国办发[2005]26号 国务院办公厅转发建设部等部门 关于做好稳定住房价格工作意见的通知
发文时间:2005-05-09
文号:国办发[2005]26号
时效性:全文有效
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各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构:

  建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》已经国务院同意,现转发给你们,请认真贯彻执行。

  房地产业是国民经济支柱产业。正确认识当前房地产市场形势,及时解决存在的突出问题,促进房地产业健康发展,对于巩固和发展宏观调控成果,保持国民经济平稳较快发展,具有重要意义。各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题,作为当前加强宏观调控的一项重要任务。坚持积极稳妥、把握力度,突出重点、区别对待,因地制宜、分类指导,强化法治、加强监管的原则。加强领导、密切配合,认真贯彻落实国务院各项调控政策措施,做好供需双向调节,遏制投机性炒房,控制投资性购房,鼓励普通商品住房和经济适用住房建设,合理引导住房消费,促进住房价格的基本稳定和房地产业的健康发展。


关于做好稳定住房价格工作的意见

建设部 发展改革委 财政部 国土资源部 人民银行 税务总局 银监会

2005年4月30日

保持房地产市场持续健康发展,事关国民经济和社会发展全局,事关全面建设小康社会目标的实现。当前一些地区存在房地产投资规模过大,商品住房价格上涨过快,供应结构不合理,市场秩序比较混乱等突出问题。为进一步加强对房地产市场的引导和调控,及时解决商品住房市场运行中的矛盾和问题,努力实现商品住房供求基本平衡,切实稳定住房价格,促进房地产业的健康发展,现提出以下意见:

一、强化规划调控,改善住房供应结构 

各地要根据本地房地产市场需求情况,尽快明确今明两年普通商品住房和经济适用住房建设规模、项目布局以及进度安排。住房价格上涨过快、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足的地方,住房建设要以中低价位普通商品住房和经济适用住房项目为主,并明确开工、竣工面积和占住房建设总量的比例,尽快向社会公布,接受社会监督,稳定市场预期。省级人民政府要加强对各市(区)、县执行情况的监督检查。

各地城市规划行政主管部门要在符合城市总体规划的前提下,根据当地政府确定的中低价位普通商品住房和经济适用住房的建设需求,加快工作进度,优先审查规划项目,在项目选址上予以保证。同时,要严格控制低密度、高档住房的建设。对中低价位普通商品住房建设项目,在供应土地前,由城市规划主管部门依据控制性详细规划出具建筑高度、容积率、绿地等规划设计条件,房地产主管部门会同有关部门提出住房销售价位、套型面积等控制性要求,并作为土地出让的前置条件,以保证中低价位、中小套型住房的有效供应。各地要加强房地产开发项目的规划许可监管,对2年内未开工的住房项目,要再次进行规划审查,对不符合规划许可的项目要坚决予以撤销。

二、加大土地供应调控力度,严格土地管理 

各地区要在严格执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下,根据房地产市场变化情况,适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间。对居住用地和住房价格上涨过快的地方,适当提高居住用地在土地供应中的比例,着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。要继续停止别墅类用地供应,严格控制高档住房用地供应。要进一步完善土地收购储备制度,积极引入市场机制,进行土地开发整理,降低土地开发成本,提高普通商品住房用地的供应能力。

要严格土地转让管理,对不符合法律规定条件的房地产开发项目用地,严禁转让,依法制止“炒买炒卖”土地行为。加大对闲置土地的清理力度,切实制止囤积土地行为,严格执行法律规定,对超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的,征收土地闲置费;满2年未动工开发的,无偿收回土地使用权。要规范土地出让公告和合同的内容,加强房地产开发用地供后监管,对违反土地出让合同约定或有关规定的,依法追究违约违规责任。

三、调整住房转让环节营业税政策,严格税收征管 

要充分运用税收等经济手段调节房地产市场,加大对投机性和投资性购房等房地产交易行为的调控力度。自2005年6月1日起,对个人购买住房不足2年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的,销售时免征营业税;对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的,销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。各地要严格界定现行有关住房税收优惠政策的适用范围,加强税收征收管理。对不符合享受优惠政策标准的住房,一律不得给予税收优惠。房地产等管理部门要积极配合税务部门加强相关税收的征管,具体办法由税务总局会同建设部等部门研究制定。

四、加强房地产信贷管理,防范金融风险 

人民银行及其分支机构要加大“窗口指导”力度,督促商业银行采取有效措施,加强对房地产开发贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理,调整和改善房地产贷款结构。银监会及其派出机构要严格督促各商业银行进一步落实《商业银行授信工作尽职指引》,切实加强贷前调查、贷时审查和贷后检查的尽职工作,建立各类信贷业务的尽职和问责制度。要加大对商业银行房地产贷款的检查力度,切实纠正违规发放贷款行为。对市场结构不合理、投机炒作现象突出,房地产贷款风险较大的地区,要加强风险提示,督促商业银行调整贷款结构和客户结构,严格控制不合理的房地产贷款需求,防范贷款风险。

五、明确享受优惠政策普通住房标准,合理引导住房建设与消费 

为了合理引导住房建设与消费,大力发展省地型住房,在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面,对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件:住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况,制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动,但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。各直辖市和省会城市的具体标准要报建设部、财政部、税务总局备案后,在2005年5月31日前公布。

六、加强经济适用住房建设,完善廉租住房制度 

各地要按《经济适用住房管理办法》(建住房[2004]77号)和当地政府的规定,落实经济适用住房项目招投标的制度,加强经济适用住房建设,严格实行政府指导价,控制套型面积和销售对象,切实降低开发建设成本,建设单位利润要控制在3%以内。有关具体要求在《国有土地划拨决定书》中予以明确,并向社会公示。鼓励发展并规范住房出租业,多渠道增加住房供给,提高住房保障能力。

各省、自治区、直辖市要督促市(区)、县抓紧开展城镇最低收入家庭住房困难情况的调查,全面掌握本地区廉租住房需求情况,并建立保障对象档案。要根据廉租住房需求,切实落实以财政预算安排为主、多渠道筹措廉租住房资金,着力扩大廉租住房制度覆盖面,加快解决最低收入家庭基本住房需要。城镇廉租住房制度建设情况要纳入省级人民政府对市(区)、县人民政府工作的目标责任制管理,省、自治区、直辖市相关部门要加强监督检查。

七、切实整顿和规范市场秩序,严肃查处违法违规销售行为 

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定,国务院决定,禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前,房地产主管部门不得为其办理转让等手续;房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的,房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房,推行商品房预销售合同网上即时备案,防范私下交易行为。

要严格房地产开发企业和中介机构的市场准入,依法严肃查处违法违规销售行为。对虚构买卖合同,囤积房源;发布不实价格和销售进度信息,恶意哄抬房价,诱骗消费者争购;以及不履行开工时间、竣工时间、销售价格(位)和套型面积控制性项目建设要求的,当地房地产主管部门要将以上行为记入房地产企业信用档案,公开予以曝光。对一些情节严重、性质恶劣的,建设部会同有关部门要及时依法从严处罚,并向社会公布。

八、加强市场监测,完善市场信息披露制度 

各地要加快建立健全房地产市场信息系统,加强对房地产特别是商品住房市场运行情况的动态监测。加强对同地段、同品质房屋销售价格和租赁价格变动情况的分析,准确判断房价变动趋势。要建立和完善土地市场动态监测制度,加强对建设用地供应、土地价格变动情况的监测分析,科学预测商品住房对土地的需求。各有关部门要加强信息沟通与整合,适时披露土地供应、商品住房市场供求,以及土地和住房价格变动等信息。要加强舆论引导,增强政策透明度,稳定市场心理预期,促进市场理性发展。

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警惕!“黑中介”筹划利用合伙企业转让股权核定报税,背后却搞这种虚假操作

编者按:在企业并购重组中,利用合伙企业架构实施股权转让是常见操作,其税务处理遵循“先分后税”原则。过往实践中,以此架构开展税收筹划的模式较为普遍。自2022年起,根据《关于权益性投资经营所得个人所得税征收管理的公告》(财政部 税务总局公告2021年第41号),权益性投资合伙企业已全面适用查账征收。本文通过一起案例,揭示该政策背景下企业并购遭遇“黑中介”虚假纳税申报所面临的风险及应对策略,旨在警示纳税人和中介机构注重税务合规,避免因违规操作而遭受损失。

01实案分享

2021年,张某经营的甲医美公司因效益良好吸引了A市乙医美平台公司的收购意向。乙公司为推动上市计划,拟通过并购整合资源,双方约定由收购方统筹收购安排。根据双方协议,首先由张某成立丙合伙企业,将其持有的甲公司60%股权平价转让给丙合伙企业,再由丙合伙企业转让给乙平台公司,通过这一架构实现股权转让并将溢价留存于合伙企业。

按照收购方指定的税务中介机构的筹划方案,中介机构在B市某产业园区设立了丙合伙企业并代理纳税申报,承诺通过核定征收政策为交易双方降低税负。在丙合伙企业成功转让股权后,乙平台公司向丙合伙企业支付股权转让款2000万元,丙合伙企业转让股权的成本为500万元。此时,若按照生产经营所得适用35%税率计税,张某应缴纳税款为523万元。若按照《关于个人独资企业和合伙企业投资者征收个人所得税的规定》(财税[2000]91号)适用核定征收政策,通过将应税所得率降至10%可大幅缩减税基,理论应纳税额为70万元。然而实际操作中,税务中介机构并未依法申请核定征收,而是以小额生产经营所得叠加虚构的国债利息免税收入完成申报,最终仅缴纳70万元税款并向张某提供完税凭证,随后注销丙合伙企业。

2025年4月,B市税务机关通知张某,称其参与的合伙企业纳税申报中存在大量国债利息免税收入需核实,随即出具税务检查通知书启动调查。张某对中介机构承诺的核定征收与税务机关核查结果矛盾提出质疑,深究之下中介机构才承认在申报中存在虚假操作问题。目前税务机关初步认定,张某需按35%税率补缴税款453万元及相应滞纳金,后续还可能面临罚款。

那么,中介机构为何在政策适用上舍弃核定征收而采取虚假免税申报?这一操作选择的背后,既存在政策环境变化的客观约束,也暴露出中介机构为追求短期利益而规避监管的主观动机。

02 合伙企业转让股权核定征收模式不可取

核定征收政策本意是防止偷逃税款,在查账征收无法实现时作为必要补充手段。然而实践中,尤其在所谓税收洼地的招商引资“花式操作”下,核定征收的适用范围被无限制扩大,逐渐成为一个税务黑洞。过去,利用合伙企业进行股权转让并通过核定征收报税的税收筹划较为普遍。与自然人直接转让股权需缴纳20%的个税相比,这种架构能节省大量税负。如2022年披露的塔罗思案中,合伙企业间接转让股权仅缴纳个税495.82万元,较自然人直接转让的2393.78万元节省1897.96万元,省税比例高达79%。

但这种模式随着2022年政策调整被彻底终结。2021年12月30日,财政部、税务总局发布《关于权益性投资经营所得个人所得税征收管理的公告》,明确自2022年1月1日起,对持有股权、股票、合伙企业财产份额等权益性投资的个人独资企业、合伙企业,一律适用查账征收方式计征个人所得税,彻底堵塞了利用核定征收进行股权转让避税的漏洞。

在本案中,交易各方与中介机构签订协议的时间虽早于政策出台,但实际操作时政策已正式施行。中介机构此时应终止违规筹划,如实告知收购方与张某实际情况。如果股权转让尚未完成,完全可以通过注销合伙企业、改由自然人直接转让股权等方式,按20%税率缴纳个税。然而,中介机构为牟取服务费,在明知无法申请核定征收的情况下,不仅未提示政策变化,反而通过虚构大量国债利息免税收入的方式,制造出低税负效果的“核定征收”假象,并向合伙人提交完税凭证。这种弄虚作假的行为最终导致税务风险爆发,是典型的“黑中介”违规操作行为。

03合伙企业间接股权转让中合伙人的税务风险

在上述案例中,合伙人张某因“黑中介”虚假申报行为面临补税、滞纳金及罚款等多重税务风险,具体分析如下:

首先,合伙人张某面临补缴税款的风险。从合伙企业设立到注销,其行为本质是通过设立合伙企业间接转让股权以获利。中介机构将大量应税所得虚构成国债利息免税收入进行纳税申报,导致已缴税款远低于实际应缴税额,张某因此面临补税责任。需注意的是,即使合伙企业已完成注销,其纳税义务及法律责任依然存在,市场主体注销登记并不影响税务机关依法追究责任。

其次,合伙人张某还面临被加收滞纳金的风险。根据《税收征收管理法》第三十二条规定,纳税人未按照规定期限缴纳税款的,税务机关除责令限期缴纳外,从滞纳税款之日起,按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。在本案中,随着滞纳时间的增加,滞纳金会自然累积,进一步加重合伙人的税务负担。

最后,合伙人张某面临被定性偷税的风险。根据《税收征管法》第六十三条第一款规定,可以总结出偷税的构成要件包括主体要件(纳税人)、行为要件(五类偷税行为)和危害后果要件(不缴或少缴税款)。另外,偷税的构成要件还应当包含主观故意要件,这不仅可以通过对《税收征管法》第六十三条第一款进行文义解释得出,而且也可以在税收规范性文件,如税总函[2013]196号、税总函[2016]274号中得到印证。在本案中,合伙人是否知晓并参与了税务中介机构的虚假申报行为,将直接影响其是否构成偷税的认定。如若合伙人张某被税务机关定性为偷税,除补缴税款外,还将面临0.5-5倍的罚款。

04合伙人应对税务风险的几大策略

面对上述税务风险,合伙人张某可以采取以下策略应对:

第一,积极补缴税款。通过合伙企业“过桥”进行的股权交易,其税源固定于合伙企业注册地,且现行政策明确要求权益性投资合伙企业适用查账征收。即便企业已注销,税务机关仍将按交易实质追征税款。本案中,股权转让溢价1500万元作为生产经营所得,需按35%超额累进税率缴纳523万元税款,与已缴70万元的差额453万元需及时补缴。

第二,对于滞纳金问题,存在一定抗辩空间。根据财税[2000]91号文第二十条规定,合伙企业需为投资者从合伙企业中取得的生产经营所得,向企业实际经营管理所在地主管税务机关申报缴纳个人所得税,并抄送个人所得税申报表给投资者。尽管合伙企业与合伙人之间并非典型的扣缴义务关系,但基于其代理申报纳税并抄送申报信息等法定职责,实践中存在将其视为具有扣缴性质义务的观点。而《国家税务总局关于行政机关应扣未扣个人所得税问题的批复》(国税函[2004]1199号)第三款明确规定,“按照《征管法》规定的原则,扣缴义务人应扣未扣税款,无论适用修订前还是修订后的《征管法》,均不得向纳税人或扣缴义务人加收滞纳金。”因此,张某可依据上述规定,抗辩其属于“应扣未扣”情形,争取免除滞纳金。

第三,针对偷税定性问题,核心在于判断张某与中介机构之间是否存在通谋及主观故意。从行为上看,合伙人虽负有纳税申报义务,但具体申报事宜由合伙企业委托税务中介机构办理,本案中“黑中介”在未如实申报的情况下,既未按规定将申报内容抄送张某,也未告知其虚构国债利息免税收入的操作,导致张某对申报数据的真实性毫不知情。由于张某既没有“明知偷税”的认识要素,也没有“积极追求偷税结果”的意志要素,其可依据偷税构成要件中的主观故意这一要件,抗辩自身对中介机构的虚假纳税申报行为不知情、未参与、无共谋,从而不应被定性为偷税。

第四,对于因“黑中介”违规操作导致的财产损失,可积极向税务中介机构追偿。《民法典》第九百六十二条第二款规定,“中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。”本案中的“黑中介”实施虚假欺诈行为且未履行如实报告义务,其行为已明显违反上述法律规定,故张某可依法起诉要求该中介机构返还已收取的报酬费用并赔偿相应损失。需注意的是,通常核定征收需由企业申请并取得税务机关出具的核定征收通知书作为依据。鉴于张某对核定征收的相关规定及流程并不了解,且无义务自行核实税款缴纳是否符合核定征收条件,故未向中介机构索取该文书。但如若中介机构及时履行如实告知义务,张某本可通过合规方式调整交易架构,进而避免产生滞纳金等额外损失。

05 结语

本案对税务中介机构和纳税人均具有重要启示。税务中介机构须强化合规意识,严格依法依规开展业务。国家对税务中介机构违规提供税收筹划服务的监管力度逐渐加大。早在2017年5月国家税务总局制定的《涉税专业服务监管办法(试行)》将“税收策划”列为涉税专业服务机构的一项涉税业务,但是2025年3月国家税务总局新制定的《涉税专业服务管理办法(试行)》已将“税收策划”这项涉税业务修改为了“税务合规计划”,实质上已不再允许税务中介机构从事单纯的节税筹划业务。因此,税务中介机构需确保服务符合法律法规,杜绝以逃税、避税为目的的违规操作,并依据国家政策及时调整业务结构。

与此同时,纳税人应深刻认识到违规税收筹划的风险,警惕中介机构的违规代办行为,在日常经营中加强税法学习,提升法律意识,避免因盲目追求节税效果而忽视潜在风险,防止被不良中介误导参与违规操作。涉及股权优惠等复杂税务问题时,纳税人应咨询专业税务律师对经营活动的合规性进行评估,确保业务经得起税法检验,避免重蹈本案覆辙,切实保障自身经营活动合法合规。


关于《国家税务总局关于〈中华人民共和国政府和意大利共和国政府对所得消除双重征税和防止逃避税的协定〉生效执行的公告》的解读

一、关于人的范围

《中华人民共和国政府和意大利共和国政府对所得消除双重征税和防止逃避税的协定》(以下简称《协定》)第一条第二款纳入了关于税收透明体的规定。根据该规定,对于按照缔约国任何一方的税法视为完全透明或部分透明的实体或安排,缔约国一方将该实体或安排取得或通过其取得的所得作为本国居民取得所得进行税务处理的部分,应视为由缔约国一方居民取得的所得,缔约国另一方应允许就该部分所得给予协定待遇。

二、关于税种范围

《协定》在中国适用于个人所得税和企业所得税,在意大利适用于个人所得税、公司所得税以及就生产性活动征收的地方税,无论这些税是否通过源泉扣缴的方式征收。

三、关于常设机构

建筑工地、建筑、装配或安装工程,或者与其有关的监督管理活动,持续超过12个月的构成常设机构。企业通过雇员或雇用的其他人员提供劳务,包括咨询劳务,该性质的活动(为同一项目或相关联的项目)在缔约国一方任何12个月中连续或累计超过183天的构成常设机构。

四、关于股息

缔约国一方居民公司支付给缔约国另一方居民的股息,可以在缔约国一方按照该国法律征税。但是,如果股息的受益所有人是缔约国另一方居民,在受益所有人是公司且在包括股息支付日在内的365天期间均直接拥有支付股息的公司至少25%资本的情况下,所征税款不应超过股息总额的5%;在其他情况下,则不应超过股息总额的10%。

五、关于利息

(一)税率

发生于缔约国一方而支付给缔约国另一方居民的利息,可以在缔约国一方按照该国法律征税。但是,如果利息的受益所有人是缔约国另一方居民,对于向金融机构支付的三年期及以上的用于投资 项目的贷款利息,所征税款不应超过利息总额的8%;在其他情况下,则不应超过利息总额的10%。

(二)免税规定

发生于缔约国一方的利息,属于以下情形之一的,应在该国免税:一是利息支付人为该缔约国一方政府或其地方当局;二是利息是支付给缔约国另一方政府、其行政区或地方当局、中央银行、公共机构,或由缔约国另一方全资拥有的任何机构,或者支付利息的贷款由缔约国另一方政府、其行政区或地方当局、中央银行、公共机构或由缔约国另一方政府全资拥有的任何机构担保或保险。同时,《协定》在议定书中明确了适用上述利息免税规定的“任何公共机构或由缔约国另一方政府全资拥有的任何机构”范围。《协定》还规定,发生于意大利而支付给作为中国居民的受益所有人的利息,当债券发行人是意大利银行、意大利存贷款银行(CDP)、外贸保险服务公司(Sace)或对外投资促进公司(Simest)时,应免于征收意大利税收。

六、关于特许权使用费

发生于缔约国一方而支付给缔约国另一方居民的特许权使用费,可以在缔约国一方按照该国法律征税。但是,如果特许权使用费受益所有人是缔约国另一方居民,对于为使用或有权使用任何文学、艺术或科学著作(包括软件、电影影片、无线电或电视广播使用的胶片或磁带)的版权,任何专利、商标、设计或模型、图纸、秘密配方或程序,或者为有关工业、商业、科学经验的信息所支付的作为报酬的各种款项,所征税款不应超过特许权使用费总额的10%;对于为使用或有权使用工业、商业或科学设备所支付的作为报酬的各种款项,所征税款不应超过特许权使用费调整数额的10%,该项“调整数额”是指特许权使用费总额的50%。

七、关于财产收益

缔约国一方居民转让股份取得的收益,如果该股份超过50%的价值直接或间接来自位于缔约国另一方的不动产,可以在该缔约国另一方征税。

缔约国一方居民转让缔约国另一方居民公司股份取得的收益,如果转让者在转让行为前12个月内的任何时候曾经直接或间接持有该公司至少25%的资本,可以在该缔约国另一方征税。

八、关于享受协定优惠的资格判定

为防止协定滥用,《协定》在“享受协定优惠的资格判定”条款中纳入了“主要目的测试”规定,即如果申请享受协定优惠的人以获取协定优惠待遇为其安排或交易的主要目的之一,则不得享受协定优惠待遇,除非能够证明在此种情况下给予该优惠符合协定相关规定的宗旨和目的。

九、关于生效执行时间

中意双方已完成《协定》生效所必需的各自国内法律程序。《协定》于2025年2月19日生效,适用于2026年1月1日或以后取得所得的源泉扣缴的税收,以及2026年1月1日或以后开始的任何纳税期间征收的其他所得税。