物业公司代收停车位租金收入如何缴纳增值税
发文时间:2021-10-29
作者:纪宏奎
来源:中汇十堰分所
收藏
467

 增值税计税销售额为纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用。所谓价外费用,包括价外收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。之所以将价外费用并入增值税计税依据,也是为了防止纳税人通过价外费用名义以缩小增值税计税依据。


  以物业公司代收停车位租金为例,某房地产开发公司将地下停车位委托物业公司租赁,物业公司向车位业主除收取了停车服务费外,一并代收了停车位租金。按照现行增值税规定,停车费按车辆停放服务,应当按照不动产经营租赁服务缴纳增值税,适用9%的税率,如果用于出租的不动产在2016年4月30日之前取得的,可以选择简易办法,按照5%征收率计算缴纳增值税。对于代收的停车租金,属于增值税价外费用,如果符合条件,可以不作为物业公司的提供不动产经营租赁服务的价外费用计算缴纳增值税。


  根据财税[2016]36号规定,代收费用两种情形可以不作为增值税价外费用:一是代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费,即1.由国务院或者财政部批准设立的政府性基金由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费;3.收取时开具省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据;3.所收款项全额上缴财政。二是以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。


  由此可见,如果物业公司以房地产公司名义收取,并且由委托方直接开具发票给承租人,或由物业公司转交给承租人,对物业公司代收的车位停车位租金可以不作为物业公司的价外费用计算缴纳增值税,否则,代收的停车位租金应一并计入物业公司不动产租赁服务收入计算缴纳增值税。并且在物业公司缴纳增值税后,作为房地产公司取得的地下停车位租金收入仍然要缴纳增值税。


我要补充
0

推荐阅读

总结:个人股权转让如何缴纳增值税

 个人股权转让的增值税如何缴纳?还有哪些问题有待总局进一步明确呢?


  我们对股权转让进行一下分类,分为三类。包括转让上市公司股票(包括主板、中小板、创业板、科创板)、转让挂牌公司股票(新三板)、转让一般公司股权。


  1、个人转让上市公司股票(包括主板、中小板、创业板、科创板),按照财税[2016]36号文规定,个人从事金融商品转让业务,免征增值税。


  2、个人转让挂牌公司股票(新三板),不确定是否征税。有的地方认为新三板股权属于金融商品,就是免征增值税,有的地方认为在总局进一步明确前,视为股权转让,暂不征收增值税。


  【江西国税】江西省国家税务局关于全面推开营改增试点政策问题解答(八)十八、新三板的企业转让股权是否缴纳增值税?


  答:《国务院关于全国中小企业股份转让系统有关问题的决定》(国发[2013]49号)规定,“市场建设中涉及税收政策的,原则上比照上市公司投资者的税收政策处理。”因此,转让新三板企业股权,按转让上市公司股权计算缴纳增值税。


  【厦门国税】转让新三板的股权是否缴纳增值税?


  答:新三板市场属于全国性的非上市股份有限公司的股权交易平台,目前交易形式有协议转让和做市交易,两者在流动性上存在一定的差异。在总局进一步明确前,视为股权转让,暂不征收增值税。


  3、个人转让一般公司股权不属于增值税的征收范围,不征收增值税。


  建议:中央对于“新三板股权转让”是否征收增值税应尽早进行明确,不能让各地方看着办。


“金融商品转让”如何缴纳增值税,案例详解所得税纳税调整

1、什么是金融商品转让?


  答:金融商品转让主要是指转让外汇、有价证券、非货物期货和其他金融商品所有权的业务活动。其他金融商品转让包括基金、信托、理财产品等各类资产管理产品和各种金融衍生品的转让。


  2、税率及纳税义务发生时间


  金融商品转让的增值税税率为6%,小规模纳税人适用的征收率为3%.金融商品转让增值税纳税义务发生时间为金融商品所有权转移的当天。


  3、金融商品转让如何确认增值税计税销售额?


  金融商品转让按照卖出价扣除买入价后的余额为销售额。转让金融商品出现的正负差,按盈亏相抵后的余额为销售额。若相抵后出现负差,可结转下一纳税期与下期转让金融商品销售额相抵,但年末时仍出现负差的,不得转入下一个会计年度。


  金融商品的买入价,可以选择按照加权平均法或者移动加权平均法进行核算,选择后36个月内不得变更。


  金融商品的买入价是购入金融商品支付的价格,不包括买入金融商品支付的交易费用和税费。但对于持有以下规定情形的限售股在解禁流通后对外转让的,按照以下规定确定买入价:


  (一)上市公司实施股权分置改革时,在股票复牌之前形成的原非流通股股份,以及股票复牌首日至解禁日期间由上述股份孳生的送、转股,以该上市公司完成股权分置改革后股票复牌首日的开盘价为买入价。


  (二)公司首次公开发行股票并上市形成的限售股,以及上市首日至解禁日期间由上述股份孳生的送、转股,以该上市公司股票首次公开发行(IPO)的发行价为买入价。


  (三)因上市公司实施重大资产重组形成的限售股,以及股票复牌首日至解禁日期间由上述股份孳生的送、转股,以该上市公司因重大资产重组股票停牌前一交易日的收盘价为买入价。金融商品的买出价是卖出原价,不得扣除卖出过程中支付的税费和交易费用。


  单位将其持有的限售股在解禁流通后对外转让,按照[国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告](2016年第53号)第五条规定确定的买入价,低于该单位取得限售股的实际成本价的,以实际成本价为买入价计算缴纳增值税。


  4、免税规定


  以下8种情形的金融商品转让收入,免缴增值税。


  1.合格境外投资者(QFII)委托境内公司在我国从事证券买卖业务。


  2.香港市场投资者(包括单位和个人)通过沪港通买卖上海证券交易所上市A股。


  3.对香港市场投资者(包括单位和个人)通过基金互认买卖内地基金份额。


  4.证券投资基金(封闭式证券投资基金,开放式证券投资基金)管理人运用基金买卖股票、债券。


  5.个人从事金融商品转让业务。


  6.全国社会保障基金理事会、全国社会保障基金投资管理人运用全国社会保障基金买卖证券投资基金、股票、债券取得的金融商品转让收入。


  7. 人民币合格境外投资者(RQFII)委托境内公司在我国从事证券买卖业务。


  8.经人民银行认可的境外机构投资银行间本币市场取得的收入。


  5、会计处理


  金融商品转让以盈亏相抵后的余额作为销售额,企业应设置“应交税费-转让金融商品应交增值税”科目核算其增值税处理。


  (一)企业为一般纳税人:金融商品实际转让月末,如产生转让收益,按收益额/1.06*6%,计算出税额,做如下会计分录:


  借:投资收益


  贷:应交税费——转让金融商品应交增值税


  月末金融商品转让产生收益,确认的“应交税费——转让金融商品应交增值税”为销项税额,不是实际缴纳税款:


  借:应交税费-转让金融商品应交增值税


  贷:应交税费-应交增值税(销项税额)


  再按规定做账务处理。


  如产生转让损失,按损失额/1.06*6%,计算可结转下月抵扣税额:


  借:应交税费——转让金融商品应交增值税


  贷:投资收益


  年末,“应交税费——转让金融商品应交增值税”科目;如有借方余额:


  借:投资收益,贷:应交税费——转让金融商品应交增值税


  (二)小规模纳税人:金融商品实际转让月末,如产生转让收益,按收益额/1.03*3%,计算出税额,做如下会计分录:


  借:投资收益


  贷:应交税费——转让金融商品应交增值税


  交纳增值税时:


  借:应交税费——转让金融商品应交增值税


  贷:银行存款


  如产生转让损失,按损失额/1.03*3%,计算可结转下月抵扣税额:


  借:应交税费——转让金融商品应交增值税


  贷:投资收益


  年末,“应交税费——转让金融商品应交增值税”科目,如有借方余额:


  借:投资收益


  贷:应交税费——转让金融商品应交增值税。


  6、注意事项


  1.金融商品转让可以多种产品合并计算,以最后的收益正负来确认是否缴纳增值税。


  2.不同金融商品转让的收益和亏损只能在一个年度内互抵,不得跨年抵减。


  3.金融商品转让,不得开具增值税专用发票,应全额开具增值税普通发票。


  4.个人转让金融商品暂不征收增值税。


  7、企业所得税规定


  企业购买金融商品以购买价款为成本,会计上计入投资收益的交易费用应计入资产的成本。持有交易性金融资产期间的公允价值变动计入“公允价值变动损益”部分的,不予税前扣除。居民企业直接投资于其他居民企业取得的投资收益属于企业所得税的免税收入,但不包括连续持有居民企业公开发行并上市流通的股票不足12个月取得的投资收益。


  8、案例详解


  甲公司是生产汽车零部件的企业,一般纳税人,高新技术企业,适用企业会计准则。


  1. 2019年4月1日以银行存款购入上市公司股票10万股,每股价格11元,其中包含已宣告发放但未实际支付的股利1元每股,支付交易手续费5万元,会计上作为“交易性金融资产”核算,4月30日收到该笔已宣告发放但未实际支付的股利。


  2.2019年7月1日该公司将该股票的80%捐赠给符合条件的公益性社会团体,该股票捐赠日开盘价12元每股、收盘价13元每股。


  3.该股票2019年12月31日收盘价为14元每股。该公司账面利润总额为500万元。


  4.2020年5月20日收到该股票的股利3万元,6月1日该公司将剩余20%的股票以 15元每股转让给乙公司。


  要求:根据上述资料,按下列序号回答问题,涉及计算的保留小数点后两位(单位:元),不考虑除增值税、企业所得税外其他税费。


  答案解析:


  1. 4月份会计处理如下:


  借:交易性金融资产—成本 1000000


  应收股利 100000


  投资收益 50000


  贷:银行存款 1150000


  借:银行存款 100000


  贷:应收股利 100000


  2.计算7月份捐赠股票应缴纳的增值税,并编制捐赠股票以及实际缴纳该笔增值税的会计分录。


  2019年7月捐赠股票应缴纳的增值税=(13-10)/1.06*0.06*80%*100000=13584.91


  借:营业外支出 813584.91


  贷:交易性金融资产—成本 800000


  应交税费—转让金融商品应交增值税 13584.91


  借:应交税费—转让金融商品应交增值税 13584.91


  贷:银行存款 13584.91


  3.假定无其他调整事项,请计算该公司2019年企业所得税应纳税所得额。


  交易费应计入股票计税基础,调增所得额50000元。


  允许税前扣除的捐赠限额为5000000*12%=600000元,调增所得额813584.91-600000=213584.91元。


  公允价值变动损益调减所得额=(14-10)*20000=80000元


  2019年企业所得税应纳税所得额=5000000+50000-80000+213584.91=5183584.91元


  4.2020年账面利润500万元,假定无其他调整事项,请计算该公司2020年应缴纳的企业所得税。


  持股超过1年的股息所得免税,调减所得额30000元;


  股票转让应缴增值税=(15-10)/1.06*0.06*20%*100000=5660.38


  会计上确认该股票转让所得=(15-14)*20000-5660.38=14339.62元,税法上确认转让所得=(15-10)*20000-50000*20%-5660.38=84339.62元,调增所得额=84339.62-14339.62=70000元


  上年捐赠超限额的部分本年允许扣除调减所得额=213584.91+50000*80%=253584.91元


  该公司2020年应缴纳的企业所得税=(5000000-30000+70000-253584.91)*15%=717962.26元


  9、政策依据


  [财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知]财税[2016]36号


  [国家税务总局关于明确二手车经销等若干增值税征管问题的公告]国家税务总局公告2020年第9号


  [财政部 国家税务总局关于金融机构同业往来等增值税政策的补充通知](财税[2016]70号)


  [中华人民共和国企业所得税法]第二十六条[中华人民共和国企业所得税法实施条例]第七十一条、第八十三条


小程序 扫码进入小程序版