后,即按照协议约定的价格缴纳增值税,若协议价格明显偏低,参考同期同类房产的市场价格缴纳增值税。


2、土地增值税处理


根据(国家税务总局公告2016年第70号)文件规定,纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产。按照同期同类房产的市场价格缴纳土地增值税。


3、企业所得税处理


根据国税函[2008]828号规定,应视同销售。同时,根据财税[2009]59号文规定,以非货币性资产清偿债务,应分解为转让相关非货币性资产、按非货币性资产公允价值清偿债务两项业务,确认相关资产的所得或损失。


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涉夫妻股权转让案件的审理思路

司法实践中,审理涉夫妻股权转让案件的难点问题主要有以下两个:一是夫妻关系存续期间未经另一方同意的股权转让协议效力问题;另一个是夫妻离婚时的股权优先购买权问题。

  一、关于第一个问题

  案例1:甲公司有A、B、C三个股东,A的配偶是D。A的股权系与D夫妻关系存续期间取得。后A在D不知情的情况下,将自己持有的甲公司股权全部转让给E。现D起诉,要求确认A与E之间的股权转让协议无效,该诉讼请求能否得到法院支持?

  对案例1的处理,理论上有不同的意见。有观点认为,股权属于夫妻共同财产,在未经共同共有人同意的情况下,擅自转让股权的行为属于无权处分,侵害了夫妻共同财产权益,故股权转让协议无效。笔者认为,一般情形下,A与E之间的股权转让协议有效,除非存在A与E恶意串通损害D利益等可能涉及股权转让协议无效的情形。

  理由是,根据民法典婚姻家庭编的规定,夫妻可以书面约定婚姻关系存续期间所得的财产归各自所有或共同所有。没有约定或者约定不明的,归夫妻共同共有。夫妻双方对共同财产具有平等处理权。股权转让是股东行使股东权利的体现,其理论基础在于股权的社员性,法律依据在于公司法的规定。

      “股权”这个概念在理论和实践中作为三个层次在使用:

      (一)出资份额或股份;

      (二)依附于股份或出资份额的广义上的类别权利;

      (三)股东权利。

      如果将股权理解为股东权利,那么应理解为股东基于股东身份和地位而在公司中享有的权利,包含资产收益权、参与重大决策权和选择管理者的权利等,其兼具财产权与人身权属性,是一个综合性的权利。根据公司法规定,取得完整无瑕疵的股东资格和股东权利,应同时符合向公司出资或认缴出资这一实质要件和被记载于公司股东名册等相关文件这一形式要件。股权因具有独立的权利属性,故股东对股权的处分具有相对独立性。公司法对于夫妻股权的转让没有规定需要经过夫妻共同同意才能行使,不宜仅因为夫妻双方对处分行为存在分歧而认定股权转让行为无效,夫妻另一方是否同意并非股权转让协议有效的必要条件。换言之,该股权应当视为由记载于股东名册的一方配偶所有,未记载于股东名册的另一方配偶,仅对该股权享有一定利益,不能将该股权视为夫妻共同共有。

  故审理夫妻关系存续期间未经另一方同意的股权转让案件的具体思路如下:

  (一)根据民法典婚姻家庭编的规定,夫妻可以实行财产约定制,夫妻双方对共同财产具有平等处理权,故夫妻一方对涉案股权转让协议提出异议的,首先需要查明有无这种书面约定。

  (二)对于夫妻关系存续期间一方转让股权未经另一方同意的,该股权转让协议原则上有效。

  (三)如股权转让双方恶意串通损害夫妻另一方合法权益的,则股权转让合同无效:

  1.应注重审查夫妻另一方对股权转让是否知道或者应当知道、受让人是否善意、协议签订时间是否在夫妻双方离婚诉讼或者即将离婚诉讼的时间段内等事实;

  2.须特别注意的是,恶意串通属于当事人主观意识范畴,具体应结合股权转让时间、转让价格、客观上是否导致配偶另一方利益受到损害等因素综合判断。而侵害配偶一方股权利益的判断,应以解除婚姻关系并且进行夫妻共有财产分割时可获得的利益作为认定范畴,可主要参考该股权转让行为是否对另一方可分得财产价值构成减损,即股权转让价值是否明显偏低。一般情况下,应在对股权价值进行评估认定的基础上判断转让对价是否合理。

  二、关于第二个问题

  案例2:甲公司有A、B、C三个股东,A的配偶是D。后A、D离婚,A未通知B、C即在离婚协议中将自己持有的甲公司股权全部分割给D。甲公司章程对于股东的股权转让未有特殊规定。现B、C起诉,要求确认离婚协议中的该部分股权分割约定无效,该诉讼请求能否得到法院支持?

  依法设立的有限责任公司,其股东与公司、其他股东之间的权利义务关系受公司法等调整。股权优先购买权就是公司法基于公司的人合性考虑而对股东转让股权时设置的一种限制。它是指股东向股东之外的人转让股权时,其他股东在同等条件下有优先购买的权利。设置股权优先购买权的目的在于,维护股东之间的紧密关系,避免公司因新股东的加入而影响公司的生产经营活动及后续的长效发展。

  夫妻离婚时,一方将登记在其名下的股权通过离婚协议分割给另一方,从形式上看确为夫妻双方离婚时对财产的分割,但分割的财产是公司的股权,即股东处分自己持有的股权。这种处分的结果是夫妻另一方将成为公司的股东。这种处分股权的行为与股东转让股权的性质和后果相同。在无证据证明其他股东即B、C知悉离婚协议书中相关内容,且明确表示放弃优先购买权的情况下,A、D离婚协议书中处理公司股权的约定,违反了公司法的规定,侵犯了B、C的股权优先购买权。但根据公司法司法解释及《全国法院民商事审判工作会议纪要》(法[2019]254号)相关的规定,如果无其他影响合同效力的事由,侵犯股权优先购买权的合同有效,不过B、C可以请求行使股权优先购买权。

  故审理涉夫妻离婚时的优先购买权案件的具体思路如下:

  (一)需要强调的是,如果夫妻双方未书面约定在婚姻关系存续期间以一方名义持有的有限责任公司股权归各自所有,那么该股权的财产权益可认定为夫妻共同财产,这里的财产权益主要指分红、转让价款等。因此,夫妻离婚时可以协商或者评估确认一方持有的股权价值(若无法就股权价值达成一致意见,也无法启动评估程序,可综合考虑非持股方主张的股权价值或出资金额、公司经营状况、财务信息等因素确定股权价值),将相应的股权折价款进行分割,由取得股权的一方给予另一方相应的补偿。

  (二)在公司章程对股权转让没有特殊规定的情况下,股东以分割夫妻共同财产为目的向股东以外的主体转让股权,应当向其他股东履行通知义务,同时将转让意愿和转让条件(数量、价格、支付方式、期限等)书面通知其他股东。

  (三)其他股东明确放弃优先购买权的,或者其他股东自接到通知之日起30日内未答复的,视为放弃优先购买权,受让方可以继受取得股权。

  (四)其他股东愿意以同等价格行使优先购买权的,法院可以将其他股东受让股权所支付的价款进行分割。


聚焦改制重组 印花税新政助力转型

当前,中国经济发展正处于转型升级的关键时期。面对复杂多变的宏观环境,经济政策更加注重增强内生动力,激发市场活力。作为企业在市场竞争中实现资源整合、优化产业结构的重要手段之一,并购重组活动也是政策制定者关注的重点。

纵观近年,我国在支持企业改制重组及事业单位改制方面出台的一系列税收优惠措施,涉及契税、土地增值税、印花税等多个税种。然而,就印花税优惠政策而言,此前主要集中在企业改制、合并分立等少数情形,涵盖范围相对有限。

为进一步激发市场主体发展动能,财政部、国家税务总局于2024年8月27日联合发布了《关于企业改制重组及事业单位改制有关印花税政策的公告》(财政部 税务总局公告2024年第14号)(以下简称“14号公告”)[1],在原有税收支持措施的基础上,进一步扩大了印花税优惠的适用范围和力度。

一、14号公告内容概述

14号公告在原财税[2003]183号文(以下简称“183号文”)的基础上,对企业改制重组、破产清算以及事业单位改制等方面的税收支持措施,进行了系统性完善和优化提升,旨在进一步助力实体经济高质量发展。

14号公告将于2024年10月1日起执行至2027年12月31日,并且同时废止183号文。

二、新政要点解析

为了更好地理解14号公告带来的变化和机遇,我们将对其中的关键条款进行详细解读。以下是对几个重点优惠政策的具体分析:

1. 新设企业新启用账簿相关的印花税处理

根据现行《印花税法》,应税营业账簿的计税依据,为账簿记载的实收资本(股本)、资本公积合计金额,适用税率为0.025%。14号公告中将企业改制重组和事业单位改制过程中新成立的企业,其新启用的营业账簿记载的实收资本(股本)和资本公积问题明确如下:

►非应税部分:

改制重组前已缴纳过印花税的金额不再重复缴纳印花税。

►应税部分:

改制重组前未缴纳印花税的金额,以及新增加的部分(如评估增值、债转股等),应当按0.025%缴纳印花税。

企业其他会计科目记载的资金(如股东捐赠、盈余公积转增资本等)转为实收资本(股本)或者资本公积的,应当按规定缴纳印花税。

►免税部分:

经国务院批准实施的重组项目中,债务人因债转股增加的实收资本、资本公积,可以免征印花税。

2. 改制重组前已签订合同的印花税处理

根据14号公告,企业改制重组以及事业单位改制前书立但尚未履行完毕的各类应税合同,由改制重组后的主体承继原合同权利和义务且未变更原合同计税依据的,改制重组前已缴纳印花税的,不再缴纳印花税。然而,在政策适用中,纳税人需要厘清具体适用情形:

►适用范围:

改制重组中产生的新企业不再缴纳印花税的应税合同,须同时满足以下条件:

应税合同须在事前书立、且未履行完毕

该应税合同由新主体(即改制重组中产生的新企业)继承

合同的权责范围未变更

前主体已就该应税合同缴纳印花税

3. 14号公告的适用范围

►企业改制的适用主体和条件

企业改制包括三种情形:

非公司制企业改制为有限责任公司或股份有限公司

有限责任公司整体变更为股份有限公司

股份有限公司整体变更为有限责任公司

同时须满足以下条件:

改制后的公司须承继原企业的权利和义务

原企业的投资主体在改制后的公司中须存续,且持股权(股份)比例超过75%

►事业单位改制的适用主体和条件

事业单位须按照国家相关规定改制为企业,且原出资人(包括履行出资人职责的机构)存续,且在改制后企业的持股比例超过50%,方可适用14号公告中的印花税政策。

►企业重组

14号公告中的企业重组,具体来说包括:

合并:吸收合并、新设合并,合并后存续的公司或者新设的公司将承继合并各方的债权、债务

分立:分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司,分立前的债务由分立后的公司承担连带责任。

其他资产或股权出资

划转、债务重组

►同一投资主体内部划转

根据14号公告,同一投资主体内部划转土地使用权、房屋等建筑物和构筑物所有权、股权书立的产权转移书据,免征印花税。其中“同一投资主体”的定义为:

母公司与其全资子公司之间

同一公司所属全资子公司之

同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司、个体工商户之间

因此根据以上定义,母公司与其非全资子公司之间,或同一母公司下属的非全资子公司之间不可适用内部划转不动产产权免税的规定。

►何为“投资主体存续”

根据14号公告,上述“投资主体存续”,是指原改制、重组企业出资人必须存在于改制、重组后的企业,出资人的出资比例可以发生变动,但应满足上述持股比例要求。

三、与改制重组相关的印花税待明确事项

14号公告对企业改制重组及事业单位改制涉及的印花税优惠政策进行了系统梳理和针对性完善,释放了支持市场主体发展的积极信号。然而,在实操中可能仍有一些涉及印花税问题亟待明确:

1. 以持有股权出资而发生的股权转让行为

根据现行规定,股权投资双方对企业股权转让所立的书据,需根据产权转移书据缴纳印花税。根据14号公告规定,企业以持有股权出资成立的新企业,其新启用营业账簿记载的实收资本(股本)、资本公积合计金额,原已缴纳印花税的部分不再缴纳印花税,未缴纳印花税的部分和以后新增加的部分应当按规定缴纳印花税。

然而,在以股权作价投资的情况下,股权转让是否发生印花税纳税义务在实务中存在一定争议。一种观点认为,股权作价投资实质上包含了两个业务环节:一是股权转让,二是对被投资企业的投资。因股权权属发生了转移,对应的股权转让合同应当缴纳印花税。但也有观点认为,股权投资是一项复合交易,股权转让只是整个交易的组成部分而非独立业务,不应单独征税。

对此类交易,财税[2010]7号文[2]规定,投资人以其持有的上市公司股权进行出资而发生的股权转让行为,不属于证券(股票)交易印花税的征税范围,不征收证券(股票)交易印花税,明确了上市公司股权投资无须征收印花税。然而,对于非上市公司股权投资,现行法规尚未明确相关股权转让环节是否可以适用免征印花税的规定,导致税企之间对于股权投资中的股权转让环节如何缴纳印花税存在不同理解,影响了税收遵从的确定性。

2. 跨境股权转让协议涉及的印花税问题

根据《中华人民共和国印花税法》(以下简称“《印花税法》”)及财政部 税务总局公告2022年第22号(以下简称“22号公告”),“境外书立在境内使用的应税凭证,应当按规定缴纳印花税”,且对“境外书立在境内使用”的相关情形予以列举式规定,其中包括“应税凭证的标的为股权的,该股权为中国居民企业的股权”。

在一些跨境重组案例中,境外投资双方通过电子方式签署股权转让合同,境内被投资企业则根据合同约定办理股东变更登记。对此,税务机关所遵循的执行口径是,即使股权转让合同签署地在境外,但合同标的为境内企业股权,即应视为“在境内使用”,需就合同金额缴纳相应的印花税。

然而,在印花税缴纳的实际操作中仍存在一些模糊地带,例如如何确定境外纳税义务人在境内缴纳印花税的具体责任主体。从法规层面来看,境外纳税人如有境内有代理人的,可以以其境内代理人为扣缴义务人,但未对其境内代理人的身份,以及代扣代缴义务做强制规定。现行法规通过“代理人”的概念,允许境外企业的交易对手方、税务中介或其他境内机构协助境外企业履行纳税义务。因此,在现行法律框架下,进一步强化代理人的代扣代缴义务,尚需考虑与民事代理制度的衔接以及实务操作的可行性。由此推测,对于代理人代扣代缴义务做强制规定的可能性较小。

此外,我们了解到各地税局正在探索优化境外企业自行申报印花税的缴纳渠道和程序,提升纳税服务水平。期待未来印花税法规能够进一步细化,从而提高纳税人的遵从确定性。

3. 改制重组相关的其他税收优惠政策

符合条件的改制重组可选择对其交易中的股权支付暂不确认资产转让所得或损失,不征收企业所得税,而将纳税义务环节递延至以后处置资产或转让股权的环节实现,从而实现了所得税的递延处理(即特殊性税务处理)。

除印花税和企业所得税外,改制重组相关的税收优惠政策还包括契税、土地增值税、增值税等:

结语

根据我国财政部发布的统计数据[3],2024年1月至7月印花税收入为2,120亿元,仅占同期全国税收收入的1.91%。当前,世界经济形势复杂多变,国内发展也面临诸多挑战,许多企业为求生存谋发展,可能须通过资产重组、并购分立等方式自我革新、力求突围。虽然印花税的整体税款收入规模不大,但印花税优惠政策适用范围的扩大,是税收政策顺应经济发展需求,为企业送去“及时雨”的体现。

同时,我们期待随着税制改革的纵深推进,税收政策能够更加精准、有力地助力企业渡难关、促转型。

企业应密切关注税收政策动向,以促进自身平稳发展。我们也将持续追踪相关税收政策动向,并及时为您传递最新资讯。如您在政策理解与适用方面存有任何疑问,欢迎随时联系,我们的专业团队将竭诚为您提供个性化的税务咨询与服务,携手并进!


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