个人出租房屋相关个人所得税问题解析
发文时间:2021-01-13
作者:段文涛
来源:税海涛声
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近日,某省税务局发布《关于个人出租房屋个人所得税征收管理有关事项的公告》,明确“个人将自有房屋或者租入房屋出租给承租人,并取得租金收入或者其它经济利益所得的行为,应按照“财产租赁所得”缴纳个人所得税”。还明确“纳税人出租(转租)房屋不能提供合法、准确的成本费用凭证,不能准确计算房屋租赁成本费用的,按租金收入的5%核定应纳税所得额。”以及“个人出租住房,减按10%的税率征收个人所得税;个人出租非住房,按20%的税率征收个人所得税”。


  本来嘛,这是一个很平常的事情,相关政策都是有法有规(如税收征管法及实施细则、个人所得税法及实施条例以及国税发[1994]89号、财税[2008]24号和国税函[2009]639号文件等)可依的,乃至可以说是“老生常谈”的一项应税行为。要说新颖一点的,那就是这个公告明确了房屋租赁所得相关个人所得税核定征收的“应税所得率为5%”。


  有些网友对此或有疑惑,或有不解,对于专业的东西一下没看懂,这倒也不奇怪。但也出现了一些比较有意思的说法,如有的说“近日,**省率先实施房屋租赁个人所得税......”;还有的说“要知道,以前获得租金收入,房东是不需要缴纳个人所得税的。这次**开启个人出租房屋个人所得税征收管理,算是首开先河”;更有这样计算应缴个人所得税的“以年租金6万元的住房租金计算,平均分摊到每个月租金是5000元,那么房东每个月需缴纳个人所得税是500元,一年是6000元”。


  真是这样吗?那小编就也来说说个人出租房屋的个人所得税相关事项吧。


  首先说一个问题,就是个人所得税的税率,省一级税务局是无权制定减低税率政策的,网传的“某省个人出租住房将按10%税率征个人所得税”,其实,这既不是某个省的地方规定,更不是什么现在才开始执行的“新政”。


  早在2000年12月财政部、国家税务总局《关于调整住房租赁市场税收政策的通知》(财税[2000]125号)就明确:自2001年1月1日起“对个人出租房屋取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税”。继而是在2008年3月,财政部、国家税务总局发布《关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税[2008]24号),第二条“支持住房租赁市场发展的税收政策”的第(一)项,再次:对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。


  据此,对于个人出租房屋相关的个人所得税税率,全国都是如此,即“个人出租住房,减按10%的税率征收个人所得税;个人出租非住房,按20%的税率征收个人所得税”。


  根据税法规定以及税收征管实务需要,对个人出租(转租)房屋取得的租金收入征收个人所得税时有两种征收方式,分别为据实征收和核定征收,税务机关将根据纳税人的实际情况确定征收方式。在此也提示,营改增以后,征收个人所得税时的“租金收入”不含本次出租缴纳的增值税。


  个人出租房屋据实征收个人所得税


  至于具体计税,按照个人所得税法及实施条例的相关规定:财产租赁所得,是指个人出租不动产、机器设备、车船以及其他财产取得的所得。财产租赁所得,以一个月内取得的收入为一次。每次收入不超过4000元的,减除费用800元;4000元以上的,减除20%的费用,其余额为应纳税所得额。


  此外,相关税收政策还规定,(1)纳税义务人在出租财产过程中缴纳的税金、教育费附加等允许扣除的税费,可持完税(缴款)凭证,从其财产租赁收入中扣除。(2)纳税义务人出租财产取得财产租赁收入,在计算征税时,除可依法减除规定费用和有关税、费外,还准予扣除能够提供有效、准确凭证,证明由纳税义务人负担的该出租财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用,以每次800元为限,一次扣除不完的,准予在下一次继续扣除,直至扣完为止。


  在出租房屋的情形中,除了自有房屋出租外,还有一种情形是“转租”。对于个人将承租房屋转租取得的租金收入,同样属于个人所得税应税所得,也应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税。针对转租房屋需要支付租入房屋的租金这一实际情况,相关税收政策特此还规定:取得转租收入的个人向房屋出租方支付的租金,凭房屋租赁合同和合法支付凭据允许在计算个人所得税时,从该项转租收入中扣除。


  对于个人出租房屋等财产,取得财产租赁所得在计算个人所得税前扣除税费的扣除次序为:(1)财产租赁过程中缴纳的税费;(2)向出租方支付的租金;(3)由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用;(4)税法规定的费用扣除标准。


  最后,出租房屋等财产的个人,以取得的租金收入扣除上述税费后的余额作为应纳税所得额,按照适用的税率计算应缴的财产租赁(出租房屋)所得的个人所得税。


  个人出租房屋核定征收个人所得税


  在实务中,由于出租房屋的财产租赁个人所得税的计算过程还是比较复杂,特别是在扣除相关税费时还须提供合法、准确的成本费用凭证,准确计算房屋租赁成本费用。


  大家也知道,作为出租房屋的个人,大多很难妥善保存相关票据(如房屋修缮的费用票据),如果严格按照规定,不能提供相关税费支付的票据就不得税前扣除,这样对纳税人还是不利的。


  为此,很多地方都依法作了另一种规定,即采取核定征收的方式,对于纳税人出租(转租)房屋不能提供合法、准确的成本费用凭证,不能准确计算房屋租赁成本费用的,按租金收入的一定比例(即税务机关确定的应税所得率)核定其应纳税所得额。当然,由于各地经济状况的差异,各地税务机关核定的应税所得率也会有所差异。但不管怎么样,从实务来看,核定征收个人所得税其实是更有利于减轻个人出租房屋的税收负担。


  对于核定征收房屋出租个人所得税的,计税过程是这样的:


  (1)应纳税所得额=租金收入(不含增值税)×应税所得率


  (2)应纳税额=应纳税所得额×税率


  (个人出租住房的税率为10%;个人出租非住房的税率为20%)


  如题,某省对个人出租房屋核定的应税所得率为5%,那应缴个人所得税就是以租金收入×5%×适用税率。例如,某人这个月出租房屋取得租金10000元(不含增值税),且不能提供合法、准确的成本费用凭证,不能准确计算房屋租赁成本费用,其应缴纳的个人所得税为:


  (1)出租的是住房:10000×5%×10%=50元;其个人所得税实际税负为0.5%(50/10000),也就是0.5%的征收率。


  (2)出租的非住房:10000×5%×20%=100元;其个人所得税实际税负为1%(100/10000),也就是1%的征收率。


  综上,对个人出租(转租)房屋取得的租金收入征收个人所得税,实行的是据实征收和核定征收两种征收方式,根据具体情形分别适用。


  (一)据实征收。纳税人出租(转租)房屋采取据实征收方式计算应纳税所得额时,可凭合法有效凭证从租金收入中按规定扣除实际支出的相关税费,以及按税法规定的费用扣除标准减除费用。即应缴纳税额=(应税收入-成本费用扣除)×税率。


  (二)核定征收。纳税人出租(转租)房屋不能提供合法、准确的成本费用凭证,不能准确计算住房租赁成本费用的,按租金收入和核定的应税所得率计算应纳税所得额。即应缴纳税额=应税收入×应税所得率×税率。


  至此,相信大家看后,对于个人出租(转租)房屋相关的个人所得税知识有个基本的了解啦。


我要补充
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企业支付并承担旅游费的财税处理


在实务中,企业可能基于奖励或集体福利等因素,企业组织员工旅游,由企业支付并承担全部或部分旅游费。对于这类旅游费支出,企业很多财务人员对其增值税和企业所得税处理存在困惑。


1.旅游费支出对应的进项税额不得抵扣


旅游费支出中包括往返机票等旅客运输发票,以及可能旅行社开具了旅行服务的增值税专用发票,根据财税[2016]36号附件1第二十七条规定,作为集体福利或个人消费支出取得进项税额不得抵扣进项税额。因此,对于旅游费支出中取得的进项税额是不能抵扣进项税额的。


2.旅游费支出的税前扣除问题


旅游费支出的税前扣除,各地税务局存在执行口径的差异。


河北税务:根据《河北省国家税务局关于印发<企业所得税若干政策问题解答>的通知》(冀国税函[2013]161号)第十二条规定:企业为职工支付的旅游费能否作为职工福利费列支?和《国家税务总局关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知》(国税函[2009]3号)第三条关于职工福利扣除问题规定,企业发生的旅游费支出,不能作为职工福利费列支。


河南税务(2021-04-23)答复:单位组织全体员工旅游的费用不符合企业职工福利费扣除范围,不能作为职工福利费在企业所得税税前扣除。


山东税务(2020-01-02)答复:根据企业所得税法及相关政策规定,企业组织员工进行旅游活动发生的费用,与生产经营没有直接关系,不得在税前扣除。


厦门税务(2021-04-27)答复:你司为员工集体免费提供的旅游费,按规定扣缴个人所得税后,如确实是为企业全体属于职工福利性质的费用支出目的,且符合《税法》规定的权责发生制原则,以及对支出税前扣除合法性、真实性、相关性、合理性和确定性要求的,可以作为职工福利费按规定在企业所得税前扣除。


苏州税务:《苏州市地方税务局关于做好2009年度企业所得税汇算清缴工作的通知》(苏州地税函[2009]278号)第6个问答:“问:企业组织职工旅游发生的费用支出能否列入职工福利费,按不超过工资薪金总额14%的比例税前扣除?答:根据《国家税务总局关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知》(国税函[2009]3号)规定,职工福利费包括为职工卫生保健、生活、住房、交通等所发放的各项补贴和非货币性福利。从组织职工旅游的性质来看,其具有缓解工作压力,进一步提高生活质量的积极意义,因此,企业组织职工旅游发生的费用支出暂纳入职工福利费管理范畴,并按照税收规定扣除。如果企业以职工旅游的名义,列支职工家属或者其他非本单位雇员所发生的旅游费,则属于与生产经营无关的支出,不得纳入职工福利费管理,也不得税前扣除。”


更多税务局执行口径就不再逐一列举,企业在面对旅游费支出时需要搞清楚企业所在地税务局的执行口径。对于当地税务局执行口径是不得税前扣除或不得以“福利费”税前扣除的,可以转换为奖励等进行规避。


3.旅游费支出的会计处理


公司支付的旅游费如何进行会计处理,需要区分参加旅游人员的性质,根据不同的税务处理做出不同的会计处理。


(1)旅游参与人属于公司员工


个人所得税:公司以奖励等名义提供旅游费,公司员工参与的,应将旅游费并入员工的工资,并按照“工资薪金所得”预扣预缴个人所得税。


①当地税务局执行口径是不得税前扣除或不得以福利费税前扣除的


会计核算上直接按照“工资薪金支出”进行核算,税前扣除并按照“工资薪金支出”申报扣除,可以全额扣除。不能直接以“管理费用”或“职工福利费支出”进行扣除。


支付旅游费:

借:其他应收款——XX员工

贷:银行存款

说明:支付旅游费时,直接体现为代员工支付的费用。


在当月实际发放工资时,将代垫的旅行费作为奖励金额加入员工的税前收入中并作为工资发放,同时在税后扣除代垫款项:

借:应付职工薪酬——工资

贷:银行存款

应付职工薪酬——五险一金个人部分

其他应收款——XX员工

应交税费——应交个人所得税


②当地税务局执行口径可以福利费税前扣除的


计提福利费:

借:管理费用——福利费等

贷:应付职工薪酬——福利费

实际支付旅游费时:

借:应付职工薪酬——福利费

贷:银行存款

应交税费——应交个人所得税(也可暂时不确认,待合并工资计算后再确认)


(2)旅游参与人属于公司雇员以外的营销人员


依照财税[2004]11号规定,对商品营销活动中,企业和单位对营销业绩突出人员以培训班、研讨会、工作考察等名义组织旅游活动,通过免收差旅费、旅游费对个人实行的营销业绩奖励(包括实物、有价证券等),对企业雇员其他人员享受的此类奖励,应作为当期的劳务收入,按照“劳务报酬所得”项目征收个人所得税。


对于企业营销过程发生的外部人员免费旅游,通常不在双方营销服务协议中,且虽然财税[2004]11号作为外部人员的劳务收入,但是外部人员通常也不会提供对应的劳务费发票,因此不能计算为佣金。如果当地税务局执行口径没有明确规定旅游费不得税前扣除的,可以按照“业务招待费”进行税前扣除,按照计算扣除限额。


借:管理费用/销售费用——业务招待费

贷:银行存款等

应交税费——应交个人所得税(按“劳务报酬所得”计算)


通常由于不会向免费参与旅游的企业雇员以外的营销人员收取个人所得税,需要把支付的旅游费换算为包含个人所得税的金额,再计入“业务招待费”。如果当地税务局执行口径明确规定旅游费不得税前扣除的,即使会计核算计入“业务招待费”也不得税前扣除,在企业所得税汇算清缴时需要全额纳税调增。


对于企业营销过程发生的外部人员免费旅游,在双方营销服务协议中有明确的约定(比如超额完成某业绩指标的),且对方按照劳务费提供了等额的税务局代开发票,可以作为佣金支出按照财税[2009]29号等规定进行税前扣除。在此种情况下,企业支付旅游费实际上等于代垫费用。


借:其他应收款——XX营销人员

贷:银行存款


在实际支付营销人员当月报酬和收到对方在税务局代开发票时:

借:销售费用——佣金

贷:银行存款

其他应收款——XX营销人员

应交税费——应交个人所得税(按“劳务报酬所得”计算)


(3)旅游参与人属于公司员工家属


有些公司会安排员工家属免费参与旅游,其实质也是对公司员工的鼓励与奖励,因此应视为是该员工的奖励所得,应并入该员工的工资薪金,按照“工资薪金所得”预扣预缴个人所得税。

具体处理,参见前述“(1)旅游参与人属于公司员工”。


(4)旅游参与人属于公司关系户或促销抽奖中奖者


公司为了维护客情关系,邀请公司客户等参与免费旅游,属于一种交际薪酬行为。除当地税务局执行口径明确规定旅游费不得税前扣除外,支付的旅游费应按照“业务招待费”在企业所得税税前进行扣除。


另外,部分企业也经常把免费旅游作为促销噱头,把旅游指标用于抽奖。


个人所得税:《财政部税务总局关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》(财政部税务总局公告2019年第74号)第三条规定:企业在业务宣传、广告等活动中,随机向本单位以外的个人赠送礼品(包括网络红包,下同),以及企业在年会、座谈会、庆典以及其他活动中向本单位以外的个人赠送礼品,个人取得的礼品收入,按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税,但企业赠送的具有价格折扣或折让性质的消费券、代金券、抵用券、优惠券等礼品除外。


因此,对于免费提供旅游的,应按照“偶然所得”扣缴个人所得税。实务中,通常不会向旅游参与人收取税金,而是由企业自行承担。

借:管理费用——业务招待费(招待关系户)

销售费用——业务宣传费(促销)

贷:银行存款等

应交税费——应交个人所得税(按“偶然所得”)


根据《企业所得税法》第八条规定,企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出,包括成本、费用、税金、损失和其他支出,准予在计算应纳税所得额时扣除。会计核算无论是计入“业务招待费”,还是“业务宣传费”,都必须收集并留存相关证明材料,用于证明该项旅游费支出是跟企业的收入具有相关性,否则即便是当地税务局没有明确规定旅游费不得扣除的,也可能存在后期被税务局稽查而不予认可的风险。


企业购买“结构性存款”的账务处理


一、结构性存款属于投资理财还是企业存款


保本的我们一般计入“存款”,所获得收益计入“利息收入”;不保本的我们视作理财,计入“投资性金融资产”,亏损与盈利计入“投资收益”。事实上,结构性存款是在普通存款的基础上,通过运用利率、汇率产品,来获取收益,达到增值目的的一种创新存款。它属于理财产品当中的一种。结构性存款是在存款的基础上嵌入金融衍生工具,通过与利率、汇率、指数等的波动挂钩,使存款人在承担一定风险的基础上获得更高收益。


这里需要说明的是,结构性存款并不保本,是有可能出现亏损的一种理财。它通过期权与固定收益产品间的组合,使得结构性产品的投资报酬与连接到标的关联资产价格波动产生联动效应,虽然这种金融衍生品出现亏损的概率并不高,但却并不保本。


《中国银保监会办公厅关于进一步规范商业银行结构性存款业务的通知》(银保监办发[2019]204号)第一条规定,本通知所称结构性存款是指商业银行吸收的嵌入金融衍生产品的存款,通过与利率、汇率、指数等的波动挂钩或者与某实体的信用情况挂钩,使存款人在承担一定风险的基础上获得相应的收益。


结构性存款因为其有“存款”两个字,一直存在账务处理的争议。很多会计认为结构性存款就是存款,应当计入“银行存款”科目下。不过我们通过上面研究结构存款是什么得知,结构性存款是理财产品,不属于存款,不适用进入“银行存款”。


其实在2021年, 财政部、国资委、银保监会、证监会联合发布《关于严格执行企业会计准则 切实加强企业2020年年报工作的通知》(下称《通知》)。《通知》明确,企业持有的结构性存款,应记入“交易性金融资产”科目,并在资产负债表中“交易性金融资产”项目列示。


例:2021年,甲企业买入结构性存款200万元。分录如下:


借:交易性金融资产——成本 200万

贷:银行存款 200万


2021年底该笔结构性存款获益 15万


借:交易性金融资产—— 公允价值变动 15万

贷:公允价值损益 15万


2022年10月 以220万出售该比资产


借:银行存款 220万

贷:交易性金融资产——成本 200万


交易性金融资产—— 公允价值变动 15万

投资收益 5万


二、“结构性存款”涉增值税处理


1、免增值税


根据结构性存款的性质,我们知道,结构性存款并不是存款,而是一种理财产品,属于不保本理财。


《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税[2016]140号)第一条规定,《销售服务、无形资产、不动产注释》(财税[2016]36号)第一条第(五)项第1点所称“保本收益、报酬、资金占用费、补偿金”,是指合同中明确承诺到期本金可全部收回的投资收益。金融商品持有期间(含到期)取得的非保本的上述收益,不属于利息或利息性质的收入,不征收增值税。


2、所得税


结构性存款属于“交易性金融资产”科目。其在未出售前的收益并不需要缴纳企业所得税,应在资产负债表日调减纳税额,计“递延所得税负债”,待出售时转回“递延所得税负债”调增纳税额。


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