亲子之间房屋过户税务大比拼
发文时间:2021-11-16
作者:梁亚丽
来源:税律风云
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 好友大明最近遇到了难题,老是愁眉不展,经过询问得知,2015年10月,大明以100万元价格购入重庆市一套住房(该住房为大明唯一住房),面积120平方米。2020年12月,大明准备将该住房过户给自己的儿子小明(经税务机关确认的不含税市场价格为200万元),小明已有一套住房。并且小明计划持有2年以后再以250万元的价格将该套住房对外出售。大明听邻居说,之前他们把房子过户给孩子交了不少税,一时间,大明不知道该何去何从,最终找到了老朋友小必来帮忙。


  下面我们就分几种情况详细来分析,假设除相关税费外,不考虑转让过程中的其他费用,六税二费减半征收,契税税率为3%。


  方案一:大明采取赠与方式将房屋过户给小明,两年后小明再将房屋出售


  1、赠与环节


  大明涉税情况:


  (1)增值税


  根据财税[2016]36号附件3,个人将不动产无偿赠送给子女可以免征增值税。


  (2)印花税


  根据《印花税暂行条例》及实施细则规定,房屋转让需要按照产权转移书据缴纳印花税。


  应纳税额=2000000*0.05%*50%=500元。


  (3)个人所得税


  根据财政部 税务总局公告2019年第74号,房屋产权人将房屋赠与子女,双方均不征收个人所得税。


  (4)土地增值税


  根据财税字[1995]48号、土地增值税条例实施细则,房屋所有权人将房屋赠与直系亲属不征收土地增值税。


  小明涉税情况:


  (1)契税


  根据国税发[2006]144号、《契税暂行条例》及实施细则规定,赠与房屋过程中,接受赠与的个人需依法全额缴纳契税。


  应纳税额=2000000*3%=60000元。


  (2)印花税


  按照产权转移数据缴纳印花税。


  应纳税额=2000000*0.05%*50%=500元。


  (3)个人所得税


  根据财政部 税务总局公告2019年第74号,房屋产权人将房屋赠与子女,双方均不征收个人所得税。


  2、出售环节


  (1)增值税


  根据财税[2016]36号附件3,个人将购买2年以上的住房对外销售的,免征增值税。


  (2)印花税


  根据财税[2008]137号第二条,个人销售或购买住房暂免缴纳印花税。


  (3)土地增值税


  根据财税[2008]137号第三条,个人销售或购买住房暂免缴纳土地增值税。


  (4)个人所得税


  按照实际成本计算征收时,根据财税[2009]78号第五条,转让受赠房屋时,扣除的成本金额为原捐赠人的实际购置成本、赠与及转让过程中受赠人支付的相关税费。


  应纳税额=(2500000-1000000-60000-500)*20%=287900元


  实务操作中,在房管中心办理过户时系统直接按照核定征收计算应纳税额,重庆市目前个人销售住宅的核定征收率为1%。如果按照核定征收模式,应纳税额为25000元(250万元*1%)。


  此方案下大明和小明最低纳税款为500+60000+500+25000=86000元。


  方案二:大明先将该住房以200万元的价格出售给小明,两年后再以250万元对外出售


  1、大明出售住房环节


  大明涉税情况:


  (1)增值税


  根据财税[2016]36号附件3,个人将购买2年以上的住房对外销售的,免征增值税。


  (2)印花税


  根据财税[2008]137号第二条,个人销售或购买住房暂免缴纳印花税。


  (3)个人所得税


  根据国税发[2007]33号第三条,个人转让自用5年以上家庭唯一生活用房,免征个人所得税。


  (4)土地增值税


  根据财税[2008]137号第三条,个人销售或购买住房暂免缴纳土地增值税。


  小明涉税情况:


  (1)契税


  根据财税[2016]23号,个人购买第二套改善用房,面积为90平方米以上的减按2%的税率缴纳契税。


  应纳税额=2000000*2%=40000元。


  (2)印花税


  根据财税[2008]137号第二条,个人销售或购买住房暂免缴纳印花税。


  2、小明出售环节


  (1)增值税:免征。


  (2)印花税:暂免征收。


  (3)土地增值税:暂免征收。


  (4)个人所得税


  若采用计算征收的方式:


  应纳税额=(2500000-2000000-40000)*20%=92000元


  同方案一,若采用核定征收方式,小明应纳个人所得税金额为25000元。


  方案二下大明和小明的整体最低税负=40000+25000=65000元。


  方案三:大明直接将住房对外销售,再将销售货币赠与小明。


  该方案下,为保持与以上方案一致口径,确保销售价款能够达到250万元,大明需继续持有房屋2年后再进行转让。


  1、出售环节


  (1)增值税:免征。


  (2)印花税:免征。


  (3)土地增值税:免征。


  (4)个人所得税:免征。


  2、大明赠与销售款项给小明


  不存在税款。


  方案三下整体税负为0。


  小必总结


  经过以上分析,大家有赠送房屋的情况,大概心里有数了吧?不同方案下的税负差异可见一斑,有房屋过户的亲们,且要好好分析呀!


  另外不论亲子之间,夫妻之间进行房产交易,都是我们所谓的大家庭内部的交易行为。但是近来房地产税的呼声颇高,新的房地产税极有可能把以上大家庭进行细化拆分,以标准范围内的小家庭为单位,确认人均面积,对于超过人均面积的部分按照超额累进税率计算征税(目前推测),那么在这样的情况下,家庭单元如何确认,房产如果落户,将是我们后续关注的问题。对于房屋到底要不要过户,我们也不用操之过急,先把握好当下的税收,同时高瞻远瞩,持续关注房地产税的后续走势,待政策落地,我们将继续为大家分析。


我要补充
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税务机关拍卖纳税人财产抵缴欠税的行为是否应交税的讨论

田野在其公众号《新田野财税》中有一个四川学员质疑其观点:政府罚款3亿,企业没钱支付,便以房产抵罚款,田野认为不应交税,该学员认为应交。田野进一步举例:纳税人欠税,税务机关查封、依法拍卖或者变卖其价值相当于应纳税款的商品、货物或者其他财产,以拍卖或者变卖所得抵缴税款,纳税人以物抵税的行为也不交税。

  本文认为田野老师大错特错了。

  先看三个案例,以是否应交增值税论证行为是否是应税行为:

  1、A公司私自印制发票,税务机关根据《发票管理办法》没收印制发票的设备,拍卖或申请法院拍卖,A公司是否应交增值税?

  2、B公司欠税100万,税务机关拍卖或申请法院拍卖B公司设备,以拍卖款抵缴欠税。 B公司是否应交增值税?

  3、C公司欠D公司100万,D公司申请法院拍卖C公司设备,以拍卖款偿债,C公司是否应交增值税?

  答案是:A公司不应交增值税,B、C公司应交增值税,分析如下:

  《增值税暂行条例》第一条规定:

  在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务,销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人,为增值税的纳税人,应当依照本条例缴纳增值税。结合《增值税暂行条例》其他规定,增值税纳税义务发生应具备四个条件:(1)在境内,(2)发生应税行为,(3)有偿,(4)不是自我服务。

  案例1中税务机关根据《发票管理办法》没收A公司案涉设备的行为是行政处罚行为,自罚没行为生效时,该设备所有权即归国家所有,罚没行为生效时罚没物品所有权已变更这一点是与案例2、3的重要区别。罚没行为对A公司是行政处罚,当然不是应税行为,其后因设备所有权已不属于A,拍卖行为也与A无关。所以A公司就该行为而言不是增值税纳税义务人。

  税务机关是否应交增值税?根据《罚没财物管理办法》(财税[2020]54号)的规定:

  执罚部门应拍卖或变卖罚没物品并上缴国库,纳入一般公共预算管理,罚没收入属于政府非税收入;或者将罚没物品交由同级财政部门统一管理。

《财政部 国家税务总局关于罚没物品征免增值税问题的通知》(财税字[1995]69号)特别规定:

  行政机关就罚没物品取得的罚没收入不交增值税。所以一般情况下执罚部门拍卖或变卖罚没物品是不交增值税的。但是若执罚部门罚没物品后拍卖或变卖收入未上缴国库,或未交由同级财政部门统一管理而留下自用,则不符合财税字[1995]69号文的规定,执罚部门即应交增值税。

  《国家税务总局关于罚没的竹木变价收入是否征收增值税问题的批复》(国税函[1998]460号)中明确:

  未上缴国库,不属于财税字[1995]69号文件规定的不予征收增值税的范围。

  若执罚部门根据财税[2020]54号文的规定将罚没物品如红旗轿车交由同级财政部门统一管理,之后财政部门根据需要又将该红旗轿车拨付该执罚部门。该执罚部门将来处置该红旗轿车时是否应交增值税?行政机关发生应税行为譬如销售货物是否应交增值税?当然应交。此时是行政机关正常销售货物的行为,与财税字[1995]69号文件规定的就罚没物品取得的罚没收入不交增值税的情形截然不同。

  案例2中税务机关拍卖或申请法院拍卖B公司设备时,该设备所有权仍属B公司所有,所有权归属是分析是否为应税行为的关键。包括税务机关在内的执罚部门无权没收与违法行为无关的财产,其拍卖行为对于B公司而言不是行政处罚,而是强制其履行纳税义务的行政措施,采取扣押、查封措施后依法拍卖,以拍卖所得抵缴3亿罚款是同样的道理。B公司在境内发生了转让财产所有权的销售行为并取得了对价,是增值税的纳税义务人,并不需要考虑B公司是自愿拍卖履行纳税义务还是被强制履行纳税义务。如果立法精神是B公司自愿拍卖,就其所得履行纳税义务,其拍卖行为是应税行为,而行政机关依法拍卖从而强制其履行纳税义务就不是应税行为,且不说不符合增值税的相关规定,更会助长纳税人的另一种恶行,并增加行政成本:在欠税又无纳税必要资金的情况下,绝不主动变卖财产以其所得抵交欠税,而是坐等行政机关强制执行从而就财产的转让行为不交增值税,岂不荒唐!《国家税务总局关于人民法院强制执行被执行人财产有关税收问题的复函》(国税函[2005]869号)也明确:法院的强制执行活动即拍卖、变卖行为属司法活动,不具有经营性质,不属于应税行为,税务机关不应向法院的强制执行活动征税。但无论是纳税人的自主行为,还是法院强制执行,纳税人均应就拍卖、变卖财产的全部收入依法缴税,法院应当协助。

  案例3应交增值税,朋友们不会错,不再赘述。

  作者单位:河南正平税务师事务所(普通合伙)


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