房企转让在建项目涉税处理及案例分析
发文时间:2020-06-18
作者:土地增值税金穗源
来源:土地增值税金穗源
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 在地产开发企业,往往很多小的开发商会因为资金链断裂等原因,考虑将未开发完成的项目出手转让,在建项目的转让方式各不相同,本文就在建项目直接出售过程中的涉税做如下分析:


  一、房地产在建项目转让限制条件


  根据《城市房地产管理法》所规定的房地产转让的法定条件如下:


  (1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;


  (2)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的25%以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。


  也就是说转让在建项目是有条件限制的,开发达到投资总额的25%以上是在建项目转让的必要条件,并非在任何情况下都可以出手转让。


  例:甲公司有一处在建项目(新项目),预计总投资20亿元(其中土地使用权4亿元),由于甲公司资金链断裂现将此项目对外转让,截止转让前发生建造成本5.2亿元,达到转让条件。现甲公司以15亿元的评估价转让给乙公司,后续乙公司仍需投资部分建设资金完成项目后期建设。(不考虑相关附加税因素,增值率未超过50%,税率为30%。)


  二、转让方涉税分析


  1、增值税


  根据营改增36号文件规定,转让建筑物有限产权或者永久使用权的,转让在建的建筑物或者构筑物所有权的,以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的,按照“销售不动产”缴纳增值税。在此需要注意的是区分在建工程是老项目还是金新项目,所适用不同的计税方法。


  甲公司需缴纳增值税:


  (15-4-5.2)/1.09*0.09=0.48亿元


  2、土地增值税


  《土地增值税暂行条例》规定,转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人,应依照本条例缴纳土地增值税。很多财务人员在此处会有一个疑惑,转让方在土增清算时对于在建工程部分是否可以加计扣除?


  由于在建项目转让方按销售不动产税目计征增值税,与此同时转让方在计交土地增值税时,应按照《土地增值税暂行条例》计算。同时享受可加计扣除20%的优惠政策。


  甲公司需缴纳土地增值税:


  (15/1.09-(4+5.2)/1.09-(4+5.2)/1.09*0.2)*30%=1.1亿元


  3、企业所得税


  根据企业所得税法规定,转让在建项目可视为企业财产的销售转让,应根据相关税法规定,计缴企业所得税。转让方也应按销售不动产适用税率,给被转让方开具相应的增值税发票或其他合理的扣税凭证,以免受让方企业所得税穗前无法正常扣除。


  甲公司需缴纳企业所得税:


  (15/1.09-4-5.2-0.48-1.1-0.0068)*0.25=0.74亿元


  4、印花税


  根据印花税暂行条例及实施细则规定,在建项目的转让应依据产权转移书据项目缴纳印花税。其计税依据应为在建项目转让合同的不含税价款。


  甲公司需缴纳印花税:


  15/1.09*0.0005=0.0068亿元


  三、受让方涉税分析


  1、契税


  国家税务总局关于土地使用权转让契税计税依据的批复中规定,土地使用者将土地使用权及附着物、构筑物转让给他人,应按照转让的总价款计征契税。营改增之后财政部对于其计税依据做了新的规定,在2016年5月1日后应按照不含增值税价格作为在建项目转让源的计税依据。


  乙公司需缴纳契税:


  15/1.09*0.03=0.41亿元


  2、印花税


  印花税计缴办法同上述转让方相同。


  乙公司需缴纳印花税:


  15/1.09*0.0005=0.0068亿元


  3、受让方取得在建项目如何入账?


  在受让方取得转让方的在建项目,同时需要取得合规有效的入账票据,才能保证后续所得税及土地增值税,税前扣除不受损失。


  受让方采用一般计税方法的,在取得老项目时应取得5%的销售不动产专用发票,若为新项目即需取得税率9%的增值税专票。受让方财务人员在入账时需要将项目土地和建造成本分别,计入“开发成本-土地征用及拆迁补偿费”“开发成本-建筑安装工程费”等科目核算,各自价值一般实务中可以参考项目转让评估报告。在后期受让方最终项目清算时此部分转让价款是否可以加计扣除,在实务中是有争议的。


  依据天津市地方税务局关于土地增值税清算有关问题的公告(2016年第25号)第七条规定,受让的在建工程再转让进行土地增值税清算时,取得在建工程支付的金额,能提供合法有效凭证的,允许据实扣除,但不能加计扣除,后续投入的各项开发成本及费用按照土地增值税清算的有关规定处理。


我要补充
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增值税的计税期间

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  一、一般规定

  按期纳税的计税期间最短为10日,最长为一个季度。《增值税法》第三十条规定,增值税的计税期间分别为十日、十五日、一个月或者一个季度。纳税人的具体计税期间,由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定。

  按次纳税的是不经常发生应税交易的纳税人,《增值税法》规定,这种纳税人可以按次纳税。

  二、特殊规定

  但税法也对一些特殊的不经常发生应税交易的纳税人,以及从事特定应税交易的自然人,也确定按月计税。《国家税务总局关于起征点标准等增值税征管事项的公告》(国家税务总局公告2026年第4号)第二条规定,自然人发生下列情形,适用10号公告第一条规定的以一个月为一个计税期间的起征点标准:

  一是自然人取得2025年8月8日起(含当日)新发行国债、地方政府债券、金融债券的利息。一次性收取利息的,以对应计息期月均分摊的利息,确定月销售额。

  二是自然人出租不动产。一次性收取多月租金的,以对应租赁期月均分摊的租金,确定月销售额。

  三是互联网平台内从业人员自互联网平台企业取得服务收入,并由互联网平台企业按照规定办理增值税等税费代办申报。从业人员自互联网平台企业取得的服务收入按月确定销售额,计算缴纳增值税。

  四是自然人报废产品出售者通过“反向开票”销售报废产品,并由资源回收企业按照规定办理增值税等税费代办申报。资源回收企业按月为出售者代办增值税及附加税费、个人所得税的申报事项,按规定缴纳代办税费。

  五是保险代理人为保险企业提供保险代理服务,并由保险企业按照规定办理增值税等税费代办申报。保险企业按月为个人代理人代办增值税及附加税费、个人所得税申报报,按规定缴纳代办税款。证券经纪人、信用卡和旅游行业代理人比照执行。

  三、选择规定

  由于小规模纳税人可以根据自身经营特点,选择适用按月10万元起征点,也可以选择适用按季30万元起征点。因此小规模纳税人可以自行选择以一个月或一个季度为计税期间。一经选择,一个会计年度内不得变更。《增值税法实施条例》第四十三条规定,小规模纳税人可以适用增值税法第三十条规定的以一个季度为一个计税期间。

       政策依据:

      《财政部 税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》(财政部 税务总局公告2026年第10号)

增值税的申报纳税期限

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  《增值税法》对增值税纳税人申报纳税期限对应不同的计税期间分别规定。

  一、按期纳税的申报纳税期限

  纳税人以一个月或者一个季度为一个计税期间的,自期满之日起十五日内申报纳税。

  纳税人以十日或者十五日为一个计税期间的,应当自期满之日起五日内预缴税款,自次月一日起十五日内申报纳税。

  纳税人进口货物,应当按照海关规定的期限申报并缴纳税款。

  二、按次纳税的申报纳税期限

  《增值税法实施条例》第四十四条规定,按次纳税的纳税人,销售额达到起征点的,应当自纳税义务发生之日起至次年6月30日前申报纳税。

  三、预缴税款的申报纳税期限

  《增值税预缴税款管理办法》(财政部 税务总局公告2026年第14号),对五种预缴增值税情形规定了不同的申报纳税期限。

  一是纳税人跨地区提供建筑服务,应当自纳税义务发生之日起至次月(按季纳税的,为季度结束后的次月,下同)纳税申报期结束前预缴税款。

  二是纳税人采取预收款方式提供建筑服务,以及跨地区提供建筑服务收取预收款,应当自收到预收款之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  三是房地产开发企业采取预售方式销售自行开发的房地产项目,应当在收到预收款的次月纳税申报期内预缴税款。

  四是纳税人转让或者出租与机构所在地不在同一县内的不动产,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  五是油气田企业跨省销售与生产原油、天然气相关的服务,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。