工商消字[2010]34号 关于认真贯彻落实国务院部署精神切实做好房地产市场秩序整顿有关工作的意见
发文时间:2010-07-05
文号:工商消字[2010]34号
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各省、自治区、直辖市及计划单列市、副省级市工商行政管理局、市场监督管理局:

  为了认真贯彻落实国务院常务会议以及国务院领导重要批示精神,充分发挥工商行政管理职能作用,进一步整顿房地产市场秩序,切实保护消费者合法权益,积极促进经济平稳较快发展,现就有关工作提出如下意见。

  一、认真贯彻落实国务院的部署和要求,更加高度重视房地产市场秩序整顿工作

  房地产业是国民经济的重要组成部分,与群众利益关系密切。国家采取了一系列促进房地产市场健康发展的政策措施,对于积极应对国际金融危机和保增长、扩内需、惠民生发挥了重要作用。继续整顿房地产市场秩序,切实规范房地产市场经营行为,对保持房地产市场平稳健康发展意义重大。国务院领导高度重视房地产市场秩序整顿工作,多次作出重要批示、指示,提出明确要求。各级工商行政管理机关要充分认识整顿房地产市场秩序工作的重要性,全面落实科学发展观,把思想和行动统一到党中央、国务院的决策和部署上来,认真贯彻落实国务院的部署和国务院领导的重要批示精神,进一步增强大局意识、法治意识、服务意识和责任意识,更加高度重视整顿房地产市场秩序工作,充分发挥工商行政管理职能作用,采取针对性更强、更有力的措施,切实维护房地产市场秩序,保护消费者合法权益,积极促进经济平稳较快发展。

  二、积极配合有关部门,严厉查处工程建设和房地产领域商业贿赂违法行为

  密切结合治理商业贿赂专项工作,将工程建设和房地产领域作为治理重点,强化监管执法,加大案件查办力度,依法严厉查处工程建设和房地产领域商业贿赂行为,切实维护工程建设领域公平竞争的市场秩序。一是畅通案件线索发现渠道,对举报投诉的商业贿赂案件线索,市场监管和行业自查中发现的涉嫌商业贿赂问题,积极组织力量排查。指导各地工商机关加大案件查办力度,对具备立案条件的重要线索,及时立案,深挖细查。二是进一步加大督办协调力度,根据各地工商机关上报的在查案件情况和举报投诉情况,选择一批涉案金额巨大、案情复杂、危害严重、影响恶劣的重大案件,进行重点督办。三是继续推进长效机制建设,完善案件数据采集和更新机制,进一步加强执法办案管理系统与企业信用分类监管体系的有机关联,总结推广江苏省“工程建设企业黑名单库”的经验做法,积极探索市场主体信用信息公开机制。

  三、切实加强市场监管,严格规范房地产市场经营行为

  积极制订、推行合同示范文本,加强房地产合同监管,保护合同各方当事人的合法权益。加强对房地产展销(会)活动的监督管理,依法维护参展商和消费者的合法权益。加强流通领域商品质量监管,配合质检、建设等部门开展建材市场秩序专项整治,严厉打击销售假冒伪劣建材商品等违法行为,切实维护建材市场秩序。

  四、强化房地产广告监管,加大对违法广告、不正当竞争等违法行为的查处力度

  加强对房地产广告的监测监管,重点查处未取得商品房预售、销售许可证的房地产广告,含有融资或者变相融资、升值或者投资回报承诺的房地产广告,以及对销售价格、面积等内容进行虚假、夸大宣传的房地产广告。进一步加大对工程建设和房地产市场中的虚假宣传、虚假表示、不正当有奖销售等不正当竞争行为的查处力度。

  五、及时受理和依法处理房地产市场消费纠纷,依法保护消费者合法权益

  要充分发挥12315消费者申诉举报中心的作用,依法受理和妥善处理消费者有关房地产市场的申诉举报;大力推进城乡“一会两站”建设和12315进市场、进企业,不断扩大消费维权网络覆盖面,方便广大消费者就近申诉举报,促进消费纠纷和解,切实维护消费者合法权益。要加强对相关信息的汇总分析,为完善房地产市场调控政策措施提供参考。同时,继续深入开展消费教育和消费引导活动,提高消费者自我维权意识和房地产经营者诚信守法意识,积极维护社会和谐稳定。

  六、加强组织领导,切实抓好检查落实

  整顿房地产市场秩序工作政策性强,涉及部门多,任务艰巨复杂。各地要在当地政府的统一领导下,切实加强对整顿房地产市场秩序工作的组织领导,坚持一把手亲自抓,主管领导具体抓,各内设机构按职责分工协作抓,形成齐抓共管的工作格局。要强化整顿工作的属地领导责任制、职能机构检查指导责任制、工商所辖区岗位责任制。市场管理、竞争执法、广告管理、消费者权益保护等机构要按照各自职责,分工负责,密切协作,切实强化房地产市场监管。要加强与住房城乡建设、国土资源、价格、税务、国有资产监管等部门的沟通协作,积极配合相关部门依法开展房地产市场秩序监管和整顿工作。要采取定期检查、联合检查、专项检查等方式,狠抓督促检查,确保各项措施落到实处。

  各省、自治区、直辖市工商局要于3月20日、6月20日、9月20日、12月20日前,将整顿房地产市场秩序工作统计表(见附件)以及典型案例报送总局消费者权益保护局,并于6月20日前、12月20日前书面报送本地区整顿工作半年小结和年度总结。遇有重大情况,及时报告当地政府和总局。

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  关于解除劳动合同赔偿金。双方约定了试用期,但试用期不等同于随意解除期,逸某公司主张系因钟某不能胜任工作而解除劳动关系,对此应承担相应的举证责任。逸某公司未能提交有关试用期内考核的相关规章制度、考核标准,且在钟某入职时已将录用条件明确告知钟某,无法证实逸某公司对钟某的评价符合客观以及认定钟某未能胜任岗位要求。故逸某公司解除劳动关系的情形不符合《中华人民共和国劳动合同法》第三十九条之规定,应认定为违法解除,依法应当向钟某支付解除劳动合同赔偿金。结合双方约定的工资标准、工作时长,具体金额为10000元(10000元×0.5个月×2倍)。

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  【法官说法】

  法官表示,劳动关系建立初期,为促进劳动者与用人单位双方考察、双向选择,可在劳动合同期限内特别约定的一个供双方互相考察的适应期,即试用期。试用期制度的设立有其积极意义,但绝不可被滥用。

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  同时,广大劳动者面对用人单位设立的各类不规范的“试岗期”“考核期”等,应提高警惕,当自身权益受到侵害时,勇于通过法律途径寻求保护。

  【法条链接】

  《中华人民共和国劳动合同法》

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  劳动者月工资高于用人单位所在直辖市、设区的市级人民政府公布的本地区上年度职工月平均工资三倍的,向其支付经济补偿的标准按职工月平均工资三倍的数额支付,向其支付经济补偿的年限最高不超过十二年。

  本条所称月工资是指劳动者在劳动合同解除或者终止前十二个月的平均工资。

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  (来源:南方工报 作者:全媒体记者林婷玉 通讯员杨烈石 殷芷翘) 

股权转让竞业限制,必须符合四个条件才合法有效

最高院:股权转让竞业限制,必须符合四个条件才合法有效

作者:唐青林 赵佳星(北京云亭律师事务所*)

  股权转让后,原股东的竞业限制义务,怎么约定才有效?针对股权转让后,原股东的竞业限制义务怎么约定才有效的问题,结合民法典、公司法及最高院的裁判规则,核心要点如下:第一,股权转让里的竞业限制不是法定的,必须双方提前约定,你不约定,原股东转股后就可以自由去竞争对手公司上班,你管不了。第二,约定的竞业限制必须合法合理,期限、范围、地域都不能太夸张,否则法院会认定约定无效。第三,必须给原股东对应的竞业限制补偿,不能只让他承担义务不给钱,否则权利义务不对等,约定会被法院认定无效。第四,还要明确约定违反竞业限制的违约责任,才能真正约束原股东,避免他违反义务你却没办法追责。

  一、首先,股权转让的竞业限制,不是法定的,必须约定

  很多老板都会有这个误区:我把公司的股权卖给你了,那原来的股东,就不能去竞争对手那上班了,这不是理所当然的吗?不对!这完全是错的!和劳动合同里的竞业限制不一样,股权转让里,法律根本没有规定,原股东转股之后,就不能去竞争对手那,这个义务,不是法定的,必须你们双方,提前在股权转让协议里,明确约定!

  你不约定,那原股东转股之后,就可以随便去,哪怕他去了竞争对手的公司,把你的客户都带走,把你的技术都带走,你也没办法,因为法律没有规定他不能这么做,你没约定,就视为你放弃了这个权利。

  二、约定的竞业限制,要合法合理,不然无效

  不是说你只要写了竞业限制,就一定有效,法院会审查,你的约定是不是合理,太过分的约定,会被法院直接认定无效:

  1.期限不能太长:一般来说,股权转让的竞业限制,合理的期限是2-3年,如果你约定,原股东一辈子都不能从事这个行业,或者约定10年、20年,那法院肯定会认定,这个太过分了,限制了别人的就业自由、经营自由,超过合理范围的部分,直接无效。

  2.范围不能太广:你不能约定,原股东不能从事任何行业,那肯定不行,你只能约定,他不能从事和你公司有竞争关系的、具体的业务,而且要明确,不能太模糊,比如不能说“不能从事任何和公司相关的业务”,要具体到,比如“不能从事XX行业的XX产品的生产和销售”,这样才合理。

  3.地域不能太大:你也不能约定,全国范围内,都不能让他从事这个业务,要结合你公司的实际业务范围,比如你公司只在华东地区做业务,那你约定华东地区不能让他做,就合理,如果你公司只是个小地方的公司,你约定全国都不能让他做,那法院会认定,这个太夸张了,超出了合理的范围,无效。

  三、必须给补偿,不然约定无效

  这个是90%的当事人都会踩坑的点!你不能只约定,原股东不能去竞争对手那,但是不给人家任何补偿,这是绝对不行的!

  因为,原股东承担了竞业限制的义务,就意味着,他不能在自己最熟悉的行业里工作了,他的收入、他的就业机会,都会受到影响,你不能只让他承担义务,不让他拿到对应的补偿,这是权利义务不对等,法院会直接认定,这个竞业限制的约定,是无效的。

  那补偿怎么给?你可以在股权转让协议里,单独约定,比如,你给原股东多少的竞业限制补偿款,比如,股权转让款的10%、20%,作为他承担竞业限制义务的补偿,或者,你可以约定,每年给他多少的钱,连续给2年,这样,权利义务对等,约定才有效。而且,这个补偿,最好单独约定,不能说“股权转让款里已经包含了”,不然,事后对方说,股权转让款里没有这个,你就拿不出证据,很被动。

  四、违约责任要约定清楚,才能约束他

  约定了竞业限制,约定了补偿,还不够,你还要约定清楚,如果原股东违反了这个义务,要承担什么违约责任,不然,他违反了,你没办法追责。你可以在协议里,明确约定:如果原股东违反了竞业限制的义务,要向你支付多少的违约金,比如,你可以约定,违约金是股权转让款的20%,或者,约定,如果他违反了,要赔偿你的全部损失,包括客户流失的损失、业务减少的损失,这些都可以。

  当然,违约金也要合理,不能太夸张,比如,股权转让款1000万,你约定违约金1个亿,那法院也会调整的,要结合可能的损失,合理约定。结合20余年公司法领域的办案实践,唐青林律师认为,股权转让后的竞业限制,是很多当事人最容易踩坑的问题,很多人以为,我只要在协议里写一句,原股东不能去竞争对手那,就完事了,结果,最后法院认定这个约定无效,白约定了。他曾代理过一起标的额数亿的案件,某老板把公司的股权卖给了别人,然后,他就去了竞争对手的公司,还带走了很多客户,原来的老板就起诉,说我们协议里约定了竞业限制,但是,他们的协议里,只约定了原股东不能去竞争对手那,没约定补偿,最后,法院认定,这个竞业限制的约定,因为没有补偿,权利义务不对等,是无效的,原来的老板没办法,只能吃了这个亏,损失了好几千万。还有一个当事人,约定了10年的竞业限制,最后法院认定,期限太长了,超过了合理的范围,超过2年的部分无效。所以他提醒,约定竞业限制,一定要合法合理,要给补偿,不然,白约定了。

  比如在下列典型案例中:某实业公司的老板张某,因为要退休,就把自己持有的公司100%的股权,以5000万的价格,卖给了投资人李某。签协议的时候,李某担心,张某退休了,去竞争对手那上班,把公司的客户都带走,所以,就在协议里加了一句:“张某转让股权后,5年内,不得在全国范围内,从事和本公司有竞争关系的业务,也不得挖走公司的客户。”但是,他们没约定,李某要给张某什么补偿,张某也没提,觉得都是朋友,就签字了。

  后来,过了1年,张某没事干,在家待着无聊,就去了隔壁的竞争对手的公司,当技术顾问,还把原来的几个大客户,都介绍给了竞争对手,李某的公司,一下子少了很多大客户,损失了上千万。李某就起诉了张某,要求他承担违约责任,但是,法院审理认为,这个竞业限制的约定,只约定了张某的义务,没有约定李某要给张某任何的补偿,权利义务不对等,而且,期限5年太长了,地域全国也太大了,超出了合理的范围,所以,这个约定是无效的,李某没办法,只能自己承担了损失,后悔都来不及了。

  总的来说,股权转让后的竞业限制,不是你随便写一句就有效的,要合法合理,期限、范围、地域都不能太过分,还要给原股东对应的补偿,不然,约定了也是白约定,没用。如果您在股权转让、竞业限制约定方面遇到类似的疑难问题,可联系专业律师进行咨询,以保障您的合法权益。

  *此处北京云亭律师事务所,为作者完成文章写作时所在工作单位。