房企以销代融融资模式下的税会处理
发文时间:2021-12-22
作者:李欣
来源:中道财税
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房开企业融资困难、融资成本高,在三条红线的政策下,面临巨大的融资压力,迫使中小型企业融资方式多样化发展,以销代融模式应运而生。


  一、什么是以销代融?


  模式一:开发商为了快速回笼资金,将现有楼盘实现快速销售,以降低销售收入为代价,短期内获取大量资金,替代向金融机构融资,降低融资成本,实现资金盘活。


  模式二:开发商与金融机构签订销售合同,并在房管局办理网签合同备案,此时虽不办理不动产权证,但是已作为销售处理。同时在销售合同中约定,开发商在一段时间内以某一价格或按照约定利率支付利息的方式回购该批房产,后期实现再次销售,以解决资金周转问题。在此模式下,实质上形成了融资性售后回购。


  二、融资性售后回购业务的条件及要求是什么?


  融资性售后回购的前提条件为购买方是经批准具有从事融资租赁业务资质的金融机构,双方签订销售合同,合同中需明确约定回购日期或固定利率,取得利息的一方增值税作为利息收入处理,在销售时销售方不得确认收入。


  三、融资性售后回购业务的账务处理


  案例:某房地产开发企业2021年12月1日将一栋已完工的写字楼销售给乙银行(经批准具有从事融资租赁业务资质),合同约定售价为10000万元,同时约定2024年11月30日该房企按照11800万元将该写字楼重新购回。


  分析:这项交易实质上是房地产企业将房产做抵押担保,向银行支付的借款利息为1800万元,期限3年,每年应付利息600万元,年资金成本为6%。其所售房产虽然签订网签合同,但实质上未完成交付,主要风险和报酬并没有发生实质上的转移,仍留在该房地产公司,因此不能确认收入。会计分录如下:


  1、销售房产时(此时销售方不确认收入):


  销售方:


  借:银行存款  10000


  贷:其他应付款  10000


  购买方:


  借:其他应收款  10000


  贷:银行存款  10000


  2、在融资性售后回购模式下,根据销售合同的约定不同,分为回购价格大于等于原售价,或回购价格小于原售价。


  (1)如果回购价格大于等于原售价,回购价与原售价之间的差额,销售方在回购期间,依据合同的约定计提利息费用,购买方确认利息收入。


  (2)如果回购价格小于原售价,同时双方的销售合同约定了按期支付的利息,销售方应确认利息支出,购买方确认利息收入。


  销售方:


  借:财务费用-利息支出  1800


  贷:其他应付款  1800


  购买方:


  借:其他应收款  1800


  贷:其他业务收入-利息收入  1698.11(1800/1.06)


  应交税费-应交增值税(销项税额)  101.89


  3、销售方购回商品时,作如下会计分录:


  销售方:


  借:其他应付款  11800


  贷:银行存款  11800


  购买方:


  借:银行存款  11800


  贷:其他应收款  11800


  四、融资性售后回购业务的税务处理


  1、增值税


  根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)附件1《营业税改征增值税试点实施办法》销售服务、无形资产、不动产注释规定,“一、销售服务(五)金融服务各种占用、拆借资金取得的收入,包括金融商品持有期间(含到期)利息(保本收益、报酬、资金占用费、补偿金等)收入、信用卡透支利息收入、买入返售金融商品利息收入、融资融券收取的利息收入,以及融资性售后回租、押汇、罚息、票据贴现、转贷等业务取得的利息及利息性质的收入,按照贷款服务缴纳增值税。”


  上例中,房地产企业出售、回购资产的行为,不征收增值税。


  2、企业所得税


  根据《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》(国税函〔2008〕875号)“一、除企业所得税法及实施条例另有规定外,企业销售收入的确认,必须遵循权责发生制原则和实质重于形式原则。(三)采用售后回购方式销售商品的,销售的商品按售价确认收入,回购的商品作为购进商品处理。有证据表明不符合销售收入确认条件的,如以销售商品方式进行融资,收到的款项应确认为负债,回购价格大于原售价的,差额应在回购期间确认为利息费用。”


  上例中,房地产企业出售资产的行为,形成了实质性的融资性售后回购,不应确认为销售收入,支付的利息作为财务费用在税前扣除。


  3、土地增值税


  关于融资性售后回购业务如何缴纳土地增值税问题,税法没有明确的规定。根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)规定:“一、关于土地增值税清算时收入确认的问题:土地增值税清算时,已全额开具商品房销售发票的,按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的,以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。”


  上例中,房地产企业销售的房产权属实质性未发生转移,虽然在形式上,具备了交纳土地增值税的条件,但实质上是属于融资性售后回购。判断要点:权属是否发生转移?是否形成了销售?在此基础上,根据实质性原则去判断业务实质是什么。笔者认为,上例不属于土地增值税的应税范围。在实务中,还需与主管主管机关充分的沟通。


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  同时,增值税的课税对象是商品或者服务流转的增值额。而在甲公司的重组方案中,其抵债价格是按照公司剩余的股票资产价值和数量,为了方便执行债权分配而倒算出的数额。案例中,甲公司剩余债权金额为7200万元,剩余股票数量为800万股,因此确定每股股票抵债价格为9元。但如果假设剩余股票数量为1600万股,则每股抵债价格为4.5元;如果剩余股票数量为2400万股,则每股抵债价格为3元。可见,甲公司的每股抵债价格不是市场交易结果的体现,而是人为确定的推算金额,无法正确衡量该股票抵债交易的实际增值情况,违背了增值税以增值额为课税对象的基本逻辑。

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税务机关拍卖纳税人财产抵缴欠税的行为是否应交税的讨论

田野在其公众号《新田野财税》中有一个四川学员质疑其观点:政府罚款3亿,企业没钱支付,便以房产抵罚款,田野认为不应交税,该学员认为应交。田野进一步举例:纳税人欠税,税务机关查封、依法拍卖或者变卖其价值相当于应纳税款的商品、货物或者其他财产,以拍卖或者变卖所得抵缴税款,纳税人以物抵税的行为也不交税。

  本文认为田野老师大错特错了。

  先看三个案例,以是否应交增值税论证行为是否是应税行为:

  1、A公司私自印制发票,税务机关根据《发票管理办法》没收印制发票的设备,拍卖或申请法院拍卖,A公司是否应交增值税?

  2、B公司欠税100万,税务机关拍卖或申请法院拍卖B公司设备,以拍卖款抵缴欠税。 B公司是否应交增值税?

  3、C公司欠D公司100万,D公司申请法院拍卖C公司设备,以拍卖款偿债,C公司是否应交增值税?

  答案是:A公司不应交增值税,B、C公司应交增值税,分析如下:

  《增值税暂行条例》第一条规定:

  在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务,销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人,为增值税的纳税人,应当依照本条例缴纳增值税。结合《增值税暂行条例》其他规定,增值税纳税义务发生应具备四个条件:(1)在境内,(2)发生应税行为,(3)有偿,(4)不是自我服务。

  案例1中税务机关根据《发票管理办法》没收A公司案涉设备的行为是行政处罚行为,自罚没行为生效时,该设备所有权即归国家所有,罚没行为生效时罚没物品所有权已变更这一点是与案例2、3的重要区别。罚没行为对A公司是行政处罚,当然不是应税行为,其后因设备所有权已不属于A,拍卖行为也与A无关。所以A公司就该行为而言不是增值税纳税义务人。

  税务机关是否应交增值税?根据《罚没财物管理办法》(财税[2020]54号)的规定:

  执罚部门应拍卖或变卖罚没物品并上缴国库,纳入一般公共预算管理,罚没收入属于政府非税收入;或者将罚没物品交由同级财政部门统一管理。

《财政部 国家税务总局关于罚没物品征免增值税问题的通知》(财税字[1995]69号)特别规定:

  行政机关就罚没物品取得的罚没收入不交增值税。所以一般情况下执罚部门拍卖或变卖罚没物品是不交增值税的。但是若执罚部门罚没物品后拍卖或变卖收入未上缴国库,或未交由同级财政部门统一管理而留下自用,则不符合财税字[1995]69号文的规定,执罚部门即应交增值税。

  《国家税务总局关于罚没的竹木变价收入是否征收增值税问题的批复》(国税函[1998]460号)中明确:

  未上缴国库,不属于财税字[1995]69号文件规定的不予征收增值税的范围。

  若执罚部门根据财税[2020]54号文的规定将罚没物品如红旗轿车交由同级财政部门统一管理,之后财政部门根据需要又将该红旗轿车拨付该执罚部门。该执罚部门将来处置该红旗轿车时是否应交增值税?行政机关发生应税行为譬如销售货物是否应交增值税?当然应交。此时是行政机关正常销售货物的行为,与财税字[1995]69号文件规定的就罚没物品取得的罚没收入不交增值税的情形截然不同。

  案例2中税务机关拍卖或申请法院拍卖B公司设备时,该设备所有权仍属B公司所有,所有权归属是分析是否为应税行为的关键。包括税务机关在内的执罚部门无权没收与违法行为无关的财产,其拍卖行为对于B公司而言不是行政处罚,而是强制其履行纳税义务的行政措施,采取扣押、查封措施后依法拍卖,以拍卖所得抵缴3亿罚款是同样的道理。B公司在境内发生了转让财产所有权的销售行为并取得了对价,是增值税的纳税义务人,并不需要考虑B公司是自愿拍卖履行纳税义务还是被强制履行纳税义务。如果立法精神是B公司自愿拍卖,就其所得履行纳税义务,其拍卖行为是应税行为,而行政机关依法拍卖从而强制其履行纳税义务就不是应税行为,且不说不符合增值税的相关规定,更会助长纳税人的另一种恶行,并增加行政成本:在欠税又无纳税必要资金的情况下,绝不主动变卖财产以其所得抵交欠税,而是坐等行政机关强制执行从而就财产的转让行为不交增值税,岂不荒唐!《国家税务总局关于人民法院强制执行被执行人财产有关税收问题的复函》(国税函[2005]869号)也明确:法院的强制执行活动即拍卖、变卖行为属司法活动,不具有经营性质,不属于应税行为,税务机关不应向法院的强制执行活动征税。但无论是纳税人的自主行为,还是法院强制执行,纳税人均应就拍卖、变卖财产的全部收入依法缴税,法院应当协助。

  案例3应交增值税,朋友们不会错,不再赘述。

  作者单位:河南正平税务师事务所(普通合伙)


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