穗规划资源规字[2023]4号 广州市规划和自然资源局 广州市财政局关于进一步规范前置审批用地处置及前期投入补偿有关问题的意见
发文时间:2023-05-15
文号:穗规划资源规字[2023]4号
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广州市规划和自然资源局 广州市财政局关于进一步规范前置审批用地处置及前期投入补偿有关问题的意见

穗规划资源规字〔2023〕4号             2023-05-15

各有关单位:

  为妥善处理我市历史上前置审批的国有建设用地(以下称前置审批用地)完善土地出让手续的问题,经市政府同意,现对前置审批用地的出让程序及前期投入补偿问题提出以下意见:

  一、适用范围

  本意见适用于已取得用地文件且不属于闲置土地的前置审批用地,或者已被认定为闲置土地但按照闲置土地处置决定需在规定期限内以公开出让方式完善出让手续的前置审批用地。

  包括以下情形:

  (一)已核发以下用地文件之一但至今未办理土地有偿使用手续的各类经营性用地(含工业仓储用地):

  1.原广州市城市规划局核发的《国家建设征用土地通知书》;

  2.原广州市国土局核发的《国家建设征用(划拨)土地通知书》;

  3.原广州市国土资源和房屋管理局核发的《建设用地通知书》或者1999年1月1日前核发的《关于办理建设用地手续的通知》。

  (二)未核发上述用地文件,但原广州市城市规划局在2007年6月30日前已核发《建设用地规划许可证》的工业仓储用地,且确因规划实施需要完善相关用地手续实施建设的。

  符合前款规定的用地单位统称为原用地方,全部以公开出让方式完善土地出让手续。

  二、前置审批用地处置程序

  (一)公开出让程序。

  1.原用地方自行完成或者委托土地储备机构完成征地拆迁补偿安置后,持前置审批用地批文、前置审批用地权益单位变化资料、落实补偿的依据、权属注销凭证等向规划和自然资源部门申请以公开出让方式完善土地有偿使用手续。

  2.规划和自然资源部门审核用地资料并确认规划条件后,与原用地方签订前置审批用地处置协议,约定处置方式、前期投入补偿标准及方式、交地等有关事项的权利、义务与违约责任。

  3.由规划和自然资源部门拟定出让方案,按照程序上报审批。

  4.出让方案批准后,由规划和自然资源部门组织公开出让。前置审批用地在出让公告中应当客观披露地块现状情况,明确成交后以现状交地、新受让人应当承担解决的地块历史遗留问题。原用地方应当按照前置审批用地处置协议约定履行有关义务。

  (二)纳入政府储备程序。

  1.原用地方自行完成或者委托土地储备机构完成征地拆迁补偿安置后,可以持前置审批用地批文、前置审批用地权益单位变化资料、落实补偿的依据、权属注销凭证等申请纳入政府储备。

  2.由土地储备机构与原用地方签订收储协议,约定前期投入补偿标准、支付方式、支付期限、交地等有关事项的权利、义务与违约责任。

  三、前期投入的补偿方式

  前置审批用地前期投入补偿款按照以下方式核定:

  (一)经营性用地(不含工业仓储用地)。

  1.已征地结案,或者已拆迁结案且没有回迁安置补偿的地块。

  现行规划为居住用途毛容积率2.0以下(含本数)部分,或现行规划为商业服务业用途毛容积率2.5以下(含本数)部分,按照实际成交价格的如下比例作为前期投入补偿金额:

  属于征收集体土地的,补偿比例为实际成交价格的50%;属于利用历史用地的,补偿比例为实际成交价格的55%;属于城市房屋拆迁的,补偿比例为实际成交价格的60%;同一项目涉及上述不同用地来源的,按照不同来源用地面积占总用地面积的比例加权平均确定比例。

  居住用途毛容积率2.0以上,或商业服务业用途毛容积率2.5以上部分,原用地方不参与分成,全部作为政府土地收益。

  2.已拆迁结案但涉及回迁安置补偿的地块。

  前期投入补偿数额为居住用途毛容积率2.0以下(含本数)部分,或商业服务业用途毛容积率2.5以下(含本数)部分的实际成交价格与按照相应用途市场评估价计算的土地纯收益之差。

  居住用途毛容积率2.0以上,或商业服务业用途毛容积率2.5以上部分,原用地方不参与分成,全部作为政府土地收益。

  (二)工业仓储用地。

  工业仓储用地按照实际成交价格的60%确定前期投入补偿金额。

  四、前期投入补偿款的申请和拨付程序

  前期投入补偿款的申请和拨付程序区分以下情形:

  (一)公开出让情形。

  1.原用地方竞得土地使用权。

  前置审批用地由原用地方竞得土地使用权的,原用地方需按照成交价格全额支付出让价款,并按照前置审批用地处置协议约定履行有关义务后,向规划和自然资源部门提出前期投入补偿申请。规划和自然资源部门按照相关规定办理支付手续。

  2.原用地方未竞得土地使用权。

  原用地方未竞得前置审批用地使用权的,在地块受让人缴清全部出让价款后,原用地方应当按照前置审批用地处置协议约定清场交地。原用地方凭交地凭证向规划和自然资源部门提出前期投入补偿申请,补偿资金的审核与拨付按照上述第1点的程序办理。原用地方未按照相关协议交地的,规划和自然资源部门可以委托开展相关工作,相关费用从原用地方前期投入补偿款中抵扣。

  (二)纳入储备情形。

  原用地单位申请纳入储备的,前期投入补偿款拨付按照收储协议执行。

  五、其他规定

  (一)前期投入补偿金额按照首次公开出让成交价格计算,公开出让的地块公开出让成交后发生规划用途和容积率等指标变化的,补偿额不再作调整。

  (二)司法机关委托规划和自然资源部门公开出让前置审批用地的,前期投入补偿款由司法机关依法处置。

  (三)已被认定为闲置土地的前置审批用地,原用地方未能按照《闲置土地处置决定书》要求在限期内完善出让前期手续并提出出让申请,或者原用地方提出出让申请但公开出让时无人竞投的,按照市闲置土地处置办法的有关规定处理。

  六、施行日期

  本意见自2023年5月17日起实施,有效期5年。本意见实施之前,已签订前置审批用地处置协议且仍然有效的,补偿标准按照用地处置协议约定执行。

广州市规划和自然资源局 广州市财政局

2023年5月15日

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一份标准的资产重组适用不征税政策+特殊性税务处理案例

2024年6月13日,山东宏创铝业控股股份有限公司(股票代码:002379,股票简称:宏创控股)发布了《关于向全资子公司划转部分资产并增资的公告》,主要内容如下:

  一、资产划转情况概述

  随着企业的业务发展,为提高经营管理效率,进一步优化公司内部资源和资产结构,公司拟对现有资产及资源进行整合,将公司冷轧业务相关的资产及负债划转至公司全资子公司滨州鸿博铝业科技有限公司(以下简称“鸿博铝业”),并以划转的净资产对鸿博铝业进行增资。

  二、划转双方的基本情况

  1. 划出方:山东宏创铝业控股股份有限公司

  2.划入方:滨州鸿博铝业科技有限公司

  3. 双方关系:鸿博铝业为宏创控股的全资子公司,宏创控股直接持有其100%股权。

  三、本次资产划转方案

  (一)资产划转范围及基准日

  本次划转拟以2023年12月31日为基准日,将现有冷轧业务涉及的相关资产、负债按照账面净值划转至鸿博铝业,同时公司拟根据实际情况将与冷轧业务相关的资质、合同及其他相关权利与义务一并转移至鸿博铝业。青岛德铭资产评估有限公司以2023年12月31日为基准日,采用资产基础法进行评估,于2024年6月7日出具了[2024]德铭评字第057号《山东宏创铝业控股股份有限公司拟增资涉及的冷轧业务相关资产和负债价值资产评估报告》,截止2023年12月31日,公司冷轧业务相关净资产在评估基准日的评估值为63,644.61万元,较其账面值57,863.00万元,增值5,781.61万元,增值率9.99%。具体情况如下:

1.png


  截至2023年12月31日,本次划转的资产总计62,376.61万元,其中负债4,513.61万元,净资产57,863.00万元。划转基准日至实际划转日期间发生的资产、负债变动,公司将根据实际情况进行调整,最终划转的资产、负债以划转实施结果为准。预计划转净资产不超过57,863.00万元,其中20,000.00万元增加鸿博铝业的注册资本,其余转入鸿博铝业的资本公积。

  本次划转资产权属清晰,本次划转资产不存在抵押、质押或者其他第三人权利,不存在重大争议、诉讼或仲裁事项,不存在查封、冻结等妨碍权属转移的情况。

  (二)划转涉及的业务及员工安置

  本次划转前的公司涉及的冷轧业务相关资质、合同、人员及其他相关权利与义务一并根据实际情况转移至鸿博铝业。按照“人随业务、资产走”的原则,公司和鸿博铝业将按照国家有关法律、法规的规定,在履行必要的程序后,为相关员工办理相关劳动合同的重新签订、社会保险转移等手续。

  (三)划转涉及的税务安排

  本次划转拟适用特殊性税务处理,具体以税务部门的认定为准。

  (四)划转涉及的债权债务转移及协议主体变更安排

  对于公司已签订的涉及业务的协议、合同等,将办理协议、合同主体变更手续,将合同、协议的权利义务转移至鸿博铝业;依法或依约不能转移的协议、合同、承诺仍由公司继续履行。

  (五)价款支付

  本次资产划转不涉及价款支付。

  四、本次划转对公司的影响

  1、本次划转有利于完善公司组织结构和管理体系,提高公司经营管理效率,进一步优化公司内部资源,优化资产结构,促进公司健康发展。

  2、本次划转在公司合并报表范围内进行,不会导致公司合并报表范围变更,不会对公司财务状况和经营成果产生重大影响,也不存在损害上市公司或股东利益的情形。

  五、本次划转可能存在的风险

  本次资产划转能否适用特殊性税务处理尚需税务部门认定;划转的债务(如有)需要取得债权人同意,合同主体的变更尚需取得合同对方的同意和配合。

  注:

  1.对100%直接控制的居民企业之间,以及受同一或相同多家居民企业100%直接控制的居民企业之间按账面净值划转股权或资产,凡具有合理商业目的、不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的,股权或资产划转后连续12个月内不改变被划转股权或资产原来实质性经营活动,且划出方企业和划入方企业均未在会计上确认损益的,可以选择按以下规定进行特殊性税务处理:

  1)、划出方企业和划入方企业均不确认所得。

  2)、划入方企业取得被划转股权或资产的计税基础,以被划转股权或资产的原账面净值确定。

  3)、划入方企业取得的被划转资产,应按其原账面净值计算折旧扣除。

  政策依据:

  2.[税收政策]财税[2009]59号:关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知

  五、企业重组同时符合下列条件的,适用特殊性税务处理规定:

  (一)具有合理的商业目的,且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的。

  (二)被收购、合并或分立部分的资产或股权比例符合本通知规定的比例。

  (三)企业重组后的连续12个月内不改变重组资产原来的实质性经营活动。

  (四)重组交易对价中涉及股权支付金额符合本通知规定比例。

  (五)企业重组中取得股权支付的原主要股东,在重组后连续12个月内,不得转让所取得的股权。

  3.[税收政策]总局公告2011年第13号:关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告:纳税人在资产重组过程中,通过合并、分立、出售、置换等方式,将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人,不属于增值税的征税范围,其中涉及的货物转让,不征收增值税。

  4.《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号,2016年3月23日)(附件2第一条第二项)

  (二)不征收增值税项目。

  ……

  5.在资产重组过程中,通过合并、分立、出售、置换等方式,将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人,其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。


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