为响应抗疫免租户租金期间如何进行税务处理
发文时间:2020-02-11
作者:戴木水
来源:税月有情
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各位水友大家好,欢迎来到木水吹税时间!

  2020年的1月下旬开始,一场波澜壮阔的抗击新型冠状病毒的人民战争在全国开展起来了。全国上下各级党委、政府、各部门都相继出台了抗击疫情的政策。其中,就有各地政府出台的一些降低企业负担的政策,包括对承租国企房产的租户在免一定时期的租金。一些商业房地产企业,为了与租户同心抗疫,主动承担社会责任,也对承租本企业物业的租户进行一定时期的租金减免。


  免租定时期,可以有效减轻疫情期间中小微企业的经营负担,对疫情结束后恢复经济,稳定就业有非常好的作用,木水在此先向各位主动承担社会责任的商业房地产企业表达敬意。

  但是,租金是免了,免租期间的税务处理怎么整呢?

  众所周知,不动产出租涉及多个税种,其中木水认为影响最大的是三个税种:增值税、房产税和企业所得税。下面,木水就分享一下免租期间这三大税种的税务处理。

  一、增值税

  增值税主要考虑的问题,就是这种临时免租期间,是否属于视同销售应税服务,是否需要按规定缴纳增值税呢?木水认为,不属于视同销售应税服务。

  法条速递

  《关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》(国家税务总局公告2016年第86号,简称86号公告)第七条纳税人出租不动产,租赁合同中约定免租期的,不属于《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号文件印发)第十四条规定的视同销售服务。

  解释

  86号公告规定了,在不动产租赁合同中如果约定了免租期,那么免租期间就不属于视同销售服务。但是问题来了,在疫情期间这种对租户的临时减免,属于在租赁合同中约定了免租期吗?木水认为是属于的。

  根据合相关法律法规规定,当事人协商一致是可以变更合同的。商业房地产企业为了抗击疫情,对租户进行临时租金减免,实质上就相当于变更合同,而租户在没有表达反对该项变更,并且已经按变更后的合同履行,即在临时减免期间不交租金,就相当于同意变更,此时,租赁双方协商一致,租赁合同实现变更,该临时减免期,就相当于变更后租赁合同中约定的免租期了。

  当然,主管税务机关在实际执行中,由于口头约定太难以核实,一般都会要求有书面约定。重新签订所有租赁合同也不现实。为了降低税务风险,商业房地产企业可以发布一则定期减免租金的公告,以公告的形式告知租户,并约定公告一定时期后租户未提出反对的,视为同意定期减免租金的决定。这样,公告就相当于向所有租户提出变更合同的表示,在租户未反对的情况下,就可以视为变更了原租赁合同,在合同中增加了该项免租期了。

  实在不行,还可以搬出以下的规定哦。

  《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条:“下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产:(一)单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外……”

  减免租金,与租户同心抗疫,助力中小微企业恢复生产经营,这可是全国现阶段最大的公益事业哦,如果连这都要事后算账要求补缴增值税的话,有点说不过去呀。

  二、房产税

  房产税的处理却没有那么友好咯。

  法条速递

  《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)第二条关于出租房产免收租金期间房产税问题

  对出租房产,租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的,免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

  解释

  这个其实不用太多解释了,免租期间不从租,要从值计征房产税。但是对于一些公司来说,从值计征的房产税往往比从租计征税费还重,本来为了打赢抗疫战,减免租户租金,已经造成企业现金流的紧张了,现在反而要缴纳更多的房产税,有点雪上加霜啊,还有没有其他办法可以适当的减免一点房产税呢?


  如果因为受到疫情的影响,造成经营资金流紧张,需要缴纳按照从值计征的房产税实在有困难,那么木水认为可以考虑申请特殊性减免房产税的。

  法条速递

  《中华人民共和国房产税暂行条例》第六条除本条例第五条规定者外,纳税人纳税确有困难的,可由省、自治区、直辖市人民政府确定,定期减征或者免征房产税。

  三、企业所得税

  法条速递

  《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十九条企业所得税法第六条第(六)项所称租金收入,是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。

  租金收入,按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。

  《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十五条企业发生非货币性资产交换,以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的,应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务,但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。

  解释

  从企业所得税相关法规可以看到,在企业所得税角度,并未把无常提供有形资产使用权归入视同销售的范围,所以,免租期间,企业无需确认应税收入。

  以上就是木水对抗疫期间,商业地产公司临时减免租户租金的三大税种税务处理方式的理解,希望对各位水友有帮助。武汉加油!天佑中华!希望疫情尽快结束!


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根据《财政部 税务总局关于明确增值税小规模纳税人减免增值税等政策的公告》(财政部 税务总局公告2023年第1号)和《财政部 税务总局关于增值税小规模纳税人减免增值税政策的公告》(财政部 税务总局公告2023年第19号)的规定,自2023年1月1日起至2027年12月31日,增值税小规模纳税人适用3%征收率的应税销售收入,减按1%征收率征收增值税。最近,不少小规模纳税人向笔者咨询,享受的增值税减免税优惠,是否需要申报缴纳所得税?

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  在实务中,对于小规模纳税人享受的2%增值税减免部分,主要有两种账务处理方式。

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  另一种是通过“其他收益”核算2%增值税减免部分。按照企业会计准则和《财政部关于印发〈增值税会计处理规定〉的通知》(财会[2016]22号)中关于减免增值税相关规定进行会计处理,并将免税部分计入“其他收益”。在企业所得税汇算清缴时,其他收益已填报到“营业利润”中,纳入应税所得的计算,2%的减征部分不应重复作为收入申报缴纳企业所得税。以本案为例,实务中常见的会计处理为借记“应收账款”或“银行存款”等科目50.5万元,贷记“主营业务收入”49万元(50.5-50×3%)、“应交税费——应交增值税”1.5万元(50×3%)。然后,在实际缴纳增值税时,借记“应交税费——应交增值税”1.5万元,贷记“银行存款”0.5万元、“其他收益”1万元。

  综上所述,对于小规模纳税人来说,无论企业采取上述两种账务处理方式的哪一种,适用3%征收率的应税销售收入减按1%征收率征收增值税的减征部分,都已经按照剔除价外“应交增值税”以后的余额,结合企业所得税纳税义务发生时间全额计入了相关期间的应纳税所得额。因此,不再需要对因增值税征收率减免优惠而产生的不含税销售额的变动,重复作为企业应税所得申报缴纳企业所得税。小规模纳税人应加强税收政策和相关法律法规的学习,在充分享受税收优惠政策的同时,合规进行税务处理。


不同情形下,境外亏损结转弥补期限不一样

根据现行税收政策,境外亏损分为非实际亏损和实际亏损,不同类型亏损的税务处理有所不同——非实际亏损可以无限期向后结转弥补,实际亏损只能在以后的5个纳税年度内结转弥补。

  政策解析

  《企业境外所得税收抵免操作指南》(国家税务总局公告2010年第1号,以下简称1号公告)明确,在汇总计算境外应纳税所得额时,企业在境外同一国家(地区)设立不具有独立纳税地位的分支机构,按照企业所得税法及实施条例的有关规定计算的亏损,不得抵减其境内或他国(地区)的应纳税所得额,但可以用同一国家(地区)其他项目或以后年度的所得按规定弥补。

  同时,根据《财政部 税务总局关于完善企业境外所得税收抵免政策问题的通知》(财税[2017]84号)规定,自2017年1月1日起,企业可以选择按国(地区)别分别计算(即“分国(地区)不分项”),或者不按国(地区)别汇总计算(即“不分国(地区)不分项”)其来源于境外的应纳税所得额。税收抵免方式一经选择,5年内不得改变。

  根据这两项政策,“走出去”企业境外分支机构发生的亏损不得以境内盈利来抵减,如果选择了“分国)(地区)不分项”的抵免方式,境外亏损也不得以境外其他国家(地区)的盈利来抵减。1号公告进一步明确,境外分支机构发生的亏损,由于上述结转弥补的限制而发生的未予弥补的部分为非实际亏损额,结转弥补期限不受5年期限制。即,如果企业当期境内外所得盈利额与亏损额加总后和为零或正数,则其当年度境外分支机构发生的未予弥补的亏损为非实际亏损额,可无限期向后结转弥补;如果企业当期境内外所得盈利额与亏损额加总后和为负数,则以境外分支机构的亏损额超过企业盈利额部分的实际亏损额,按企业所得税法第十八条规定的期限进行亏损弥补,未超过企业盈利额部分为非实际亏损额,仍可无限期向后结转弥补。简单来说,受境外亏损结转弥补影响产生的境外未予弥补亏损,为非实际亏损,反之为实际亏损。非实际亏损应以企业当年度经调整后的境内外应纳税所得总额为限,超过部分为实际亏损。非实际亏损可无限期向后结转弥补,实际亏损只能在以后的5个纳税年度内结转弥补。

  例解1:境内外所得加总为正数

  A公司为中国居民企业,分别在甲国、乙国设立分支机构。2022年,A公司在中国境内取得营业利润300万元,甲国分支机构取得营业利润100万元,乙国分支机构发生亏损300万元,在乙国取得利息所得60万元。经计算,A公司2022年境内外所得加总数为160万元(300+100-300+60)。

  抵免方式一:分国不分项

  根据境外亏损不得在境内或他国盈利中抵减的规定,A公司在乙国分支机构发生的300万元亏损,仅可用从乙国取得的60万元利息来弥补,即存在240万元(-300+60)未能弥补的亏损额。由于A公司境内外所得加总为正数,其境外分支机构发生的亏损为非实际亏损,即乙国分支机构的240万元亏损额属于非实际亏损。

  经调整,A公司2022年境内外应纳税所得总额为400万元,即境内应纳税所得额300万元和来自于甲国分支机构的应纳税所得额100万元。A公司2022年度在乙国的应纳税所得额为-240万元,为非实际亏损,允许A公司以其以后年度来自乙国的所得无限期结转弥补。

  抵免方式二:不分国不分项

  假设A公司采用不分国不分项的税收抵免方式,境外亏损可以在不同国别(地区)间相互弥补,即A公司在乙国分支机构的300万元亏损额,既可以用其在乙国的60万元利息所得来弥补,也可以用甲国分支机构取得的营业利润100万元弥补,弥补后境外应纳税所得额为-140万元(100-300+60)。

  根据境外亏损不得在境内盈利中抵减的规定,A公司2022年在境外发生的140万元亏损额,不得用当年度企业境内盈利来弥补。A公司境内外所得加总为正数,其境外分支机构发生的亏损为非实际亏损。经调整,A公司2022年境内外应纳税所得总额为300万元,境外应纳税所得额-140万元,为非实际亏损,允许A公司以其以后年度来自境外的所得无限期结转弥补。

  例解2:境内外所得加总为负数

  B公司为中国居民企业,分别在甲国、乙国设立分支机构。2022年,B公司在中国境内取得营业利润100万元,甲国分支机构取得营业利润100万元,乙国分支机构发生亏损300万元,在乙国取得利息所得60万元。经计算,B公司2022年境内外所得加总数为-40万元(100+100-300+60)。

  抵免方式一:分国不分项

  根据境外亏损不得在境内或他国盈利中抵减的规定,B公司乙国分支机构2022年度的亏损额300万元,仅可用其在乙国取得的60万元利息弥补,未能弥补的非实际亏损额240万元,不得用B公司当年其他盈利来弥补。B公司境内外所得加总为负数,其乙国分支机构发生的亏损中,既有非实际亏损也有实际亏损。

  具体分析,B公司当年度应纳税所得总额为200万元,包括境内应纳税所得额100万元、来自于甲国分支机构的应纳税所得额100万元。B公司来自于乙国的应纳税所得额为-240万元,其中以B公司2022年应纳税所得额为限的部分(200万元)为非实际损失,允许B公司以其以后年度来自乙国的所得无限期结转弥补;其余部分(40万元)为实际亏损,B公司可在以后5个纳税年度内用其来自乙国的所得进行结转弥补。

  抵免方式二:不分国不分项

  假设B公司采用不分国不分项的税收抵免方式,境外亏损可以在不同国别(地区)间相互弥补,即B公司在乙国分支机构的300万元亏损额,既可以用其在乙国的60万元利息所得来弥补,也可以用甲国分支机构取得的营业利润100万元弥补,弥补后境外应纳税所得额为-140万元(100-300+60)。

  根据境外亏损不得在境内盈利中抵减的规定,B公司2022年度在境外发生的140万元亏损,不得用其当年企业境内盈利来弥补。具体来说,B公司2022年度应纳税所得总额为100万元(即境内盈利部分)。境外应纳税所得额为-140万元,其中在B公司当年应纳税所得额以内的部分(100万元)属于非实际亏损,允许B公司以其以后年度来自境外的所得无限期结转弥补;其余部分(40万元)为实际亏损,B公司可在以后5个纳税年度内用其来自境外的所得进行结转弥补。


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