国税发[2004]125号 关于进一步规范国家税务局系统机构设置明确职责分工的意见
发文时间:2004-09-03
文号:国税发[2004]125号
时效性:全文有效
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各省、自治区、直辖市和计划单列市、副省级市国家税务局:

    现将《关于进一步规范国家税务局系统机构设置明确职责分工的意见》印发给你们并就有关事项通知如下,请认真贯彻执行。 

    各省、自治区、直辖市国家税务局务必按照《关于进一步规范国家税务局系统机构设置明确职责分工的意见》,拟定本省局机关和系统规范机构设置明确职责分工的实施方案(以下简称《实施方案》),于2004年12月31日前报国家税务总局审批(附电子文件)。

    一、《实施方案》的具体内容

    (一)报总局审批的《实施方案》的具体内容

    1.省国家税务局设置内设行政机构、直属机构和事业单位的数量、名称、级别和职责。

    2.市(地)国家税务局设置的数量、名称、级别和职责以及保留设置的直属税务分局的名称、级别和职责。

    3.县(区)国家税务局设置的数量、名称、级别和职责。

    (二)报总局备案的《实施方案》的具体内容

    1.市(地)国家税务局内设行政机构、直属机构、派出机构和事业单位的数量、名称、级别和职责。

    2.县(区)国家税务局设置内设行政机构、直属机构、派出机构和事业单位的数量、名称、级别和职责。

    二、几点说明

    (一)经总局批准的《实施方案》是指导本系统规范机构设置、明确职责分工的规范性文件,各省国家税务局据此《实施方案》对本系统规范机构设置、明确职责分工的《实施方案》进行审批。

    (二)计划单列市和副省级市国家税务局的《实施方案》,由各省国家税务局审核后报国家税务总局审批。

    (三)原高规格设置的机构级别,在规范机构设置后,其原任领导职务级别可保留,表述为(××级待遇);今后新任领导的职务级别应与机构级别相一致。

    (四)地方税务局系统参照执行《关于进一步规范国家税务局系统机构设置明确职责分工的意见》。

    三、工作要求

    (一)统一思想,提高认识。进一步规范机构设置、明确职责分工是依法治税的基础,是强化税收管理、优化纳税环境、提供优质服务、加强队伍建设、体现国税系统垂直管理的重要举措,各级国家税务局党组务必高度重视,加强领导,精心组织,认真落实。

    (二)明确要求,严肃纪律。机构的设立、变更、撤销,要严格按照法律法规规定或者总局机构设置管理的文件规定执行。 

    不得随意撤设机构、更改机构名称、提高机构规格。

    不得将已撤销或拟撤销的税务分局、税务所,简单地归并为内设机构,要根据税收工作需要,合理设置税源管理机构。

各级国家税务局机关要加大垂直管理力度,严肃机构设置工作纪律,对不按规定设立、变更机构,自立名称,提高级别的做法,上级国家税务局可直接纠正,并追究有关领导的责任。

    (三)认真贯彻,及时落实。各级国家税务局要严格按照国家税务总局的统一部署,充分作好调查论证,合理设置机构、明确职责分工。经总局批准的《实施方案》,按照自下而上的原则,集中精力首先组织实施县(区)国家税务局的规范机构设置,明确职责分工的落实工作。全省《实施方案》的落实工作要于2005年3月31日前全部到位。 


附件:


关于进一步规范国家税务局系统机构设置明确职责分工的意见


    为规范和完善税收征管组织体系,夯实管理基础,强化科学管理和优化纳税服务,现根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国行政许可法》和《中央机构编制委员会关于印发〈国家税务系统机构改革方案〉的通知》(中编发[2000]2号)精神,就进一步规范国家税务局系统机构设置、明确职责分工提出如下意见。

    一、基本原则

    (一)依法设置,规范统一的原则。按照依法、精简、效能、统一的要求,明确权限,严格遵循税收管理、纳税服务的规律和现实需要,规范国家税务局系统各级机关机构设置,为强化税收管理和优化纳税服务提供组织保障。

    (二)明确职责,强化管理的原则。按照有利于征收管理、优化纳税服务的要求,科学界定机构职责,明晰部门业务界限,做到职责分明,权责统一,加强协调配合,强化监督制约。

    (三)因地制宜,实事求是的原则。在依法规范的前提下,按照有利征管、降低成本、提高效能的要求,根据本地区经济、税源、地域等情况,合理设置机构,防止片面强调“上下对口”,不搞“一刀切”。

    二、各级税务机关的设置及职责

国家税务局系统依法设置对外称谓统一的国家税务局、税务分局、税务所和国家税务局稽查局,按照行政级次、行政(经济)区划或隶属关系命名税务机关名称并明确其职责。

    (一)各级国家税务局为全职能局,按照省、自治区、直辖市,副省级市,市、地、盟、州以及直辖市的区、副省级市的区,县、旗、县级市、地级市的城区行政区划设置,地级以上城市的区也可按经济区划设置。主要承担税收法律、法规的贯彻执行和税收征收管理及系统经费、机构编制、干部任免、队伍建设、纪检监察等职责。

    (二)税务分局、税务所为非全职能局(所),是上级税务机关的派出机构。可按经济区划设置,也可按行政区划设置。副省级市的区、地级市的城区设置为税务分局的,级别与所属国家税务局内设机构一致;较大县的城区、管辖五个以上乡镇(街道)或大企业所在地可视需要设置税务分局,级别为副科级。管辖四个以下乡镇(街道)的机构称税务所。主要承担税收法律、法规的贯彻执行和税收征收管理、队伍建设等职责。

    各级国家税务局要按照属地管理的原则,积极创造条件实行属地管理,一般不再设置直属税务分局。各省、自治区、直辖市、副省级市和市、地、盟、州国家税务局以前按照省(市)级政府要求已经设置一时不能撤销的直属税务局或分局,可说明情况,报经国家税务总局审批后,暂时保留一个,主要承担省(市)属以上或重点税源企业的税收法律、法规的贯彻执行,税收征收管理和纳税服务工作,级别与省、自治区、直辖市、副省级市和市、地、盟、州国家税务局内设机构一致。

    (三)经国务院或省人民政府批准成立的经济技术开发区(高新技术产业开发区、口岸、保税区等)可视需要和级别设置为国家税务局,也可设置为税务分局。 

    (四)各级国家税务局稽查局是各级国家税务局依法对外设置的直属机构,级别与所属国家税务局内设机构一致。地级市的城区如有需要,可以设置稽查局,城区稽查局视不同情况既可按行政区划设置,也可跨区设置,由所属区国家税务局管理,业务上接受上级国家税务局稽查局的指导。

    稽查局内设机构一般不超过5个,按照稽查工作环节和具体职能设置,分别负责选案、检查、审理、执行等工作;管辖范围广、纳税户多、城区不设稽查局的地级市(及以上)国家税务局稽查局,根据纳税户数量及税源状况可适当增设1至3个检查机构。

    三、各级国家税务局内设机构的设置

    (一)省、自治区、直辖市国家税务局内设机构12个,名称在附表中选定,级别为正处级。另设机关党委办公室,负责机关和直属单位党务、共青团、工会等工作。

    (二)副省级市国家税务局内设机构的数量、名称、级别与省、自治区、直辖市国家税务局内设机构相同。

    (三)市、地、盟、州以及直辖市的区、副省级市的区、经济技术开发区(副厅级,相应级别高新技术产业开发区、口岸、保税区等)国家税务局内设机构最多9个;省会城市及与其规模相当的城市(人口及纳税户数量、行政区划数量、税收收入等)国家税务局内设机构可适当增加,但最多可增加2个。名称在附表中选定,级别为正科级。另设机关党委(总支)办公室,负责机关和直属单位党务、共青团、工会等工作。 

    (四)县、旗、县级市、地级市的城区国家税务局内设机构最多7个,名称在附表中选定,级别为正股级。其内设机构不得再以税种名称设置,监察部门单独设置,另由专人负责党务工作。较大的县、旗、县级市、地级市的城区(税务人员在150人以上、管辖纳税户多、管辖面积广、组织收入多)以及实行集中征收、大量撤并税务分局和税务所的,根据工作需要可增设1至2个税源管理机构,但内设机构数最多不超过9个。较小的县、旗、县级市、地级市的城区(税务人员在50人以下、管辖纳税户少、管辖面积较小)要根据实际情况适当减少内设机构,人事教育与监察部门合并的,要设置专职监察岗位。 

    (五)副省级市的区、地级市的城区设置税务分局的,内设机构最多6个,级别与同级国家税务局内设机构级别一致。经国务院或省人民政府批准成立的经济技术开发区(高新技术产业开发区、口岸、保税区等)设置税务分局的,内设机构最多6个,级别与开发区管理委员会所属职能部门内设机构一致。

四、县、旗、县级市、地级市的城区国家税务局机构设置、职责以及与相关部门的关系

    县、旗、县级市、地级市的城区国家税务局的工作重点是税收征管,必须围绕税收征管工作规范机构设置,明确职责分工,加强各部门之间的协作配合,合理配置人力、物力、财力等资源,全面提高税收征管质量和效率。 

    (一)内设机构

    1.办税服务厅是税务机关为纳税人办理涉税事宜、提供纳税服务的机构和场所。可独立设置为内设机构,也可与计划统计股(计划征收股)合并设置(对外称“办税服务厅”)。较大的税务分局、偏远的税务分局(所)也可以设置办税服务厅或窗口,由所属税务分局(所)管理。 

    办税服务厅的主要职责是:受理税务登记(减免申请及有关优惠政策申请);负责纳税申报、税款征收(包括增值税一般纳税人的抄报税、进项发票认证、票表稽核);发布欠税公告;资格核定(包括一般纳税人的资格认定);办理发票购领、缴销;开展税法宣传;处理一般性违规违章行为等。 

    根据税收征管工作需要和便利纳税人的原则,一般应将纳税人到税务机关办理的各种涉税事项,集中到办税服务厅统一受理和办理。要将“一窗式”管理理念应用于各类办税事务之中,按照征管业务流程和提高管理效率的要求设置办税服务窗口,具体类型和数量根据总局有关规定并结合各地实际情况确定。办税服务厅通过信息中心网络系统与其他业务部门进行业务对接,并建立前台窗口采集数据与后台管理数据共享等制度,加强与税源管理、税务稽查、税政法规等部门的联系,将数据资料及分析比对发现的问题,及时传递到相关部门。

    2.计划统计股(计划征收股)的主要职责是:制定税款征收的管理办法,税收会计、统计和信息数据的分析汇总,组织并检查税款入、退库,负责税收收入的核算、统计、预测和分析,管理税收票证等;负责对独立设置的办税服务厅进行业务指导,加强协调配合。承担合并设置的办税服务厅的各项工作职责。

    3. 税源管理股(征收管理股)的主要职责是:研究制定税源管理和推行征收管理办法、措施,对所辖税源实施监控管理,对辖区内纳税人实行分类管理和服务。负责所辖纳税户税务登记及纳税申报的调查核实、进行税收分析和纳税评估、税法宣传、纳税辅导、税收调研、纳税服务、日常检查、户籍管理、政策送达、税源调查、定额核定、数据采集分析、处理一般性违规违章行为等。

    税源管理股(征收管理股)要掌握辖区内纳税人的生产经营、财务核算、申报纳税、代扣代缴、综合经济指标、行业税负以及税务检查处理等各类动态情况,及时对照上级税务机关发布同行业税负及其预警标准,比较各部门上报统计部门的指标,结合经济综合部门、各级协税护税组织提供的各类相关统计分析信息,进行税源宏观分析,开展企业纳税评估,发现涉嫌偷逃骗税等税收违法行为,及时移交稽查局立案查处;在税源监控管理中发现带有普遍性、规律性的问题,及时传递给政策法规、计划统计和上级征收管理等相关部门。? 

    税源管理股(征收管理股)实行税收管理员制度。税收管理员主要职责是税源管理,对所联系纳税户进行纳税评估,实施纳税服务等。不直接从事税款征收和税务稽查工作、不决定处罚和减免税款;税收管理员所获信息要记录归档,实行共享,税源管理重要事项,由部门集体研究;按计划和规定程序下户检查,提出报告,并接受行政执法和行政监察的监督。税收管理员实行定期轮换。各级税务机关要制定税收管理员工作规范,加强对税收管理员的管理、监督和考核。

    4.政策法规股的主要职责是:税收政策、法规的宣传和贯彻落实;对税收执法情况进行监督检查;研究制定具体的管理办法、措施;负责有关税收优惠政策的审核和审批;税收调研和政策执行中存在问题和意见的反馈;依法审核规范性文件;处理行政复议、听证、诉讼、赔偿等涉税法律事务,参与重大案件的复核审理等工作。

    政策法规股应及时将上级发布的税收政策、法规及管理制度等传达到征收、管理、稽查等部门,协助做好贯彻落实工作,并根据征收、管理、稽查等部门传递的信息资料,研究制定综合性管理办法,帮助征收、管理、稽查等部门解决实际问题。税政法规部门定期与计划征收、税源管理、稽查和行政管理等部门召开联席会议,为征、管、查等环节提供税收政策、法律、法规等方面的支持。 

    5.行政管理部门的主要职责是:

(1)办公室的主要职责是:处理日常政务,起草和审核有关文件和报告;负责会议组织、秘书事务、文电处理、文书档案、信访、机要保密、调研、政务信息、督查检查和外事工作;负责税收新闻和税收宣传;负责办公自动化的推广应用;负责固定资产管理和财务管理等行政事务。

(2)人事教育部门的主要职责是:干部任免、人员调配、劳动工资、专业技术职务管理,教育培训、干部监督、精神文明建设、思想政治工作。

(3)监察部门的主要职责是:负责本级管理干部信访举报、违法违纪案件的查处、执法监察和纠风工作等。

    (二)派出机构 

    税务分局、税务所的主要职责是税源管理,有的分局还从事税款征收。税务分局(所)要掌握辖区内纳税人的生产经营、财务核算、申报纳税、代扣代缴、综合经济指标、行业税负以及税务检查处理等各类动态情况,及时对照上级税务机关发布同行业税负及其预警标准,比较各部门上报统计部门的指标,结合经济综合部门、各级协税护税组织提供的各类相关统计分析信息,运用信息化等手段进行税源分析和企业纳税评估,发现涉嫌偷逃骗税等税收违法行为,及时移交稽查局立案查处;在税源监控管理中发现带有普遍性、规律性的问题,及时传递给税政法规、计划征收和上级税源管理等相关部门。负责零散税款的征收,对零散税款的征收,必须建立征收管理责任制,实行票款分离。税务分局、税务所实行税收管理员制度。

    (三)直属机构

    国家税务局稽查局的主要职责是:组织贯彻税务稽查规章制度,拟定具体实施办法;负责稽查选案、检查等工作;负责税收举报案件的受理、上级交办、转办及征收管理部门移交的有关税务违法案件的查处工作;负责上级稽查局对稽查情况进行复查复审工作的组织与配合;负责与公安、检察、法院协调税务稽查中的司法工作,对涉嫌犯罪的案件,税务机关除依法进行行政处理(处罚)外,要严格执行国务院《行政执法机关移送涉嫌犯罪案件的规定》及相关法律、行政法规,及时移送公安机关处理;负责增值税专用发票和其他抵扣凭证涉税问题稽查和协查工作;牵头组织税收专项检查和整顿规范税收秩序工作。

    上级稽查局对下级稽查局的执法办案进行指挥协调。稽查局要加强与政策法规、征收管理部门之间的相互配合;建立稽查执法办案责任制、税收违法案件首查责任制等相关制度。对稽查案例进行深入剖析,发现征收、管理等环节存在的问题,及时反馈税款征收和税源管理部门;发现税法、税收政策方面存在的问题,及时反馈给政策法规部门。

    五、事业单位 

    (一)省、自治区、直辖市和副省级市国家税务局可设置5个事业机构,为正处级,使用事业编制。名称从附表中选定。 

    (二)市、地、盟、州以及直辖市的区、副省级市的区及相同级别的全职能的国家税务局可设置2至3个事业机构,为正科级,使用事业编制。名称从附表中选定。 

    (三)县、旗、县级市、地级市的城区国家税务局可设置信息中心,为正股级,使用事业编制。 

    省国家税务局可根据实际情况在1至3个市设置培训中心。

    六、审批权限

    国家税务局系统厅级机构的设立、变更、撤销由国家税务总局审核,报中央机构编制委员会审批。 

    国家税务局系统处级机构的设立、变更、撤销,报国家税务总局审批。

市、地、盟、州国家税务局直属税务分局的保留、变更、撤销以及增设机构、提高机构规格、超范围设置机构名称的,报国家税务总局审批。

    国家税务局系统科级以下机构的设立、变更、撤销由省、自治区、直辖市、副省级市国家税务局审批,审批后报国家税务总局备案。

    七、其他

    (一)地方税务局的机构设置名称、级别、职能配置参照本意见,报经地方政府和有关部门批准后执行。报国家税务总局备案。

    (二)原有关文件规定与本意见不一致的,均以本意见为准。 

    (三)本意见由国家税务总局人事司负责解释。

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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。