昆政办[2022]19号 昆明市人民政府办公室关于促进房地产市场稳地价稳房价稳预期工作的意见
发文时间:2022-04-16
文号:昆政办[2022]19号
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各县(市)、区人民政府,市政府各委办局,各国家级、省级开发(度假)区管委会,各直属机构:


  坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署,按照省委、省政府工作要求,坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,履行城市主体责任,全面落实房地产市场长效机制,切实稳地价、稳房价、稳预期,完善住房市场体系和保障体系,促进昆明市房地产市场健康发展和良性循环,经市人民政府同意,现提出如下意见:


  一、 加快商业商务用房去化,合理使用商业商务用地


  (一)综合城市区域发展、商业商务用房库存等因素,合理确定年度商业商务用地供应规模,科学调节供地节奏。商业商务用房去化周期超过36个月的县(市)区、开发(度假)区,在不影响批而未供和闲置土地处置的前提下,可暂缓供应商业商务用地。在市场有需求的情况下,属地政府(管委会)可根据片区商业商务用房配套现状,研究确定商业商务用地的供应。


  (二)根据国家、省、市土地储备管理有关规定,对已收储但暂不供应的商业商务用地,市城市园林绿化、土地储备机构指导,属地政府(管委会)因地制宜、统筹安排,由储备土地的管理单位负责建设苗圃等临时绿地,挂牌规范管理养护,改善城市生态环境和市容景观。


  (三)优化商住配建比例模式,将“按项目配比商业商务”调整为“按片区配比商业商务”。在土地出让前,属地政府(管委会)根据片区控制性详细规划和商业商务用房配置、去化等情况,在满足公共服务设施和基础配套设施承载力的前提下,可按程序申请调整新供应土地的商住比或商业商务用房的开发量,依法开展控制性详细规划修改。对已出让尚未建设的商业商务用地,房地产开发企业可向属地政府(管委会)提出申请,在满足公共服务设施和市政配套设施承载力的前提下,经属地政府(管委会)研究同意,可适当降低商业商务用房开发量。


  (四)二环路以外的城市区域,对于未供应且相对集中的商业商务用地,在符合国土空间规划、产业布局、生态环境保护要求的前提下,经属地政府(管委会)研究后,可按程序向市人民政府申请将土地规划用途调整为新型产业用地(M0),用于发展互联网开发、电子装配等无污染、零排放、低噪音的技术密集型产业。


  (五)针对已供应尚未开工建设或在建的商业商务用地,按照补齐民生基础设施短板、完善公共服务体系、促进职住平衡的原则,房地产开发企业可向属地政府(管委会)申请用于建设托幼、养老、教育、文化、体育、停车等公共服务设施。属地政府(管委会)依据项目所在片区人口规模及公共服务、市政配套设施情况,研究调整方案,报市自然资源规划部门按程序审议。


  (六)二环路以外的城市区域,在满足片区教育配套等公共服务设施的前提下,经属地政府(管委会)统筹研究后,鼓励国有企业、民营企业等多种主体将商务办公用房新建、改建为保障性租赁住房,或者通过市场化购买方式将存量商务办公用房改造为保障性租赁住房。建成的保障性租赁住房由企业自持,并纳入全市城镇保障性住房体系,严格按照保障性租赁住房有关政策进行管理,享受财税、金融等政策支持。


  (七)鼓励属地政府(管委会)整体或部分购买、租赁闲置的商务办公用房,按照“共享办公”模式,引入共享办公运营企业开展政企合作,打造“双创中心”、搭建招商引资承载平台,为中小企业提供创业创新场所,培育发展楼宇经济。


  (八)鼓励属地政府(管委会)引导体育、文艺等培训机构,利用大型商场、商业裙楼集中开展非学科类培训;引导医疗服务机构,利用商务办公用房开展健身、健康体检、口腔、眼科、医疗美容等多元化康养业态。


  二、 纾解疫情期间房地产开发企业困难


  (九)土地出让价款在2021年6月1日—2022年12月31日缴纳的,企业可申请延期60日缴纳。属于分期缴款的,各期缴款时间均可在原合同约定时间延期60日。延期缴款期间(60日内)不计违约金,不计利息。最后一日缴款日期是国家法定节假日的,以法定节假日结束的次日为最后一日。


  (十)房地产开发企业可依据土地出让合同及技术审查必备要件向属地自然资源规划部门申报《建设工程规划许可证》(副本),房地产开发企业需取得《不动产权证》(土地登记)并补充完善相关申报要件、全额缴清城市基础设施配套费,换发《建设工程规划许可证》(正本)后,方可申请办理《商品房预售许可证》。


  (十一)从有效防范化解房地产市场风险角度出发,鼓励信誉好、实力强的房地产开发企业通过土地转让方式取得未开工建设项目的土地使用权。房地产开发企业承诺在取得土地转让审批文件之日起6个月内实质性开工建设的,属地自然资源规划部门在办理土地转让手续时,对项目投资强度进行容缺审批。房地产开发企业取得土地转让审批文件之日起1个月内,应持土地转让审批文件向属地自然资源规划、住房城乡建设部门申报开工手续,属地自然资源规划、住房城乡建设部门在3个月内完成项目开工手续办理。房地产开发企业按照承诺时限(6个月内)开工建设,投资强度达到25%,持属地政府(管委会)出具的证明材料,方可向属地自然资源规划部门申请办理《不动产权证》。未按期开工建设的,土地转让审批文件自行失效。对已被认定为闲置土地的房地产开发项目,按规定完成闲置土地处置且不属于应收回情形的,可按前述规定办理。市、县两级自然资源规划部门定期向同级政府(管委会)报告土地转让审批及相应《不动产权证》办理情况。


  (十二)规划方案已经市城乡规划委员会审议通过,属地政府(管委会)已完成拆迁总建筑面积50%以上,且承诺2022年12月31日前全部完成拆迁的城市更新改造项目,可按市城乡规划委员会已审议通过的规划方案相关指标执行。确需进行控制性详细规划修改的城市更新改造项目,在总开发量及住宅开发量不增加的前提下,可对规划方案进行优化调整,适当降低商业开发量。涉及省、市属国有企业化债的历史遗留项目,另行研究。


  三、 鼓励多种方式回迁安置


  (十三)为满足群众多元化安置需求,属地政府(管委会)可适时调整城市更新改造项目货币化安置政策,加大货币化安置力度,在公平、自愿的基础上,鼓励拆迁群众选择货币化安置。


  (十四)在拆迁群众、社区自愿的基础上,属地政府(管委会)积极引导,统筹城市更新改造项目回迁安置需求与商业商务用房去化实际,拓宽安置渠道和方式,按照等价值置换的原则,利用已建成的商业商务用房进行等价值安置,可适当给予面积奖补。具体面积奖补标准由属地政府(管委会)研究制定。


  四、 优化营商服务


  (十五)以出让方式取得国有土地使用权的,房地产开发企业在签订土地出让合同时,属地自然资源规划部门同步核发《建设用地规划许可证》,房地产开发企业不需提交申请。


  (十六)属地政府(管委会)应将规划方案第三方技术审查经费纳入同级财政预算予以保障。市、县两级职能部门深入推进作风革命,加强机关效能建设,主动服务项目建设。


  (十七)房地产开发企业可以用见索即付银行保函替代需缴纳的代建学校、道路等公共设施的保证金或零星用地整合履约保证金。


  (十八)在土地出让时,应当在出让条件中明确配套建设的中小学、幼儿园等教育设施,或者履行教育代建应承担的资金;未明确的,属地政府(管委会)在土地出让后不得另行收取教育配套费。


  五、 优化住房金融服务


  (十九)加大住房公积金对首套房、改善性住房等合理购房需求的支持力度,适度调高住房公积金贷款额度,降低购买二套住房首付款比例。


  (二十)实施好差别化住房信贷政策,持续优化住房金融服务,更好满足购房者合理信贷需求。


  六、 有效防范化解房地产市场风险


  (二十一)严格按照《最高人民法院 住房和城乡建设部 中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》(法[2022]12号)有关要求,建立健全商品房预售资金保全、执行的“府院联动”机制。


  (二十二)市、县两级住房城乡建设部门要根据房地产开发项目建设工程造价、施工合同金额以及项目交付使用条件等因素,合理确定商品房预售资金监管额度,超出监管额度的资金可由房地产开发企业提取使用。


  (二十三)市、县两级住房城乡建设部门联合人民银行分支机构、银保监部门定期对商品房预售资金监管情况开展检查,对违反商品房预售资金监管政策规定的房地产开发企业和银行机构依法依规进行查处。


  七、 持续整治规范房地产市场秩序


  (二十四)加强对房地产开发企业、商品房销售代理机构、房地产经纪机构、住房租赁企业的监管。重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等领域扰乱房地产市场秩序的突出问题,加大联合整治执法力度,持续整治和规范房地产市场秩序,营造主体诚信、行为规范、监管有力的市场环境。


  八、 做好房地产市场舆情引导


  (二十五)各级有关部门要做好房地产市场政策宣传解读,正确引导舆论和市场预期,引导各新闻媒体、网络平台及自媒体按照相关法律法规和管理规定规范发布信息,依法查处散布谣言、恶意宣传炒作等严重扰乱房地产市场秩序的行为,共同营造良好的舆论氛围。


  本意见自印发之日起施行,有效期一年。市自然资源规划局、市住房城乡建设局、市住房公积金中心等部门依据职能职责在本意见印发之日起30日内出台实施细则或实施办法。


  本意见由市住房城乡建设局、市自然资源规划局负责解释。


昆明市人民政府办公室

2022年4月16日


推荐阅读

企业支付并承担旅游费的财税处理


在实务中,企业可能基于奖励或集体福利等因素,企业组织员工旅游,由企业支付并承担全部或部分旅游费。对于这类旅游费支出,企业很多财务人员对其增值税和企业所得税处理存在困惑。


1.旅游费支出对应的进项税额不得抵扣


旅游费支出中包括往返机票等旅客运输发票,以及可能旅行社开具了旅行服务的增值税专用发票,根据财税[2016]36号附件1第二十七条规定,作为集体福利或个人消费支出取得进项税额不得抵扣进项税额。因此,对于旅游费支出中取得的进项税额是不能抵扣进项税额的。


2.旅游费支出的税前扣除问题


旅游费支出的税前扣除,各地税务局存在执行口径的差异。


河北税务:根据《河北省国家税务局关于印发<企业所得税若干政策问题解答>的通知》(冀国税函[2013]161号)第十二条规定:企业为职工支付的旅游费能否作为职工福利费列支?和《国家税务总局关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知》(国税函[2009]3号)第三条关于职工福利扣除问题规定,企业发生的旅游费支出,不能作为职工福利费列支。


河南税务(2021-04-23)答复:单位组织全体员工旅游的费用不符合企业职工福利费扣除范围,不能作为职工福利费在企业所得税税前扣除。


山东税务(2020-01-02)答复:根据企业所得税法及相关政策规定,企业组织员工进行旅游活动发生的费用,与生产经营没有直接关系,不得在税前扣除。


厦门税务(2021-04-27)答复:你司为员工集体免费提供的旅游费,按规定扣缴个人所得税后,如确实是为企业全体属于职工福利性质的费用支出目的,且符合《税法》规定的权责发生制原则,以及对支出税前扣除合法性、真实性、相关性、合理性和确定性要求的,可以作为职工福利费按规定在企业所得税前扣除。


苏州税务:《苏州市地方税务局关于做好2009年度企业所得税汇算清缴工作的通知》(苏州地税函[2009]278号)第6个问答:“问:企业组织职工旅游发生的费用支出能否列入职工福利费,按不超过工资薪金总额14%的比例税前扣除?答:根据《国家税务总局关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知》(国税函[2009]3号)规定,职工福利费包括为职工卫生保健、生活、住房、交通等所发放的各项补贴和非货币性福利。从组织职工旅游的性质来看,其具有缓解工作压力,进一步提高生活质量的积极意义,因此,企业组织职工旅游发生的费用支出暂纳入职工福利费管理范畴,并按照税收规定扣除。如果企业以职工旅游的名义,列支职工家属或者其他非本单位雇员所发生的旅游费,则属于与生产经营无关的支出,不得纳入职工福利费管理,也不得税前扣除。”


更多税务局执行口径就不再逐一列举,企业在面对旅游费支出时需要搞清楚企业所在地税务局的执行口径。对于当地税务局执行口径是不得税前扣除或不得以“福利费”税前扣除的,可以转换为奖励等进行规避。


3.旅游费支出的会计处理


公司支付的旅游费如何进行会计处理,需要区分参加旅游人员的性质,根据不同的税务处理做出不同的会计处理。


(1)旅游参与人属于公司员工


个人所得税:公司以奖励等名义提供旅游费,公司员工参与的,应将旅游费并入员工的工资,并按照“工资薪金所得”预扣预缴个人所得税。


①当地税务局执行口径是不得税前扣除或不得以福利费税前扣除的


会计核算上直接按照“工资薪金支出”进行核算,税前扣除并按照“工资薪金支出”申报扣除,可以全额扣除。不能直接以“管理费用”或“职工福利费支出”进行扣除。


支付旅游费:

借:其他应收款——XX员工

贷:银行存款

说明:支付旅游费时,直接体现为代员工支付的费用。


在当月实际发放工资时,将代垫的旅行费作为奖励金额加入员工的税前收入中并作为工资发放,同时在税后扣除代垫款项:

借:应付职工薪酬——工资

贷:银行存款

应付职工薪酬——五险一金个人部分

其他应收款——XX员工

应交税费——应交个人所得税


②当地税务局执行口径可以福利费税前扣除的


计提福利费:

借:管理费用——福利费等

贷:应付职工薪酬——福利费

实际支付旅游费时:

借:应付职工薪酬——福利费

贷:银行存款

应交税费——应交个人所得税(也可暂时不确认,待合并工资计算后再确认)


(2)旅游参与人属于公司雇员以外的营销人员


依照财税[2004]11号规定,对商品营销活动中,企业和单位对营销业绩突出人员以培训班、研讨会、工作考察等名义组织旅游活动,通过免收差旅费、旅游费对个人实行的营销业绩奖励(包括实物、有价证券等),对企业雇员其他人员享受的此类奖励,应作为当期的劳务收入,按照“劳务报酬所得”项目征收个人所得税。


对于企业营销过程发生的外部人员免费旅游,通常不在双方营销服务协议中,且虽然财税[2004]11号作为外部人员的劳务收入,但是外部人员通常也不会提供对应的劳务费发票,因此不能计算为佣金。如果当地税务局执行口径没有明确规定旅游费不得税前扣除的,可以按照“业务招待费”进行税前扣除,按照计算扣除限额。


借:管理费用/销售费用——业务招待费

贷:银行存款等

应交税费——应交个人所得税(按“劳务报酬所得”计算)


通常由于不会向免费参与旅游的企业雇员以外的营销人员收取个人所得税,需要把支付的旅游费换算为包含个人所得税的金额,再计入“业务招待费”。如果当地税务局执行口径明确规定旅游费不得税前扣除的,即使会计核算计入“业务招待费”也不得税前扣除,在企业所得税汇算清缴时需要全额纳税调增。


对于企业营销过程发生的外部人员免费旅游,在双方营销服务协议中有明确的约定(比如超额完成某业绩指标的),且对方按照劳务费提供了等额的税务局代开发票,可以作为佣金支出按照财税[2009]29号等规定进行税前扣除。在此种情况下,企业支付旅游费实际上等于代垫费用。


借:其他应收款——XX营销人员

贷:银行存款


在实际支付营销人员当月报酬和收到对方在税务局代开发票时:

借:销售费用——佣金

贷:银行存款

其他应收款——XX营销人员

应交税费——应交个人所得税(按“劳务报酬所得”计算)


(3)旅游参与人属于公司员工家属


有些公司会安排员工家属免费参与旅游,其实质也是对公司员工的鼓励与奖励,因此应视为是该员工的奖励所得,应并入该员工的工资薪金,按照“工资薪金所得”预扣预缴个人所得税。

具体处理,参见前述“(1)旅游参与人属于公司员工”。


(4)旅游参与人属于公司关系户或促销抽奖中奖者


公司为了维护客情关系,邀请公司客户等参与免费旅游,属于一种交际薪酬行为。除当地税务局执行口径明确规定旅游费不得税前扣除外,支付的旅游费应按照“业务招待费”在企业所得税税前进行扣除。


另外,部分企业也经常把免费旅游作为促销噱头,把旅游指标用于抽奖。


个人所得税:《财政部税务总局关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》(财政部税务总局公告2019年第74号)第三条规定:企业在业务宣传、广告等活动中,随机向本单位以外的个人赠送礼品(包括网络红包,下同),以及企业在年会、座谈会、庆典以及其他活动中向本单位以外的个人赠送礼品,个人取得的礼品收入,按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税,但企业赠送的具有价格折扣或折让性质的消费券、代金券、抵用券、优惠券等礼品除外。


因此,对于免费提供旅游的,应按照“偶然所得”扣缴个人所得税。实务中,通常不会向旅游参与人收取税金,而是由企业自行承担。

借:管理费用——业务招待费(招待关系户)

销售费用——业务宣传费(促销)

贷:银行存款等

应交税费——应交个人所得税(按“偶然所得”)


根据《企业所得税法》第八条规定,企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出,包括成本、费用、税金、损失和其他支出,准予在计算应纳税所得额时扣除。会计核算无论是计入“业务招待费”,还是“业务宣传费”,都必须收集并留存相关证明材料,用于证明该项旅游费支出是跟企业的收入具有相关性,否则即便是当地税务局没有明确规定旅游费不得扣除的,也可能存在后期被税务局稽查而不予认可的风险。


企业购买“结构性存款”的账务处理


一、结构性存款属于投资理财还是企业存款


保本的我们一般计入“存款”,所获得收益计入“利息收入”;不保本的我们视作理财,计入“投资性金融资产”,亏损与盈利计入“投资收益”。事实上,结构性存款是在普通存款的基础上,通过运用利率、汇率产品,来获取收益,达到增值目的的一种创新存款。它属于理财产品当中的一种。结构性存款是在存款的基础上嵌入金融衍生工具,通过与利率、汇率、指数等的波动挂钩,使存款人在承担一定风险的基础上获得更高收益。


这里需要说明的是,结构性存款并不保本,是有可能出现亏损的一种理财。它通过期权与固定收益产品间的组合,使得结构性产品的投资报酬与连接到标的关联资产价格波动产生联动效应,虽然这种金融衍生品出现亏损的概率并不高,但却并不保本。


《中国银保监会办公厅关于进一步规范商业银行结构性存款业务的通知》(银保监办发[2019]204号)第一条规定,本通知所称结构性存款是指商业银行吸收的嵌入金融衍生产品的存款,通过与利率、汇率、指数等的波动挂钩或者与某实体的信用情况挂钩,使存款人在承担一定风险的基础上获得相应的收益。


结构性存款因为其有“存款”两个字,一直存在账务处理的争议。很多会计认为结构性存款就是存款,应当计入“银行存款”科目下。不过我们通过上面研究结构存款是什么得知,结构性存款是理财产品,不属于存款,不适用进入“银行存款”。


其实在2021年, 财政部、国资委、银保监会、证监会联合发布《关于严格执行企业会计准则 切实加强企业2020年年报工作的通知》(下称《通知》)。《通知》明确,企业持有的结构性存款,应记入“交易性金融资产”科目,并在资产负债表中“交易性金融资产”项目列示。


例:2021年,甲企业买入结构性存款200万元。分录如下:


借:交易性金融资产——成本 200万

贷:银行存款 200万


2021年底该笔结构性存款获益 15万


借:交易性金融资产—— 公允价值变动 15万

贷:公允价值损益 15万


2022年10月 以220万出售该比资产


借:银行存款 220万

贷:交易性金融资产——成本 200万


交易性金融资产—— 公允价值变动 15万

投资收益 5万


二、“结构性存款”涉增值税处理


1、免增值税


根据结构性存款的性质,我们知道,结构性存款并不是存款,而是一种理财产品,属于不保本理财。


《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税[2016]140号)第一条规定,《销售服务、无形资产、不动产注释》(财税[2016]36号)第一条第(五)项第1点所称“保本收益、报酬、资金占用费、补偿金”,是指合同中明确承诺到期本金可全部收回的投资收益。金融商品持有期间(含到期)取得的非保本的上述收益,不属于利息或利息性质的收入,不征收增值税。


2、所得税


结构性存款属于“交易性金融资产”科目。其在未出售前的收益并不需要缴纳企业所得税,应在资产负债表日调减纳税额,计“递延所得税负债”,待出售时转回“递延所得税负债”调增纳税额。


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