国家税务总局汕头市税务局关于公开征求《汕头市住房和城乡建设局关于发布汕头市2020年土地增值税工程造价扣除标准的公告(征求意见稿)》意见的通告
发文时间:2023-9-11
文号:国家税务总局汕头市税务局
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国家税务总局汕头市税务局关于公开征求《汕头市住房和城乡建设局关于发布汕头市2020年土地增值税工程造价扣除标准的公告(征求意见稿)》意见的通告

  为进一步规范我市房地产开发项目土地增值税清算管理,促进房地产市场平稳健康发展,根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)、《国家税务总局广东省税务局关于发布〈国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程〉的公告》(国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号)、《国家税务总局汕头市税务局 汕头市住房和城乡建设局关于启用汕头市土地增值税工程造价扣除标准的公告》(国家税务总局汕头市税务局 汕头市住房和城乡建设局公告〔2019〕5号)等有关规定,国家税务总局汕头市税务局、汕头市住房和城乡建设局联合制定了《汕头市2020年土地增值税工程造价扣除标准》,现向社会公开征求意见,请于2023年10月12日前通过信函方式提出,请邮寄至:广东省汕头市高新技术开发区内科技南一街税务大楼(财产和行为税科)。

  附件:

  1.国家税务总局汕头市税务局 汕头市住房和城乡建设局关于发布汕头市2020年土地增值税工程造价扣除标准的公告(征求意见稿)

  2.汕头市2020年土地增值税工程造价扣除标准(征求意见稿)

  3.关于《国家税务总局汕头市税务局 汕头市住房和城乡建设局关于发布汕头市2020年土地增值税工程造价扣除标准的公告》的解读(征求意见稿)

国家税务总局汕头市税务局

2023年9月11日

国家税务总局汕头市税务局 汕头市住房和城乡建设局关于发布汕头市2020年土地增值税工程造价扣除标准的公告

  为进一步规范我市房地产开发项目土地增值税清算管理,促进房地产市场平稳健康发展,根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)、《国家税务总局广东省税务局关于发布〈国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程〉的公告》(国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号)、《国家税务总局汕头市税务局 汕头市住房和城乡建设局关于启用汕头市土地增值税工程造价扣除标准的公告》(国家税务总局汕头市税务局 汕头市住房和城乡建设局公告〔2019〕5号)等有关规定,国家税务总局汕头市税务局、汕头市住房和城乡建设局联合制定了《汕头市2020年土地增值税工程造价扣除标准》,现予以公布。

  本《公告》自公布之日起执行。

  附件:汕头市2020年土地增值税工程造价扣除标准

国家税务总局汕头市税务局

汕头市住房和城乡建设局

2023年 月 日

  1.国家税务总局汕头市税务局 汕头市住房和城乡建设局关于发布汕头市2020年土地增值税工程造价扣除标准的公告(征求意见稿)

  2.汕头市2020年土地增值税工程造价扣除标准(征求意见稿)

  3.关于《国家税务总局汕头市税务局 汕头市住房和城乡建设局关于发布汕头市2020年土地增值税工程造价扣除标准的公告》的解读(征求意见稿)

关于《国家税务总局汕头市税务局 汕头市住房和城乡建设局关于发布汕头市2020年土地增值税工程造价扣除标准的公告》的解读

  为进一步规范我市土地增值税管理,促进我市房地产市场平稳健康发展,国家税务总局汕头市税务局与汕头市住房和城乡建设局联合发布了《国家税务总局汕头市税务局 汕头市住房和城乡建设局关于发布汕头市2020年土地增值税工程造价扣除标准的公告》(以下简称《公告》),现将《公告》解读如下:

  一、《公告》出台的背景和依据

  《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号,国家税务总局公告2018年第31号修改)规定:“房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的,税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料,结合房屋结构、用途、区位等因素,核定上述四项开发成本的单位面积金额标准,并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。”《国家税务总局广东省税务局关于发布〈国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程〉的公告》(国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号)第五条规定:“税务机关可参照当地工程造价指标,结合市场因素,确定前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的土地增值税扣除项目金额标准。”第二十七条规定:“纳税人办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证资料不符合清算要求或不实的,主管税务机关应发出交换意见的税务事项通知书,通知纳税人在收到通知书之日起15日内回复意见、提交证据。主管税务机关应充分听取纳税人的意见,对纳税人提供的事实、证据予以复核,必要时引用第三方专业机构意见,经主管税务机关会同项目清算审核组集体审议后,认为事实不清、证据不足的,参照土地增值税扣除项目金额标准据以计算扣除,并发出核定征收的税务事项通知书。”

  2021年、2022年汕头市税务局已与汕头市住房和城乡建设局联合发布了《汕头市1999-2018年土地增值税工程造价扣除标准》和《汕头市2019年土地增值税扣除项目金额标准》,在此基础上,本《公告》对外公告汕头市2020年土地增值税工程造价扣除标准,以进一步提高纳税遵从,提升土地增值税清算质效,维护房地产业的持续健康发展,助力营造公平公正的税收营商环境。

  二、《标准》的适用范围

  在土地增值税清算过程中,纳税人符合《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条核定征收条件的,税务机关通过适用本《标准》测算其“土建、安装、装饰装修、市政设施、园林绿化”工程造价,核定纳税人应纳税额。

  《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条纳税人有下列情形之一的,税务机关有权核定其应纳税额:

  (一)依照法律、行政法规的规定可以不设置账簿的;

  (二)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;

  (三)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;

  (四)虽设置账簿,但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全,难以查账的;

  (五)发生纳税义务,未按照规定的期限办理纳税申报,经税务机关责令限期申报,逾期仍不申报的;

  (六)纳税人申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的。

  三、《标准》的主要内容

  《标准》主要包含基础工程、地下室工程、地上建筑工程、特殊装饰工程、燃气工程、室外配套工程、其他工程等七大类别,用于土地增值税扣除项目中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费等房地产开发成本审核。

  工程造价核定扣除标准的适用时间以工程竣工验收报告中注明的竣工时间为准;房产工程项目从开工到竣工时间属于跨年度的,各年度工程造价核定,应根据所占当年的月份数占总月份数的比例,乘以相应年度的指标加权综合计算适用扣除标准。

  四、争议解决机制

  纳税人对税务机关按照《标准》核定应纳税额有异议的,应当提供相关证据材料,经税务机关调查核实,并按规定权限审核认定后予以调整。上述相关证据材料包括但不限于设计(施工)图、工程量清单、装饰材料清单、绿化苗木清单及有资质的工程造价咨询企业出具符合要求的工程造价成果(文件)等。

  五、本公告生效时间

  本《公告》自公布之日起执行。


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  举例来说,2024年11月,深圳的张先生计划购买家庭第一套住房,前往深圳市龙岗区某新开发的楼盘看房。据销售人员介绍,该小区提供88平方米、115平方米、145平方米三种户型,张先生看中了115平方米的户型,总价为400万元(不含增值税)。在看房过程中,销售人员向张先生介绍了国家新出台的促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策,并帮助其计算需要缴纳的契税。假设张先生选择购买115平方米的户型,如果根据财税[2016]23号文件,需要缴纳的契税为400×1.5%=6(万元);如果张先生符合适用16号公告的情况,则可以按1%的税率缴纳契税,需要缴纳的税款为400×1%=4(万元)。

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  也就是说,王女士如果购买的车位和住房登记在同一不动产权证上,且对应唯一的不动产单元号,则车位的契税税率与房屋相同,均按照1%的税率缴纳契税,税款为3万元;如果车位和住房分别对应不同的不动产单元号,则应分别确定计税依据和税率,此时王女士需要缴纳的契税为290×1%+10×3%=3.2(万元)。


一份标准的资产重组适用不征税政策+特殊性税务处理案例

2024年6月13日,山东宏创铝业控股股份有限公司(股票代码:002379,股票简称:宏创控股)发布了《关于向全资子公司划转部分资产并增资的公告》,主要内容如下:

  一、资产划转情况概述

  随着企业的业务发展,为提高经营管理效率,进一步优化公司内部资源和资产结构,公司拟对现有资产及资源进行整合,将公司冷轧业务相关的资产及负债划转至公司全资子公司滨州鸿博铝业科技有限公司(以下简称“鸿博铝业”),并以划转的净资产对鸿博铝业进行增资。

  二、划转双方的基本情况

  1. 划出方:山东宏创铝业控股股份有限公司

  2.划入方:滨州鸿博铝业科技有限公司

  3. 双方关系:鸿博铝业为宏创控股的全资子公司,宏创控股直接持有其100%股权。

  三、本次资产划转方案

  (一)资产划转范围及基准日

  本次划转拟以2023年12月31日为基准日,将现有冷轧业务涉及的相关资产、负债按照账面净值划转至鸿博铝业,同时公司拟根据实际情况将与冷轧业务相关的资质、合同及其他相关权利与义务一并转移至鸿博铝业。青岛德铭资产评估有限公司以2023年12月31日为基准日,采用资产基础法进行评估,于2024年6月7日出具了[2024]德铭评字第057号《山东宏创铝业控股股份有限公司拟增资涉及的冷轧业务相关资产和负债价值资产评估报告》,截止2023年12月31日,公司冷轧业务相关净资产在评估基准日的评估值为63,644.61万元,较其账面值57,863.00万元,增值5,781.61万元,增值率9.99%。具体情况如下:

1.png


  截至2023年12月31日,本次划转的资产总计62,376.61万元,其中负债4,513.61万元,净资产57,863.00万元。划转基准日至实际划转日期间发生的资产、负债变动,公司将根据实际情况进行调整,最终划转的资产、负债以划转实施结果为准。预计划转净资产不超过57,863.00万元,其中20,000.00万元增加鸿博铝业的注册资本,其余转入鸿博铝业的资本公积。

  本次划转资产权属清晰,本次划转资产不存在抵押、质押或者其他第三人权利,不存在重大争议、诉讼或仲裁事项,不存在查封、冻结等妨碍权属转移的情况。

  (二)划转涉及的业务及员工安置

  本次划转前的公司涉及的冷轧业务相关资质、合同、人员及其他相关权利与义务一并根据实际情况转移至鸿博铝业。按照“人随业务、资产走”的原则,公司和鸿博铝业将按照国家有关法律、法规的规定,在履行必要的程序后,为相关员工办理相关劳动合同的重新签订、社会保险转移等手续。

  (三)划转涉及的税务安排

  本次划转拟适用特殊性税务处理,具体以税务部门的认定为准。

  (四)划转涉及的债权债务转移及协议主体变更安排

  对于公司已签订的涉及业务的协议、合同等,将办理协议、合同主体变更手续,将合同、协议的权利义务转移至鸿博铝业;依法或依约不能转移的协议、合同、承诺仍由公司继续履行。

  (五)价款支付

  本次资产划转不涉及价款支付。

  四、本次划转对公司的影响

  1、本次划转有利于完善公司组织结构和管理体系,提高公司经营管理效率,进一步优化公司内部资源,优化资产结构,促进公司健康发展。

  2、本次划转在公司合并报表范围内进行,不会导致公司合并报表范围变更,不会对公司财务状况和经营成果产生重大影响,也不存在损害上市公司或股东利益的情形。

  五、本次划转可能存在的风险

  本次资产划转能否适用特殊性税务处理尚需税务部门认定;划转的债务(如有)需要取得债权人同意,合同主体的变更尚需取得合同对方的同意和配合。

  注:

  1.对100%直接控制的居民企业之间,以及受同一或相同多家居民企业100%直接控制的居民企业之间按账面净值划转股权或资产,凡具有合理商业目的、不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的,股权或资产划转后连续12个月内不改变被划转股权或资产原来实质性经营活动,且划出方企业和划入方企业均未在会计上确认损益的,可以选择按以下规定进行特殊性税务处理:

  1)、划出方企业和划入方企业均不确认所得。

  2)、划入方企业取得被划转股权或资产的计税基础,以被划转股权或资产的原账面净值确定。

  3)、划入方企业取得的被划转资产,应按其原账面净值计算折旧扣除。

  政策依据:

  2.[税收政策]财税[2009]59号:关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知

  五、企业重组同时符合下列条件的,适用特殊性税务处理规定:

  (一)具有合理的商业目的,且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的。

  (二)被收购、合并或分立部分的资产或股权比例符合本通知规定的比例。

  (三)企业重组后的连续12个月内不改变重组资产原来的实质性经营活动。

  (四)重组交易对价中涉及股权支付金额符合本通知规定比例。

  (五)企业重组中取得股权支付的原主要股东,在重组后连续12个月内,不得转让所取得的股权。

  3.[税收政策]总局公告2011年第13号:关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告:纳税人在资产重组过程中,通过合并、分立、出售、置换等方式,将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人,不属于增值税的征税范围,其中涉及的货物转让,不征收增值税。

  4.《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号,2016年3月23日)(附件2第一条第二项)

  (二)不征收增值税项目。

  ……

  5.在资产重组过程中,通过合并、分立、出售、置换等方式,将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人,其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。


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