房企“以房抵债”的财税处理!
发文时间:2024-01-19
作者:焦宗欣
来源:中道财税
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以房抵债是老生常谈的财税问题,小编梳理出以房抵债的各种类别情况,进行财税分析!供大家参考!


一、以房抵债的协议如何签订


伴随房地产整体市场经济的发展,目前很多地产企业拖欠施工方的工程款情况越来越多,很多地产企业最终采用以房抵工程款的形式来缓解压力。在实际操作中一般存在双方抵债(地产企业与施工方)和三方抵债(地产企业、施工方、分包方/其他企业)。若是双方签订抵债协议,一般情况下,不存在争议,在协议中注明债权债务金额、房屋价值及交付、产权办理等内容;若是三方抵债协议、需特别注意债权方、债务方的权利义务及房屋的交付及产权办理,一般情况下可约定由地产企业给最终债权方办理产证、开具发票。


二、房企以房抵债的账务处理


“以房抵债”属于债务重组行为。根据《新会计准则规定》“需将所清偿债务账面价值与转让资产账面价值之间的差额,记入“其他收益--债务重组收益”科目。新会计准则会计上不确认收入,只需用货物账面价值加上增值税之和,与负债账面价值之差作损益确认。


新准则下“以货抵债”会计处理如下:


借:应付账款


贷:开发产品


应交税费——应交增值税(销项税额)


其他收益一债务重组收益(按差额确认,借方/贷方)


三、房企“以房抵债”的涉税处理


 1、增值税处理


根据财税[2016]36号文,所抵偿的债务可以理解为以房产换取了其他经济利益,故应按“销售不动产”缴纳增值税。一般情况下,抵债协议签订后,即按照协议约定的价格缴纳增值税,若协议价格明显偏低,参考同期同类房产的市场价格缴纳增值税。


2、土地增值税处理


根据(国家税务总局公告2016年第70号)文件规定,纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产。按照同期同类房产的市场价格缴纳土地增值税。


3、企业所得税处理


根据国税函[2008]828号规定,应视同销售。同时,根据财税[2009]59号文规定,以非货币性资产清偿债务,应分解为转让相关非货币性资产、按非货币性资产公允价值清偿债务两项业务,确认相关资产的所得或损失。


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借:资产减值损失/信用减值损失


贷:存货跌价准备/坏账准备/固定资产减资准备/长期股权投资减值准备等


3. 资产减值准备的转回


如果相关资产的价值恢复,应在原已计提的减值准备金额内,按恢复增加的金额,借记相关的资产减值准备科目,贷记“资产减值损失”科目。该转回仅限于流动资产,对于长期资产计提的减值准备不得转回。


借:存货跌价准备/坏账准备


贷:资产减值损失/信用减值损失


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