地下车位永久租赁涉税分析
发文时间:2019-12-11
作者:智慧源地产财税
来源:智慧源地产财税
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很多开发商都在开卖人防地下车位,但对车位属性却语焉不详,很多业主并不知购买后无产权。还有开发商直接跟业主签署长期租赁协议,租赁期达到40年或更久。


  我国《合同法》第214条规定:“租赁期限不得超过20年。超过20年的,超过部分无效。租赁期限届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。”对于现实中的永久租赁,根据财税[2016]36号文件规定,应视同销售,缴10%增值税。


  关于房产公司出租地下车位一次性收费如何纳税


  根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的有关规定,土地增值税是对出售或者以其他方式有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的行为所征收的税。出售或转让应当以办理相应产权为标志,产权未发生转移就不构成出售或转让。只出租地下车位的行为,因为没有发生使用权的转移,不需要缴纳土地增值税,针对转让车位使用权取得的收入,应缴纳以下税款:


  1、增值税


  对具有明确租赁年限的房屋租赁合同,无论租赁年限为多少年,均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权,应按照“不动产租赁”征收增值税,增值税税率为10%,计税依据为取得的租赁收入。


  (一)一般纳税人出租不动产


  增值税一般纳税人出租不动产,其不动产为2016年5月1日以后取得,或虽然是2016年4月30前取得但其自愿选择一般计税方法的税率10%,在出租不动产所在地预交3%税款,剩余应交税款回机构所在地申报缴纳。应就地预交的增值税=[收取的租金/(1+10%)]*3%,回机构所在地再申报缴纳的增值税=[收取的租金/(1+10%)]*10%-已经预交的税款。


  一般纳税人出租的不动产系2016年4月30日前取得,选择简易计税办法征收率为5%。应就地预缴的增值税款=[含税销售额/(1+5%)]*5%;回机构所在地申报缴纳的税款=[含税销售额/(1+5%)]*5%-已预交税款


  (二)小规模纳税人出租不动产


  小规模纳税人出租不动产适用5%征收率。出租不动产预交税款=[含税销售额/(1+5%)]*5%;机构所在地申报缴纳的税款=[含税销售额/(1+5%)]*5%-已预交税款。


  2、房产税


  房产税是以房产为征税对象。房产是以房屋形态表现的财产。根据规定,凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑,包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等,均应当依照有关规定征收房产税。上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构,能够遮风避雨,可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。根据此规定,地下车库属于房产范畴,应当征收房产税。对房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据,按出租收入的12%征收房产税。


  3、企业所得税


  车位租赁收入组成企业所得税应税收入。企业所得税法实施条例第十九条规定,企业所得税法第六条第(六)项所称租金收入,是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。租金收入,按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。


  4、城镇土地使用税


  对车位所拥有的土地使用权面积,应当按当地税务机关确定的标准,按期缴纳城镇土地使用税。


  5、印花税


  房屋租赁合同属于印花税征税范围,应按合同总金额的千分之一缴纳印花税。


我要补充
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地下车位产权或使用权转让实务分析与纳税详解

目录


  一、增值税


  二、土地增值税


  三、企业所得税


  四、房产税


  五、城镇土地使用税


  笔者按:


  车位可以简单的分为两种,一种是能办出产权证的,另一种是不能办出产权证的,即计容或不计容,不计容车位通常不能办理产权证,常见的不能办出产权证的车位也可以简单的分为两种:


  一种是已经列入公摊面积的车位,只要列入了公摊,从法律上来说就属于不能办出产权证的车位,属于全体业主共有。因此该类车位不可以购买产权,但可以出租或转让车位使用权。


  另一种是人防车位,即是指为了保障战乱时期人员的掩蔽、人民防空指挥、医疗救护而单独修建的位于地下的防护建筑,是国家强制要求配套的建筑,禁止开发商销售,人防车位不同于其它车位,有着其特殊性。因为人防车位所占的面积属于人防工程,建设部相关条例已明确规定,作为人防工程的地下室不计入公用建筑面积。因此,人防车位既不属于开发商,也不属于全体业主共有,该类车位也不可以购买产权,而只能出租或转让车位使用权。

 一、增值税


  一般而言,车位无论销售产权或使用权,取得的收入视同价外费用,可以按增值税预征率缴纳增值税,在实际操作中,可以结合当地税务规定,制定相应销售政策,减少税负,如售房赠送车位使用权,在销售收入没有减少的前提下,可实现车位使用权转让,在购房合同中可约定买房赠车位使用权,符合有偿赠送的条件,可不视同销售计税。


  采用买房赠车位使用权的销售方式,按照销售房屋和车位拆分销售价格,并分别签订房屋和车位使用权转让合同,房屋销售合同价格应与发票价格一致,赠送车位使用权可在发票的备注栏注明金额,需要注意的是,车位使用权的年限一定要约定与房屋所有权年限一致,车位使用权转让价格不能明显低于市场价格,否则会被税务局按照出租不动产征收房产税,或视同销售按同类不动产的平均价格确定,缴纳增值税、土地增值税及企业所得税等。


  二、土地增值税


  根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6号)规定,只有产权权属转移才属于土地增值税应税收入,车位出租按租赁计征,无产权车位收入不属于土地增值税的应税行为,其成本区分不同情况处理,对于符合非营利性配套条件的支出可分摊入可售面积对应成本扣除,否则作为其他无产权支出,成本单独确认,不计入土地增值税扣除项目,也就是说,计容面积才可分摊土地及建安成本,非营利性的人防车位建造成本可以计入公共配套设施费,作为土地增值税扣除项目。


  对于车位销售,预征土地增值税时应归类于其他房产,房地产开发企业对购房者随房屋一并购买的车位,在预征土地增值税时,采用随房确认的原则:销售房屋为普通住宅的,地下室按普通住宅标准确定,销售房屋为非普通住宅或其他房地产项目的,地下室、车库按照非普通住宅或其他房地产项目确定,待清算时并入住宅以外其他房地产项目。


  受房地产调控政策的影响,由于捆绑增加区域成交单价,部分地区不再允许捆绑式销售,同时,单独销售的车位等,按照“三分法”,作为其他处理,非人防车位同样分摊相关成本,并参与清算。


  三、企业所得税


  车位单独出售的,按发票或车位使用权出让合同确认不动产销售收入,同时按建造成本确认营业成本,缴纳企业所得税;


  采用买房赠车位使用权的销售方式,按照销售房屋和车位拆分销售价格,并分别签订房屋和车位使用权转让合同,车位使用权应分摊的销售收入在发票的备注栏注明,按发票复印件或车位使用权出让合同确认不动产销售收入,同时按建造成本确认营业成本,缴纳企业所得税。


  四、房产税


  目前开发商对车位的处理,除了出租外,一般采取转让车位使用权的方式,转让年限与车位所在的土地使用权年限一致,目前对于出让车位使用权属于土地增值税范畴,还是房产税范畴,争议颇大。执行土增清算地区较多。


  笔者认为,车位出租使用权按销售不动产处理,纳入土地增值税范畴,按《合同法》第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。


  同时,按照《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)明确“转让建筑物有限产权或永久使用权转让以及在转让建筑物或构建物时一并转让其所占土地使用权的,按销售不动产缴纳增值税”,一则作为土地增值税清算项目可以分摊建造成本,适当降低增值率,二则预交土地增值税,税率较房产税低,一定程度上为企业节约资金成本。


  五、城镇土地使用税


  《关于房产税、城镇土地使用税的有关问题的通知》(财税[2009]128号)第四条,对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地,按规定征收城镇土地使用税。其中已取得地下土地使用权证的,按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款;未取得地下土地使用权证或地下土地使用权上未标明土地面积的,按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。


  笔者认为,如车位自用或用于出租的,则需按照上述规定缴纳城镇土地使用税。


几种特定收入情形下涉税分析

财会[2017]22号 财政部关于印发《企业会计准则第14号——收入》的通知(以下简称准则),其最大的亮点是侧重引导企业增强合同意识、规范合同管理,提升收入信息的质量和透明度,并要求不同类型企业分阶段逐步实施,然而其约定的会计账务处理与税法规定存在诸多不同,并且准则原文表述很多源自国外准则的直接翻译,语言较为晦涩难懂,理解起来较为困难,本文特从日常经营中选取几种常见的情形下销售行为的税会确认进行较为详细的分析,力求采用较为通俗的表述,以期对大家工作学习有所帮助。


  一、奖励积分的销售


  奖励积分做为一种促销行为司空见惯,客户每消费一定的金额后即可获得相应的积分,然后可以用积分享受一定的价格折扣或者去兑换一定的商品,各行各业普遍会采用该策略。按照准则的说法,规范的表述为:附有客户额外购买选择权的销售。


  例1:2019年8月,甲连锁药业公司系一般纳税人,为增强业绩,推出一项营销计划,客户在甲公司的任一连锁药店每消费10元即可获得1个积分,每个积分价值1元,每个积分从消费次月起开始生效,在购物时大约有80%的药品(有的药品不参与活动)可以在消费满100元时用30个积分(即只需付70元),但是积分不能享受现金购买即按正常销售价格98折的优惠,到次年3月31日活动结束积分全部失效。假定当月甲药店消费100万元(含税),共送出积分10万元,根据历史经验,积分从次月起生效。甲公司估计该积分的兑换率为90%。


  分析:甲公司通过授予客户积分以优惠价格购买商品的活动,等于向客户提供了一项重大权利,按照权利对等的原则,相当于自己承担了一项单独的履约义务。客户购买商品的当期售价为100万元,考虑积分90%的兑换80%商品的情形,甲公司估计积分的单独售价为51430元【1元×100000个积分×80%×90%×(1-70÷98×100%)】,甲公司需要按照商品和积分单独售价的相对比例对交易价格进行分摊。之所以要按照70÷98×100%来计算折扣率,举个例子来说,A药品售价100元,如果用现金支付只需支付98元,用积分兑换的话只需支付70元,少支付28元,那么就药店来说就是给了客户(1-70÷98×100%)=28.57%的折扣。


  会计处理:分摊至商品的交易价格=[1000000÷(1000000+51430)]×1000000=951086元;不含税收入为951086÷(1+13%)=841669元。


  分摊至积分的交易价格=[51430÷(1000000+51430)]×1000000=48914元;不含税收入为48914÷(1+13%)=43287元。


  甲公司应当在商品的控制权转移时确认收入951086元,同时确认合同负债48914元。


  借:银行存款  1000000


  贷:主营业务收入  841669


  合同负债  43287


  应交税费——应交增值税(销项税额)  115044


  链接:合同负债,是指企业已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务。合同负债和预收账款核算内容主要区别在于:预收账款并不强调已成立与客户之间的合同,在合同成立前已收到的对价不能称为合同负债,但仍可作为预收账款处理,当然也不能核算未实际收取的款项,简言之,就是体现着收付实现制的原则。合同负债的确认是以履约义务为前提,不构成履约义务的预收账款,严格上不能作为合同负债的核算范围,合同负债科目可以对有权利收取尚未收取的预收账款,提前进行账务处理,简言之,就是体现着权责发生制的思想。


  如果截至2019年12月31日,客户共兑换了60000个积分,同时甲公司对该积分的兑换率进行了重新估计,兑换率为95%。即使兑换率重估与否,不能对当初确认的合同负债即43287元进行调整,但甲公司应当以客户兑换的积分数占预期将兑换的积分总数的比例为基础(即最新估计数)确认收入。


  积分应当确认的收入=60000/95000×43287=27339元


  借:合同负债  27339


  贷:主营业务收入  27339


  截至2020年3月31日,客户实际兑换积分97000,按照约定,未兑换积分3000分失效。


  积分应当确认的收入=970000/970000×43287-27339=15948元


  借:合同负债  15948


  贷:主营业务收入  15948


  税务处理:


  1.增值税处理


  在发放消费积分时,会计处理是把消费积分从总收入中扣除一块作为积分的价值单独确认入账(合同负债),按照增值税法的有关规定,对销售货物采取这种直接收款方式的纳税义务发生时间为收到销售款或取得索取销售款凭据的当天,因此应按照销售收入100万元换算为不含税收入为计税依据,全额计提增值税销项税额。


  使用消费积分时,可以作为商业折扣销售处理,在同一张发票上开具同时注明消费金额和折扣金额,或者只开具折扣后的金额,按照折扣后金额计税,积分抵减收入部分此时无需计税。


  消费积分到期失效时,由于在发放积分时,已经确认并计提了增值税销项税额,失效时不再做相关处理。


  2.企业所得税处理


  本例中企业所得税主要涉及到积分跨年度消费,需要进行相关应纳税所得额的调整。


  消费积分发放时,会计处理确认的合同负债,在税务方面是不予认可的,应调增应纳税所得额43287元。


  消费积分使用时,不计入应税收入,并且按照折扣后金额确认应税收入;上例中,分别在当年调减应纳税所得额27339元,次年调减应纳税所得额15948元。


  消费积分到期失效时,由于在发放积分时,已经按照发放积分时的销售额全额调增了应纳税所得额,因此失效时不再确认。


  针对税会差异,企业应当在相关业务发生时,做出以下会计分录:


  发放积分时,


  借:递延所得税资产  10822(43287×25%)


  贷:所得税费用  10822(43287×25%)


  当年年底根据积分使用情况,


  借:所得税费用  6835


  贷:递延所得税资产  6835


  次年3月31日积分失效时,


  借:所得税费用  3987


  贷:递延所得税资产  3987


  拓展:如果我们对上例稍做变形,即客户获取的积分,在使用时只能获取等额礼品,又该如何处理呢?


  增值税处理:如果使用消费积分直接兑换礼品或奖品,应当按照兑换的礼品的公允价值视同销售,计提销项税额。原因是符合“自产、委托加工或购进的货物无偿赠给其他单位或个人”应当视同销售的规定。


  企业所得税处理:如果是用消费积分直接兑换礼品或奖品,应按照兑换的礼品或奖品的公允价值视同销售,同时根据国家税务总局2019年41号公告规定,按照会计处理与税收规定的差额进行应纳税所得额的调增或调减,并将礼品支出应做为广告费和业务宣传费处理,在规定限额内扣除。


  ƒ个人所得税处理:根据《财政部 国家税务总局关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知》(财税[2011]50号)规定,个人通过使用消费积分得到的礼品,不征个人所得税。


  二、客户未行使的权利


  企业向客户预收销售商品款项的,应当首先将该款项确认为负债,待履行了相关履约义务时再转为收入。


  例2:甲公司经营烘焙食品连锁店,为增值税一般纳税人,2019年甲公司向客户销售5000张储值卡,每张卡的面值为200元,有效期为3年,总额为100万元。客户可在甲公司经营的任何一家门店使用该储值卡进行消费。根据历史经验,甲公司预期客户购买的储值卡中将有大约相当于储值卡面值金额5%的部分不会被消费。截至2019年12月31日,客户使用该储值卡消费的金额为400000元。


  分析:本例中甲公司是采取预收货款的方式销售货物,根据增值税法有关规定,应在货物发出时发生增值税纳税义务,故在销售储值卡时,应计提“待转销项税额”,待客户使用该储值卡消费时发生增值税纳税义务,确认“销项税额”。甲公司预期将有权获得与客户未行使的合同权利相关的金额为50 000元,该金额应当按照客户行使合同权利的模式按比例确认为收入。


  会计处理:


  销售储值卡时,


  借:银行存款  1000000


  贷:合同负债  884956


  应交税费——待转销项税额  115044


  待转销项税额=1000 000÷(1+13%)×13%=115044元。


  甲公司在2019年底销售的储值卡应当确认的收入金额=(400 000+400 000÷950 000×50 000)÷(1+13%)=372613元


  根据储值卡的消费金额确认收入,同时将对应的待转销项税额确认为销项税额,


  借:合同负债  372613


  应交税费——待转销项税额  46018


  贷:主营业务收入  372613


  应交税费——应交增值税(销项税额)  46018


  此时增值税要按照实际消费经营即含税400000元换算成为不含税收入计提增值税销项税额,400000÷(1+13%)=353982元,353982×13%=46018元


  税务处理:


  增值税:


  销售储值卡时,与会计处理相同;


  实际消费时,根据实际消费储值卡金额确认收入时,税法不认可预估的储值卡金额,应确认的销项税额为46018元。


  到期失效时,因为货物并未发出,不能确认销项税额,应将应交税费——待转销项税额余额,转入营业外收入。


  企业所得税:


  销售储值卡时,不确认收入;


  实际消费时,税法收入为400 000÷(1+13%)=353982元,账面确认收入为372613,二者差异为18631元,应当做出的会计分录为:


  借:所得税费用  4658(18631×25%)


  贷:递延所得税负债  4658(18631×25%)


  到期失效时,根据实际消费消费金额确认收入,同时将递延所得税负债余额结平。如果和当时预估一致,又有550 000元被消费,则


  税法确认收入为550000÷(1+13%)=486726元,会计账面应当确认的收入金额=(550000+550000÷950000×50000)÷(1+13%)=512343(元),二者差异为25617元,应当做出的会计分录为:


  借:所得税费用  6404(25617×25%)


  贷:递延所得税负债  6404(25617×25%)


  假设分两期消费,如果失效内确实有5%的金额未被消费,税法确认收入为50000÷(1+13%)=44248元,会计账面收入为0,冲回递延所得税负债6404+4658=11062,应当做出的会计分录为:


  借:递延所得税负债  11062


  贷:所得税费用  11062


  和第一种情形一样,如果对逾期未消费率根据实际情况重新做出估计后,仍然不需要对销售消费卡时确定的未消费率做出调整。


  三、售后回购


  售后回购是指企业销售商品的同时承诺或有权选择日后再将该商品购回的销售方式。准则第三十八条规定,企业因存在与客户的远期安排而负有回购义务或企业享有回购权利的,表明客户在销售时点并未取得相关商品控制权,企业应当作为租赁交易或融资交易进行相应的会计处理。其中,回购价格低于原售价的,应当视为租赁交易,按照《企业会计准则第21号——租赁》的相关规定进行会计处理;回购价格不低于原售价的,应当视为融资交易,在收到客户款项时确认金融负债,并将该款项和回购价格的差额在回购期间内确认为利息费用等。企业到期未行使回购权利的,应当在该回购权利到期时终止确认金融负债,同时确认收入。


  例3:2020年4月1日,甲公司向乙公司销售一台设备,销售价格为200万元(不含税,下同),同时双方约定两年之后,即2022年4月1日,甲公司将以120万元的价格回购该设备。在不考虑货币时间价值的情况下,确定甲、乙公司对该交易的会计处理。


  分析:该经营行为中回购价格低于原售价的,按照准则规定,应当作为租赁交易进行会计处理,设备的所有权没有发生转移,相当于甲做为出租人将设备以两年80万元的价格交付承租人乙使用。


  租赁准则规定,承租人会计处理不再区分经营租赁和融资租赁,而是采用单一的会计处理模型。即除采用简化处理的短期租赁(租赁期不超过12个月)和低价值资产租赁外,对所有租赁均确认使用权资产和租赁负债;对承租人乙公司来说,会计分录为:


  收到设备时,


  借:使用权资产  80


  贷:租赁负债  80(尚未支付租赁款总额的现值)


  提取折旧时,


  借:管理费用等  40


  贷:使用权资产累计折旧  40(从租赁期开始的当月开始计提)


  支付租赁价款并取得甲开具的发票时,


  借:租赁负债  80


  应交税费——应交增值税(进项税额) 10.4(80×13%)


  贷:银行存款  90.4


  税务处理:国税函[2008]875号采用售后回购方式销售商品的,销售的商品按售价确认收入,回购的商品作为购进商品处理。有证据表明不符合销售收入确认条件的,如以销售商品方式进行融资,收到的款项应确认为负债,回购价格大于原售价的,差额应在回购期间确认为利息费用。这个文件比较古老,由于总局层面没有最新规定,笔者认为,在按照租赁处理的情况下,本着实质重于形式的原则,应当与会计处理保持一致。由于设备的所有权没有发生转移,对于承租人提取的使用权资产累计折旧而引起的损益变化应当调增应纳税所得额。


  至于甲的处理按经营租赁即可,可按自有资产提取折旧,在税前扣除;并且按照合同约定应收租金的期限确认收入缴纳增值税、企业所得税等即可,税会处理都较为简便,在此不再详述。


  例4:上例稍做修改,2020年4月1日甲公司将以260万元的价格回购该设备。在不考虑货币时间价值的情况下,确定甲、乙公司对该交易的会计处理。


  分析:甲公司应当将该交易视为融资交易,不应当终止确认该设备,而应当在收到客户款项时确认金融负债,并将该款项和回购价格的差额在回购期间内确认为利息费用等。


  会计分录为,


  借:银行存款  200


  贷:长期应付款  200


  回购价大于原售价的差额,应在回购期间按期计提利息费用,计入当期利息费用。由于回购期间为24个月,在不考虑货币时间价值影响的情况下,采用直线法计提利息费用,每月计提利息金额=60÷24=2.5(万元)。


  借:财务费用  2.5


  应交税费——应交增值税  0.15(2.5×6%)


  贷:长期应付款  2.65


  共计24个月,总计3.6万元


  回购商品时,收到的增值税专用发票上注明的商品价格为260万元,款项已经支付。


  借:长期应付款  263.6


  贷:银行存款  263.6


  税务处理:


  增值税方面:购进的贷款服务”不得从销项税额中抵扣,纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用,其进项税额也不得从销项税额中抵扣。本例中,甲公司支付的3.6万元进项税额不得抵扣。


  企业所得税方面:国税函[2008]875号规定,有证据表明不符合销售收入确认条件的,如以销售商品方式进行融资,收到的款项应确认为负债,回购价格大于原售价的,差额应在回购期间确认为利息费用,仍然按照200万元做为折旧的计提基础。


  与甲公司对应,乙公司应将该商品做为以摊余成本计量的金融资产金融资产处理,企业管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标,该金融资产的合同条款规定,在特定日期产生的现金流量,仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的,取得设备时:


  借:债权投资  200


  贷:银行存款  200


  分期收取利息时:


  借:应收利息  2.65(2.5+0.15)


  贷:投资收益  2.5


  应交税费——应交增值税  0.15(2.5×6%)


  共计24个月,总计3.6万元


  四、具有融资性质分期收款模式下销售商品的涉税分析


  分期收款发出商品,即商品已经交付,货款分期收回。在这种销售方式下,企业将商品交付给购货方,通常表明与商品所有权有关的风险和报酬已经转移给购货方,在满足收入确认的其他条件时,应当根据应收款项的公允价值(或现行售价)一次确认收入。按照合同约定的收款日期分期收回货款,强调的只是一个结算时点,与风险和报酬的转移没有关系,因此从会计角度讲,企业不应当按照合同约定的收款日期确认收入。


  如果延期收取的货款具有融资性质,其实质是企业向购货方提供信贷,在符合收入确认条件时,企业应当按照商品的公允价值确认收入,应收的合同的协议价款与其公允价值之间的差额,应当在合同或协议期间内,按照应收款项的摊余成本和实际利率计算确定的金额进行摊销,计入当期损益(冲减财务费用)。实际利率是指将应收的合同或协议价款折现为商品的公允价值时的折现率。当然,实务中,基于重要性要求,应收的合同或协议价款与其公允价值之间的差额,按照应收款项的摊余成本和实际利率进行摊销与采用直线法进行摊销结果相差不大的,也可以采用直线法分期平均摊销。


  对于采用递延方式分期收款、具有融资性质的销售商品满足收入确认条件的,企业应按应收合同或协议价款,借记“长期应收款”科目,按照商品的公允价值(折现值),贷记“主营业务收入”科目,按其差额,贷记“未实现融资收益”科目。


  例5:2020年1月1日,甲公司采用分期收款方式向乙公司销售一设备,合同约定的销售价格为100000元(不含税,下同),分5次于每年12月31日等额收取。该大型设备成本为60000元。在现销方式下,该大型设备的销售价格为80000元。计算得出现值为80000元、年金为20000元、期数为5年的折现率为7.93%,每期计入财务费用的金额如表所示。


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  会计处理:商品已经交付,货款分期收回。本例中甲公司应当确认的销售商品收入金额为80000元。合同协议规定的分期收款是100000元,如果选择分期收款方式,相当于是向购货方提供贷款服务本金80000元,并在5年内合计收取利息20000元,总计为100000元,收取利息20000元应当在合同协议期内按摊余成本和实际利率计算确定的金额进行摊销,作为财务费用的抵减;实际利率就是应收的合同协议价款折现为现销价格的折现率,即20000×(P/A,i,5)=80000,i=7.93%。


  (1)2020年1月1日销售实现


  借:长期应收款  100,000


  贷:主营业务收入  80,000


  未实现融资收益  20,000


  借:主营业务成本  60,000


  贷:库存商品  60,000


  (2)2020年12月31日


  借:银行存款  22600


  贷:长期应收款  20,000


  应交税费——应交增值税(销项税额)  2600


  借:未实现融资收益  6,344


  贷:财务费用  6,344


  (3)2021年12月31日


  借:银行存款  22600


  贷:长期应收款  20,000


  应交税费——应交增值税(销项税额)  2600


  借:未实现融资收益  5261


  贷:财务费用  5261


  以后年度以此类推。


  税务处理:


  增值税规定,对分期收款方式销售货物的,按照合同约定的收款日期确认收入的实现,如果合同未约定收款日,应当在货物发出时缴纳增值税。之所以合同约定收款日期优先于货物发出日期确认纳税义务发生时间,是因为《增值税暂行条例》规定,发生应税销售行为时,确认纳税义务发生时间为收讫销售款项或取得索取销售款项凭据的当天,即是指书面合同确定的收款日期。当然,如果甲公司先开具了发票的,为开具发票的当天。其实质业务是一项信贷行为,对收取的利息应当按照“贷款服务”缴纳增值税,第一年应缴纳的增值税为6,344×6%=380.64万元。


  会计分录为,


  借:财务费用  380.64


  贷:应交税费——应交增值税(销项税额)  380.64


  以后年度根据收回的利息以此类推。


  企业所得税处理方面,分期2020年本年度只确认收入20000元,确认计税成本12000元(60000/5),在不考虑附加税费的情况下,确认应纳税所得额8000元,而会计利润25963.36元(80000-60000+6344-380.64),因此对税会差异纳税调减应纳税所得额17963.36元。


  2021年,确认收入20000元,确认计税成本12000元(60000/5),在不考虑附加税费的情况下,确认应纳税所得额8000元,会计上如不考虑其他因素会计利润为4945.42元,合计调增应纳税所得额3054.58元。


  以后年度以此类推。


  五、附有销售退回条款的销售


  即企业在实现销售收入后,按照合同约定,客户有权在一定期限内享有退货的权利,此时应将客户享有的权利确认为一项负债;同时,按照预期退回商品转让时的账面价值(即成本),确认为一项资产;每一资产负债表日,企业应当重新估计未来销售退回情况,如有变化,应当作为会计估计变更进行会计处理。


  有时销售、退回会涉及两个不同的会计年度,有可能涉及到资产负债表日后事项,又可分为调整事项和非调整事项,其中调整事项是指对资产负债表日已经存在的情况提供了新的或进一步证据的事项,以表明依据资产负债表日存在的状况编制的财务报告已不再可靠,应依据新的证据对资产负债表日所反映的收入、费用、利润、资产、负债、所有者权益进行调整的事项(事项发生于资产负债表日后,情况存在于资产负债表日前)。涉及损益的项目通过“以前年度损益调整”科目核算;汇算清缴前,调整报告年度(即销售发生年度)的应交所得税;汇算清缴后,调整本年度(即退回年度)的应交所得税。


  例6:甲公司是一家健身器材销售公司,系增值税一般纳税人。2019年11月1日,甲公司向乙公司销售5 000件健身器材,单位销售价格为500元(不含税,下同),单位成本为400元,开出的增值税专用发票上注明的销售价格为250万元,增值税额为32.5万元。健身器材已经发出,当天开具发票,但款项尚未收到。根据协议约定,乙公司应于2019年12月31日之前支付货款,在2020年3月31日之前有权退还健身器材(假定甲公司在4月15日完成年度汇算清缴期)。甲公司根据过去的经验,估计该批健身器材的退货率约为20%。


  在2019年12月31日,甲公司对退货率进行了重新评估,认为只有10%的健身器材会被退回,实际发生退回时取得税务机关开具的红字增值税专用发票。


  分析:甲公司的会计处理如下:


  2019年11月1日发出健身器材时,


  借:应收账款  282.5


  贷:主营业务收入  200


  合同负债——应付退货款  50


  应交税费——应交增值税(销项税额)  32.5


  借:主营业务成本  160


  应收退货成本  40


  贷:库存商品  200


  2019年12月31日前收到货款时,


  借:银行存款  282.5


  贷:应收账款  282.5


  2019年12月31日,甲公司对退货率进行重新评估,


  借:合同负债——应付退货款  25


  贷:主营业务收入  25


  借:主营业务成本  20


  贷:应收退货成本  20


  税务处理上:在资产负债日确认不认可提取的合同负债——应付退货款25万,调增应纳税所得额,应收退货成本的20万调减应纳税所得额,合计调增应纳税所得额5万元,应有的会计分录为:


  借:递延所得税资产  1.25(5×0.25)


  贷:应交税费——应交所得税  1.25(5×0.25)


  2020年3月31日发生销售退回,实际退货量为400件,退货款项已经支付:


  借:库存商品  16


  贷:应收退货成本  16


  借:以前年度损益调整  4


  贷:应收退货成本  4


  借:应交税费——应交增值税(销项税额)  2.6


  合同负债——应付退货款  25


  贷:以前年度损益调整  5


  银行存款  22.6


  调整应缴纳的所得税:


  借:以前年度损益调整  0.25【(5-4)×0.25】


  应交税费——应交所得税【2019年度】  1【(20-16)×0.25】


  贷:递延所得税资产  1.25(5×0.25)


  然后根据实际的退货销售金额为500×400=20万元,对应的主营业务成本为400×400=16万元,冲减递延所得税资产,余额确认为以前年度损益调整(所得税费用)。


  假如根据协议约定,乙公司应于2019年12月31日之前支付货款,在2020年8月31日之前有权退还健身器材(假定甲公司在4月15日完成年度汇算清缴期),又该如何处理?


  首先上述分录基本不做变动,但由于发生在汇算清缴后,应调整2020年度的应交所得税


  借:以前年度损益调整  0.25【(5-4)×0.25】


  应交税费——应交所得税【2020年度】  1【(20-16)×0.25】


  贷:递延所得税资产   1.25(5×0.25)


  假如甲公司已经对应收账款计提了坏账准备,调整坏账准备,


  借:坏账准备


  贷:以前年度损益调整——资产减值损失


  调整递延所得税,


  借:以前年度损益调整——所得税费用


  贷:递延所得税资产


  六、附有质量保证条款的销售


  对于这项业务,通俗的讲就是指三包(包修、包换、包退)服务,包退服务上面已做分析,现着重就包修服务进行分析,企业应当评估该质量保证是否在向客户保证所销售商品符合既定标准之外提供了一项单独的额外服务,如果需额外提供服务的,应当作为另一单项履约义务(按合同负债进行会计处理)。这里有别于质量保证责任,质量保证责任多由于产品的缺陷原因,不可归属于客户的使用不当等问题,质量保证责任往往出于谨慎性原则,应当按照或有事项的要求进行会计处理[计提“预计负债——产品质量保证”(不构成单项履约义务,不做合同负债处理)],如果在年末有余额且质量保证成本未实际发生的,应调增应纳税所得额,形成企业所得税纳税的时间性差异。


  例7:甲公司与客户签订合同,销售一部价值3000元(含税,下同)的手机,成本为2500元。该手机自售出起一年内如果产品发生质量问题,甲公司负责提供质量保证服务。此外在此期间内,由于客户使用不当(例如手机进水、摔裂)等原因造成的产品故障,甲公司也免费提供维修服务,预计每部手机发生的维修服务单独售价为300元,成本是200元。


  分析:甲公司的承诺包括:销售手机、提供质量保证服务以及维修服务。甲公司针对产品的质量问题提供的质量保证服务是为了向客户保证所销售商品符合既定标准,是销售商品应有的保障。而对由于客户使用不当而导致的产品故障提供的免费维修服务,属于在向客户保证所销售商品符合既定标准之外提供的单独服务,尽管其没有单独销售,该服务与手机销售可明确区分,应该作为单项履约义务。因此在该合同下,甲公司的履约义务有两项:销售手机和提供维修服务,甲公司应当按照其各自单独售价的相对比例,将交易价格分摊至这两项履约义务,并在各项履约义务履行时分别确认收入。在会计核算时,甲公司应将交易价格3000元在手机和质量保证服务之间按单独售价300元的相对比例进行分摊,确认手机销售收入2727.27元[3000×3000÷(3000+300)],不含税为2413.51元,在手机交付客户时确认收入;确认维修服务收入272.73元[300×3000÷(3000+300)],不含税为241.35元,该维修服务属于在某一时段内履约义务的情形,在保证期限内按照履约进度确认服务收入。


  会计处理为:


  借:银行存款  3000


  贷:主营业务收入  2413.51


  合同负债  241.35


  应交税费——应交增值税(销项税额)  345.13[3000÷(1+13%)×13%]


  借:主营业务成本  2500


  贷:库存商品  2500


  如果实际发生时,


  借:合同负债  241.35


  贷:其他业务收入  241.35


  借:其他业务成本  200


  贷:原材料、应付职工薪酬等  200


  税务处理:


  增值税方面,甲公司作为从事货物的生产、批发或者零售的单位,构成单项履约义务的维修服务与产品销售构成混合销售行为,应按照销售货物的适用税率缴纳增值税,故对3000元全额换算为不含税收入后按照直接收款方式下销售货物的方式缴纳增值税。


  企业所得税方面,按照目前执行的国税函[2008]875号文,包含在商品售价内可区分的服务费,在提供服务的期间分期确认收入,即以合同负债241.35元为限确认收入。


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