房地产开发公司对开发项目清算后，还有剩余房量未进行销售，那么剩余的房产再转让时，是就剩余的房产单独计算土地增值税?还是并入原清算数据重新启动土地增值税清算?相信这是很多房地产企业会计存疑的问题，笔者就清算后再转让房产如何进行涉税处理跟大家进行共同探讨学习。

一、剩余房产是否要单独重新启动清算？

通过(国税发[2006]187号)规定我们可以得出结论，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。也就是说，土地增值税是以一个项目为单位进行的清算，对属于同一清算单位所发生的房地产开发成本费用是不得从其他的房地产开发项目中扣除，对同一项目也不能作为两个清算单位，所以，对一个开发项目清算后，剩余的房产再转让不能再单独作为一个清算单位计算土地增值税，也就是说无需再按照原清算程序重启启动清算。

二、剩余房产再转让如何计算其扣除成本？

同样根据国税发[2006]187号 第八条规定：在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。计算公式如下：单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积（注意：清算时的扣除项目总金额是否包括与转让房地产有关的税金，各地税务机关口径不一，企业应注意本地区内的具体政策规定，我们以海南省的为例：认为扣除项目总额是不包含税金的，详见下图）也就是说：

清算后房产转让扣除额=单位建筑面积成本费用额×本期转让面积+本期转让房产有关税金及附加

由此可见：土地增值税清算前期已售部分与清算后期销售部分，尽管单位建筑面积成本是相同的，但由于先后销售房屋的房价不一，一般来说，后期销售的房高于前期销售的房屋，而土地增值税采用的是超率累进税率，所以计算结果是有较大差异的。

三、审核期间转让的具体规定

目前国家税务总局文件没有明确规定，但是可参考其他各地税务机关的规定。

例如：海南省的规定如下：

所以，在土地增值税清算审核期间转让房地产的，企业人可先按土地增值税预征管理的规定预缴土地增值税，待税务机关出具清算结论后，纳税人按照尾盘管理的规定汇总申报缴纳土地增值税，多退少补。

企业从政府取得土地入账需要哪些附件资料？

实务中我们企业从政府取得土地，无论是后续开发还是自持建设办公厂房等，都应取得相应齐备的手续资料入账，以免在后续成本不予扣除给企业造成税费损失。土地成本入账应附有基本资料如下：

一、政府返还土地出让金用于回购安置房

甲房地产开发企业通过招拍挂购入土地50亩，与国土部门签订的出让合同价格为5000万元，企业已缴纳5000万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予甲公司1000万元，用于回购回迁房款，此项目为老项目。

（1）增值税

甲企业收到政府返还的用于回购安置房的土地出让金1000万元，若为政府回购回迁房的款项，实质可理解为甲公司销售商品房取得的销售收入。需根据[国家税务总局公告2016年18号]及营改增36号文件要求，应将其款项确认收入，按适用税率缴纳增值税。

（2）土地增值税

因此企业在收到政府回购回迁房款项1000万元，在计算土地增值税时应确认为商品房销售收入，缴纳土地增值税。

（3）企业所得税

据[国税发2009年31号]及相关税法规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应按照预计毛利率计算预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工以后，企业可在完工年度进行所得税汇算确定实际毛利额。甲企业将完工产品移送时，因资产所有权属已发生改变，应将其回购款确认收入缴纳企业所得税。

二、政府返还土地出让金用于前期拆迁补偿款

丙房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为8000万元，企业已缴纳8000万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙公司2000万元，用于该项目土地及地上建筑物的拆迁费用支出。

涉税分析

招拍挂制度要求土地以“熟地”出让，但现实中，一些开发商先期介入拆迁，政府以“生地”招拍挂，由开发商代为拆迁。在开发商缴纳土地出让金后，政府部门将其部分返还给开发商，用于拆迁或安置补偿。

对于实务中的此种行为，开发企业实则是为取得目标地块，代政府做的拆补工作，实质为代理项目，此过程不涉税，所以丙地产公司在收到政府返还的出让金2000万元时，不需要缴纳税费。

实务中企业收到的政府出让金返还也有不同的形式及理由，对于出让金应如何处理，关键在于判断企业从政府取得的返还出让金用途及目的，因此也会导致税务处理上的不同，需要具体情况具体分析。