深建房产[2023]1号 深圳市关于印发《深圳市推广二手房“带押过户”模式的工作方案》的通知
发文时间:2023-01-05
文号:深建房产[2023]1号
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深圳市住房和建设局 深圳市司法局 深圳市规划和自然资源局 深圳市地方金融监督管理局 中国人民银行深圳市中心支行 中国银行保险监督管理委员会 深圳监管局关于印发《深圳市推广二手房“带押过户”模式的工作方案》的通知

深建房产〔2023〕1号              2023-01-05

各有关单位:

  《深圳市推广二手房“带押过户”模式的工作方案》已经市政府同意,现予以印发,请遵照实施。

  特此通知。

深圳市住房和建设局

深圳市司法局

深圳市规划和自然资源局

深圳市地方金融监管理局

中国人民银行深圳市中心支行

中国银行保险监督管理委员会深圳监管局

2023年1月5日

深圳市推广二手房“带押过户”模式的工作方案

  为探索推广二手房“带押过户”模式,提高我市二手房交易效率和便利度,降低二手房交易成本,制定本工作方案。

  一、工作内容

  二手房“带押过户”模式指存在抵押的房产,在不提前还清贷款的情况下,办理过户、重新抵押并发放新的贷款,实现用购房款还旧贷款(使用买方的购房资金来偿还卖方的银行贷款)。在二手房“带押过户”过程中,通过推行“顺位抵押”、二手房转移及抵押“双预告登记”等多种模式,优化业务流程,实现二手房交易更加高效、便捷。二手房交易过程中,买卖双方可选择适用二手房“带押过户”模式,交易房产需满足除原银行贷款抵押外没有设立其他抵押的条件。

  二、工作流程

  在二手房交易中,对于卖方未还清贷款、抵押尚未解除,买方也需要使用贷款购房的情况,买卖双方选择二手房“带押过户”模式的,具体流程如下:

  (一)“顺位抵押”办理流程

  1.买卖双方达成交易意向,签订二手房买卖合同。

  2.买卖双方在选定的资金监管机构(如银行、公证机构)办理资金监管手续,对买方的购房款(包括首付款和银行贷款)进行监管。同时,买方向银行申请贷款。

  3.买方贷款审批通过后,买卖双方和买卖双方贷款银行共同线上申请“转移登记+抵押权变更登记+抵押权设立登记”合并办理,按顺位设立新的抵押权。

  4.不动产登记部门根据买卖双方和买卖双方贷款银行申请,同步办理完成三个登记事项,记载不动产登记簿,并向买方贷款银行推送抵押登记电子证明。

  5.买方贷款银行根据不动产登记部门推送的抵押登记证明发放贷款,涉及公积金贷款的,由公积金管理部门确认后,按照操作流程进行放款。资金监管机构用监管账户中的购房款偿还卖方银行贷款本金和利息,结清贷款。

  6.卖方贷款银行结清贷款后,线上提交抵押注销申请,买方贷款银行的抵押权顺位相应向前,即由第二位升为首位抵押。

  7.资金监管机构将资金监管账户余额划转给卖方。

  (二)“双预告登记”办理流程

  1.买卖双方达成交易意向,签订二手房买卖合同后,买方向银行申请贷款。

  2.买方贷款审批通过后,买方贷款银行会同买卖双方,线上申请办理二手房转移预告登记及抵押预告登记。

  3.不动产登记部门根据买方贷款银行及买卖双方申请,完成“双预告登记”业务审核,记载不动产登记簿,并向买方贷款银行推送抵押预告登记电子证明。

  4.买方贷款银行依据抵押预告登记结果足额放款,涉及公积金贷款的,由公积金管理部门确认后,按照操作流程进行放款。买方的首付款和银行贷款均直接存入买卖双方在提存协议中约定的资金提存账户中进行监管。公证机构出具相关材料,并送达买方贷款银行、买卖双方。

  5.购房款存入提存账户后,买卖双方和买方贷款银行及时向不动产登记部门申请办理双预告登记转本登记。

  6.房产转移登记完成后,提存机构用提存账户中的购房款偿还卖方银行贷款本金和利息,结清贷款。卖方贷款银行线上提交抵押注销申请,不动产登记部门在线审核,也可以由卖方本人提出注销抵押,银行线上确认申请。如果房产转移登记不能完成,提存机构将提存账户中的购房款分别归还买方贷款银行及买方本人。

  在买方一次性付款、买方的首付款超过卖方原欠款的情况下,如选择二手房“带押过户”模式,也可以适用“顺位抵押”“双预告登记”办理流程。

  三、工作分工

  (一)市规划和自然资源局指导市不动产登记中心积极推动不动产登记和银行贷款业务协同,在已开展的“转移登记+抵押权变更登记”组合办理业务基础上,增加抵押权设立登记(即买方贷款银行抵押权登记),推动实现“转移登记+抵押权变更登记+抵押权设立登记”合并办理;同时,推进二手房预告登记业务办理,优化预告登记、预告登记转本登记等操作流程衔接,实现二手房“带押过户”。

  (二)人民银行深圳市中心支行、深圳银保监局、市地方金融监管局指导银行开展二手房“带押过户”业务,根据买卖双方需求,配合提供相关材料(如同意抵押状态过户的书面材料、不动产登记部门要求的相关材料等),协助完成“顺位抵押”或“双预告登记”办理,并及时放款;同时,加强与不动产登记中心、公证机构等部门的协调对接,确定具体业务流程标准,在确保资金安全的情况下,推动二手房“带押过户”模式落地实施。

  (三)市住房建设局指导市住房公积金管理中心优化调整公积金贷款放款流程,根据“顺位抵押”“双预告登记”等流程设计,办理公积金贷款业务。

  (四)市司法局指导公证机构根据公证提存等公证职能,按照各方依法签署的公证提存协议(含承诺函)或者各方认可的协议、承诺函的形式,开展公证提存业务,依业务流程及时将相关款项支付给卖方贷款银行、卖方。

  四、保障机制

  (一)强化责任意识,落实主体责任。各部门要高度重视,强化跨部门协调对接、信息共享,根据二手房“带押过户”业务流程,结合职责分工,持续优化办理流程,确定具体操作规程、业务指南,加强各项业务间的衔接,为买卖双方提供安全、高效便利的交易服务。

  (二)优化办理流程,压缩办理时限。不动产登记部门应积极推进线上申请,买卖双方、银行在网上申请办理抵押权变更登记、抵押权设立登记、二手房预告登记、预告登记转本登记等业务,在线提交材料,并通过采用人脸识别、活体认证技术,实现线上确认,不动产登记部门在线审核并办理相关业务。对于符合合并办理条件的业务,根据申请进行合并办理,做到精简申请材料、压缩办理时限,为交易各方提供便利服务。加快推进数据共享,切实做好不动产登记部门、银行、公证机构等部门之间信息互通共享工作,推进办理公证提存、清算支付所需数据的共享、在线查询核验。

  (三)稳妥推进试点,鼓励全面探索。在试点范围方面,先试点推广买方一次性付款或买卖双方贷款银行为同一家银行的二手房“带押过户”,再逐步推广至买卖双方贷款银行非同一家银行的“带押过户”业务。同时,鼓励各银行先行先试办理买卖双方贷款银行非同一家银行的“带押过户”业务。在模式做法方面,除“顺位抵押”“双预告登记”模式外,鼓励积极探索其他模式,为全面推广二手房“带押过户”积累经验。


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一起案件引发的讨论:如何理解违法行为的连续性

税务执法实践中确定违法行为的连续性是一个难点,建议重点从几方面把握:同一个违法主体基于同一个违法故意违反了同一法律规定;连续实施的数个独立的税务违法行为是在紧密连接的同一个时间空间内实施;税务机关对违法行为的持续状态没有通过违法行为告知予以阻断。

  在前不久举行的东北区域税务公职律师培训课上,一起稽查案件引发热烈讨论,焦点主要是如何确定处罚期限及有关违法行为的连续状态。从税务工作实际来看,这也是税务执法中容易遇到的问题。

  案件概况:企业接受虚开发票构成偷税

  2024年,某市税务局稽查部门对A公司开展税务检查,发现A公司在2016年—2023年期间连续存在接受虚开普通发票进行成本列支的违法行为,造成少缴企业所得税。根据税收征管法等法律法规规定,稽查部门认定A公司的有关行为构成偷税,拟按偷税对其进行税务处理和处罚。

  在进一步讨论中,办案人员对如何处理处罚产生意见分歧。分歧点主要有三:一是对企业的处罚期限是否追溯至2016年;二是因有关法律及文件规定未就违法行为连续性的最小期间予以明确,到底该如何界定“连续实施数个独立的行政违法行为”中的“连续”,是每月连续发生即为“连续”,还是每年连续发生视为“连续”;三是如果对企业的行政处罚追溯至2016年,企业会面临高额罚款,可能引发破产的风险,这是否有违行政处罚设定追溯时效的用意。

  处理依据:涉及税法和行政处罚等规定

  该案的处理涉及多项法律法规条款。

  税收征管法第八十六条规定:“违反税收法律、行政法规应当给予行政处罚的行为,在五年内未被发现的,不再给予行政处罚。”

  行政处罚法第三十六条规定:“违法行为在二年内未被发现的,不再给予行政处罚;涉及公民生命健康安全、金融安全且有危害后果的,上述期限延长至五年。法律另有规定的除外。前款规定的期限,从违法行为发生之日起计算;违法行为有连续或者继续状态的,从行为终了之日起计算。”

  行政处罚法第二十九条规定:“对当事人的同一个违法行为,不得给予两次以上罚款的行政处罚。同一个违法行为违反多个法律规范应当给予罚款处罚的,按照罚款数额高的规定处罚。”

  《国务院法制办公室对湖北省人民政府法制办公室〈关于如何确认违法行为连续或继续状态的请示〉的复函》(国法函[2005]442号)明确:“《中华人民共和国行政处罚法》第二十九条中规定的违法行为的连续状态,是指当事人基于同一个违法故意,连续实施数个独立的行政违法行为,并触犯同一个行政处罚规定的情形。”

  意见分歧:如何适用有关法律法规条款

  由于对有关规定的理解存在差异,办案人员对如何处罚涉案企业产生意见分歧。

  一种观点认为,对于涉案企业应按照5年追溯期执行。

  理由有三:一是根据税收征管法第八十六条规定,对于五年内未被发现的应给予行政处罚的税收违法行为,不再给予行政处罚。有关税务行政处罚追溯时效规定的目的是促使行政机关提高工作效率,合理限制公权力行使,避免长期进行违法行为处罚追溯对行为人权益造成过度损害,引发企业破产的风险。二是本案中,企业取得虚开发票并进行成本列支,造成少缴税款的行为,应视为一个独立的违法行为的起始及完结的全过程,不存在持续性违法状态。该企业2016年—2023年期间通过取得虚开发票虚假列支成本,造成少缴税款,是由数个独立违法行为组成。三是行政机关在追溯时效内未及时发现违法行为,也存在一定责任。综上,本案中对企业的行政处罚应严格按照税收征管法规定的追溯期限执行。

  另一种观点则认为,应按照企业的持续性违法行为期间与追溯时效孰长的原则执行。

  理由也有三点:第一,有关规范性文件有明确规定。根据国法函[2005]442号文件,违法行为的连续状态,是指当事人基于同一个违法故意,连续实施数个独立的行政违法行为,并触犯同一个行政处罚规定的情形。第二,学界有相同观点。如马怀德教授在《〈行政处罚法〉修改中的几个争议问题》中提出,“一个违法行为”是指“可界定为同一行为主体在紧密连接的同一个时间空间内,基于同一意思表示而实施的一次行为”。第三,司法实践中有反映该观点的判例。[2019]京0106行初264号判例中,法院认为“一个行为”应包含内在意思决定、外在行为表现以及法律规范评价三个要件。如果违法行为人明知其行为的违法性并且可以预见将受到行政处罚的法律后果,置行政机关的多次违法行为告知于不顾,仍然继续实施违法行为,应当以行政机关的告知行为为限,认定违法行为人在被告知后产生了新的违法故意,因而将行政机关每次告知后的违法行为认定为新的违法行为,总体上将行为人的违法行为界定为连续发生的数个违法行为,而非同一个违法行为。反之,应视为同一个违法行为。因此,本案中,对企业的处罚追溯期应自2023年起算。

  个人思考:执法实践中应具体情况具体分析

  “连续实施数个独立的行政违法行为”中的“连续”如何界定,是执法实践中的一个难点。笔者认为,在税务执法实践中应根据具体案情,从违法行为人的违法目的、违法性质、违法手段、是否触犯同一个法条等方面,综合分析其违法行为是否为“连续”状态。鉴于目前法律法规、司法判例对违法行为的连续状态界定相对明确,实践中确定违法行为的连续性可以重点从几方面把握:同一个违法主体基于同一个违法故意违反了同一法律规定;连续实施的数个独立的税务违法行为是在紧密连接的同一个时间空间内实施;税务机关对违法行为的持续状态没有通过违法行为告知予以阻断。

  笔者认为,就本案而言,涉案企业应当在每年规定期限内进行汇算清缴,结清应缴企业所得税税款。如果企业在2016年—2023年期间,每年都存在因取得虚开发票进行虚假列支并造成少缴企业所得税的违法行为,而税务机关一直未发现,符合对违法行为连续性认定的几个要件。特别需要明确的是,企业所得税是以年度为时间计量单位申报缴纳,符合有关一个违法行为在“紧密连接的同一个时间空间”发生的认定条件。因此,涉案企业的违法行为是一个连续的违法行为,处罚期限可以追溯至2016年。进一步思考,如果涉案企业是因违反增值税相关法律规定,造成少缴税款,在2016年—2023年期间每年均实施违法行为,但非连续12个月持续实施违法行为,还能否判定为违法行为的连续状态?笔者认为,这值得商榷。

  税务行政处罚应当坚持公平公正原则,笔者认为,在讨论、厘清有关法律法规如何准确理解和适用的同时,税务机关还应加强税法宣传辅导,及时排查并纠正企业存在的涉税问题。


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