自建房相关法律规定
发文时间:2022-05-26
作者:李泽昊
来源:豫章律师事务所
收藏
129

引言“4·29”长沙楼房坍塌事故发生后,迅速引发社会各界对于人口密集区域自建房问题的广泛关注,随着大量自建房逐渐老化,自建房的安全形势十分严峻。因此,笔者以所在地江西南昌为例,对于现有的相关规定进行整合梳理,以期对行政主管部门针对自建房的规范管理提供法律依据。

  目录

  自建房“用地”相关问题整理

  自建房“审批”相关问题整理

  自建房“建设”相关问题整理

  自建房“使用”相关问题整理

  1、自建房“用地”相关问题整理

  Q1.农村“一户一宅”涉及哪些规定?

  依据:《中华人民共和国土地管理法》第六十二条:

  农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

  人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区,县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上,可以采取措施,按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。

  农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划、村庄规划,不得占用永久基本农田,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡(镇)土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地,改善农村村民居住环境和条件。

  农村村民住宅用地,由乡(镇)人民政府审核批准;其中,涉及占用农用地的,依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

  农村村民出卖、出租、赠与住宅后,再申请宅基地的,不予批准。

  Q2.非法占用耕地建房应当如何处理?

  依据:江西省人民政府办公厅关于切实加强农村住房建设管理的通知(赣府厅字[2014]55号)

  (四)不准非法占用耕地建房。新建住房要尽可能利用村内空闲地、老宅基地以及荒坡地、废弃地。确需占用耕地建设住房的必须严格履行审批手续和“占一补一”,坚决杜绝乱占滥用耕地建房,禁止占用基本农田建设住房。严格执行“一户一宅”制度,建新必须拆旧(经核定的不可移动文物和历史建筑除外),鼓励在原址按规划要求拆旧房建新房。易地新建住房先拆后建的,优先安排宅基地;易地新建住房先建后拆的,建房户应在与村民委员会或乡镇人民政府签订的协议中作出承诺,并在新建住房竣工后六个月内自行拆除原有的住房。开展空心村整治工作,规范农村宅基地管理,对因新建、迁居等原因空出的农村旧宅基地,由村民委员会收回后统一安排使用。

  02、自建房“审批”相关问题整理

  Q1.未经批准或者采取欺骗手段骗取批准,非法占用宅基地的应当如何处理?

  依据:《中华人民共和国土地管理法》第七十八条:

  农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准,非法占用土地建住宅的,由县级以上人民政府农业农村主管部门责令退还非法占用的土地,限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

  超过省、自治区、直辖市规定的标准,多占的土地以非法占用土地论处。

  Q2.农村村民拟建住宅须履行哪些审批手续?

  依据:《村庄和集镇规划建设管理条例》第十八条:

  农村村民在村庄、集镇规划区内建住宅的,应当先向村集体经济组织或者村民委员会提出建房申请,经村民会议讨论通过后,按照下列审批程序办理:

  (一)需要使用耕地的,经乡级人民政府审核、县级人民政府建设行政主管部门审查同意并出具选址意见书后,方可依照《土地管理法》向县级人民政府土地管理部门申请用地,经县级人民政府批准后,由县级人民政府土地管理部门划拨土地;

  (二)使用原有宅基地、村内空闲地和其他土地的,由乡级人民政府根据村庄、集镇规划和土地利用规划批准。

  城镇非农业户口居民在村庄、集镇规划区内需要使用集体所有的土地建住宅的,应当经其所在单位或者居民委员会同意后,依照前款第(一)项规定的审批程序办理。

  回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人和离休、退休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞,在村庄、集镇规划区内需要使用集体所有的土地建住宅的,依照本条第一款第(一)项规定的审批程序办理。

  Q3.村民未按照审批程序批准或者违反规划进行建设应当如何处理?

  依据:《村庄和集镇规划建设管理条例》第三十七条:

  在村庄、集镇规划区内,未按规划审批程序批准或者违反规划的规定进行建设,严重影响村庄、集镇规划的,由县级人民政府建设行政主管部门责令停止建设,限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物和其他设施;影响村庄、集镇规划,尚可采取改正措施的,由县级人民政府建设行政主管部门责令限期改正,处以罚款。

  农村居民未经批准或者违反规划的规定建住宅的,乡级人民政府可以依照前款规定处罚。

  03、自建房“建设”相关问题整理

  Q1.不按照批准的用地位置和范围占用宅基地的应当如何处理?

  依据:农业农村部和自然资源部《关于规范农村宅基地审批管理的通知》(农经发〔2019〕6号):

  (一)严格用地建房全过程管理

  全面落实“三到场”要求。收到宅基地和建房(规划许可)申请后,乡镇政府要及时组织农业农村、自然资源部门实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划和地类等。经批准用地建房的农户,应当在开工前向乡镇政府或授权的牵头部门申请划定宅基地用地范围,乡镇政府及时组织农业农村、自然资源等部门到现场进行开工查验,实地丈量批放宅基地,确定建房位置。农户建房完工后,乡镇政府组织相关部门进行验收,实地检查农户是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地,是否按照批准面积和规划要求建设住房,并出具《农村宅基地和建房(规划许可)验收意见表》。通过验收的农户,可以向不动产登记部门申请办理不动产登记。各地要依法组织开展农村用地建房动态巡查,及时发现和处置涉及宅基地使用和建房规划的各类违法违规行为。指导村级组织完善宅基地民主管理程序,探索设立村级宅基地协管员。

  依据:江西省人民政府办公厅关于切实加强农村住房建设管理的通知(赣府厅字[2014]55号)

  (二)不准违反规划选址建房。农村住房建设必须严格按城乡规划和土地利用总体规划进行,不按规划选址的,城乡规划和国土资源管理等部门不得办理审批手续。规划已纳入撤并范围的村庄,除危房改造外,停止审批新建、扩建、改建住房。

  Q2.哪些行为县级人民政府建设行政主管部门可以要求停止施工?

  依据:《村庄和集镇规划建设管理条例》第三十八条:

  有下列行为之一的,由县级人民政府建设行政主管部门责令停止设计或者施工、限期改正,并可处以罚款:

  (一)未取得设计资质证书,承担建筑跨度、跨径和高度超出规定范围的工程以及二层以上住宅的设计任务或者未按设计资质证书规定的经营范围,承担设计任务的;

  (二)未取得施工资质等级证书或者资质审查证书或者未按规定的经营范围,承担施工任务的;

  (三)不按有关技术规定施工或者使用不符合工程质量要求的建筑材料和建筑构件的;

  (四)未按设计图纸施工或者擅自修改设计图纸的。

  取得设计或者施工资质证书的勘察设计、施工单位,为无证单位提供资质证书,超过规定的经营范围,承担设计、施工任务或者设计、施工的质量不符合要求,情节严重的,由原发证机关吊销设计或者施工的资质证书。

  依据:《城乡规划法》第六十五条、第六十八条:

  在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的,由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正;逾期不改正的,可以拆除。

  城乡规划主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后,当事人不停止建设或者逾期不拆除的,建设工程所在地县级以上地方人民政府可以责成有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施。

  Q3.哪些行为县级人民政府建设行政主管部门可以要求停止施工?

  依据:《建筑工程质量管理条例》第六十九条:

  违反本条例规定,涉及建筑主体或者承重结构变动的装修工程,没有设计方案擅自施工的,责令改正,处50万元以上100万元以下的罚款;房屋建筑使用者在装修过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构的,责令改正,处5万元以上10万元以下的罚款。

  有前款所列行为,造成损失的,依法承担赔偿责任。

  04、自建房“使用”相关问题整理

  Q1.房屋使用安全责任人应当承担哪些使用安全责任?

  依据:《南昌市房屋使用安全管理条例》第十条:

  房屋使用安全责任人应当承担下列房屋使用安全责任:

  (一)按照规划设计用途使用房屋;

  (二)检查、维修、养护房屋及其附属设施,及时排除房屋安全隐患并保留相关资料;

  (三)按照规定进行房屋装修;

  (四)按照规定灭治白蚁;

  (五)按照规定进行房屋安全鉴定;

  (六)对危险房屋及时治理、解除危险;

  (七)法律、法规规定的其他安全责任。

  Q2.收到安全鉴定应当采取哪些措施?

  依据:《南昌市房屋使用安全管理条例》第二十九条:

  区(县)人民政府房产主管部门应当自收到房屋安全鉴定报告或者相关信息之日起三日内,向房屋使用安全责任人发出督促解除危险通知书,提出对危险房屋的处理意见和解除危险期限。督促解除危险通知书提出立即停止使用意见的,区(县)人民政府房产主管部门应当立即提请本级人民政府采取应急处置措施。

  房屋使用安全责任人是危险房屋治理的责任主体,应当按照督促解除危险通知书提出的处理意见和解除危险期限,对危险房屋采取维修加固、拆除等解除危险措施。督促解除危险通知书提出立即停止使用意见的,房屋使用安全责任人应当及时撤离或者组织人员撤离。危及公共安全的,房屋使用安全责任人还应当及时设置明显的警示标志;对暂不能解除危险的,应当采取有效的安全防护措施。

  区(县)人民政府房产主管部门应当跟踪督促、指导、协调房屋使用安全责任人采取解除危险措施,其他有关部门和街道办事处、镇(乡)人民政府应当予以协助。

  Q3.发现违法装修应当如何处理?

  依据:《南昌市房屋使用安全管理条例》第四十一条:

  违反本条例第十五条规定,房屋使用安全责任人擅自拆改、变动建筑主体和承重结构,由区(县)人民政府城市管理主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处五万元以上十万元以下罚款。

  Q4.安全责任人未及时设立警示标志应当如何处理?

  依据:《南昌市房屋使用安全管理条例》第四十四条:

  违反本条例第十九条第二款规定,房屋使用安全责任人对于危险房屋未及时设置明显的警示标志或者采取有效的安全防护措施的,由区(县)人民政府房产主管部门责令限期改正;逾期不改正的,对个人处一百元以上一千元以下罚款,对单位处五千元处以上一万元以下罚款。

  Q5.住宅室内装修进行哪些活动可以处以罚款?

  依据:《住宅室内装饰装修管理办法》第三十八条:

  住宅室内装饰装修活动有下列行为之一的,由城市房地产行政主管部门责令改正,并处罚款:

  (一)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的,或者拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的,对装修人处5百元以上1千元以下的罚款,对装饰装修企业处1千元以上1万元以下的罚款;

  (二)损坏房屋原有节能设施或者降低节能效果的,对装饰装修企业处1千元以上5千元以下的罚款;

  (三)擅自拆改供暖、燃气管道和设施的,对装修人处5百元以上1千元以下的罚款;

  (四)未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案,擅自超过设计标准或者规范增加楼面荷载的,对装修人处5百元以上1千元以下的罚款,对装饰装修企业处1千元以上1万元以下的罚款。

  Q6.城市房屋由谁负责安全检查?

  依据:《城市危险房屋管理规定》第十五条:

  房屋所有人应定期对其房屋进行安全检查。在暴风、雨雪季节,房屋所有人应做好排险解危的各项准备;市、县人民政府房地产行政主管部门要加强监督检查,并在当地政府统一领导下,做好抢险救灾工作。

  Q7.经鉴定的危险房屋如何治理?

  依据:《城市危险房屋管理规定》第十七条:

  房屋所有人对经鉴定的危险房屋,必须按照鉴定机构的处理建议,及时加固或修缮治理;如房屋所有人拒不按照处理建议修缮治理,或使用人有阻碍行为的,房地产行政主管部门有权指定有关部门代修,或采取其它强制措施。发生的费用由责任人承担。

  Q8.鉴定费用如何承担?

  依据:《城市危险房屋管理规定》第十三条规定:

  房屋经安全鉴定后,鉴定机构可以收取鉴定费。鉴定费的收取标准,可根据当地情况,由鉴定机构提出,经市、县人民政府房地产行政主管部门会同物价部门批准后执行。

  房屋所有人和使用人都可提出鉴定申请;经鉴定为危险房屋的,鉴定费由所有人承担;经鉴定为非危险房屋的,鉴定费由申请人承担。

  Q9.什么原因造成事故的,房屋所有人应承担相应责任?

  依据:《城市危险房屋管理规定》第二十二条、第二十五条规定:

  因下列原因造成事故的,房屋所有人应承担民事或行政责任:

  (一)有险不查或损坏不修;

  (二)经鉴定机构鉴定为危险房屋而未采取有效的解危措施。

  给他人造成生命财产损失,已构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

  Q10.什么原因造成事故的,使用人、行为人应承担相应责任?

  依据:《城市危险房屋管理规定》第二十三条、第二十五条规定:

  因下列原因造成事故的,使用人、行为人应承担民事责任:

  (一)使用人擅自改变房屋结构、构件、设备或使用性质;

  (二)使用人阻碍房屋所有人对危险房屋采取解危措施;

  (三)行为人由于施工、堆物、碰撞等行为危及房屋。

  给他人造成生命财产损失,已构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

  给他人造成生命财产损失,已构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

  Q11.什么情况下,鉴定机构应承担相应责任?

  依据:《城市危险房屋管理规定》第二十四条、第二十五条规定:

  有下列情况的,鉴定机构应承担民事或行政责任:

  (一)因故意把非危险房屋鉴定为危险房屋而造成损失;

  (二)因过失把危险房屋鉴定为非危险房屋,并在有效时限内发生事故;

  (三)因拖延鉴定时间而发生事故。

  给他人造成生命财产损失,已构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

  Q12.拒不配合房屋安全隐患排查和整治或实施危害房屋结构安全的行为导致或可能导致人员、财产损失的,可能承担哪些法律责任?

  依据:《中华人民共和国民法典》第二百八十六条规定:

  业主大会或者业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。

  业主或者其他行为人拒不履行相关义务的,有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉,有关行政主管部门应当依法处理。

  依据:《中华人民共和国民法典》第一千二百五十二条规定:

  建筑物、构筑物或者其他设施倒塌、塌陷造成他人损害的,由建设单位与施工单位承担连带责任,但是建设单位与施工单位能够证明不存在质量缺陷的除外。建设单位、施工单位赔偿后,有其他责任人的,有权向其他责任人追偿。

  因所有人、管理人、使用人或者第三人的原因,建筑物、构筑物或者其他设施倒塌、塌陷造成他人损害的,由所有人、管理人、使用人或者第三人承担侵权责任。

  依据:《中华人民共和国治安管理处罚法》第五十条等规定:

  拒不配合或阻碍工作人员依法开展房屋安全隐患排查或采取解危措施等行为,可处警告或者二百元以下罚款;情节严重的,处五日以上十日以下拘留,可以并处五百元以下罚款。若存在暴力抗拒等情节严重行为,甚至可能构成妨害公务罪等犯罪行为。

  依据:《建设工程质量管理条例》第六十九条等规定:

  涉及建筑主体或者承重结构变动的装修工程,没有设计方案擅自施工的,由行政主管部门责令改正,处50万元以上100万元以下的罚款;房屋建筑使用者在装修过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构的,责令改正,处5万元以上10万元以下的罚款。

  依据:《中华人民共和国刑法》第一百三十七条规定:

  建设单位、设计单位、施工单位、工程监理单位违反国家规定,降低工程质量标准,造成重大安全事故的,对直接责任人员,处五年以下有期徒刑或者拘役,并处罚金;后果特别严重的,处五年以上十年以下有期徒刑,并处罚金。

  依据:《中华人民共和国刑法》第一百一十五条规定:

  因管理责任人未尽安全管理义务,导致隐患房屋倒塌等危害他人生命财产安全,情况严重的,可构成危险方法危害公共安全罪,依法应处三年以上七年以下有期徒刑;情节较轻的,处三年以下有期徒刑或者拘役。

  依据:《中华人民共和国刑法》第一百三十四条规定:

  建设单位、施工单位或其他责任主体在生产、作业中违反有关安全管理的规定,因而发生重大伤亡事故或者造成其他严重后果的,将可能构成重大责任事故罪,依法应处三年以下有期徒刑或者拘役;情节特别恶劣的,处三年以上七年以下有期徒刑。

  依据:《中华人民共和国刑法》第二百七十七条规定:

  以暴力、威胁方法阻碍国家机关工作人员依法执行职务的,处三年以下有期徒刑、拘役、管制或者罚金。暴力袭击正在依法执行职务的人民警察的,从重处罚。


我要补充
0

推荐阅读

高温作业企业三种费用支出的财税处理技巧

企业职工在高温环境下工作,企业一般会发生高温津贴、防暑降温品及药品、防暑降温费等支出。现就企业支出这些费用时如何进行财税处理进行分析。


  一、高温津贴的财税处理


  国家安全生产监督管理总局、卫生部、人社部、中华全国总工会联合印发的《防暑降温措施管理办法》(安监总安健〔2012〕89号,以下简称“89号文”)第十七条规定,劳动者从事高温作业的,依法享受岗位津贴。用人单位安排劳动者在35℃以上高温天气从事室外露天作业以及不能采取有效措施将工作场所温度降低到33℃以下的,应当向劳动者发放高温津贴,并纳入工资总额。


  《企业所得税法实施条例》第三十四条规定,企业发生的合理的工资薪金支出,准予扣除。前款所称工资薪金,是指企业每一纳税年度支付给在本企业任职或者受雇的员工的所有现金形式或者非现金形式的劳动报酬,包括基本工资、奖金、津贴、补贴、年终加薪、加班工资,以及与员工任职或者受雇有关的其他支出。


  《<企业会计准则第9号——职工薪酬>应用指南》规定,职工工资、奖金、津贴和补贴,是指企业按照构成工资总额的计时工资、计件工资、支付给职工的超额劳动报酬等的劳动报酬,为了补偿职工特殊或额外的劳动消耗和因其他特殊原因支付给职工的津贴,以及为了保证职工工资水平不受物价影响支付给职工的物价补贴等。


  无论是税收上,还是会计上以及相关部门的文件规定上,高温津贴均属于职工工资范畴,不属于职工福利费范畴。


  案例:A建筑公司按照省级有关部门规定的标准,于2017年6月向在高温环境下作业的工人发放高温津贴40000元。


  (一)税务处理


  (1)企业所得税处理。由于高温津贴属于职工工资范畴,根据《企业所得税法实施条例》第三十四条规定,企业发生的合理的工资薪金支出,准予扣除。


  (2)个人所得税处理。根据《个人所得税法实施条例》第八条规定,工资、薪金所得,是指个人因任职或者受雇而取得的工资、薪金、奖金、年终加薪、劳动分红、津贴、补贴以及与任职或者受雇有关的其他所得。因此,职工取得的高温津贴应与当月工资合并计算缴纳个人所得税。


  (二)会计处理(单位:元,下同)


  借:工程施工——合同成本  40000


  贷:应付职工薪酬——工资  40000


  二、防暑降温品及药品的财税处理


  89号文第十一条规定,用人单位应当为高温作业、高温天气作业的劳动者供给足够的、符合卫生标准的防暑降温饮料及必需的药品。不得以发放钱物替代提供防暑降温饮料。防暑降温饮料不得充抵高温津贴。


  《企业所得税法实施条例》第四十八条规定,企业发生的合理的劳动保护支出,准予扣除。《企业所得税法实施条例释义》明确,本条规定的劳动保护支出,需要满足以下条件:一是必须是确因工作需要,如果企业所发生的所谓的支出,并非出于工作的需要,那么其支出就不得予以扣除;二是为其雇员配备或提供,而不是给其他与其没有任何劳动关系的人配备或提供;三是限于工作服、手套、安全保护用品、防暑降温品等,如高温冶炼企业职工、道路施工企业的防暑降温品,采煤工人的手套、头盔等用品。


  从上面这两个文件的规定可知,企业为了维护在高温环境下作业的职工的身体健康和安全生产的需要,应当为职工配备防暑降温品及必需的药品等应急物品。而这种应急物品的支出,不属于职工福利费范畴,而属于劳动保护支出范畴。


  案例:B钢铁企业为增值税一般纳税人,于2017年6月为炼钢车间的工人购买了防暑降温饮料及必需的药品,取得的增值税专用发票上注明价款20000元,增值税额3400元(已经税务机关认证)。


  (一)税务处理


  (1)增值税处理。《增值税暂行条例》第十条规定,下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣:(一)用于非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物或者应税劳务;(二)非正常损失的购进货物及相关的应税劳务;(三)非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物或者应税劳务;(四)国务院财政、税务主管部门规定的纳税人自用消费品;(五)本条第(一)项至第(四)项规定的货物的运输费用和销售免税货物的运输费用。


  由于企业为在高温环境下作业的职工配备的防暑降温品及药品,属于劳动保护支出,不属于以上列举进项税额不得从销项税额中抵扣的情形,因此,购买的防暑降温饮料及药品,其进项税额允许从销项税额中抵扣。


  (2)企业所得税处理。由于企业为在高温环境下作业的职工配备的防暑降温饮料及药品,属于劳动保护支出,根据《企业所得税法实施条例》第四十八条规定,企业发生的合理的劳动保护支出,准予扣除。


  (3)个人所得税处理。由于从事高温作业的职工饮用的防暑降温饮料及药品,不属于《个人所得税法实施条例》第八条规定的工资、薪金所得项目,因此,无须缴纳个人所得税。


  (二)会计处理


  借:生产成本  20000


  应交税费——应交增值税(进项税额)  3400


  贷:银行存款  23400


  三、防暑降温费的财税处理


  (一)《财政部关于企业加强职工福利费财务管理的通知》(财企〔2009〕242号)第一条规定,企业职工福利费包括:为职工卫生保健、生活等发放或支付的各项现金补贴和非货币性福利,包括职工因公外地就医费用、暂未实行医疗统筹企业职工医疗费用、职工供养直系亲属医疗补贴、职工疗养费用、自办职工食堂经费补贴或未办职工食堂统一供应午餐支出、符合国家有关财务规定的供暖费补贴、防暑降温费等。


  (二)《国家税务总局关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知》(国税函〔2009〕3号,以下简称“3号文”)第三条规定,企业职工福利费包括:为职工卫生保健、生活、住房、交通等所发放的各项补贴和非货币性福利,包括企业向职工发放的因公外地就医费用、未实行医疗统筹企业职工医疗费用、职工供养直系亲属医疗补贴、供暖费补贴、职工防暑降温费、职工困难补贴、救济费、职工食堂经费补贴、职工交通补贴等。


  (三)根据《关于企业工资薪金和职工福利费等支出税前扣除问题的公告》(国家税务总局公告2015年第34号)第一条规定,列入企业员工工资薪金制度、固定与工资薪金一起发放的福利性补贴,符合3号文第一条规定的,可作为企业发生的工资薪金支出,按规定在税前扣除。不能同时符合上述条件的福利性补贴,应作为3号文第三条规定的职工福利费,按规定计算限额税前扣除。


  从上面第(一)项和第(二)项文件的规定可知,一般情况下,防暑降温费无论是在会计上还是在税收上均属于职工福利费范畴,但是,从第(三)项文件的规定可知,如果企业把防暑降温费列入企业员工工资薪金制度、固定与工资薪金一起发放,且符合3号文第一条规定的,可作为企业发生的工资薪金支出,按规定在税前扣除。这也就是说,随同工资一起发放的防暑降温费,在税收上,既可以按照职工福利费进行纳税处理,也可以按照工资薪金进行纳税处理。另外,从这三个文件的规定还可知,防暑降温费支付方式可以是现金,也可以是实物。


  (1)防暑降温费随同工资一起发放


  案例:C公司决定在每年夏季高温季节随同工资一起发放防暑降温费。2017年6月每人获得防暑降温费100元,其中,厂部10人,车间管理人员5人,车间工人300人,销售部门4人。会计处理如下:


  借:管理费用  1000


  制造费用  500


  生产成本  30000


  销售费用  400


  贷:应付职工薪酬——工资(防暑降温费)  31900


  (2)防暑降温费单独发放


  案例:D公司在2017年夏季给每位职工发放防暑降温费300元,其中,厂部7人,车间管理人员3人,车间工人200人,销售部门2人。会计处理如下:


  借:管理费用  2100


  制造费用  900


  生产成本  60000


  销售费用  600


  贷:应付职工薪酬——职工福利(防暑降温费)  63600


  (3)发放防暑降温品


  案例:E公司在2017年夏季给每位职工发放含税价格117元的防暑降温品。其中,厂部5人,车间管理人员3人,车间工人190人,销售部门2人。取得的增值税专用发票上注明价款20000元,增值税额3400元。


  ①增值税处理。根据《增值税暂行条例》第十条规定,购进货物用于集体福利,其进项税额不得从销项税额中抵扣。会计处理如下:


  购进防暑降温品时,


  借:应付职工薪酬——职工福利(防暑降温品)  23400


  贷:银行存款  23400


  发放防暑降温品时,


  借:管理费用  585


  制造费用  351


  生产成本  22230


  销售费用  234


  贷:应付职工薪酬——职工福利(防暑降温品)  23400


  ②企业所得税处理。《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》(国税函〔2008〕828号)第二条第(三)项规定,企业将资产用于职工奖励或福利,因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产,应按规定视同销售确定收入。《国家税务总局关于企业所得税有关问题的公告》(国家税务总局公告2016年第80号)第二条规定,企业发生《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》(国税函〔2008〕828号)第二条规定情形的,除另有规定外,应按照被移送资产的公允价值确定销售收入。


  从上面的政策规定可知,给职工发放防暑降温品应视同销售行为,按照购买时的价格确认收入,在年终企业所得税汇算清缴时应调增视同销售收入23400元,同时调增视同销售成本23400元。


  (4)发放防暑降温费个人所得税处理。根据《个人所得税法实施条例》第八条规定,防暑降温费无论是随同工资一起发放,还是单独发放,以及发放防暑降温品的,均应当与发放当月工资合并计算缴纳个人所得税。


房地产企业投资性房地产税会疑难解析

作为房地产开发企业自行开发建造的房产,成本在“开发成本”科目归集,建成后应当属于企业“存货”,即类似于商贸企业持有以备出售的产成品或商品由“开发成本”转入“开发产品”。“开发产品”本身就是房地产企业的存货,不应计提折旧,但需要类比存货期末计量方式进行减值测试。


  此时,开发产品即为地产财务人员熟悉的现售房,如果企业已经完成土地增值税清算,未出售现房即为企业的尾盘,其成本一般按照土增清算中已经确认的单方成本*已售房源建筑面积求出,虽然已经建成可售但是从未投入使用因此销售还是按照新房处理。


  一、“开发产品”转为“投资性房地产”


  首先,从性质上“投资性房地产”是指企业为赚取租金或资本增值,或两者兼而有之而持有的房地产。以下我们分情况解释:


  1.开发产品转自持自用


  比如房开企业建成项目,后续将部分空置房转为办公室或储藏室等自用,这种情况应当将对应的“开发产品”成本转为“固定资产”,后续正常折旧。


  按照《中华人民共和国企业所得税法实施条例》相关规定,房屋、建筑物等折旧年限不得低于20年,因此企业在账务处理时为减少税会差异,建议可以将该类“固定资产”折旧年限确定为20年。


  2.开发产品出租


  有别于上一种,此时开发商是准备或者已经将空置房作为租赁房产,出租给物业或者其他主体以赚取租金收入,按照《企业会计准则》的要求应当将该部分出租房产由“开发产品”转为“投资性房地产”。


  在账务处理时遵循“非投资性房地产”与“投资性房地产”的转换方式进行,同时还要区分“投资性房地产”后续是按照成本模式计量,还是公允价值模式计量。简单地解释,成本模式下的“投资性房地产”其后续计量与“固定资产”其实差别不大,也需要正常按期折旧;相反公允价值模式下投房更像是一种投资,不计提折旧可以在账面反应其价值波动。


  成本模式具体分录如下:


  借:投资性房地产(倒挤账面金额)


  存货跌价准备(如有)


  贷:开发产品


  公允价值模式转换分录


  需要考虑借贷差异的不同影响,将差额计入“公允价值变动损益”(借差)或“其他综合收益”(贷差)。


  注意


  开发产品可售未售不需要转为投资性房地产,原理刚才已经解释过了,房地产企业行业特殊性,其生产的“存货”就是“开发产品”即待售房,因此不满足出售以图资本增值,因而不需要转为将无法售出的现房转为“投资性房地产”。


  二、“投资性房地产”房产税、土地使用税的计算


  经过上述分析,我们可以看出,投资性房地产的入账价值,主要取决于开发产品的账面价值,而“开发产品”如果其本身包含在地上可售面积内,其成本构成应当包含土地成本、建安成本、公共配套成本等可直接或间接归属的成本。


  因此,当“开发产品”转为“投资性房地产”后,租赁期内应当按照租金作为房产税的计税依据,而免租期内按照房产原值计算房产税时应当考虑房屋的全成本而不应当将土地成本进行剥离,即转为“投资性房地产”后不会影响资产计税基础发生变化。(财税[2010]121号)


  同理,土地使用税也是一样的,“投资性房地产”也需要正常计算缴纳土地使用税。


  三、“投资性房地产”税会差异


  1.资产减值损失


  “投资性房地产”成本模式下如发生“资产减值损失”,根据《企业所得税法》第十条与《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第五十五条相关规定,“除国务院财政、税务主管部门规定可以确认损益外,不得调整该资产的计税基础。”可见,税法并不承认一般性资产减值损失,需要在企业所得税计算时纳税调增。


  2.累计折旧


  主要针对公允价值模式下“投资性房地产”在账面不计提折旧,不减值,但是在每期末需要确认公允价值变动。


  税法层面主要借鉴北京市税务局2019年《企业所得税实务操作政策指引》以及秉持《企业所得税法》及《实施条例》的执法口径,一般认为公允价值模式下“投资性房地产”账面不计提折旧,但是在企业所得税纳税调整时需要考虑折旧金额,并且进行纳税调减,同时,相关资产的公允价值损益波动税法不认可,除非相关资产处置,否则也需要进行纳税调整。


小程序 扫码进入小程序版
小程序 扫码进入学习更多课程