按照《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)第四条和第五条的规定,房地产开发企业一般纳税人适用一般计税方法计税的,在计算销售额时应扣除相应的土地价款,其计算公式如下:
销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)。(注:公式中的税率自2018年5月1日起改为10%。)
当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款。
当期销售房地产项目建筑面积,是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积,是指房地产项目可以出售的总建筑面积,不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
支付的土地价款,是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
从上面的计算公式可知,房地产开发企业一般纳税人适用一般计税方法计税的,在计算销售额时扣除土地价款是一项重要的内容,而计算扣除的土地价款是否准确,最终会影响增值税的计算结果是否准确。因此,在实务中,计算扣除土地价款时应注意以下三个方面的问题:
一、“房地产项目可供销售建筑面积”,是指计算容积率时的地上总建筑面积
在实际中,房地产开发企业对于开发的产品,一般来说是用于对外销售的,但有时也会把开发的产品自己使用,或者用于抵债、对外投资等其他用途。那么,在计算扣除土地价款时,自用的开发产品和用于抵债、对外投资等其他用途的开发产品的建筑面积是否属于“房地产项目可供销售建筑面积”的范畴呢?
《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》(国家税务总局公告2016年第86号,以下简称国家税务总局公告2016年第86号文件)第五条规定,《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)第五条中,“当期销售房地产项目建筑面积”“房地产项目可供销售建筑面积”,是指计容积率地上建筑面积,不包括地下车位建筑面积。
根据上面的政策规定可知:“房地产项目可供销售建筑面积”,是指计算容积率时地上总建筑面积,不包括地下建筑物面积,也就是说,地上开发的总建筑面积去掉销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积后的剩余建筑面积,无论是用于对外销售,还是自用或者用于抵债、对外投资等其他用途,其建筑面积均属于“房地产项目可供销售建筑面积”的范畴。因此,在计算扣除土地价款时应把自用或者用于抵债、对外投资等其他用途的开发产品的建筑面积计算在内。
注:容积率又称建筑面积毛密度,是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。
案例:A公司系增值税一般纳税人,适用一般计税方法计税,2024年2月取得一宗土地使用权,并在该宗土地上开发了一处小区项目。开发的总建筑面积为28000平方米,其中,地上建筑面积为25000平方米,这里面包括23000平方米为住宅,22000平方米用于对外出售,1000平方米用于抵顶债务。另外2000平方米是临街门市房,A公司用于对外出租,把它作为投资性房地产管理;地下车位建筑面积为3000平方米,用于对外出售。
根据国家税务总局公告2016年第86号文件规定,A公司应以地上建筑面积25000平方米作为“房地产项目可供销售建筑面积”。
二、销售地下建筑物时不扣除土地价款
按照国家税务总局公告2016年第86号文件的规定,销售地下车位不扣除土地价款。但在实际中,房地产开发企业在开发地上建筑物时,开发的地下建筑物不光只是地下车位,有的也在开发用于生产经营的房屋。那么,对于开发的地下房屋,其销售时是否扣除土地价款呢?
其实,国家在出让土地时,土地价款的确定是以地面上的土地面积为计算土地价格依据的,至于要开发的地下面积则不作为计算土地价格的依据。因此,在计算扣除土地价款时只需计算地上建筑物面积就可以了;倘若再对销售地下建筑物时扣除土地价款,那么,就属于重复扣除土地价款了。
国家税务总局公告2016年第86号文件规定销售地下车位不扣除土地价款,这只是列举了一个常见地下建筑物的例子罢了。实质上,不光只是销售地下车位不扣除土地价款,而是销售所有地下建筑物均不扣除土地价款。
三、一宗土地分期开发的,应按照开发的建筑面积的比例分期扣除土地价款
在实际中,存在房地产开发企业一次取得一宗较大的土地分期进行开发的情形。而这里面存在一个问题,即每期开发的建筑面积究竟应当占有多少土地面积这不是人为规定出来的,而应按均衡配比的原则,计算出每期开发的建筑面积应当占有多少土地面积。对于这种情形,该如何进行土地价款的扣除?从现有国家出台的税收政策看暂无这方面的规定。因此,在实务中具体进行税务处理时,从规范性和合理性的角度考虑,应以每期开发的建筑面积的比例折算出占有的土地面积,再计算出相应的土地价款,进而分期扣除土地价款。计算扣除土地价款的过程如下:
(1)计算单位面积土地价格。单位面积土地价格=总土地价款÷总土地面积。
(2)计算分期开发项目应占的土地面积。分期开发项目应占的土地面积=(总土地面积×分期开发项目的建筑面积)÷总建筑面积。
(3)计算分期开发项目所占土地的土地价款。分期开发项目所占土地的土地价款=单位土地价格×分期开发项目应占的土地面积。
(4)计算当期允许扣除的土地价款。当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷该期房地产项目可供销售建筑面积)×分期开发项目所占土地的土地价款。
案例:B房地产开发有限公司系增值税一般纳税人,适用一般计税方法计税。2024年1月取得一宗60000平方米的土地,支付土地价款为120000000.00元。按照规划设计要求,总建筑面积为85000平方米,分两期进行开发,第一期开发建筑面积为50000平方米,开工时间为2024年3月,竣工时间为2024年11月,2024年12月销售房屋的建筑面积为6000平方米;第二期开发建筑面积为35000平方米,计划于2025年5月开工。计算2024年12月销售房屋时应扣除的土地价款。计算过程如下:
(1)单位面积土地价格=总土地价款÷总土地面积=120000000.00÷60000=2000(元/平方米)。
(2)第一期开发项目应占的土地面积=(总土地面积×第一期开发项目的建筑面积)÷总建筑面积=(60000×50000)÷85000=35294.12(平方米)。
(3)第一期开发项目所占土地的土地价款=单位土地面积价格×第一期开发项目应占的土地面积=2000×35294.12=70588240.00(元)。
(4)2024年12月销售房屋允许扣除的土地价款=(2024年12月销售房屋的建筑面积÷第一期房地产项目可供销售建筑面积)×第一期开发项目所占土地的土地价款=(6000÷50000)×70588240.00=8470588.80(元)。
2025年最新最全企业所得税季报填写指引
目 录
一、进入企税季报填写
二、报表填写
1.季报主表重点事项填写
1.1优惠及附报事项有关信息(关系到小型微利的享受)
1.2 附报事项
1.2.1职工薪酬(重点)
1.2.2出口方式
1.2.3资产损失
1.2.4扶贫捐赠和软件集成电路优惠政策选择
1.3预缴税款计算(填写全年累计金额)
1.3.1 第1-18行填写
1.3.2房地产特定业务计算的应纳税所得额
1.3.3不征税收入20行
1.3.4资产极速折旧、摊销调减额 21行
1.3.5免税收入、研发加计等优惠填写22行
1.3.6 农林牧渔等所得减免填写23行
1.3.7弥补以前年度亏损 24行
1.3.8 实际利润额(小型微利的应纳税所得额依据此行次判断)
1.3.9小型微利减免 28行
1.3.10 环境保护、节能节水、安全生产专用设备抵免 29行
1.3.11 建筑业异地预缴税额 31行
1.3.12 本期实际应纳税额40行
1.3.13常见问题
2.资产加速折旧、摊销(扣除)优惠明细表
3.汇总纳税总分支机构所得税分配表(总机构填报)
一、进入企税季报填写
在“申报清册”界面,点击企税月(季)报报表后方的“自动生成”按钮,就可以获取数据了,取值规如下:
①财务报表申报成功,则取申报成功的财务报表;
②财务报表未申报成功,但是状态为已填写,则取已保存的财务报表;
③若财报还未申报和填写,且财务模块已结账,则继续从已结账的财务模块取值利润表数据;
④若财报还未申报和填写,且财务模块还未结账,但基础设置为“已结账未结账均生成”,则继续从财务模块取值利润表数据。
注意:企业未申报或填写财务报表的,也可以选择“是”后进入填写界面,但取值可能不正确,需要先核对数据。
二、报表填写
进入企业所得税季度申报,看到最新的企税季报报表。
具体有下列报表:
报表名称 | 是否必须填报 |
A200000 中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴纳税申报表(A类) | 必填表 |
A201020 资产加速折旧、摊销(扣除)优惠明细表 | 必填表,不涉及的可以空保存 |
A202000 《企业所得税汇总纳税分支机构所得税分配表》 | 非必填,仅汇总纳税的总机构填报 |
代理出口企业受托出口情况汇总表 | 非必填,仅承担了代理出口业务的企业需填报 |
技术成果投资入股企业所得税递延纳税备案表 | 非必填,仅涉及技术成果投资入股递延纳税备案时填报 |
1.季报主表重点事项填写
注:“本年累计金额”列次填写的是全年累计数(比如10月申报第3季度报表,填写1-9月累计数据)。
1.1优惠及附报事项有关信息(关系到小型微利的享受)
此项的填写与企业是否可以享受小型微利有关,填写方式与之前一致。
从业人数:核对或填写3季度季末从业人数。
资产总额:按照3季度资产负债表资产总额期末余额填写或核对,单元万元,取2位小数,资产负债表取值栏次,截图如下:
注意:以前季度的从业人数和资产总额,如发现数据不对,可以在本期报表里直接修改,一般无需更正前期报表哦,但人数和金额差距较大的,可能会引起税局关注。
当修改数据和前期申报数据不一致时,会有提醒(不会阻断申报):
季报小型微利企业判断标准:本纳税年度截至本期末的从业人数季度平均值不超过300人、资产总额季度平均值不超过5000万元、本表“国家限制或禁止行业”选择“否”且本期本表第25行“实际利润额\按照上一纳税年度应纳税所得额平均额确定的应纳税所得额”不超过300万元的纳税人。
1.2 附报事项
1.2.1职工薪酬(重点)
注意:如果单位没有工资,同时也不满足以下2个条件,那么可以不用勾选“职工薪酬”这个项目。
(1)“扣缴个人所得税已申报工资薪金本年累计金额”大于0时,“职工薪酬”必须勾选,且默认勾选;
(2)主表第1~18行利润表相关栏次中任一行次金额不为0时,“职工薪酬”必须勾选,且默认勾选。
具体栏次的填写规则:
①“已计入成本费用的职工薪酬”:根据“应付职工薪酬”一级科目的本年累计贷方发生额填写。填报纳税人会计核算计入成本费用的职工薪酬。包括工资薪金支出、职工福利费支出、职工教育经费支出、工会经费支出、各类基本社会保障性缴款、住房公积金、补充养老保险、补充医疗保险等累计金额。
此栏次需要手工填写,填写本年累计金额(比如10月申报第3季度报表,填写1-9月累计金额),可以从账上“应付职工薪酬”的本年贷方累计发生额取值填写。
②“实际支付给职工的应付职工薪酬”:根据“应付职工薪酬”二级科目“工资薪金”本年累计借方发生额填写。第三季度填写1-9月份的累计金额,第四季度则填写1-12月份的累计金额。
注意:此栏次仅填写工资薪金哦,与“已计入成本费用的职工薪酬”栏次填写范围不一致。
此栏次有取值规则,取值规则如下:
10月申报企税季报时,9月所属期的个税已申报,那么这个栏次会自动取1-9月已申报的个税工资薪金本年累计金额,如果9月所属期的个税还未申报,那么这个栏次需手工填写。
另外如有账上未计入工资薪金而计入福利费的,但个税上按工资薪金申报的情况(比如过节礼盒),应该予以剔除。企业实际支付的离职人员补偿金,不属于“工资薪金支出”,不应在本栏目填写。
注:预计10月16日后“职工薪酬”两个栏次,自动从亿企代账系统取值。
涉及到的校验提醒有以下两个:
当企业没有申报个税时,不会出现这个提示,个税实际已申报,但企税季报中“实际支付给职工的应付职工薪酬”未自动取值,引发这个提示(只是提醒,不会阻断申报),这个是因为数据延迟导致的,着急的话可以先手工录入一下(可填报“应付职工薪酬”会计科目下工资薪金借方发生额累计金额),不着急可以再等下。
当企业申报个税,“实际支付给职工的应付职工薪酬”取值后,但企业根据账务上数据做了修改后,会出现此校验提示(不阻断申报)。出现此提示,建议核对下修改的数据是否正确,正常情况下,企业不涉及单独计入福利费且申报个税的情况下,两者数据应该是一致的。如确实是账上有单独计入福利费但申报工资薪金个税等类似情况,填写此栏次时可以剔除(填表说明里说的是工资薪金的借方发生额),但实务中也有企业怕引起校验,不剔除的情况。
1.2.2出口方式
若勾选了左侧“出口方式”则需要同时勾选“发生了自营出口业务”、”发生了委托出口业务“、“承担了代理出口业务”这些明细选项中的一项或多项,可复选,且不可不选,若没有勾选“出口方式”,则无需勾选明细选项。
注1:若“出口报关人民币金额”(报关单)大于0,则强制勾选不可修改;否则由用户自行勾选或者取消勾选。
注2:若勾选了“承担了代理出口业务”,则须填报《代理出口企业受托出口情况汇总表》,填写委托其出口货物的委托方基础信息和出口金额等情况否则需比照自营出口承担纳税责任。
1.2.3资产损失
企税季报主表的“资产损失”栏次是必填项,企业发生资产损失事项,选择填报“是”;未发生资产损失事项,选择填报“否”。实际填写时可能有校验,具体参考:
①如您企业执行的是企业会计准则时此表有校验:当主表13行“资产减值损失”或者14行“资产处置收益”是负数时,“资产损失”就会默认打勾为“是”,否则默认为“否”;
②如您企业未执行企业会计准则,比如执行的是小企业会计准则或企业会计制度,暂无校验。
《财政部 国家税务总局关于企业资产损失税前扣除政策的通知》(财税[2009]57号)第一条:资产损失,是指企业在生产经营活动中实际发生的、与取得应税收入有关的资产损失,包括现金损失,存款损失,坏账损失,贷款损失,股权投资损失,固定资产和存货的盘亏、毁损、报废、被盗损失,自然灾害等不可抗力因素造成的损失以及其他损失。
1.2.4扶贫捐赠和软件集成电路优惠政策选择
旧表已有事项,不是必填或必须勾选的,涉及到的需勾选或填写。
1.3预缴税款计算(填写全年累计金额)
主要变化点:
①参照年度纳税申报表优化思路,根据最新财务报表样式增加“销售费用”“其他收益”等项目。
②同时在“营业收入”项目下增加“自营出口收入”“委托出口收入”“出口代理费收入”等项目,由涉及出口业务的企业填报。
③在“投资收益”项目下增加明细行次,由纳税人根据《企业所得税申报事项目录》在明细行次填报股权处置收益等具体事项和金额。纳税人进行股权处置的,均应填报具体事项和金额。
④增加“抵免所得税额”项目,供适用专用设备抵免政策的企业在预缴申报时自主选择填报。
⑤增加“销售未完工产品的收入”项目,由房地产开发企业填报,进一步明确企业销售未完工开发产品取得预售收入申报要求。
1.3.1 第1-18行填写
1-18行是根据财务报表填写的,根据最新的财务报表样式做了修改,其中“利润总额”栏次改为了计算项,不能修改。填写财务报表后,1-18行可取值。因各个会计准则下栏次对应有差异,您可以参考以下主要准则对应规则核对下数据:
提醒:最好先结账、填写或申报了财务报表,这样1-18行可取值。
注1:“1.1~1.3”涉及出口收入或出口代理费收入的填写,这3个栏次没有在财务报表上,企业需要自行填写,其中“自营出口收入”可实现取值,这3个栏次填写及提取规则如下:
“自营出口收入”填企业会计上核算的本年累计自营出口收入。通过自营方式出口货物的,企业应申报其出口本企业生产销售货物对应的收入。
申报时会自动取值:取数口径为,海关出口报关单数据表,汇总企业出口日期在本年1月1日至本期预缴申报所属期止日的出口额(人民币离岸价)合计数。若自动取值和账面上不一致(比如汇率原因导致),是可以手工修改的。
“委托出口收入”填报企业会计上核算的本年累计委托出口收入。通过委托方式出口货物的,应申报其委托相关代理企业出口本企业货物对应的收入。
“出口代理费收入”填报企业会计上核算的本年累计出口代理费收入。另外,以代理,包括通过市场采购贸易、外贸综合服务等方式代理出口货物的企业,在预缴申报时需要附报《代理出口企业受托出口情况汇总表》,提供委托其出口货物的委托方基础信息和出口金额情况。出口货物涉及多个环节的,应填报实际委托出口方基础信息和出口金额等情况。
注2:投资收益的子行次不在财务报表中体现,填写规则如下:
“股权投资确认的处置收益”:填报企业在“投资收益”中核算的股权(股票)处置发生的损益金额,无论盈亏均应在本项进行填报(损失以“-”号填列)。
“其他投资收益”:填报企业在“投资收益”核算的除“股权投资确认的处置收益”外的其他投资收益金额(损失以“-”号填列)。
1.3.2房地产特定业务计算的应纳税所得额
新增第19.1行“销售未完工产品的收入”,该行填报房地产开发企业按照税收规定计算预计毛利额的销售未完工开发产品取得的预售收入的累计金额。
注:该行是19行“特定业务计算的应纳税所得额”的其中项,理解是填报不含税的预售收入[预收账款/(1+税率/征收率)],且不参与税款的计算。
1.3.3不征税收入20行
本行次手工填写,涉及不征税收入的,填写此行次。
1.3.4资产极速折旧、摊销调减额 21行
这个栏次需要从A201020表取值,不能手工填写
1.3.5免税收入、研发加计等优惠填写22行
先选优惠事项,选择后填写“本年累计金额”栏次:
1.3.6 农林牧渔等所得减免填写23行
先选优惠事项,选择后填写“本年累计金额”栏次:
1.3.7弥补以前年度亏损 24行
本行数据是系统自动计算生成的,不可以手工修改,体现的是纳税人截至本税款所属期末,按照税收规定在企业所得税税前弥补的以前年度尚未弥补亏损的本年累计金额。
具体计算规则如下:
当本表第18+19-20-21-22-23行≤0时,本行=0。
当本表第18+19-20-21-22-23行>0时,18+19-20-21-22-23行的计算结果与税局核定的可弥补亏损值相比较,本行自动取较小值。
1.3.8 实际利润额(小型微利的应纳税所得额依据此行次判断)
该栏次自动计算,用于判断季报是否符合小型微利企业判断标准之一,如此栏次超过300万元,则不符合小型微利企业判断标准。
1.3.9小型微利减免 28行
但企业符合小型微利条件时,28.1行自动列示小型微利减免事项及减免金额,企业无需手工选择:
其他减免事项需要手工选择并填写金额:
1.3.10 环境保护、节能节水、安全生产专用设备抵免 29行
先选择对应的抵减事项,然后填写“本年累计金额”:
29行“抵免所得税额”,填报纳税人应纳所得税额中抵免的累计金额,填写了子行次后,此栏次自动计算,比如29.1行填写的是“环境保护专用设备投资抵免企业所得税”10000元时,29行自动计算并取值1000(10000*10%=1000)。
1.3.11 建筑业异地预缴税额 31行
企税季报A类主表第31行“特定业务预缴(征)所得税额”:填报建筑企业总机构直接管理的跨地区设立的项目部,按照税收规定已经向项目所在地主管税务机关预缴企业所得税的本年累计金额。
提醒:本行本期填报金额不得小于本年上期填报的金额。
1.3.12 本期实际应纳税额40行
A类主表40行体现的是企业(含总机构、分机构)本季度实际缴纳的税额。
注:总分机构的,总机构先申报,总机构申报后,分支机构仅填写或自动提取37、38行,以及实际缴纳企业所得税计算的栏次。
1.3.13常见问题
①企税季报A类提示:您申报的增值税减征、免税、即征即退加计抵减的合计数[**]大于本栏次“营业外收入”金额[**],请确认取得的上述政府补助收入是否正确核算并如实申报在本栏。
处理:这只是一个提示性信息,不影响申报。确认数据没问题的话,正常申报即可。
②企税季报申报时提示:您单位申报营业收入[xx]小于最近一期增值税申报收入金额[xx],请根据实际情况确认申报数据是否准确,如数据准确请说明差异原因。
处理:
出现如图提示,多是涉及小规模转一般纳税人的企业,目前电税比对校验有问题,您检查企税季报中的“营业收入”填写是否正确(填写主营业务收入和其他业务收入,不包含营业外收入),若检查无误,填写[差异原因]发送即可。
[差异原因]填写示例:填写无误,电税校验所属期有问题等,注意控制在100个字符以内(一个汉字算2个字符,符号也占用字符),否则申报时会有报错。
目前电税比对校验规则可了解下:[企税季报中的营业收入]与[小规模时期最后一个所属期的增值税申报收入]做的比对校验,这样比对是不合理的。
2.资产加速折旧、摊销(扣除)优惠明细表
可以参考以下填写案例理解:
2025年7月,企业购入电脑,固定资产入账价值36000(不含税),直接投入使用。会计上按照直线法3年折旧,10月份季报时享受固定资产一次性扣除。
申报第三季度报表时:
第1列:填写资产原值36000
第2列:填写会计折旧额36000/36×2=2000
第3列:填写按照税收规定的最低折旧年限直线法计算的折旧金额,即电脑1个月的折旧额,36000/36=1000。注,此栏次不参与计算,仅用于计算享受优惠的金额。
第4列:填写税法上本年折旧36000,即资产原值(享受一次性扣除的金额)。
报表体现如下图:
提示:第四季度申报时,会计上正常计提折旧,但税法一次性扣除已折旧完毕,符合“税法折旧小于一般折旧”,按照第三季度报表填写的金额填报即可,即照抄3季度数值即可。
3.汇总纳税总分支机构所得税分配表(总机构填报)
此表核定下发,总机构填报,分支机构不涉及填写。
填写时,此表各个栏次的数据基本都是自动提取或自动计算的,总机构需要关注以下事项:
①三项因素的数据是否正确:分支机构计算分摊比例三项因素是采用该分支机构上一年度的营业收入、职工薪酬和资产总额来计算的。
②“分支机构享受区域性优惠情况”栏次需要手工选择:
③分支机构“享受民族地方减免幅度”栏次需要手工填写。根据具体减免幅度填写。
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