众所周知在房地产企业中,开发商交付给业主的房屋一种是毛坯房一种是精装房,两种不同的交付方式对于地产公司来说也会有不同程度的涉税影响,本文笔者结合实务工作经验及部分地区相关政策,进一步为大家解读关于房屋装修费对土增税成本扣除的影响。
首先需要明确了解的是国家层面的涉税政策,(国税发[2006]187号)第四条第(四)款规定,房地产开发企业销售已装修的房屋,其装修费用可以计入房地产开发成本,作为土地增值税的扣除项目。也就是说该部分成本允许扣除,同时也是可以加计扣除的。
但我们需要注意的是政策规定的是“销售已装修的房屋”简而言之精装房,且并未说明可扣除的该部分装修费用是硬装还是软装,如果该部分装修费是为营销设施及样板房发生的是否可以计入成本扣除?等等实务中最为常见的问题迎面而来,本文就此问题进一步为大家解读分析。
一、销售精装商品房,硬装、软装是否都可在土增清算时作为成本扣除?
地方政策:
依据各地方性政策及实务中常见的处理方式,在税务清算中关于精装房的硬装和软装扣除问题,显而易见不可移动的硬装部分是可以作为成本扣除且可以加计,软装部分实务中大部分省份对于该部分是不能作为成本予以扣除,当然也不排除像广州类似的政策,具体还是要以当地税务政策执行口径保持一致。
二、样板间及营销设施装修费土增清算时是否可以作为成本扣除?
地方政策:
由此可以看出在实务中,关于营销设施建造费及售楼处装修费的处理是显而易见的,重点需要判断该笔装修费用涉及的主体,是否在清算单位内且后续可转让、非临时建造。若不能同时满足,例如:临时性营销设施装修费、地产企业将公共配套设施装修作为售楼部、或以租赁方式租入房产发生的装修费等都应计入销售费用核算,该部分成本费用在土增清算时不得作为成本项目扣除。
三、开发商销售毛坯房,后期发生装修费土增清算时税务是否认可?可作为成本加计扣除?
实务中地产公司出现前期合同签订毛坯房,后续精装交付的情况也是很常见的行为,根据相关政策对于此种情况的规定,笔者认为地产公司若要在土增税前扣除相关的装修成本,需要把握几点内容:商品房销售合同或后续补充协议必须明确装修行为的存在、其次发票开具时装修部分与房屋总价一起开具、且有其他能证明业务真实性的证据资料,在此问题上各地税务机关的执行口径有所差异,清算前企业应提前了解熟悉当地的相关税法政策。
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