财企[2005]12号 企业国有资本与财务管理暂行办法
发文时间:2001-04-28
文号:财企[2005]12号
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国务院各部委、各直属机构,各中央直管企业,新疆生产建设兵团,各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局):  

  为了适应建立现代业制度的需要,规范企业国有资本与财务管理行为,我们制定了《企业国有资本与财务管理暂行办法》。现印发给你们,请遵照执行。在执行中有何问题,请及时向我部反映。    

  附件:企业国有资本与财务管理暂行办法   

  第一章 总则  

  第一条 为适应建立现代企业制度的需要,加强企业国有资本与财务管理,根据我国有关法律、行政法规的法规,制定本办法。  

  第二条 本办法适用于持有国有资本的各类非金融企业(以下统称企业)。金融企业国有资本与财务管理办法由财政部另行制定。  

  第三条 按照国家所有、分级管理、授权经营、分工监管的原则,各级主管财政机关根据本级人民政府赋予的职权,负责企业国有资本与财务管理;企业按照国家有关国有资本与财务管理的规章制度,承担国有资本保值增值的责任。  

  第四条 企业应当按照建立现代企业制度的要求,明晰产权,理顺和规范资本与财务管理关系。  

  企业拥有子公司的,要建立母子公司资本与财务管理体制,母公司以其出资额为限对子公司承担责任。  

  第五条 本办法所称“国有资本”,是指国家对企业各种形式的投资和投资所形成的权益,以及依法认定为国家所有的其他权益。  

  本办法所称“主管财政机关”,是指负责企业国有资本与财务管理的各级人民政府财政部门。其中:中央管理企业的主管财政机关是指财政部;地方管理企业的主管财政机关是指地方同级财政部门。  

  本办法所称“母公司”,是指直接持有国有资本的各类集团公司、总公司以及国家授权投资的机构。  

  本办法所称“子公司”,是指由母公司直接投资或者由各级人民政府划转母公司直接管理并取得控制权的企业。  

  第二章 管理职责与权限  

  第六条 财政部负责制定国家统一的企业国有资本与财务管理的各项规章、制度。各级主管财政机关的主要职责如下: 

  (一)核定企业国有资本,监管国有资本变动事宜;  

  (二)参与企业制度改革,负责国有股权管理;  

  (三)组织清产核资和产权界定,办理国有资产产权登记;  

  (四)负责国有资产产权纠纷调处;  

  (五)指导财产评估业务,监管国有资产评估;  

  (六)制定企业税后利润分配制度,监缴国有资本收益;  

  (七)制定企业财务考核指标体系,组织国有资本营运效绩评价;  

  (八)监管国有资本保值增值情况,防止国有资产流失;  

  (九)指导和督促企业建立健全内部资本与财务管理办法;  

  (十)各级政府授予行使的企业国有资本与财务管理的其他职责。  

  第七条 母公司的主要职责如下:  

  (一)执行国家有关企业国有资本与财务管理的各项规章制度,建立健全内部资本与财务管理办法;  

  (二)确定企业内部财务管理体制;  

  (三)编制企业年度财务预算和财务会计报告;  

  (四)按照法规的程序和权限处置企业各项资产;  

  (五)按照国家政策确定企业内部工资分配制度;  

  (六)拟订母公司增加或减少注册资本的方案,依法决定子公司注册资本增加或减少事宜;  

  (七)拟订子公司资产重组方案,依法审定子公司以下企业的资产重组事项;  

  (八)实行企业内部资金集中统一管理,依法管理子公司投资、融资事项;  

  (九)制订企业对外担保管理措施,依法审议子公司及其以下企业对外担保事项;  

  (十)制订母公司的税后利润分配方案和弥补亏损方案,依法审定子公司税后利润分配和弥补亏损事宜;  

  (十一)组织内部财务考核和评价,落实国有资本保值增值的责任;  

  (十二)统一向主管财政机关报送财务会计报表和年度财务预算、申办企业国有资本与财务审批事项;  

  (十三)按照主管财政机关的法规行使其他有关企业国有资本与财务管理的职责。  

  第八条 主管财政机关对企业国有资本与财务的部分管理职能,可以委托给母公司。  

  母公司可向全资子公司或者通过子公司董事会向拥有控制权的子公司委派财务主管或财务总监。  

  第九条 企业合并、发立、转让、中外合资合作、公司制改建等涉及国有资本变动的,应当按以下权限报经批准:  

  (一)母公司国有资本变动的,中央管理企业报请国务院批准,地方管理企业报请地市级以上(含地市级)人民政府批准;  

  (二)子公司国有资本变动的,属于集团内部结构调整的,由母公司审批,涉及集团外部的,由母公司报主管财政机关审批;  

  (三)子公司以下企业国有资本变动的,由母公司审批。  

  股份有限公司国有股设置方案和上市公司国有股减持的,按照国务院和财政部的有关法规执行。  

  第十条 企业国有资本与财务管理的重大事项,包括合并、分立、转让、中外合资合作、公司制改建、注册资本变动、重大投融资、对外担保、工资制度、财务预算等,应当由有关业务部门提出方案,经过财务部门审核提出意见,报企业董事会审议决定;没有设立董事会的企业,由经理办公会研究决定。对工资制度、社会保障、职工安置等涉及职工合法权益的财务事项,应当按照国家法律、行政法规的有关法规事先听取职工代表大会的意见。  

  企业董事会或经理办公会研究、审议国有资本与财务管理事项,必须作出会议纪要。企业财务部门负责人应当出席或者列席企业董事会或经理办公会等相关的会议。  

  第十一条 企业对于按法规需要报告主管财政机关的国有资本与财务管理重大事项,以书面形式报送,并附送相关资料。  

  第三章 国有资本投入的管理  

  第十二条 企业依照国家有关法规进行清产核资时,所持有的国有资本按照经主管财政机关审核的结果调整;发生产权变动时,企业持有的国有资本按照实际交易价格调整。  

  第十三条 国家对企业注册的国有资本实行保全原则。  

  企业在持续经营期间,对注册的国有资本除依法转让以外,不得抽回,并且以出资额为限承担责任。持续经营的子公司发生资不抵债情形时,母公司对其未确认的股权投资损失,不能冲减所持有的国有资本;如需注入资本的,按国家有关法规及公司章程执行。

       第十四条 企业拟定以盈余公积、资本公积转增实收资本的,国有企业和国有独资公司由企业董事会或者经理办公会决定,并报主管财政机关备案;股份有限公司和有限责任公司由董事会决定,并经股东大会或者股东会审议通过。  

  国有企业和国有独资公司未按法规转增实收资本的,主管财政机关也可根据其资本积累情况,直接作出以盈余公积、资本公积转增实收资本的决定。  

  第十五条 国有资本在不同企业法人单位之间的转移,实行有偿转让,国家另有法规的除外。  

  第十六条 企业必须按法规办理国有资产产权登记。国有资产产权登记证(表)是国有资本的出资证明,也是企业持有并经营国有资本的法律凭证。  

  第四章 国有资本营运的管理  

  第十七条 企业对年度内的资本营运与各项财务活动,应当实行财务预算管理制度。  

  母公司编制执行的年度财务预算以及预算调整方案,应当报主管财政机关备案。  

  第十八条 企业应当制定各项人工、材料、物料的消耗定额,编制各项经营管理费用预算,健全各项原始记录及相关的稽核制度,建立有效的内部控制制度。  

  企业大宗原辅材料或商品物资的采购、固定资产的购建和工程建设一般应当按照公开、公正、公平的原则,采取招标方式进行。  

  第十九条 企业应当执行国家法规的工资政策。在工资总额增长幅度不超过本企业经济效益增长幅度、职工实际平均工资增长幅度不超过本企业劳动生产率增长幅度的前提下,企业可以自主确定内部工资分配办法。  

  企业高级管理人员经批准可以实行年薪制、股票期权等分配制度。  

  第二十条 企业借款必须坚持适度筹措的原则,注意防范财务风险,并纳入财务预算管理。  

  母公司应当建立以现金流为核心的内部资金管理制度,对企业资金实行统一集中管理,明确资金调度的权限和程序,控制负债规模并改善债务结构,降低企业资金成本。  

  第二十一条 企业对外提供担保,应符合《中华人民共和国担保法》的法规,充分考虑被担保单位的资信和偿债能力,并按照企业内部管理制度法规的程序、权限审议决定。  

  对企业向外提供的各种类型的担保,财务部门要设置备查簿逐笔登记,并进行跟踪监督。  

  第二十二条 企业对外投资必须符合国家产业政策和企业发展战略,做好可行性研究,纳入财务预算管理,并明确投资项目决策者和实施者应当承担的责任。  

  企业投入中外合资、合作经营企业的财产,必须在中外合资、合作经营项目批准后30日内,到主管财政机关办理中方财产转移申报手续。涉及国有划转土地使用权的,企业应当按照国家有关法规办理。  

  企业向境外投资,应当符合国家有关法规,办理境外资产产权属关系,承担有限责任。  

  第二十三条 企业合并、分立、转让、公司制改建等,应当在做好可行性研究的基础上,对各项资产进行全面清查,编制清查日资产负债表、财产清册和债权债务清单,与债权银行依法订立债务保全协议,制定包括职工安置、债权债务承继、转让价款结算、企业重整等内容的方案。  

  第二十四条 企业合并前,各方企业欠缴的职工社会保险费、税款和尚未归还的银行借款以及其他债务随同各项债权及其他资产,经审计、评估后一并转入合并后的企业。  

  企业分立前的各项债权及其他资产按照业务相关性原则划分,对不宜分割的整体资产,由持有的一方给另一方相应的价值补偿;企业欠缴的职工社会保险费、税款和尚未归还的银行借款以及其他债务,根据人员、业务相关性原则,随同资产由分立后的企业分别承担。  

  第二十五条 企业实施产权转让,转让方应当对受让方的资质、信誉、财务状况进行调查,确认受让方具有支付产权转让价款、承担债务、安置职工的能力。对持续经营但已资不抵债的企业,受让方具有实际资金投入、能够妥善安置职工并征得主要债权人同意的,可以采取承担企业债务的方式对企业进行兼并。  

  第二十六条 企业实行公司制改建,母体企业或者存续企业必须与公司制企业实行人、财、物和经营业务分开,防止国有资产流失。子公司实行公司制改建时,对没有纳入改建范围的国有资产,应当划转给母公司或者母公司其他全资子公司持有 

  第二十七条 企业发生对外投资、合并、分立、转让、公司制改建等行为的,必须委托相关中介机构进行资产评估,并以评估价值作为确定资产交易价格的基础。  

  第五章 国有资本收益的管理  

  第二十八条 国有资本收益是指注册的国有资本分享的企业税后利润以及国家法律、行政法规法规的其他国有资本收益。

  第二十九条 企业实现的年度净利润,归企业投资者所有,必须按法规进行分配。以前年度未分配利润,并入本年度可向投资者分配的利润进行分配。  

  母公司制订的年度利润分配方案,应当报主管财政机关备案。母公司向主管财政机关上缴利润的具体办法,由财政部根据国务院的决定制定。  

  第三十条 企业发生的年度经营亏损,依法用以后年度实现的利润弥补。连续5年不足弥补的,用税后利润弥补,或者经企业董事会或者经理办公会审议后,依次用企业盈余公积、资本公积弥补。  

  企业在以前年度亏损未弥补之前,不得向投资者分配利润。  

  第三十一条 企业发生的资产损失,包括坏账损失、存货损失、股权投资损失、固定资产及在建工程损失、担保(抵押)损失以及经营证券、期货、外汇交易损失等,由有关部门及时按财务制度等法规予以核实,查清责任。  

  对核实清楚的资产损失,企业可区别以下情况处理:生产经营的损失计入本期损益;清算期间的损失计入清算费用;公司制改建中的损失,可以冲减所有者权益。  

  第三十二条 转让母公司国有资本所得收益,上缴主管财政机关;企业转让子公司股权所得收益与其对子公司股权投资的差额,作为投资损益处理。  

  上市公司国有股减持所得收益,按国务院法规执行。  

  第三十三条 企业被责令关闭、依法破产或者经营期限届满终止经营或解散的,应当按照法律、行政法规的法规实施清算。  

  企业清算净收益归投资者所有,其中:子公司清算所得净收益,投资者分享的额与其对子公司股权投资的差额,作为投资收益处理;母公司清算所得净收益,上缴主管财政机关。

       第六章 财务考核与评价  

  第三十四条 企业财务考核与评价以国有资本保值增值能力为核心,内容包括财务效益、资产营运、偿债能力和发展能力四个方面,具体指标和方法,按照《国有资本金效绩评价规则》和《国有资本金效绩评价操作细则》执行。 企业财务考核与评价指标的标准值,由财政部制定发布。  

  第三十五条 企业财务考核与评价分为外部考评与内部考评。  

  企业外部考评由主管财政机关会同政府有关部门组织进行。  

  企业内部考评由母公司组织进行,主要检查、分析企业年度财务预算执行情况,按照国家统一制定的评价方法和评价标准考核各预算执行单位的经营业绩,并作为企业内部人力资源管理的一项重要依据。  

  第三十六条 主管财政机关会同政府有关部门对母公司进行年度财务考核与评价后,向同级人民政府以及负责管理企业领导人员的部门提交财务考核与评价报告,作为对企业领导人员奖惩及任免的参考。  

  企业符合国家法规条件,经政府有关部门批准,可以对经营者实行年薪制等激励政策;对已批准实行年薪制的企业,可以财务考核与评价结果作为确定年薪的基本依据。  

  第三十七条 企业财务考核与评价以企业财务会计报告为基础。  

  企业财务会计报告应当经过会计师事务所审计。财政部另有法规的,从其法规。  

  企业委托的会计师事务所,应当符合财政部法规的条件。  

  第三十八条 除国家法律、行政法规另有法规以外,主管财政机关对企业年度财务会计报告进行财务考核与评价的结果,可以一定的方式向社会发布。  

  第七章 法律责任  

  第三十九条 主管财政机关有权对企业的国有资本与财务管理和相关社会中介机构的执业质量进行检查监督,对违法、违规行为依法进行处罚。  

  第四十条 企业凡有以下行为之一的,主管财政机关根据《中华人民共和国行政处罚法》的法规,可以责令限期纠正、追回损失或者没收非法所得、通报批评:  

  (一)企业不按法规进行资产评估,或者在评估中故意压低资产评估价值的;  

  (二)企业违反法规,将财产低价出售或无偿处置给其他单位或个人的;  

  (三)企业违反法规,将资产低价折股或者无偿量化给个人的;  

  (四)企业取得资产不按法规办理资产转移手续造成资产损失的;  

  (五)企业违反法规对外提供担保或抵押、对外投资、赊账经营、大宗商品物资采购及固定资产修建等,给企业造成损失的;  

  (六)企业未经批准擅自实行产权激励制度,或者违反国家有关法规发放薪酬,侵蚀国有资产权益的;  

  (七)国有股持股单位、中方出资者或合作者及其委派的股权代表与他人串通,损害国有资本权益或者对损害国有资本权益的行为不反对、不制止的;  

  (八)企业违反法规,隐瞒、截留国有资本收益,或者拖延应缴国有资本收益超过180天的。  

  第四十一条 企业未按照法规建立并实施内部控制制度,或者不按法规报送财务会计报表、不如实提供有关情况的,主管财政机关根据《中华人民共和国会计法》、《企业财务会计报告条例》的法规予以处罚。  

  第四十二条 企业凡有以下行为之一的,主管财政机关根据《中华人民共和国处罚法》的法规,可以责令限期改正:  

  (一)企业制定的内部资本与财务管理办法不按法规报主管财政机关备案的;  

  (二)不按法规编报年度财务预算的;  

  (三)不按法规申报国有资本变动事项,但尚未造成国有资本损失的;  

  (四)不按法规委托相关中介机构办理审计、评估业务,或者不按法规提交审计报告、资产评估报告的。  

  第四十三条 企业不按法规办理产权登记的,主管财政机关根据《企业国有资产产权登记管理办法》的法规予以处罚。 

  第四十四条 企业编制、对外提供虚假的或者隐瞒重要事实的财务会计报告的,或者拒绝主管财政机关对财务会计报告依法监督检查的,主管财政机关根据《中华人民共和国会计法》、《企业财务会计报告条例》的法规予以处罚。  

  第四十五条 主管财政机关对企业违法、违规行为进行财政处罚时,对负有直接责任的主管人员和其他人员,可建议人事管理部门给予行政处分。构成犯罪的,移交司法机关依法追究刑事责任。  

  第四十六条 主管财政机关的有关工作人员,在国有资本与财务管理中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊或者泄露国家机密、商业秘密,给予行政处分。构成犯罪的,移交司法机关依法追究刑事责任。  

  第八章 附则  

  第四十七条 各省、自治区、直辖市及计划单列市财政厅(局)可以根据本办法,结合本地区实际情况制定实施细则,并报财政部备案。  

  第四十八条 企业应当根据本办法及国家其他有关法规,制定内部资本与财务管理办法,并报主管财政机关备案。  

  第四十九条 本办法自发布之日起执行。

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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。