个人以房产投资入股如何纳税
发文时间:2021-06-08
作者:中汇武汉税务师事务所
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 一、增值税。营改增之前,以房产投资入股,参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为是不征收营业税的。改征增值税后,因为增值税是链条税,这一政策并未被平移。对于以不动产为对等价换取了被投资企业的股权,获得了“其他经济利益”,应当属于有偿销售不动产行为,应当缴纳增值税。


  在增值税征收上,如果投资入股的房产为非住房,可以差额按照5%计算缴纳增值税;如果是住房应当区分不同地区:1.个人将购买不足2年的住房对外投资的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外投资的,免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。2.个人将购买不足2年的住房对外投资的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外投资的,以公允价值减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外投资的,免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。


  二、随增值征收的附加税费。随增值征收的附加税费包括城建税、教育费附加、地方教育费附加等。附加税费随增值税征收而征收,增值税减免,相应附加税费也予以减免。另外,现行政策对小规模纳税人是减半征收,个人属于小规模纳税人范围,因此个人随增值税缴纳的附加税费也是减半征收。


  三、土地增值税。个人以投资入股方式,将房产投资到被投资企业名下,是以不动产为对等价换取了被投资企业的股权,属于有偿转让房地产的行为,属于土地增值税征税范围。但如果个人是以住房投资入股,现行政策是免征土地增值税。如果是非住宅,根据财税〔2018〕57号文件规定,单位或个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资的,对其将房产转移,变更到被投资的企业,暂免征收土地增值税。此处应该注意的一点是:对于‘改制重组’的界定,因为这个是享受的条件,不过就文件来看也不是很明确,在实务中各地解读也是有差异的,从立法原理上分析,只要是被投资企业的经济或者法律结构发生较大调整就应该符合此条件。


  四、个人所得税。个人以房产投资入股,包括投资自己成立的个人独资企业或一人有限公司,因为属于不同法律主体,均涉及到个人所得税。根据《财政部 国家税务总局关于个人非货币性资产投资有关个人所得税政策的通知》(财税[2015]41号)规定,个人以非货币性资产投资,属于个人转让非货币性资产和投资同时发生。对个人转让非货币性资产的所得,应按照“财产转让所得”项目,依法计算缴纳个人所得税。个人以非货币性资产投资,应按评估后的公允价值确认非货币性资产转让收入。非货币性资产转让收入减除该资产原值及合理税费后的余额为应纳税所得额。个人应在发生上述应税行为的次月15日内向主管税务机关申报纳税。纳税人一次性缴税有困难的,可合理确定分期缴纳计划并报主管税务机关备案后,自发生上述应税行为之日起不超过5个公历年度内(含)分期缴纳个人所得税。


  另据《财政部 国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字[1999]278号)第一条和第四条的规定,个人出售自有住房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税,但是如果转让的是自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房的,取得的所得可以免征个人所得税。


  五、受让方契税。一般来说,以土地、房屋权属作价投资入股的,视同土地使用权转让、房屋买卖应当征收契税。但根据《财政部 税务总局关于继续执行企业事业单位改制重组有关契税政策的公告》(财政部 税务总局公告2021年第17号)规定:“同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转,包括母公司与其全资子公司之间,同一公司所属全资子公司之间,同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转,免征契税。”资产划转属于权益性投资,投资入股同样是属于权益性投资,并且都是在同一个人控制之下,因此,将个人房产投入自己投资的个人独资企业或者是由该个人成立的一人公司,应当免征契税。


  六、印花税。根据《中华人民共和国印花税暂行条例》的规定,同一凭证,由两方或者两方以上当事人签订并各执一份的,应当由各方就所执的一份各自全额贴花。因此,个人以房产投资入股,个人和被投资方均应按“产权转移书据”所载金额万分之五贴花。因为个人是小规模纳税人,可以减半征收。被投资方接受非货币性资产投资,应当确认实收资本或资本公积,对此还应当按照资金账簿贴花。自2018年5月1日起,对按万分之五税率贴花的资金账簿减半征收印花税。如果接受投资方是小规模纳税人,则在减半征收的基础上再减半。


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小规模纳税人:已享增值税优惠无须重复计算所得税

根据《财政部 税务总局关于明确增值税小规模纳税人减免增值税等政策的公告》(财政部 税务总局公告2023年第1号)和《财政部 税务总局关于增值税小规模纳税人减免增值税政策的公告》(财政部 税务总局公告2023年第19号)的规定,自2023年1月1日起至2027年12月31日,增值税小规模纳税人适用3%征收率的应税销售收入,减按1%征收率征收增值税。最近,不少小规模纳税人向笔者咨询,享受的增值税减免税优惠,是否需要申报缴纳所得税?

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  在实务中,对于小规模纳税人享受的2%增值税减免部分,主要有两种账务处理方式。

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  综上所述,对于小规模纳税人来说,无论企业采取上述两种账务处理方式的哪一种,适用3%征收率的应税销售收入减按1%征收率征收增值税的减征部分,都已经按照剔除价外“应交增值税”以后的余额,结合企业所得税纳税义务发生时间全额计入了相关期间的应纳税所得额。因此,不再需要对因增值税征收率减免优惠而产生的不含税销售额的变动,重复作为企业应税所得申报缴纳企业所得税。小规模纳税人应加强税收政策和相关法律法规的学习,在充分享受税收优惠政策的同时,合规进行税务处理。


不同情形下,境外亏损结转弥补期限不一样

根据现行税收政策,境外亏损分为非实际亏损和实际亏损,不同类型亏损的税务处理有所不同——非实际亏损可以无限期向后结转弥补,实际亏损只能在以后的5个纳税年度内结转弥补。

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  根据这两项政策,“走出去”企业境外分支机构发生的亏损不得以境内盈利来抵减,如果选择了“分国)(地区)不分项”的抵免方式,境外亏损也不得以境外其他国家(地区)的盈利来抵减。1号公告进一步明确,境外分支机构发生的亏损,由于上述结转弥补的限制而发生的未予弥补的部分为非实际亏损额,结转弥补期限不受5年期限制。即,如果企业当期境内外所得盈利额与亏损额加总后和为零或正数,则其当年度境外分支机构发生的未予弥补的亏损为非实际亏损额,可无限期向后结转弥补;如果企业当期境内外所得盈利额与亏损额加总后和为负数,则以境外分支机构的亏损额超过企业盈利额部分的实际亏损额,按企业所得税法第十八条规定的期限进行亏损弥补,未超过企业盈利额部分为非实际亏损额,仍可无限期向后结转弥补。简单来说,受境外亏损结转弥补影响产生的境外未予弥补亏损,为非实际亏损,反之为实际亏损。非实际亏损应以企业当年度经调整后的境内外应纳税所得总额为限,超过部分为实际亏损。非实际亏损可无限期向后结转弥补,实际亏损只能在以后的5个纳税年度内结转弥补。

  例解1:境内外所得加总为正数

  A公司为中国居民企业,分别在甲国、乙国设立分支机构。2022年,A公司在中国境内取得营业利润300万元,甲国分支机构取得营业利润100万元,乙国分支机构发生亏损300万元,在乙国取得利息所得60万元。经计算,A公司2022年境内外所得加总数为160万元(300+100-300+60)。

  抵免方式一:分国不分项

  根据境外亏损不得在境内或他国盈利中抵减的规定,A公司在乙国分支机构发生的300万元亏损,仅可用从乙国取得的60万元利息来弥补,即存在240万元(-300+60)未能弥补的亏损额。由于A公司境内外所得加总为正数,其境外分支机构发生的亏损为非实际亏损,即乙国分支机构的240万元亏损额属于非实际亏损。

  经调整,A公司2022年境内外应纳税所得总额为400万元,即境内应纳税所得额300万元和来自于甲国分支机构的应纳税所得额100万元。A公司2022年度在乙国的应纳税所得额为-240万元,为非实际亏损,允许A公司以其以后年度来自乙国的所得无限期结转弥补。

  抵免方式二:不分国不分项

  假设A公司采用不分国不分项的税收抵免方式,境外亏损可以在不同国别(地区)间相互弥补,即A公司在乙国分支机构的300万元亏损额,既可以用其在乙国的60万元利息所得来弥补,也可以用甲国分支机构取得的营业利润100万元弥补,弥补后境外应纳税所得额为-140万元(100-300+60)。

  根据境外亏损不得在境内盈利中抵减的规定,A公司2022年在境外发生的140万元亏损额,不得用当年度企业境内盈利来弥补。A公司境内外所得加总为正数,其境外分支机构发生的亏损为非实际亏损。经调整,A公司2022年境内外应纳税所得总额为300万元,境外应纳税所得额-140万元,为非实际亏损,允许A公司以其以后年度来自境外的所得无限期结转弥补。

  例解2:境内外所得加总为负数

  B公司为中国居民企业,分别在甲国、乙国设立分支机构。2022年,B公司在中国境内取得营业利润100万元,甲国分支机构取得营业利润100万元,乙国分支机构发生亏损300万元,在乙国取得利息所得60万元。经计算,B公司2022年境内外所得加总数为-40万元(100+100-300+60)。

  抵免方式一:分国不分项

  根据境外亏损不得在境内或他国盈利中抵减的规定,B公司乙国分支机构2022年度的亏损额300万元,仅可用其在乙国取得的60万元利息弥补,未能弥补的非实际亏损额240万元,不得用B公司当年其他盈利来弥补。B公司境内外所得加总为负数,其乙国分支机构发生的亏损中,既有非实际亏损也有实际亏损。

  具体分析,B公司当年度应纳税所得总额为200万元,包括境内应纳税所得额100万元、来自于甲国分支机构的应纳税所得额100万元。B公司来自于乙国的应纳税所得额为-240万元,其中以B公司2022年应纳税所得额为限的部分(200万元)为非实际损失,允许B公司以其以后年度来自乙国的所得无限期结转弥补;其余部分(40万元)为实际亏损,B公司可在以后5个纳税年度内用其来自乙国的所得进行结转弥补。

  抵免方式二:不分国不分项

  假设B公司采用不分国不分项的税收抵免方式,境外亏损可以在不同国别(地区)间相互弥补,即B公司在乙国分支机构的300万元亏损额,既可以用其在乙国的60万元利息所得来弥补,也可以用甲国分支机构取得的营业利润100万元弥补,弥补后境外应纳税所得额为-140万元(100-300+60)。

  根据境外亏损不得在境内盈利中抵减的规定,B公司2022年度在境外发生的140万元亏损,不得用其当年企业境内盈利来弥补。具体来说,B公司2022年度应纳税所得总额为100万元(即境内盈利部分)。境外应纳税所得额为-140万元,其中在B公司当年应纳税所得额以内的部分(100万元)属于非实际亏损,允许B公司以其以后年度来自境外的所得无限期结转弥补;其余部分(40万元)为实际亏损,B公司可在以后5个纳税年度内用其来自境外的所得进行结转弥补。


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