以案解析虚开专票罪、非法出售专票罪、逃税罪的关系
发文时间:2025-09-10
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来源:华税
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编者按:两高涉税司法解释施行后,虚开增值税专用发票罪、非法出售增值税专用发票罪与逃税罪的适用边界始终存在争议,实务定性易陷入混乱。厘清罪名适用的关键,在于判断行为人实际利用的是发票的何种功能。依据两高司法解释精神,仅当利用发票的增值税抵扣功能时,才可能适用虚开专票罪,若利用的是发票的其他记载功能,则不构成该罪。本文以石化企业倒卖成品油库存数据逃税案为引,从立法本意、法益保护、构成要件等角度,分析三罪的差异与适用规则,以期为涉税刑事辩护提供有益参考。

  一、案例引入

  在某石化企业涉税案件中,企业A先向企业B开具石脑油发票,随即对该发票作红冲处理,为企业B在成品油模块中留存了对应的石脑油库存数据。随后,企业B向下游企业C开具石脑油发票。企业C取得该库存数据后,同理可向企业D开具石脑油发票,最终由企业D完成配货并对外销售。对于这一业务模式中的行为该如何评价?

  实务中,部分司法机关仅聚焦发票使用的表面行为,忽略背后成品油库存数据倒卖的核心本质,进而指控相关企业构成虚开专票罪。需明确的是,此类行为的核心是利用发票记载成品油库存数据的功能,通过倒卖该库存数据逃避缴纳消费税。笔者认为,这类行为利用的是发票的其他功能,而非抵扣功能,其社会危害实质是造成国家消费税流失,而非骗抵增值税。对该类行为以逃税罪定罪处罚,符合罪刑法定和罪责刑相适应原则。下文将首先从虚开专票罪与逃税罪的关系展开分析。

  二、虚开增值税专用发票罪与逃税罪的关系

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  两高涉税司法解释为虚开专票罪设置了专门的出罪规则,其中第十条第一款规定了五类虚开犯罪行为,即行为犯入罪;第十条第二款则规定了出罪情形,即目的犯、结果犯出罪。第十条第二款的功能在于,若依据第一款规定已被界定为犯罪的行为,同时符合第二款规定的情形,则需对该已入罪行为予以出罪。

  上述两款规定对公诉机关指控虚开专票罪的举证责任影响巨大,也对法院审理虚开专票罪的事实调查工作提出了更高的要求。司法机关在指控和审理虚开专票罪案件时,必须要综合考察行为人是否存在不以骗抵税款为目的、没有因抵扣造成税款被骗损失的情形。只要存在这种情形的,就必须改变罪名的适用。换言之,若仅能提供证明虚开行为与抵扣税款行为存在的证据,尚不足以直接认定虚开专票罪成立,还应进一步考察抵扣行为是否实际造成税款被骗损失,即抵扣行为是否为骗抵税款行为。

  (一)虚开骗抵增值税本质是“骗取”国家财产,侵害国家税收物权

  要想准确考察第十条第二款规定的出罪情形,就必须准确理解何为骗抵税款、何为税款被骗损失。虚开专票之所以能够骗抵税款,核心就在于增值税的征税原理是纳税人与负税人相分离,以及国家与纳税人之间存在委托代征关系。举例而言,某企业销售自产产品,从下游客户处收取价税合计339元货款。因销售货物产生增值,该企业成为增值税纳税人,按13%税率计算,需向国家缴纳39元增值税,剩余300元为企业实际收入。需要明确的是,这39元税款并非由作为纳税人的企业实际承担,而是由其下游客户在支付货款时一并支付,这是典型的纳税人与负税人分离的状况。与此同时,该企业需向客户开具增值税专用发票,票面注明不含税金额300元、税额39元、价税合计339元。开出这张发票,就意味着纳税人告知他的受票客户:我已受国家委托向你代收了39元税款,我将有义务按照规定将这39元税款上缴国家。也即,纳税人开具发票代表了国家和纳税人建立委托代收代付的关系,国家是委托人,开票的纳税人是受托人。

  那么,虚开行为是如何实现骗税的呢?实务中操作并不复杂,该企业只需花费少量成本购买一张价税合计113元的发票,在账面上虚构13元的进项税额(对应发票不含税金额100元、税率13%),那么在核算当期增值税应纳税额时,企业便会以“销项税额39元-进项税额13元”为计算依据,仅向国家缴纳26元税款。此时,国家就会受到欺骗,明明是负税人交了39元的税款给纳税人,但却被纳税人用骗抵税款的方式私自克扣了13元的税款非法地据为己有。这便是典型的骗抵税款行为。换言之,骗抵税款就是用虚假的进项税额抵扣真实的销项税额而实现将负税人支付的税款据为己有的行为。其原理与“偷盗”“诈骗”类似,重在一个“骗”字,即将所有权系他人的财物据为己有,非法取得经济利益的正向增长,原归属于国家的经济利益直接减少,是一种对国家“物权”的侵害。这种行为将在根本上推翻国家征收增值税的机制,对增值税的征管秩序产生毁灭性的危害。根据《刑法》规定,诈骗类犯罪最高法定刑多为无期徒刑,故虚开专票罪的法定刑区间系比照诈骗罪,设立了最高无期徒刑的法定刑。这是罪责刑相适应原则的体现。

  (二)倒卖成品油库存逃避消费税本质是“逃避”对国家的债务,侵害国家税收债权

  增值税专用发票不仅是增值税抵扣的凭证,还是企业所得税、消费税等其他税种确定计税依据的重要载体。以本案所涉的消费税举例来说,某炼化企业采购1吨原油用于生产,加工后产出1吨石脑油对外销售,此时企业会取得1吨原油的进项发票,同时对外开具1吨石脑油的销项发票。根据消费税征管规则,该企业当期应缴纳消费税为“生产销售数量1吨×石脑油2105元/吨的消费税税率”。但倘若该企业通过购买取得1吨石脑油的发票,便可以虚列原材料已含消费税的税款作为扣除,此时的消费税应纳税额=销售的石脑油吨数×2105元-虚列的石脑油原材料吨数×2105元,最终结果是零元。

  从经济实质来看,该企业没有取得经济利益的增长,而是非法减少了自身应承担的税收债务。根据消费税是价内税的征税原理,国家并不会预先对消费税税款进行确认,而是需要纳税人自主如实申报缴纳。换言之,这部分消费税税款国家尚未确认并取得,而是需要纳税人通过纳税申报方式申报债务,再依法向国家履行。其本质上属于国家的“预期税收利益”,而非“既得税收利益”。企业通过购买成品油发票虚增原材料库存数量虚假扣除消费税的方式非法减少了其应申报缴纳的税款金额,造成国家预期税收利益的流失,其本质是逃避税收债务。其原理与恶意逃废债类似,对国家财物的所有权没有任何破坏和影响,而仅仅侵害了国家的债权,重在一个“逃”字。这种行为属于虚假纳税申报的行为,虽将造成国家税收的流失,但不会危及国家税收征管秩序的根本。根据《刑法》规定,逃废债类犯罪,如妨害清算罪、虚假破产罪等,最高法定刑多为五年有期徒刑以下,故逃税罪法定刑区间系比照逃废债类犯罪,设立了最高七年有期徒刑的法定刑。

  综上,根据我国现行刑法规定,即便逃税100亿元、获利10亿元,最高法定刑仅为七年,而虚开骗税500万元、获利50万元,最高法定刑可达无期徒刑。原因在于,逃税行为和虚开骗税行为的危害实质存在根本差异,与具体金额和数量是无关的。对于倒卖成品油库存数据逃避缴纳消费税的行为,应以逃税罪而非虚开专票罪定罪量刑。

  (三)税局未作行政处罚不影响逃税罪本身的成立

  实践中,部分案件初期按虚开犯罪启动刑事追诉,后续审查却发现定性错误,此类案件能否转而追究逃税罪?笔者认为,原则上是可以的。《刑法》第二百零一条第四款的规定是处罚阻却事由,即行为虽已构成犯罪,但由于特定事由的存在,法律规定不予处罚的情形。其核心特征是“犯罪成立但免于处罚”,需与直接阻却犯罪成立的“犯罪阻却事由”相区分。在逃税案件中,如果公安机关先立案,那么就会导致处罚阻却事由无法发生,所以实践中,公安机关通常会对税务机关尚未处理处罚的案件不予立案追责,给处罚阻却事由发生的机会,当税务机关作出处理处罚后,纳税人就可以享有一个补税免罚的机会。但是,实践中,确实存在处罚阻却事由无法发生的情况,例如,公安机关先以虚开犯罪立案,如果案件进展到审查起诉阶段或者是法院审理阶段,才查明案件实质上为逃税案件、行为人已经成立逃税犯罪,那么处罚阻却事由就没有发生的机会。由于这种不利的法律后果是行为人复杂而隐蔽的逃税行为所导致,所以对于这种情形,笔者认为,司法机关可以直接追究行为人的逃税罪刑事责任,不受处罚阻却事由无法发生的约束。

三、虚开增值税专用发票罪与非法出售增值税专用发票罪的关系

  实践中或有观点认为,对于倒卖成品油库存数据逃避缴纳消费税的行为,又能否以非法出售专票罪定罪量刑呢?答案显然是否定的,此二罪所侵害的法益同样存在本质差异。下文将梳理非法出售专票罪的历史背景、立法目的,明确其构成要件,进而区分两罪的适用边界。

  (一)非法出售增值税专用发票罪出台的历史背景和立法目的

  非法出售增值税专用发票罪的设立并非偶然,而是源于特定历史时期的税收征管需求,其前身是已被废止的“投机倒把罪”,承载着打击特定发票犯罪的历史使命。上世纪九十年代,我国刚建立增值税制度,增值税专用发票通常是由税务机关向一般纳税人成本成套出售,纳税人在使用发票时均为手填发票,且当时税务机关的发票稽查能力不足,自1994年初便立即出现了大量伪造、倒卖、盗窃空白增值税专用发票的现象。

  两高一部会同税务总局针对上述不法现象开展了专项斗争。1994年3月28日,四部委联合发布《关于开展打击伪造、倒卖、盗窃发票专项斗争的通知》(公发[1994]5号),指出专项斗争的打击重点是“伪造、倒卖、盗窃发票的犯罪团伙特别是利用地下印刷厂大量印刷假发票的;以伪造、倒卖发票为常业或牟取暴利的;利用假发票从事偷税、骗取出口退税的违法犯罪分子。”为了给专项斗争配备刑法制度供给,1994年6月3日两高发布《关于办理伪造、倒卖、盗窃发票刑事案件适用法律的规定》(高检会[1994]25号),规定“以营利为目的,非法印制(复制)、倒卖发票(含假发票)或者非法制造、倒卖发票防伪专用品,情节严重的,以投机倒把罪追究刑事责任。”以及“以营利为目的,非法为他人代开、虚开发票金额累计在五万元以上的,或者非法为他人代开、虚开增值税专用发票抵扣税额累计在一万元以上的,以投机倒把罪追究刑事责任。”

  彼时的发票犯罪呈现出鲜明特征,多为税务机关工作人员与外部不法分子相互勾结,通过欺诈、舞弊等手段非法获取空白增值税专用发票,再对外倒卖牟利,而购买此类非法发票的单位,则通过虚开手段套取不法税收利益。根据当时的司法解释,这些行为均按投机倒把罪处理。由于当时我国正大力发展市场经济,必须要彻底废除投机倒把罪,但同时为了适应严厉打击发票犯罪的需要,全国人大常委会便通过制定1995年单行刑法,将原本投机倒把罪这个口袋犯罪一分为四,创设了“虚开罪”“伪造罪”“出售罪”“购买罪”四类发票犯罪。由此,非法出售增值税专用发票罪以单行刑法条文的形式登上刑法舞台。

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  在当时的立法背景下,该罪的打击对象明确指向利用内外勾结、欺诈舞弊等手段非法获取空白增值税专用发票并倒卖牟利的行为,犯罪对象特指成本成套的空白增值税专用发票,犯罪主体则包括利用职务便利的税务机关工作人员与外部不法分子。从法益保护角度看,该罪侵害的核心是国家对发票的发售专营权。发售,指的是发行和销售,而不仅仅是指销售。本罪对发售专营权的法益侵害也与本罪犯罪对象是空白发票相呼应。

  (二)非法出售增值税专用发票罪的构成要件

  结合对非法出售专票罪历史背景、立法目的的梳理,其构成要件可总结如下:

  1、犯罪主体:税务机关工作人员和外部人员,通常应当形成共犯,两类主体兼而有之并相互勾结。若案件中无税务机关工作人员参与,不存在利用职务便利协助企业非法获取空白发票的税务机关责任主体,则无法形成以取得空白发票为目标内外勾结的共犯结构,不符合本罪主体要求。

  2、犯罪对象:空白的增值税专用发票,通常应当是成本、成套的样态。若案件中的行为对象是相关单位开具的石脑油增值税专用发票,依附于具体的购销业务,载明了具体的发票信息和内容,则显然不属于空白发票,不符合本罪的对象要件。

  3、犯罪行为:税务机关工作人员利用职务便利、外部人员采取欺诈舞弊等各种不法手段取得成本、成套的空白增值税专用发票再对外转卖牟利。具体到石化涉税案件,将虚构的石脑油库存数据以开具石脑油增值税专用发票的方式对外转卖,并非直接出售空白的增值税专用发票。案件交易的对象表面上看是发票,实际上是发票记载的石脑油库存数据,因此根据实质重于形式原则,该行为本质是出售石脑油库存数据的行为,而非出售发票的行为。

  需要注意的是,由于1995年决定出台前,投机倒把罪将印制、倒卖、虚开等行为融为一体定罪,而1995年决定出台后将伪造、出售、购买、虚开行为一分为四个罪名,因此涉及虚开行为的不应再用“非法出售罪”评价。

  4、侵害法益:非法出售增值税专用发票罪侵害的是国家对发票的发售专营权。需要注意的是,非法出售、非法伪造等行为并不会直接导致国家税款损失,造成国家税款损失的行为只可能是虚开行为,因此本罪的保护对象不是国家税款,而是国家的发票管理秩序,具体而言就是国家对发票的发售专营权。1995年决定将原来的投机倒把罪一分为四,也遵循了法益保护对象不同的原理,即“虚开罪”保护的法益是国家税款,“伪造罪”保护的法益是国家对发票的印制专营权,“出售罪”和“购买罪”保护的法益是国家对发票的发售专营权。

  综上,非法出售增值税专用发票罪有其特定的历史背景和立法目的。在税收治理全面数字化的当下,本罪的适用空间已经大大压缩并要退出历史舞台,司法机关在办理相关案件时应严格遵循罪刑法定原则,不得扩大解释和适用本罪。

  四、结语

  实践中,对于虚开类案件的认定难度大、争议多,尤其是罪与非罪的判断,虚开专票罪、逃税罪、非法出售专票罪的界分等等。无论是税务争议初期的风险预判,还是案件进入刑事审理阶段的定性辩护,专业税务律师的作用都至关重要,其能够从立法本意、构成要件、税收征管逻辑等维度拆解案件,厘清罪名适用边界,与税务机关、司法机关有效沟通。建议企业在面临涉税争议时,尽早聘请专业税务律师介入,最大限度维护当事人合法权益,有效化解和防范税务风险。


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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。