出包工程预提成本发票取得时间有何要求
发文时间:2020-08-19
作者:威德税务
来源:发哥说税
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房地产开发企业,开发产品达到税法规定的完工时点,需要确认收入结转计税成本缴纳企业所得,其中对于出包工程计税成本,税收政策给出可以不超过合同总金额10%内预提的“待遇”。国税发[2009]31号文件第三十二条规定,出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的,在证明资料充分的前提下,其发票不足金额可以预提,但最高不得超过合同总金额的10%。


  31号文件规定可以预提的前期是:出包工程未最终办理结算。这里的结算指的工程结算。工程总包方为发包方干完活了,但是工程施工不同于货物买卖,最终的工程价款需要工程造价审核后,双方达成最终结算金额。由于在完工时点未能办理工程结算,实际金额未能确定,以及由于质保金问题,房地产开发企业在开发产品完工的时点,工程款项不会、也不可能及时的结清。施工企业说,你没给我结算工程款,我也不会给你开发商开具全额发票。因此在完工确认收入时点,出包工程发票往往不全,没有发票意味着不能税前扣除,那怎么办?由此31号文件予以特别规定,即只要资料充分,可以按不超过10%合同总金额范围预提计税成本。


  那是不是意味着企业可以无期限的预提下去呢?因为31号文件没有对预提时间做出限制。确实是这样吗?


  在上述对31号文件预提的规定分析时指出,出包工程的预提成本前提是工程未办理结算。换句话说,当预提的前提不存在时,双方已经办理工程结算,此时预提成本失去了预提基础,则前期预提的成本在工程已结算的年度应该取得相应的发票。31号文件看似未对预提成本发票取得时间做出要求,实质上是有明确时间要求的。


  举例:


  A市甲房地产公司,在市中心开发某楼盘,出包工程总合同金额10个亿,取得发票8个亿,未办理工程结算,2019年度达到税法规定的完工时点,会计确认收入结转计税成本,同时对出包工程预提2个亿成本。


  2019年度纳税处理:


  按税法规定只能预提1个亿,故甲房地产公司2019年度汇算清缴时纳税调增1个亿。


  2020年取得发票1.5个亿发票,双方仍未办理工程结算。


  2020年度纳税处理:


  2019年度纳税调增的1个亿,2020年度纳税调减。预提的成本剩余5000万未取得发票。


  2021年10月双方办理工程结算,取得工程发票3000万。


  2021年纳税处理:


  由于已办理工程结算,故预提成本基础已不存在,前期预提的1个亿成本需全额取得发票方可税前扣除,预提的一个亿取得发票金额为8000万,剩余2000万在汇算清缴前仍未取得,则2021年度汇算清缴则需纳税调增补税处理。


  然而税务实际征管中,工程结算是房地产企业和工程施工方双方的交易,是否工程结算,税务机关往往难以及时掌握相关的资料和证据,因此给征管带来一定难度。由此也有部分地市税务机关干脆采取不得超过多少年的规定。


  如:江苏国家税务局转发《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》的通知(苏国税发[2009]第079号)关于预提(应付)费用规定:


  (一)房地产开发企业根据《通知》第三十二条第一款可以预提的出包工程,是指承建方已按出包合同完成全部工程作业量但尚未最终办理结算的工程项目。


  房地产开发企业对发票不足金额据以预提的出包工程合同总金额,是指不包括甲供材料的金额。预提费用最高不得超过合同总金额的10%,且已开发票金额与预提费用总计不得超过本条款规定的合同总金额。预提的出包工程,自开发产品完工之日起超过2年仍未支付的,预提的出包工程款全额计入应纳税所得额;以后实际支付时可按规定税前扣除。


  《大连市地方税务局关于明确房地产开发经营业务企业所得税相关问题的通知》(大地税函[2009]77号)明确:按国税发[2009]31号文规定预提的报批报建费用、物业完善费用,应在开发项目完工后的2个纳税年度的12月31日前支付。对逾期仍未支付的报批报建费用、物业完善费用,应在当年的汇算清缴期内并入当期应纳税所得额。


我要补充
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增值税的计税期间

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  一、一般规定

  按期纳税的计税期间最短为10日,最长为一个季度。《增值税法》第三十条规定,增值税的计税期间分别为十日、十五日、一个月或者一个季度。纳税人的具体计税期间,由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定。

  按次纳税的是不经常发生应税交易的纳税人,《增值税法》规定,这种纳税人可以按次纳税。

  二、特殊规定

  但税法也对一些特殊的不经常发生应税交易的纳税人,以及从事特定应税交易的自然人,也确定按月计税。《国家税务总局关于起征点标准等增值税征管事项的公告》(国家税务总局公告2026年第4号)第二条规定,自然人发生下列情形,适用10号公告第一条规定的以一个月为一个计税期间的起征点标准:

  一是自然人取得2025年8月8日起(含当日)新发行国债、地方政府债券、金融债券的利息。一次性收取利息的,以对应计息期月均分摊的利息,确定月销售额。

  二是自然人出租不动产。一次性收取多月租金的,以对应租赁期月均分摊的租金,确定月销售额。

  三是互联网平台内从业人员自互联网平台企业取得服务收入,并由互联网平台企业按照规定办理增值税等税费代办申报。从业人员自互联网平台企业取得的服务收入按月确定销售额,计算缴纳增值税。

  四是自然人报废产品出售者通过“反向开票”销售报废产品,并由资源回收企业按照规定办理增值税等税费代办申报。资源回收企业按月为出售者代办增值税及附加税费、个人所得税的申报事项,按规定缴纳代办税费。

  五是保险代理人为保险企业提供保险代理服务,并由保险企业按照规定办理增值税等税费代办申报。保险企业按月为个人代理人代办增值税及附加税费、个人所得税申报报,按规定缴纳代办税款。证券经纪人、信用卡和旅游行业代理人比照执行。

  三、选择规定

  由于小规模纳税人可以根据自身经营特点,选择适用按月10万元起征点,也可以选择适用按季30万元起征点。因此小规模纳税人可以自行选择以一个月或一个季度为计税期间。一经选择,一个会计年度内不得变更。《增值税法实施条例》第四十三条规定,小规模纳税人可以适用增值税法第三十条规定的以一个季度为一个计税期间。

       政策依据:

      《财政部 税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》(财政部 税务总局公告2026年第10号)

增值税的申报纳税期限

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  《增值税法》对增值税纳税人申报纳税期限对应不同的计税期间分别规定。

  一、按期纳税的申报纳税期限

  纳税人以一个月或者一个季度为一个计税期间的,自期满之日起十五日内申报纳税。

  纳税人以十日或者十五日为一个计税期间的,应当自期满之日起五日内预缴税款,自次月一日起十五日内申报纳税。

  纳税人进口货物,应当按照海关规定的期限申报并缴纳税款。

  二、按次纳税的申报纳税期限

  《增值税法实施条例》第四十四条规定,按次纳税的纳税人,销售额达到起征点的,应当自纳税义务发生之日起至次年6月30日前申报纳税。

  三、预缴税款的申报纳税期限

  《增值税预缴税款管理办法》(财政部 税务总局公告2026年第14号),对五种预缴增值税情形规定了不同的申报纳税期限。

  一是纳税人跨地区提供建筑服务,应当自纳税义务发生之日起至次月(按季纳税的,为季度结束后的次月,下同)纳税申报期结束前预缴税款。

  二是纳税人采取预收款方式提供建筑服务,以及跨地区提供建筑服务收取预收款,应当自收到预收款之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  三是房地产开发企业采取预售方式销售自行开发的房地产项目,应当在收到预收款的次月纳税申报期内预缴税款。

  四是纳税人转让或者出租与机构所在地不在同一县内的不动产,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  五是油气田企业跨省销售与生产原油、天然气相关的服务,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。