浅议统一地下人防车位税收政策的必要性
发文时间:2020-06-23
作者:蒋孔斐
来源:理公律师
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编者按


  各省区市对人防工程产权归属的理解不同,因此各地投资者不得已采用不同的方式处分,从而导致各地税收模式不一,最终造成投资者税负的横向不均,资金回笼速度也大不相同,不利于投资者的公平竞争。


  权,导致投资者不得已采取各种处分方式进行风险规避,进而导致税务处理方法“五花八门”


  (一)签订使用权转让合同方式


  投资者与买受人签订地下车位使用权有偿转让合同,合同约定投资者将地下人防车位的使用权一次性转让给买受人,投资者不承诺为买受人办理地下人防车位的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》或其他权属证明文件。


  此种方式,名为使用权转让,实为所有权转让。税收实务上一般按销售处理,各地仅在土地增值税的处理上有所差别,简述如下:


  1、增值税:一次性转让使用权的,按销售不动产缴纳增值税。依据为2016财税36号文之规定:“销售不动产,是指转让不动产所有权的业务活动。具体是指转让建筑物有限产权或者永久使用权的,转让在建的建筑物或者构筑物所有权的,以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地使用权的,按照销售不动产缴纳增值税”。


  2、企业所得税:按照销售正常开发产品处理,成本先作为公共配套设施计入开发产品计税成本,取得收入时一次性计入所得税应税收入,成本不再扣除。依据为《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕31号)第三十三条,其规定“利用地下基础设施形成的停车场所,作为公共配套设施进行处理”。


  3、土地增值税:主要分为两种做法,一是将地下人防车位的销售收入计入征收土地增值税的收入,其建设成本也允许相应扣除;二是地下人防车位的销售收入不计入征收土地增值税的收入,其建设成本也不允许相应扣除。


  采取第一种做法的地方主要有


  江苏、湖北、河北、天津、浙江等


  采取第二种做法的地方主要有


  吉林、山东青岛、广州、辽宁大连、


  山西、西安、常州等


  备注:湖北省地方税务局发布《湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》(鄂地税发[2008]207号)第十七条第四款规定:“对于停车场(车库),仅转让使用权或出租使用期限与建造商品房同等期限的,应按规定计算收入,并准予扣除合理计算分摊的相关成本、费用”。


  青岛市地税局2016年第1号公告第五十七条规定:房地产开发企业转让利用地下人防设施建造的车库(位)等设施取得的收入,不计入土地增值税收入。


  4、房产税:转让使用权方式不对投资者征收房产税。根据国家税务总局《关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发[2003]89号)第一条之规定,鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前,对房地产开发企业而言是一种产品。因此,对房地产开发企业建造的商品房,在售出前,不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。因此,转让使用权方式不对投资者征收房产税。


  5、印花税:未转让所有权,只转让使用权,按财产租赁合同缴纳印花税。根据《中华人民共和国印花税暂行条例》税目税率表中“财产租赁合同包括租赁房屋、船舶、飞机、机动车辆、机械、器具、设备等,按租赁金额千分之一贴花”之规定,地下车位一次性出售使用权,合同中的条款都属于使用权的转让,因此,应按财产租赁合同缴纳印花税。


  (二)签订使用权长期租赁合同方式


  在此种处分的形式下,投资者与买受人签订地下人防停车位使用权长期租赁合同时,考虑到《合同法》第214条“租赁期限不得超过二十年,超过二十年的,超过部分无效。租赁期限届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”之规定,会选择将人防车位的租赁期限约定为20年,并同时约定将剩余的50年使用权无偿赠送给买受人,以规避上述规定。


  长期租赁使用权的转让方式,也不能回避所有权转让的本质。在税务处理上,有些省份征税是按视同销售处理;有的省份则按租赁处理。而各地在土地增值税及房产税的处理上差异较大:


  1、增值税:对于长期租赁合同,大多数地方税务部门认为一次性收租二十年以上可视为转让“永久使用权”,根据实质重于形式原则按销售处理,仅有个别省份是按照租赁不动产征收增值税,比如广东。


  2、企业所得税:人防车位分期租赁取得租金收入可一次性或分期确认企业所得税收入。根据《中华人民共和国企业所得税实施条例》第十九条的规定,企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入,应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中,如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度,且租金提前一次性支付的,根据《中华人民共和国企业所得税实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则,出租人可对上述已确认的收入,在租赁期内,分期均匀计入相关年度收入。


  3、土地增值税:与签订使用权转让合同一样,各地主要有两种做法:一是将地下人防车位的销售收入计入征收土地增值税的收入,其建设成本也允许相应扣除;二是地下人防车位的销售收入不计入征收土地增值税的收入,其建设成本也不允许相应扣除。


  4、房产税:是否征房产税是争议最多的地方,也是土地增值税问题的延伸,因而,房产税也分为两种不同的做法:一是将地下人防车位的销售收入计入征收土地增值税的收入,其建设成本也允许相应扣除,此种方法则不征房产税;二是地下人防车位的销售收入不计入征收土地增值税的收入,其建设成本也不允许扣除,此种方法则需要征收房产税,故而税负较重。


  5、印花税:按财产租赁合同缴纳印花税。


  (三)签订短期使用权租赁合同方式。


  部分省份明确规定地下人防车位只能短期租赁,如《江西省人民防空办公室关于进一步规范防空地下室平时使用和维护管理有关问题的通知》(赣人防发[2012]5号文)规定租赁期限不超过5年。并且,2020年1月初,南昌市红谷滩区人民政府对辖区范围内的住宅小区人防车位情况进行了专项整治,要求曾经采用前两种方式处理的投资者重新与消费者签订租赁期限不长于5年的租赁合同。


  为此,迫于上述政策文件的压力,有的投资人不得已采取多次签订短期租赁合同的方式处分地下人防车位。


  对于短期租赁,税务处理方式一般为:1、增值税:按不动产租赁缴纳增值税。2、企业所得税:取得的租金收入缴纳企业所得税。3、土地增值税:不计收入不扣成本。4、房产税:按收取的房租从租计征房产税。5、印花税:按财产租赁合同缴纳印花税。


  2、少数省区市规定产权归投资方所有,这一做法既统一了人防车位所有权的认识,也消除了投资者的顾虑,进而避免了在税务处理上的争议


  2018年12月7日上海市人民政府令第15号修改的《上海市民防工程建设和使用管理办法》第二十条明确规定:“民防工程的投资者可以按照房地产管理的有关规定取得民防工程的所有权,民防工程的所有权登记,按照本市房地产登记的有关规定执行。”


  《重庆市人民防空条例》第七条规定:鼓励企业事业单位、社会团体和个人,以多种方式投资建设和利用人民防空设施,其所有权和收益归投资者。


  《广州市人民防空管理规定》第二十五条规定:人民防空工程所有权归属的确定依据《中华人民共和国物权法》和有关法律、法规的规定,适用与建设用地使用权相一致的原则。人民防空工程可以依照有关规定办理产权登记。房地产登记部门应当根据建设工程规划报建和验收文件及其附图,在登记簿和附记栏注明人民防空工程。


  上述省市允许分割地下人防车位并办理产权证,可以正常销售。但在产权证上注明“人防车位”字样,提示战时或其他紧急状态下会被无偿征用。其税收征管优点将在下文叙述。


  3、统一地下人防车位税收政策的必要性


  从前述分析可知,各省区市对人防工程产权归属的理解不同,因此各地投资者不得已采用不同的方式处分,从而导致各地税收模式不一,最终造成投资者税负的横向不均,资金回笼速度也大不相同,不利于投资者的公平竞争。


  笔者认为,首先,人防工程的所有权归投资者所有,在法律上并没有障碍。虽《中华人民共和国防空法》没有肯定投资者对人防工程拥有所有权,但规范物权的归属问题本来就不是该部法律的“使命”。人防车位作为建筑物,由项目建设单位取得建设用地使用权后,人防车位及所在楼栋建筑物的所有权形成,是依托于现场建造和建造者拥有建设用地用益物权这两个基础法律事实。因此,在所有权的原始取得上,人防车位作为建筑物在初始登记时,只能由项目建设单位(投资者)取得所有权。《中华人民共和国物权法》第30条关于“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。”的规定,也足可判断人防车位的物权归属于投资者,而非国家、集体或者其他主体。


  其次,关于在全国范围内将人防工程的所有权统一认定为投资者所有的问题,可以通过全国人大常委会的释法加以明确和解决。但在各地政府及部门认识尚未统一之前,为了有效应对当前新型冠状病毒肺炎疫情的冲击,促进房地产行业健康发展,加快投资者资金回笼,减轻税负,并避免横向的税负不公平,建议国家税务总局在出台其他相关扶持政策同时,借鉴上海市、重庆市、广州市等地的做法,针对人防工程使用权的一次性转让和长期租赁出台统一的税收征管办法,统一税收口径、简化税务处理:


  使用权一次性转让和长期租赁均按转让所有权的销售处理:1、增值税:均按销售不动产进行增值税处理。2、土地增值税:计入收入,准予扣除成本、费用。3、企业所得税处理:作为销售开发产品进行企业所得税处理。4、房产税:销售前为库存商品,投资者无需缴纳房产税;根据现行规定,消费者购买后也无需缴纳房产税。5、印花税:双方按产权转让书据缴纳印花税。


  此外,为避免对今后的征用造成障碍,建议投资者也应当做好以下工作:一是做好地下人防车位与其他车位的区别与标识工作。二是对地下人防车位相关事项进行公告。三是对消费者严格履行告知义务,保护消费者的知情选择权。


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买赠业务财税处理:政策解析与实务指引

在企业日常经营中,买赠模式作为常见的促销手段,能有效提升销售额与客户粘性。然而,其背后涉及的增值税、企业所得税处理及开票规范,却因政策细节差异和地方执行口径不同,成为财税管理的重点与难点。本文结合政策规定与实务案例,从财税角度拆解买赠业务的核心处理要点,助力企业合规管控风险。

  一、从稽查案例看买赠业务的财税风险底线

  税务稽查是检验企业财税处理合规性的重要窗口,某“喵公司”买赠案例便清晰划定了风险边界。案例中,该公司在销售货物时搭配赠送的商品,因属于“买一赠一”的组合销售范畴,未被认定为“视同销售”;但对于无正常购进记录、直接用于赠送的商品,税务机关判定其不符合买赠业务的实质,需按“视同销售”补缴增值税与企业所得税。

  这一案例明确传递出核心原则:买赠业务的合规前提是“关联性”与“合理性”。只有基于真实销售行为、伴随主商品交易发生的赠送,才可能适用特殊税务处理;若赠送商品与主销售无直接关联(如无购进依据、单独无偿赠送),则需按视同销售履行纳税义务,企业需警惕此类风险。

  二、买赠业务核心税种的政策解析

  (一)企业所得税:全国统一的“公允价值分摊”规则

  关于买赠业务的企业所得税处理,国家税务总局《关于确认企业所得税收入若干问题的通知》(国税函[2008]875号)给出了明确且统一的规定:企业以“买一赠一”等方式组合销售本企业商品的,不属于捐赠,应将总的销售金额按各项商品的公允价值比例分摊确认各项的销售收入。

  例如,企业以1000元销售一台公允价值800元的冰箱,同时赠送一台公允价值200元的微波炉,需将1000元销售额按8:2的比例分摊,分别确认冰箱销售收入800元、微波炉销售收入200元,而非将微波炉视为捐赠不计收入或单独计税,这一规则为企业所得税处理提供了清晰依据。

  (二)增值税:总局无明确规定,地方执行口径有差异

  与企业所得税不同,目前国家税务总局尚未针对买赠业务的增值税处理出台统一政策,实务中主流观点认为“买赠不属于无偿赠送”,无需按视同销售缴纳增值税,但具体处理方式需参照地方税务机关的执行口径,主要分为两类:

  - 按“公允价值分摊”处理:以四川(2011年6号、7号公告)、贵州(2012年第12号公告)为代表,明确买赠业务的增值税处理可比照企业所得税规则,按主商品与赠品的公允价值比例分摊总销售额,分别计算两者的增值税计税依据。

  - 按“商业折扣”处理:以江西(2013年第12号公告)为代表,要求企业将买赠业务视为商业折扣,若主商品与赠品税率一致,可直接按折扣后金额计税;若税率不同,则需分别核算不同税率商品的销售额,避免因税率差异引发计税冲突。

  三、买赠业务的开票方式:合规与实务的平衡

  开票是买赠业务财税处理的“最后一公里”,需同时满足税务合规要求与企业实务操作便捷性,常见方式有三种:

  1. 商业折扣开票:这是最普遍的方式,企业可在同一张发票上分别注明主商品、赠品的原价,再标注总折扣金额,最终按折扣后金额计税。但需注意,若主商品与赠品税率不同,此方式易因“折扣金额无法拆分”导致税率适用争议,需谨慎使用。

  2. 公允价值分摊开票:完全遵循企业所得税处理逻辑,在发票上分别列示主商品与赠品的名称、公允价值,再按分摊后的金额填写销售额与税额,实现“税会处理一致”,尤其适用于执行“公允价值分摊”口径的地区(如四川、贵州)。

  3. 折扣分摊结合开票:融合前两种方式的优势,先按公允价值拆分总销售额,再在发票上注明对应折扣,既符合江西等地“商业折扣”的政策要求,又能清晰区分不同税率商品的计税依据,是兼顾多地政策的实务优选。

  四、买赠业务的拓展场景与特殊处理

  除常见的“买物赠物”外,企业还会遇到一些拓展场景,其财税处理需结合业务实质判断:

  - 业务分类:买赠业务可分为“组合销售”(如买手机赠耳机,主赠品均为销售商品)和“附赠”(如买家电赠安装服务,赠品为服务),两者均需基于“主销售行为”确认,不得脱离主交易单独认定。

  - 附赠服务的增值税处理:目前总局无明确规定,实务中参照“混合销售”规则,按主商品的适用税率计算增值税(如买家电赠安装服务,按家电的13%税率计税,而非服务的6%税率)。

  - 消费体验类赠送:酒店住宿送矿泉水、飞机出行送餐饮等,属于企业为提升消费体验提供的“配套服务”,并非独立的买赠业务,无需在发票上单独体现赠品,按主服务(住宿、航空运输)的全额计税即可。

  五、总结:买赠业务财税处理的核心原则

  企业处理买赠业务时,需牢牢把握三大核心原则:政策依据优先,以国税函[2008]875号文为企业所得税处理基础,结合地方口径确定增值税方式;业务实质为王,判断赠送行为是否与主销售直接关联,避免“无偿赠送”的视同销售风险;开票清晰合规,根据地区政策选择匹配的开票方式,确保发票信息与计税依据一致。

  只有将政策细节与实务场景深度结合,企业才能在享受买赠促销红利的同时,实现财税处理的合规化、精细化,有效规避税务风险。